Гражданское право. Учебник

Под ред. Курбанова Р.А.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Юридическая Издательство: Проспект Дата размещения: 14.11.2018 ISBN: 9785392287109 Язык: Объем текста: 691 стр. Формат: epub

Оглавление

Глава 1. Гражданское право как отрасль права

Глава 2. Гражданские правоотношения

Глава 3. Граждане (физические лица) как субъекты гражданских правоотношений

Глава 4. Юридические лица и публично-правовые образования как субъекты гражданского права

Глава 5. Объекты гражданских прав

Глава 6. Сделки

Глава 7. Осуществление и защита гражданских прав

Глава 8. Сроки. Исковая давность

Глава 9. Представительство

Глава 10. Право собственности и другие вещные права

Глава 11. Общие положения об обязательствах

Глава 12. Исполнение обязательств

Глава 13. Обеспечение исполнения обязательств

Глава 14. Прекращение обязательств

Глава 15. Гражданско-правовая ответственность

Глава 16. Общие положения о договоре

Глава 17. Купля-продажа

Глава 18. Мена. Дарение

Глава 19. Рента. Пожизненное содержание с иждивением

Глава 20. Аренда

Глава 21. Наем жилого помещения

Глава 22. Договор безвозмездного пользования (ссуды)

Глава 23. Подряд и возмездное оказание услуг

Глава 24. Перевозка

Глава 25. Заем, кредит, финансирование под уступку денежного требования

Глава 26. Банковский вклад. Банковский счет

Глава 27. Расчетные обязательства

Глава 28. Хранение

Глава 29. Страхование

Глава 30. Поручение. Комиссия. Агентирование

Глава 31. Доверительное управление имуществом

Глава 32. Коммерческая концессия

Глава 33. Простое товарищество

Глава 34. Публичное обещание награды

Глава 35. Публичный конкурс

Глава 36. Проведение игр и пари

Глава 37. Обязательства из причинения вреда

Глава 38. Обязательства из неосновательного обогащения

Глава 39. Наследственное право

Глава 40. Права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 21.
Наем жилого помещения

§ 1. Понятие и общие положения о договоре найма жилого помещения

§ 2. Договор социального найма жилого помещения

§ 3. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

В результате изучения главы студент должен:

знать:

• понятие и особенности договора найма жилого помещения, договора социального найма жилого помещения и договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования;

• требования, предъявляемые к жилым помещениям;

• особенности субъектного состава договора найма жилого помещения;

• права и обязанности нанимателя и наймодателя по договору найма жилого помещения;

уметь:

• пользоваться нормами гражданского законодательства;

• составлять юридические документы;

• применять на практике полученные навыки экспертной оценки;

• оперировать категориями экспертной деятельности;

владеть:

• терминологией гражданского права;

• понятийным аппаратом по материалу данной главы;

• приемами толкования гражданского законодательства;

• навыками анализа правоприменительной практики, разрешения правовых проблем и коллизий.

§ 1. Понятие и общие положения о договоре найма жилого помещения

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Данный договор является консенсуальным, двусторонним, возмездным, срочным. Договором опосредуются отношения по удовлетворению жилищных потребностей граждан. Поэтому нанимателем по договору могут выступать только граждане. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение для проживания граждан, например, своих работников. Как правило, наниматель использует предоставленное ему по договору жилое помещение не только для личного проживания, но и для проживания других граждан, например членов семьи. При заключении договора они должны быть указаны в договоре. В этом случае все граждане, проживающие вместе с нанимателем, согласно ст. 677 ГК РФ являются гражданами, постоянно проживающими вместе с нанимателем.

Данные лица имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением, однако следует указать на возможность исключений из этого общего правила. Так, в соответствии со ст. 685 ГК РФ по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. В данной норме не говорится о необходимости получения согласия на заключение договора поднайма от граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В то же время при вселении других граждан в качестве постоянно проживающих, кроме вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ) и временных жильцов (ст. 680 ГК РФ), такое согласие необходимо.

Необходимость согласия граждан, постоянно проживающих с нанимателем, на вселение указанных выше лиц обусловлено тем, что при вселении других лиц в жилище происходит ухудшение жилищных условий ранее проживавшим в жилом помещении граждан, однако представляются спорными правила ст. 685 ГК РФ, в соответствии с которыми согласие соответствующих лиц не требуется на заключение договора поднайма, поскольку вселение поднанимателя также ухудшает жилищные условия остальных лиц. К этому следует также добавить, что наниматель может вообще все жилое помещение передать поднанимателю, не учитывая при этом интересы других лиц и в том числе членов своей семьи.

В соответствии с п. 4 ст. 677 ГК РФ граждане, постоянно проживающие с нанимателем, известив наймодателя, вправе заключить с нанимателем договор о том, что совместно с нанимателем будут нести солидарную ответственность перед наймодателем. В данном случае все эти лица будут являться сонанимателями по договору найма жилого помещения. После заключения договора с нанимателем гражданами, постоянно с ним проживающими, в соответствии с требованиями п. 4 ст. 677 ГК РФ указанные лица приобретают права и обязанности нанимателя, вытекающие из договора найма жилого помещения.

