Управление девелопментом недвижимости. Учебник

Максимов С.Н.

Возрастное ограничение: 12+ Жанр: Экономика Издательство: Проспект Дата размещения: 16.01.2015 ISBN: 9785392175444 Язык: Объем текста: 329 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Глава 1. Понятие девелопмента недвижимости и его содержание

Глава 2. Девелопер и его функции в процессе девелопмента

Глава 3. Девелоперская идея: от анализа рынка к проекту

Глава 4. Проекты девелопмента, их этапы и участники

Глава 5. Оценки и расчеты в процессе девелопмента

Глава 6. Методические и организационные основы управления девелопментом как проектом

Глава 7. Управление предпроектными исследованиями и разработками

Глава 8. Управление разработкой и согласованием градостроительной и проектной документации

Глава 9. Управление строительством

Глава 10. Управление маркетингом проекта

Глава 11. Управление финансированием проектов девелопмента

Глава 12. Управление стоимостью проекта

Глава 13. Управление рисками проекта

Глава 14. Организационные и стратегические аспекты управления девелоперскими компаниями

Заключение

Приложения

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Development (англ.) — развитие, совершенствование.

Глава 1.
ПОНЯТИЕ ДЕВЕЛОПМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО СОДЕРЖАНИЕ

Цель главы: раскрытие содержания понятия «девелопмент недвижимости»: девелопмент как процесс, профессиональная деятельность и способ реализации проектов развития недвижимости; изложение основных подходов к классификации видов девелопмента и их теоретического и практического значения.

1.1. Понятие девелопмента недвижимости и его значение в экономике

Понятие «девелопмент недвижимости» в последние годы уже стало достаточно привычным как для научных работ, посвященных развитию российского рынка недвижимости, так и для практиков. Достаточно напомнить, что само слово «девелопмент» стало составной частью целого ряда компаний, функционирующих на рынке недвижимости: «Велес девелопмент», «Галс-девелопмент» и т. д.

Вместе с тем полной ясности и согласия как в толковании самого термина, так и, что еще более важно, в понимании природы и значения девелопмента недвижимости для рынка недвижимости и экономики в целом до настоящего времени не достигнуто. Не вдаваясь в развернутую дискуссию по этим вопросам, изложим авторскую позицию.

Как известно, само слово development в переводе с английского означает «развитие» и как таковое используется достаточно широко как в экономической лексике в целом (например, Economic development (экономическое развитие), так и далеко за ее пределами (например, в сфере разработки программного обеспечения и т. д.). Вместе с тем и за рубежом, и в последнее время в России чаще всего этот термин употребляется в тесной связи с понятием «недвижимость», создавая вместе с ним устойчивое словосочетание «девелопмент недвижимости».

Классическое определение понятия с точки зрения его материально-вещественного содержания дается, например, в толковом словаре по недвижимости, изданного в Лондоне в 1993 г. (The Glossary of Property Terms): «Девелопмент — выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий либо участков земли. Определение через эти операции является исключительным для определения понятия "девелопмент", не включающего работы по улучшению внутреннего интерьера, не изменяющие внешний вид здания».

В настоящее время это определение приводится во множестве источников, как в письменных, так и в электронных. При этом зачастую оно трактуется как следствие некоего «физиократического» подхода к девелопменту. Однако необходимо учитывать, что сформулировано оно на основе определенного законодательного акта, а именно «Закона о городском и сельском планировании» (Великобритания, 1971 г.), поэтому подходить к нему необходимо именно в контексте этого документа. Смысл Закона состоял в том, чтобы поставить под общественный (муниципальный) контроль процессы преобразования недвижимости («национализация развития недвижимости»), а потому определение должно было помочь определить, какие процессы подпадают под действие данного Закона, а какие нет.

В связи с этим в определении и указывается, что не всякие материальные процессы могут быть отнесены к девелопменту, они должны обеспечивать качественное изменение объекта, затрагивающие общественные интересы. Для этого в Великобритании принято разделение всех зданий и помещений по их функциональному назначению на определенные классы: например, класс «А» — розничная торговля, «В» — офисные помещения, «С» — склады и т. д. В свою очередь, каждый из классов разделен на подклассы — 1, 2, 3, 4-й, например, «А1» — розничная торговля продовольственными товарами. Если изменение функционального назначения происходит в пределах одного подкласса, то это не является развитием, если же оно предполагает переход в другой подкласс использования, то это и трактуется как девелопмент, поскольку ведет к изменению существенных параметров объекта.

