Гражданское право. Учебник

Под ред. Курбанова Р.А.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Юридическая Издательство: Проспект Дата размещения: 14.11.2018 ISBN: 9785392287109 Язык: Объем текста: 691 стр. Формат: epub

Оглавление

Глава 1. Гражданское право как отрасль права

Глава 2. Гражданские правоотношения

Глава 3. Граждане (физические лица) как субъекты гражданских правоотношений

Глава 4. Юридические лица и публично-правовые образования как субъекты гражданского права

Глава 5. Объекты гражданских прав

Глава 6. Сделки

Глава 7. Осуществление и защита гражданских прав

Глава 8. Сроки. Исковая давность

Глава 9. Представительство

Глава 10. Право собственности и другие вещные права

Глава 11. Общие положения об обязательствах

Глава 12. Исполнение обязательств

Глава 13. Обеспечение исполнения обязательств

Глава 14. Прекращение обязательств

Глава 15. Гражданско-правовая ответственность

Глава 16. Общие положения о договоре

Глава 17. Купля-продажа

Глава 18. Мена. Дарение

Глава 19. Рента. Пожизненное содержание с иждивением

Глава 20. Аренда

Глава 21. Наем жилого помещения

Глава 22. Договор безвозмездного пользования (ссуды)

Глава 23. Подряд и возмездное оказание услуг

Глава 24. Перевозка

Глава 25. Заем, кредит, финансирование под уступку денежного требования

Глава 26. Банковский вклад. Банковский счет

Глава 27. Расчетные обязательства

Глава 28. Хранение

Глава 29. Страхование

Глава 30. Поручение. Комиссия. Агентирование

Глава 31. Доверительное управление имуществом

Глава 32. Коммерческая концессия

Глава 33. Простое товарищество

Глава 34. Публичное обещание награды

Глава 35. Публичный конкурс

Глава 36. Проведение игр и пари

Глава 37. Обязательства из причинения вреда

Глава 38. Обязательства из неосновательного обогащения

Глава 39. Наследственное право

Глава 40. Права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 20.
Аренда

§ 1. Общая характеристика договора аренды

§ 2. Права и обязанности сторон по договору аренды

§ 3. Отдельные виды договора аренды

В результате изучения главы студент должен:

знать:

• понятие и сущность договора аренды;

• правила заключения, расторжения и прекращения договора аренды;

• основные права и обязанности арендатора и арендодателя;

• виды арендных правоотношений;

• основные проблемы законодательства и судебной практики, связанные с институтом договора аренды;

уметь:

• определять вид договора аренды, необходимый для оформления конкретных отношений;

• использовать полученные знания в практической деятельности;

владеть:

• навыками анализа нормативных правовых актов, правоприменительной практики об аренде;

• навыками разрешения проблем и коллизий, связанных с правовым регулированием арендных отношений.

§ 1. Общая характеристика договора аренды

Понятие договора аренды закреплено в абз. 1 ст. 606 ГК РФ, в котором указывается, что «по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование».

Договор аренды входит в систему договоров, опосредующих передачу имущества в пользование, и относится к консенсуальным, возмездным, взаимным. Однако в литературе отмечается, что данный договор не всегда можно квалифицировать как консенсуальный. Как следует из формулировок ст. 632, 642 ГК РФ, договор аренды транспортного средства считается заключенным с момента передачи предмета аренды арендатору, т. е. является реальным.

Арендатору по договору, как правило, предоставляется не только право пользования (извлечения из вещи полезных свойств), но и право владения (обладания вещью). Передача имущества только во временное пользование допускается в случаях, когда эксплуатация возможна и без обладания объектом аренды. Например, предоставление в пользование арендатору в строго определенное время музыкального инструмента, находящегося в квартире арендодателя.

Отношения арендатора с арендодателем имеют обязательственно-правовую природу, являясь относительными. При этом арендатор может использовать вещно-правовые способы защиты нарушенных прав (истребование имущества из чужого незаконного владения, защита нарушений, не связанных с лишением владения), что предусмотрено ст. 305 ГК РФ. Необходимо отметить, что у арендатора право на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц возникает только после получения имущества, т. е. приобретения статуса законного владельца (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Существенным условием договора аренды, без которого он не может считаться заключенным, является положение о его предмете. Для отдельных видов договора аренды законодателем могут быть предусмотрены дополнительные существенные условия.

