Управление девелопментом недвижимости. Учебник

Максимов С.Н.

Возрастное ограничение: 12+ Жанр: Экономика Издательство: Проспект Дата размещения: 16.01.2015 ISBN: 9785392175444 Язык: Объем текста: 329 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Глава 1. Понятие девелопмента недвижимости и его содержание

Глава 2. Девелопер и его функции в процессе девелопмента

Глава 3. Девелоперская идея: от анализа рынка к проекту

Глава 4. Проекты девелопмента, их этапы и участники

Глава 5. Оценки и расчеты в процессе девелопмента

Глава 6. Методические и организационные основы управления девелопментом как проектом

Глава 7. Управление предпроектными исследованиями и разработками

Глава 8. Управление разработкой и согласованием градостроительной и проектной документации

Глава 9. Управление строительством

Глава 10. Управление маркетингом проекта

Глава 11. Управление финансированием проектов девелопмента

Глава 12. Управление стоимостью проекта

Глава 13. Управление рисками проекта

Глава 14. Организационные и стратегические аспекты управления девелоперскими компаниями

Заключение

Приложения

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Проектирование — деятельность по созданию комплекта документации,
предназначенной для создания определенного объекта.

Глава 8.
УПРАВЛЕНИЕ РАЗРАБОТКОЙ И СОГЛАСОВАНИЕМ
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ И ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

Цель главы: формирование комплексного представления о содержании этапа разработки градостроительной и проектной документации и функциях девелопера на данном этапе.

8.1. Разработка (корректировка),
согласование и утверждение градостроительной документации документации по планировке территорий)

При реализации проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости с изменением функционального назначения и (или) параметров объекта, в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ осуществляется подготовка документации по планировке территории.

При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.

Рис. 8.1. Виды градостроительной документации

Основные документы, определяющие направления градостроительной деятельности на этапе подготовки документации по планировке территории, — генеральный план развития субъекта РФ и правила землепользования и застройки субъект РФ.

Целью подготовки градостроительной документации является обоснование размещения объекта инвестиций относительно существующего окружения, в границах элемента планировочной структуры города.

Для обоснования градостроительной деятельности, как правило, разрабатывается проект планировки территории.

Проект планировки территории — документация по планировке территории, подготавливаемая в целях обеспечения устойчивого развития территории и выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов).

Проект планировки разрабатывается в границах планировочной единицы — квартала.

Проект планировки территории квартала (микрорайона, планировочно обособленной части квартала) — документация по планировке территории, подготавливаемая в целях обеспечения устойчивого развития территории квартала (микрорайона, планировочно обособленной части квартала) путем достижения нормируемых показателей застройки соответствующей территории и выделения внутриквартальных территорий общего пользования и основных линий градостроительного регулирования.

Подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры. Проект планировки территории, как правило, совмещается с разработкой проекта межевания территории.

Проект межевания территории — документация по планировке территории, подготавливаемая в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков, включая планируемые для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также предназначенные для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.

Подготовка, согласование и утверждение полного комплекта документации по планировке территории — достаточно трудоемкая работа, которая требует участия многих специалистов — архитекторов, разработчиков генплана, проектировщиков, инженеров и т. д. Выполнить такой объем работы собственными силами могут позволить себе лишь крупные инвестиционно-строительные компании. С введением в действие Градостроительного кодекса РФ (2004) многие специализированные архитектурные мастерские, проектные институты начали предоставлять услуги по разработке, согласованию и утверждению документации по планировке территории (проектов планировки территории) как отдельно, так и в составе комплексной проектной подготовки строительства. Кроме того, на рынке существуют компании, специализирующиеся именно на подготовке и согласовании документации по планировке территории. Такие компании, как правило, имеют небольшой штат сотрудников, являются более гибкими и мобильными и, как следствие, более управляемыми. Компании, не специализирующиеся на реализации инвестиционно-строительных проектов, поручают отдельные этапы работ подрядчикам.

Функции девелопера на этапе подготовки документации по планировке территории (разработке градостроительной документации):

1. Подготовка, получение необходимых разрешений на разработку документации по планировке территории. Решение о подготовке документации по планировке территории (проектов планировки территории) принимается уполномоченным исполнительным органом государственной власти субъекта Федерации.

2. Подготовка необходимого комплекта исходных данных для разработки проекта планировки. Формированием пакета исходных данных может заниматься девелопер, подрядчик по подготовке документации по планировке территории (разработчик проекта планировки) или уполномоченный орган исполнительной власти государственной власти. Состав исходной документации для разработки проекта планировки территории устанавливается органом исполнительной власти субъекта Федерации.

3. Выбор подрядчика по разработке, согласованию и утверждению документации по планировке территории (проекта планировки территории).

4. Организация и контроль работы специализированного подрядчика по подготовке документации по планировке территории, архитектурной мастерской и консалтинговой компании (в качестве сопровождения) на этапах разработки, согласования и утверждения проекта планировки территории. Порядок (регламент) подготовки документации по планировке территории устанавливается исполнительными органами государственной власти субъектов Федерации в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, но может изменяться в зависимости от структуры исполнительных органов власти по субъектам.