Если же оставить в стороне нормативно-правовые определения процесса девелопмента (в России до настоящего времени нет нормативного документа, четко определяющего, что является «развитием недвижимости» с нормативной точки зрения), то понятие следует рассматривать через призму трех аспектов этого явления.

В соответствии с этим девелопмент выступает:

• как процесс преобразования земли (недвижимости);

• особая профессионально-предпринимательская деятельность по развитию недвижимости;

• как способ реализации процесса развития недвижимости (от девелоперской идеи до завершения проекта), обеспечивающий получение наибольшего прироста стоимости с минимальными издержками.

Указанные три аспекта девелопмента органически дополняют друг друга и в этом единстве комплексно отражают содержание этого явления, отвечая на три вопроса: ЧТО? — процесс развития недвижимости; КТО? — профессиональный девелопер; КАК? — путем оптимального использования имеющихся ресурсов (см. рис. 1.1).

Рис. 1.1. Девелопмент недвижимости как целостное явление

Базисным элементом в этой триаде является девелопмент как процесс преобразования недвижимости.

Преобразование может протекать в различных конкретных формах, но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: рынок недвижимости будет приспосабливаться к новой социально-экономической реальности, искать наилучшие с ее точки зрения варианты использования недвижимости.

Девелопмент является способом разрешения противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями общества в услугах, оказываемых с использованием недвижимости, с одной стороны, и наличными качественными и количественными характеристиками недвижимого имущества — с другой.

Выступая в качестве важнейшего направления реальных инвестиций, реализация проектов девелопмента является не только способом умножения богатства собственника или источником для получения дохода девелопером и инвесторами, но оказывает важное влияние на экономические процессы в межотраслевом и территориальном разрезе, на доходы бюджетов различных уровней, социальные отношения. С учетом этого к оценке эффективности проектов девелопмента можно подходить с разных точек зрения (см. рис. 1.2).

Во-первых, эффективность девелопмента может быть разделена на экономическую и социальную.

Во-вторых, экономическая эффективность может быть оценена с позиций девелопера и инвесторов (коммерческая эффективность), с точки зрения влияния на экономическое развитие в целом (народнохозяйственная эффективность), с точки зрения интересов бюджетов (бюджетная эффективность).

Рис. 1.2. Основные аспекты эффективности девелопмента

Коммерческая эффективность проектов девелопмента определяется соотношением затрат и экономических результатов, обеспечением требуемой нормы доходности проекта и оценивается комплексом показателей с использованием ряда методов оценки, основанных, в частности, на дисконтировании денежных потоков.

Народнохозяйственная (экономическая в широком смысле) эффективность девелопмента проявляется в том положительном влиянии, которое оказывает развитие недвижимости на экономические процессы и которое может иметь стоимостное измерение.

Условно-позитивное влияние девелопмента на экономику можно свести к трем аспектам: отраслевому и межотраслевому, территориальному, бюджетному.

Экономика Максимов С.Н. Управление девелопментом недвижимости. Учебник

Экономика Максимов С.Н. Управление девелопментом недвижимости. Учебник

Учебник содержит систематическое изложение функций девелопера как предпринимателя и менеджера на всех этапах реализации проектов развития недвижимости — от формирования девелоперской идеи до передачи созданного объекта в эксплуатацию.<br /> Учебник подготовлен на основе курса лекций, читаемых автором на кафедре менеджмента недвижимости в Санкт-Петербургском государственном экономическом университете, а также переработки, расширения и дополнения книги «Девелопмент (развитие недвижимости): организация, управление, финансирование» (СПб., 2003 г.).<br /> Учебник предназначен для студентов (бакалавров, специалистов и магистров), изучающих вопросы управления проектами, рынка недвижимости, управления недвижимостью, а также может быть использован в системе дополнительного профессионального образования.

Внимание! Авторские права на книгу "Управление девелопментом недвижимости. Учебник" (Максимов С.Н.) охраняются законодательством!