Управление девелопментом недвижимости. Учебник

Максимов С.Н.

Возрастное ограничение: 12+ Жанр: Экономика Издательство: Проспект Дата размещения: 16.01.2015 ISBN: 9785392175444 Язык: Объем текста: 329 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Глава 1. Понятие девелопмента недвижимости и его содержание

Глава 2. Девелопер и его функции в процессе девелопмента

Глава 3. Девелоперская идея: от анализа рынка к проекту

Глава 4. Проекты девелопмента, их этапы и участники

Глава 5. Оценки и расчеты в процессе девелопмента

Глава 6. Методические и организационные основы управления девелопментом как проектом

Глава 7. Управление предпроектными исследованиями и разработками

Глава 8. Управление разработкой и согласованием градостроительной и проектной документации

Глава 9. Управление строительством

Глава 10. Управление маркетингом проекта

Глава 11. Управление финансированием проектов девелопмента

Глава 12. Управление стоимостью проекта

Глава 13. Управление рисками проекта

Глава 14. Организационные и стратегические аспекты управления девелоперскими компаниями

Заключение

Приложения

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Строительство — возведение зданий и сооружений.

Глава 9.
УПРАВЛЕНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВОМ

Цель главы: раскрытие основного содержания управленческой деятельности девелопера на строительной фазе проекта, рассмотрение вопросов заключения строительных контрактов, получения разрешения на строительства, организации контроля за выполнением строительных работ и завершения работ по проекту.

9.1. Поиск подрядчика, проведение подрядных торгов

Одной из основных функций девелопера наряду с привлечением финансирования, организацией взаимодействия с государственными и муниципальными органами является привлечение подрядчиков — строительных фирм, обеспечивающих выполнение строительных работ. Одним из основных способов привлечения подрядчиков является проведение подрядных торгов.

Подрядные торги являются формой размещения заказов на строительство, предусматривающей выбор подрядчика для выполнения работ и оказания услуг на основе конкурса.

Подрядные торги позволяют существенно снизить уровень договорных цен при заключении контрактов на строительство, привлечь в качестве исполнителей наиболее передовые строительные организации и фирмы.

Виды торгов и порядок их проведения

Подрядные торги могут проводиться при размещении заказов:

• на реализацию инвестиционно-строительных проектов (ИСП) различной величины и сложности в целом;

• выполнение отдельных этапов ИСП;

• выполнение работы по управлению проектом, консультирование, надзор, а также на любые технически и организационно обоснованные сочетания указанных работ и услуг.

Основными видами подрядных торгов являются:

• в зависимости от проведения организатором торгов предварительного отбора претендентов — с предварительной квалификацией (ограничение участников по определенным критериям) и без предварительной квалификации;

• в зависимости от способа объявления торгов — открытые (объявление публикуется в официальной печати) и закрытые (приглашения рассылаются заранее определенному кругу претендентов);

• в зависимости от участия оферентов в процедуре торгов и оглашения их результатов — гласные и негласные;

• в зависимости от того, в который раз назначаются торги по данному предмету торгов, — первичные и повторные.

Основными участниками подрядных торгов являются: девелопер (заказчик), организатор торгов, тендерный комитет, претенденты и оференты.

Девелопер (заказчик):

• принимает решение о проведении торгов;

• назначает организатора торгов;

• контролирует работу тендерного комитета;

• устанавливает окончательные условия контракта и заключает его с победителем торгов.

Организатором торгов может быть либо девелопер (заказчик), либо любое юридическое лицо, им уполномоченное на организацию торгов.

Организатор торгов:

• подготавливает необходимые документы для объявления торгов;

• осуществляет публикацию в официальной печати объявления и рассылку приглашений;

• осуществляет сбор и анализ оферт;

• рассматривает возможные апелляции участников, утверждает результаты торгов и несет все расходы по их проведению;

• формирует тендерный комитет и организует его работу.

Тендерный комитет может быть постоянным или временным органом, создаваемым непосредственно заказчиком или организатором торгов для их проведения.

Постоянный тендерный комитет может быть ведомственным, территориальным или муниципальным; он создается как самостоятельная организация с правами юридического лица и осуществляет свою деятельность на договорной основе.

Тендерный комитет формируется по принципу коллегиальности: в него входят представители заказчика, организатора торгов, эксперты и консультанты.

Тендерный комитет:

• осуществляет сбор заявок на участие претендентов в предварительной квалификации, регистрацию и хранение конкурсных предложений, оформление документов по подготовке и проведению подрядных торгов;

• разрабатывает тендерную документацию и организует ее распространение;

• осуществляет процедуру торгов и ее оформление;

• рассматривает возможные споры, претензии участников торгов;

• определяет победителя торгов.

Все заседания и решения тендерного комитета оформляются соответствующими протоколами.

Претенденты — это организации, фирмы, выразившие согласие участвовать в торгах на условиях, объявленных их организатором, и подавшие заявку в письменном виде.

Оференты — это лица (претенденты), приславшие оферту, содержащую их согласие участвовать в торгах на условиях, изложенных в тендерной документации, и подкрепленную банковской гарантией. При этом оферент может прислать встречное предложение, повышающее эффективность ИСП.

Тендерная документация — это комплект документов, состав которых зависит от предмета торгов и определяется тендерным комитетом в соответствии с поручением заказчика или организатора торгов.