Объектом аренды может выступать вещь (участки земли, здания, транспортные средства и пр.). Вещь может передаваться в аренду при наличии нескольких условий: вещь является индивидуально-определенной; вещь не теряет своих свойств в процессе использования (непотребляемая вещь); сдача вещи в аренду не запрещена и не ограничена законом. Передача в аренду земельных участков и иных обособленных природных объектов имеет определенные особенности, установленные законом. Например, существенным условием договора аренды земельного участка является размер арендной платы. Данные об объекте аренды, содержащиеся в договоре, должны определенно устанавливать имущество. В противном случае условие об объекте (предмете договора) считается несогласованным, а договор незаключенным. Однако стороны лишены права оспаривать договор аренды в связи с ненадлежащим описанием объекта аренды, если договор фактически исполнялся сторонами (п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Как правило, в аренду передается вещь целиком, однако в некоторых случаях допускается передача в аренду определенной части вещи, на что обращалось внимание в п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73. К примеру, в аренду может быть передана часть нежилого помещения при условии, что она индивидуализирована в договоре (в частности, обозначена на поэтажном плане).

В судебной практике неоднократно поднимался вопрос о передаче в аренду части здания. Согласно позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в п. 1 информационного письма от 11 января 2002 г. № 66, не может являться объектом аренды конструктивный элемент здания, в частности, крыша, которая достаточно часто в гражданском обороте предоставляется с целью размещения рекламы. Подобные договоры не противоречат ГК РФ. К рассматриваемым отношениям подлежат применению общие положения об обязательствах и договорах, а также условия самих договоров. В свою очередь, в п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» даны разъяснения, согласно которым по соглашению сособственников общего имущества допускается передача отдельных частей здания в пользование (например, части стены или крыши здания для размещения рекламы). Указанные договоры подлежат государственной регистрации и регулируются по аналогии нормами о договоре аренды.

Срок договора аренды определяется по соглашению сторон.

Договор аренды считается заключенным на неопределенный срок в следующих случаях: если стороны не определили срок в договоре; если арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока аренды при отсутствии возражений арендодателя. Особенность договора аренды, заключенного на неопределенный срок, заключается в том, что любая из сторон вправе отказаться от его исполнения без обоснования причин. Если иной срок не установлен законом или договором, уведомление должно быть отправлено контрагенту за месяц до прекращения договора, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки аренды, по истечении которых договор прекращается. Если стороны установили своим соглашением срок, превышающий предельный, договор считается заключенным на срок, равный предельному.

Договор должен быть заключен в письменной форме при наличии хотя бы одного из указанных обстоятельств:

1) при сроке аренды более года;

2) если одной из сторон является юридическое лицо.

В отношении договора аренды недвижимого имущества, если иное не предусмотрено законом, закреплено правило о его государственной регистрации. В установленных законом случаях обязательность государственной регистрации договора связывается со сроком его действия, а точнее со сроком аренды. В частности, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения осуществляется в том случае, если договор заключен на срок не менее года. Моментом заключения такого договора является его регистрация (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если, к примеру, срок аренды здания установлен с 1 января по 31 декабря 2017 г. (ровно год), к нему подлежат применению правила о государственной регистрации. Зачастую стороны заключают договор на срок, не превышающий года (краткосрочный договор аренды), чтобы не затрачивать дополнительные силы и средства на его государственную регистрацию. При этом краткосрочный договор аренды может содержать условие о его продлении на тот же срок по окончании срока аренды. Регистрировать такой договор не нужно, равно как и краткосрочный договор аренды, который был возобновлен на неопределенный срок (см. п. 10, 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при применении документа следует учитывать, что с 1 января 2017 года Федеральным законом от 03.07.2016 № 361-ФЗ внесены существенные изменения в Федеральные законы от 24.07.2007 № 221-ФЗ и от 21.07.1997 № 122-ФЗ, с этого же срока действует Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Что касается аренды нежилых помещений, в отношении которых в ГК РФ отсутствуют специальные нормы, к данным объектам также применяются правила п. 2 ст. 651 ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды, срок действия которых равен или превышает один год (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

В качестве цены договора аренды выступает арендная плата, которая может устанавливаться за все имущество целиком или отдельно по каждой его части (в частности, в договорах аренды нежилых помещений зачастую указывается арендная плата за квадратный метр).

В качестве арендной платы стороны вправе определить:

1) твердую денежную сумму,

2) долю полученных плодов, продукции, доходов;

3) предоставление определенных услуг;

4) передачу вещи в собственность или в аренду;

5) осуществление затрат на улучшение имущества (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

В договоре аренды согласовывается порядок осуществления платежей (периодически или единовременно), а также форму платежей (в том числе сочетание форм). Согласно п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 в качестве формы арендной платы не может рассматриваться оплата коммунальных услуг. В этом случае арендодатель не получает встречного предоставления, в то время как договор аренды предусматривает возмездность.