Согласно ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Понятие объекта договора найма жилого помещения уточняется в ст. 15 ЖК РФ, в соответствии с которой жилым помещением признается изолированное жилое помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Таким образом, объект договора найма жилого помещения должен соответствовать следующим признакам:

1. Предоставляемое помещение должно быть жилым помещением, то есть предназначенным для круглогодичного проживания граждан и относиться к недвижимому имуществу. Не могут являться объектом жилищных отношений различного типа временные сооружения, например, вагончики, балки и т. д., строения, не оборудованные для постоянного круглогодичного проживания, например дачные домики и др. Все жилые помещения подлежат государственному учету и включаются в состав жилищного фонда РФ, который представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России. Поэтому в случае спора об относимости помещения к числу жилых, следует принимать во внимание учетные данные жилищного фонда.

2. Жилое помещение должно быть обязательно изолированным. Недопустимо предоставление неизолированных жилых помещений проходных и так называемых запроходных комнат, т. е. таких помещений, которые не имеют выхода в общие помещения квартиры или дома. Тем более недопустимо предоставление по договору найма жилого помещения части жилой комнаты, так называемые углы. В этой связи следует отметить позицию Ю. К. Толстого, допускающего сдачу внаем неизолированных жилых помещений. Так, автор пишет, что «в домах или квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, внаем могут сдаваться и неизолированные жилые помещения (например, проходная комната или часть комнаты)». Данная позиция представляется ошибочной, поскольку не соответствует проанализированному выше законодательству, в котором установлены общие требования к объекту жилищных прав вне зависимости от формы собственности.

3. Жилое помещение должно быть пригодным для постоянного, т. е. круглогодичного проживания граждан. В соответствии с п. 1 ст. 673 ГК РФ пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренным жилищным законодательством. В ст. 15 ЖК РФ в этой связи правило о необходимости соответствия жилого помещения санитарным и техническим правила и нормам, иным требованиям законодательства. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение устанавливаются правительством России. Представляется, что сам факт включения помещения в состав жилищного фонда России снимает вопрос о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Устанавливать соответствие помещения санитарным и техническим нормам и правилам, предъявляемым к жилым помещениям, придется в тех случаях, когда в силу каких-либо обстоятельств спорное помещение не было включено в состав жилищного фонда.

Арендодатель (наймодатель) отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор (наниматель) вправе по своему выбору: 1) потребовать от арендодателя (наймодателя) либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; 2) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя (наймодателя); 3) потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель (наймодатель), извещенный о требованиях арендатора (нанимателя) или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя (наймодателя), может без промедления произвести замену предоставленного арендатору (нанимателю) имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора (нанимателя) или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору (нанимателю) убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель (наймодатель) не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору (нанимателю) либо должны были быть обнаружены арендатором (нанимателем) во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или при передаче имущества.

4. Жилое помещение, переданное по договору нанимателю, должно быть свободным (п. 1 ст. 676 ГК РФ), т. е. свободным как фактически, так и юридически.

При заключении договора найма жилого помещения стороны согласовывают размер платы за жилое помещение и срок действия договора. Размер платы устанавливается соглашением сторон. В случае если в соответствии с законом предусмотрен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Из смысла ст. 682 ГК РФ не вытекает, что стороны должны обязательно в договоре установить плату за жилое помещение, т. е., что данное условие является существенным условием договора. Однако поскольку договор найма жилого помещения является возмездным, пользование жилым помещением должно оплачиваться. Для определения размера платы в этих случаях следует воспользоваться правилами п. 3 ст. 424 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги.

Стороны по договору также определяют срок его действия. Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на срок пять лет.

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 677, ст. 680, 684–686, абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ, если договором не предусмотрено иное.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. В целях обеспечения нанимателя гарантиями их жилищных прав ограничение (обременение) права собственности наймодателя, возникающее на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 674 ГК Ф).

Обязанности наймодателя по договору в основном сводятся к следующему. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Возникшее из договора найма жилого помещения обязательство должно быть исполнено наймодателем надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закон, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. По общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение его условий не допускается. В случае неисполнения обязательства наймодателем по передаче жилого помещения нанимателю, последний вправе потребовать возмещения убытков и передаче жилого помещения в натуре (ст. 393, 396 ГК РФ). Наниматель вправе также потребовать расторжения договора и возмещения понесенных им убытков (ст. 450, 453 ГК РФ). Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Если иное не предусмотрено договором, обязанностью наймодателя является производство капитального ремонта жилого помещения.

Под ред. Курбанова Р.А. Гражданское право. Учебник

Под ред. Курбанова Р.А. Гражданское право. Учебник

Настоящий учебник подготовлен на основе Гражданского кодекса РФ, иных нормативных правовых актов, регулирующих гражданско-правовые отношения с учетом теоретических взглядов по проблемам гражданского права и судебной практики разрешения проблемных вопросов.<br /> В учебнике освещены вопросы общих положений российского гражданского права, вещное право и общее учение об обязательствах и отдельные виды обязательств, вопросы наследственного права, а также правовой охраны объектов интеллектуальной собственности.<br /> Содержание и структура учебника соответствуют программам преподавания гражданского права в высших юридических учебных заведениях, с учетом последних изменений в российском законодательстве.<br /> Законодательство приведено по состоянию на март 2018 г.<br /> Учебник подготовлен коллективом кафедры гражданско-правовых дисциплин факультета экономики и права РЭУ имени Г. В. Плеханова и предназначен для студентов, аспирантов, преподавателей юридических вузов, научных работников, практикующих юристов, а также широкого круга читателей, желающих самостоятельно ориентироваться в применении норм гражданского права.

Внимание! Авторские права на книгу "Гражданское право. Учебник" ( Под ред. Курбанова Р.А. ) охраняются законодательством!