Требования заказчика, включаемые в тендерную документацию, должны быть едиными для всех претендентов.

Разработка тендерной документации осуществляется тендерным комитетом с возможным привлечением инженерно-консультационных либо проектных организаций и фирм и оплачивается заказчиком за счет средств, предусмотренных в сводных сметных расчетах стоимости строительства. Претендентам комплект тендерной документации передается, как правило, за плату: порядок и условия ее выкупа определяются тендерным комитетом и сообщаются в объявлении о проведении торгов.

Примерный состав тендерной документации:

1. Приглашение для участия в торгах.

2. Форма заявки претендента.

3. Сведения об объекте и предмете торгов:

• наименование объекта, его адрес;

• общая характеристика и основные параметры предмета торгов (освоенные и предстоящие объемы работ, даты и сроки выполнения).

4. Техническая часть (проектная документация):

• пояснительная записка с обоснованием намечаемого строительства, основными технико-экономическими показателями и характеристиками продукции;

• генеральный план и схемы инженерных сетей;

• основные архитектурно-строительные, конструктивные и технологические решения;

• основные положения по организации строительства, данные о сроках строительства и особых технических условиях.

5. Инструкция оферентам: состав, содержание и формы представления информации.

Помимо заявки на участие в торгах и копии платежного документа, подтверждающего внесение первого задатка, в состав предоставляемой претендентом документации входят поручительство в форме гарантийного обязательства банка, справка о заключенных за последний год контрактах с указанием основных условий и перечнем субподрядчиков, а также оферта.

К оферте как к наиболее важному документу предъявляются особые требования по содержанию и предоставлению материалов:

в ней должны быть приведены достаточно подробные сведения о претенденте: наименование, адрес, реквизиты; заверенные копии регистрационных и уставных материалов; данные о профилирующем направлении деятельности и лицензии на определенные виды работ; данные о структуре организации и ее производственной мощности; информация о финансовом положении и платежеспособности претендента; сведения об опыте работы претендента в области, определяемой предметом торгов. Эта информация может отсутствовать в оферте, если торги проводятся с предварительной квалификацией;

при разработке оферты должны быть учтены требования заказчика к структуре цены на предмет торга; условия и возможный порядок пересмотра цен; условия виды и методы внесения платежей в зависимости от уровня цен; предлагаемые формы оплаты, порядок финансирования и условия кредитования работ; сроки действия оферты, условия и порядок прекращения и продления ее действия.

6. Условия и проведение торгов:

• дата и место вскрытия конвертов с офертами, описание процедуры;

• основные критерии оценки предложения оферента и сроки, методика выбора победителя и порядок утверждения результатов торгов;

• порядок оповещения оферентов о результатах торгов, предупреждение о непринятии обязательства мотивировать и объяснять причины отказа отклонения оферт;

• указание о способе уведомления победителя торгов;

• условие и порядок внесения второго задатка;

• уведомление о том, какой документ подписывает победитель торгов (контракт или протокол о проведении переговоров);

• порядок проведения переговоров с победителем торгов.

7. Проект контракта.

Рис. 9.1. Содержание основных этапов подрядных торгов

В целом весь процесс подрядных торгов может быть подразделен на несколько этапов (см. рис. 9.1).

Процедуры подготовительного этапа включают принятие заказчиком решения на проведение торгов, создание организационной структуры участников, разработку тендерной документации и рассылку ее потенциальным претендентам.

Приняв решение о проведение торгов, заказчик назначает организатора торгов или заключает контракт с фирмой, которой поручается выполнение обязанностей организатора. Финансовые взаимоотношения между ними регулируются соответствующим разделом контракта. При этом организатор торгов оплачивает расходы, связанные с деятельностью тендерного комитета по подготовке и проведению торгов, а также несет ответственность по всем видам расходов.

В случае проведения открытых торгов объявления о них публикуются в официальных периодических изданиях за 2—6 месяцев до срока представления оферт. Это объявление обычно содержит следующую информацию: наименование заказчика и организатора торгов, вид торгов и предмет торгов, краткую характеристику места строительства, ориентировочные объем и сроки выполнения работ, условия исполнения контракта, необходимые ограничения, адрес, сроки и условия получения тендерной документации, срок представления оферт.

Экономика Максимов С.Н. Управление девелопментом недвижимости. Учебник

Экономика Максимов С.Н. Управление девелопментом недвижимости. Учебник

Учебник содержит систематическое изложение функций девелопера как предпринимателя и менеджера на всех этапах реализации проектов развития недвижимости — от формирования девелоперской идеи до передачи созданного объекта в эксплуатацию.<br /> Учебник подготовлен на основе курса лекций, читаемых автором на кафедре менеджмента недвижимости в Санкт-Петербургском государственном экономическом университете, а также переработки, расширения и дополнения книги «Девелопмент (развитие недвижимости): организация, управление, финансирование» (СПб., 2003 г.).<br /> Учебник предназначен для студентов (бакалавров, специалистов и магистров), изучающих вопросы управления проектами, рынка недвижимости, управления недвижимостью, а также может быть использован в системе дополнительного профессионального образования.

Внимание! Авторские права на книгу "Управление девелопментом недвижимости. Учебник" (Максимов С.Н.) охраняются законодательством!