Если сторонами не определена цена договора, считается, что установлены порядок, условия и сроки оплаты, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз. 2. п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателем может быть собственник имущества, а также лицо, уполномоченное собственником или законом на передачу вещи в аренду. Так, в силу п. 2 ст. 295 ГК РФ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, вправе сдавать в аренду недвижимое имущество только с согласия собственника, а движимое имущество — самостоятельно.

Если имущество закреплено за государственным или муниципальным предприятием на праве оперативного управления (казенное предприятие), для передачи в аренду движимого и недвижимого имущества необходимо получения согласия собственника (ст. 297 ГК РФ).

Договор аренды, по которому имущество передается арендатору лицом, не имеющим на то полномочий, признается недействительным в силу ст. 168 ГК РФ.

В ст. 625 ГК РФ говорится об отдельных видах договора аренды и договорах аренды отдельных видов имущества, к которым относятся прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда, для них предусмотрены специальные правила в § 2–6 гл. 34 ГК РФ. Исследователями неоднократно отмечалось, что единый критерий выделения того или иного вида договора в ГК РФ отсутствует. Законодателем не проводится разграничения между понятиями «отдельные виды договоров аренды» и «договоры аренды отдельных видов имущества». В литературе можно встретить различные подходы к классификации видов аренды. В настоящем учебном пособии отдельные виды арендных правоотношений будут рассмотрены в § 3 «Отдельные виды договоров аренды».

§ 2. Права и обязанности сторон по договору аренды

Как и в других договорных отношениях каждая из сторон договора аренды обладает определенными правами и обязанностями. Причем права одной из сторон корреспондируют обязанностям другой стороны.

Обязанности арендодателя по договору

Предоставить имущество арендатору. На обязанность предоставить арендатору имущество указывается в абз. 1 ст. 606 ГК РФ. При этом помимо непосредственной передачи имущества на арендодателя возложены иные обязанности.

А. Передача имущества должна осуществляться своевременно. Имущество подлежит передаче арендатору в указанный в договоре аренды срок. Если договор не содержит условия о таком сроке, то имущество должно быть передано в разумный срок. В п. 3 ст. 611 ГК РФ установлены последствия за нарушения обязанности по передаче имущества. Арендатор получает право истребовать от арендодателя имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Что касается требования о расторжении договора, необходимо обратить внимание на п. 2 ст. 452 ГК РФ, устанавливающий порядок действий субъектов. Сторона, изъявив желание расторгнуть договор, направляет своему контрагенту соответствующее предложение, которое должно быть рассмотрено в срок, указанный в предложении либо установленный законом или договором. При отсутствии указания на срок предложение должно быть рассмотрено в течение тридцати дней. В случае получения отказа либо неполучения ответа сторона вправе обратиться в суд.

Б. Имущество должно быть передано со всеми принадлежностями и документами. Данное правило является диспозитивным и может быть изменено по соглашению сторон. Непредставление необходимых принадлежностей к имуществу и документов в некоторых случаях становится причиной, по которой арендатор не может использовать имущество по назначению либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. При наступлении указанных последствий арендатор вправе потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Кроме того, если без документов, которые должны были быть переданы арендодателем, арендатор не может эксплуатировать объект аренды, арендная плата не подлежит взысканию (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Под ред. Курбанова Р.А. Гражданское право. Учебник

Под ред. Курбанова Р.А. Гражданское право. Учебник

Настоящий учебник подготовлен на основе Гражданского кодекса РФ, иных нормативных правовых актов, регулирующих гражданско-правовые отношения с учетом теоретических взглядов по проблемам гражданского права и судебной практики разрешения проблемных вопросов.<br /> В учебнике освещены вопросы общих положений российского гражданского права, вещное право и общее учение об обязательствах и отдельные виды обязательств, вопросы наследственного права, а также правовой охраны объектов интеллектуальной собственности.<br /> Содержание и структура учебника соответствуют программам преподавания гражданского права в высших юридических учебных заведениях, с учетом последних изменений в российском законодательстве.<br /> Законодательство приведено по состоянию на март 2018 г.<br /> Учебник подготовлен коллективом кафедры гражданско-правовых дисциплин факультета экономики и права РЭУ имени Г. В. Плеханова и предназначен для студентов, аспирантов, преподавателей юридических вузов, научных работников, практикующих юристов, а также широкого круга читателей, желающих самостоятельно ориентироваться в применении норм гражданского права.

Внимание! Авторские права на книгу "Гражданское право. Учебник" ( Под ред. Курбанова Р.А. ) охраняются законодательством!