5. Формирование и согласование принципиальных условий проектирования. Данная функция чаще применима к проектам комплексного развития территорий, масштабным проектам редевелопмента.

6. Организация и проведение общественных обсуждений по разрабатываемой документации.

7. Контроль и передача утвержденной документации по планировке территории специализированной организации, осуществляющей проектную подготовку строительства (в случае если подготовкой градостроительной документации (по планировке территории) и проектной документации занимаются разные подрядные организации).

Оформление необходимой разрешительной документации

Для начала подготовки документации по планировке территории необходимо получить разрешение от уполномоченного исполнительного органа государственной власти.

В Санкт-Петербурге уполномоченным органом является комитет по градостроительству и архитектуре, в Москве — Москомархитектура. Порядок подготовки и состав документации по планировке территории устанавливается органами исполнительной власти субъекта РФ и регламентируется соответствующими нормативными актами.

Рис. 8.2. Функции девелопера по разработке градостроительной документации

Подготовка исходных данных

Девелопер обращается в уполномоченный орган исполнительной власти с заявлением о подготовке документации по планировке территории, в установленном порядке получает распоряжение о подготовке документации по планировке территории и на основании данного распоряжения разрабатывает градостроительную документацию (документацию по планировке территории).

На основании разрешительных документов на разработку документации по планировке территории девелопер может приступать к формированию комплекта исходных данных.

Исходные данные — комплекс материалов и документов, определяющих совокупность специальных требований, рекомендаций, технических условий и разрешений, отвечающих положениям и требованиям законодательных и нормативных документов, для осуществления инвестиционно-строительной деятельности.

Основной состав необходимых исходных данных, как правило, регламентируется либо в разрешительных документах уполномоченных исполнительных органов государственной власти, либо в нормативных документах субъектов РФ. Однако полный комплект необходимой для эффективной работы документации формируется в каждом конкретном случае. Необходимо отметить, что часть исходных материалов для разработки проекта планировки территории на данном этапе уже должна быть в наличии, поскольку запрашивалась ранее — на этапах оценки инвестиционной привлекательности потенциального объекта инвестиций и разработки комплексной концепции развития. Оставшаяся часть документации запрашивается девелопером в соответствии с указаниями уполномоченных органов, нормативных документов и по собственной инициативе. В состав исходных данных для разработки градостроительной документации должны входить технические условия на подключение к инженерным сетям.

От того, насколько полной и достоверной будут данные, определяющие условия реализации проекта развития недвижимости, зависит, как долго будет длиться процесс подготовки и согласования градостроительной документации (документации по планировке территории) и проектной документации, а в конечном счете и срок реализации самого проекта. Поэтому крайне важно на начальных этапах проработать все условия и ограничения, связанные с реализацией проекта и возможности изменения данных условий и устранения ограничений.

В настоящее время уполномоченными органами исполнительной власти планируется создание системы «одного окна» в рамках вопроса подготовки исходных данных для разработки градостроительной и проектной документации. В ряде регионов такая система уже введена. При этом говорить об эффективности данного решения пока не представляется возможным — сроки подготовки материалов уполномоченными органами достигают 5—6 месяцев. Поэтому более эффективной является самостоятельная работа в этом направлении или привлечение специализированных компаний в рамках разработки градостроительной документации.

Наряду с подготовкой комплекта исходных данных, определяющих условия и ограничения при разработке градостроительной и проектной документации, на данном этапе необходимо произвести некоторые изыскания. Перечень необходимых изысканий, также как и состав исходных данных, определяется в каждом конкретном случае. Наиболее общий состав изысканий — это топографическая съемка, исследования грунтов, почвы, воздуха, шумовых воздействий и пр. Часть изысканий будет использоваться девелопером на последующих этапах проектной подготовки строительства. Для проведения исследований и изысканий девелопер привлекает специализированные компании. Данный процесс является необходимым, при этом достаточно простым, не требующим пристального контроля, управления и т. п., в отличие от работ, связанных с разработкой комплексной концепции развития, с подготовкой градостроительной документации, проектной документации.

Экономика Максимов С.Н. Управление девелопментом недвижимости. Учебник

Экономика Максимов С.Н. Управление девелопментом недвижимости. Учебник

Учебник содержит систематическое изложение функций девелопера как предпринимателя и менеджера на всех этапах реализации проектов развития недвижимости — от формирования девелоперской идеи до передачи созданного объекта в эксплуатацию.<br /> Учебник подготовлен на основе курса лекций, читаемых автором на кафедре менеджмента недвижимости в Санкт-Петербургском государственном экономическом университете, а также переработки, расширения и дополнения книги «Девелопмент (развитие недвижимости): организация, управление, финансирование» (СПб., 2003 г.).<br /> Учебник предназначен для студентов (бакалавров, специалистов и магистров), изучающих вопросы управления проектами, рынка недвижимости, управления недвижимостью, а также может быть использован в системе дополнительного профессионального образования.

Внимание! Авторские права на книгу "Управление девелопментом недвижимости. Учебник" (Максимов С.Н.) охраняются законодательством!