Управление девелопментом недвижимости. Учебник

Максимов С.Н.

Возрастное ограничение: 12+ Жанр: Экономика Издательство: Проспект Дата размещения: 16.01.2015 ISBN: 9785392175444 Язык: Объем текста: 329 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Глава 1. Понятие девелопмента недвижимости и его содержание

Глава 2. Девелопер и его функции в процессе девелопмента

Глава 3. Девелоперская идея: от анализа рынка к проекту

Глава 4. Проекты девелопмента, их этапы и участники

Глава 5. Оценки и расчеты в процессе девелопмента

Глава 6. Методические и организационные основы управления девелопментом как проектом

Глава 7. Управление предпроектными исследованиями и разработками

Глава 8. Управление разработкой и согласованием градостроительной и проектной документации

Глава 9. Управление строительством

Глава 10. Управление маркетингом проекта

Глава 11. Управление финансированием проектов девелопмента

Глава 12. Управление стоимостью проекта

Глава 13. Управление рисками проекта

Глава 14. Организационные и стратегические аспекты управления девелоперскими компаниями

Заключение

Приложения

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Оценка — суждение о ценности.

Глава 5.
ОЦЕНКИ И РАСЧЕТЫ В ПРОЦЕССЕ ДЕВЕЛОПМЕНТА

Цель главы: рассмотрение вопросов оценки проекта на различных этапах процесса девелопмента, в том числе оценки инвестиционной привлекательности проекта, предварительной оценки проекта на предпроектной фазе проекта, оценки эффективности проекта в процессе разработки бизнес-плана и технико-экономического обоснования проекта.

Процедуры оценки широко используются в процессе управления проектами девелопмента в различных аспектах, в том числе как процесс определения экономической эффективности проекта, как процесс расчета затрат по его реализации, как процедура определения соответствия фактического хода выполнения работ запланированному.

Именно эти аспекты оценки часто и достаточно подробно излагаются в имеющейся литературе по вопросам управления проектами, в том числе проектами девелопмента.

Однако на деле необходимость в оценке возникает в деятельности девелопера неоднократно в процессе движения от идеи проекта до его завершения:

• на этапе перехода от девелоперской идеи к инициированию проекта;

• на этапе разработки концепции проекта и перехода к проектированию;

• в процессе проектирования и разработки технико-экономического обоснования проекта;

• в процессе строительства объекта;

• по завершении проекта.

5.1. Оценка целесообразности проекта

На этапе перехода от девелоперской идеи к инициированию проекта оценка выступает как оценка целесообразности реализации проекта и подразумевает проведение целого комплекса исследований, позволяющих установить инвестиционную привлекательность возможного проекта.

Определение целесообразности возможного проекта проводится по трем направлениям:

• определение «рыночной» целесообразности проекта на основе прогнозирования соотношения спроса и предложения недвижимости данного типа к моменту завершения проекта;

• оценивание предполагаемого местоположения земельного участка с точки зрения их соответствия требованиям для определенного вида использования на основе концепции наилучшего использования;

• определение финансовой целесообразности предполагаемого проекта с точки зрения требований девелопера и инвесторов с учетом возможных рисков.

Оценка рыночной целесообразности предполагаемого проекта осуществляется на основе анализа спроса и предложения на рынке с использованием ряда показателей, отражающих состояние и тенденции колебания и тенденции рынка недвижимости:

• объем поглощения — объем площадей, заполняемых в течение определенного периода времени (как правило, за год, квартал);

• уровень вакансий — доля незанятых помещений на рынке недвижимости;

• разница между объемом предъявляемого спроса и суммарным предложением на рынке;

• уровень арендных ставок;

• уровень операционных расходов на содержание и эксплуатацию здания;

• ставка доходности — отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости к его стоимости — связывает рынок площадей и рынок капиталов.

При оценке целесообразности реализации проекта на предполагаемом земельном участке используется методика определения наилучшего использования недвижимости. При этом во внимание принимаются следующие характеристики.

Технические возможности участка:

• физические ограничения (размер и форма участка, особенности рельефа, физико-механические свойства грунтов и др.);

• инженерные ограничения (наличие тоннеля метрополитена под участком, магистральных инженерных коммуникаций, линий спецсвязи, наличие или отсутствие свободных мощностей для подключения к городским сетям и т. п.);

• правовые условия землепользования (возможные варианты использования с учетом градостроительного зонирования, нахождение в охранных зонах памятников архитектуры и культуры, городские программы застройки);

• экологическая обстановка (уровень загрязнения окружающей среды, принадлежность к территории природных комплексов, требования экологического законодательства).

Каждый из этих параметров по-своему важен для определения целесообразности использования земельного участка для целей девелопмента: физические ограничения определяют ресурсный потенциал участка («пятна»); инженерные ограничения существенно влияют на затраты по проекту, например в случае отсутствия возможности подключения к магистральным сетям элетротепловодоснабжения; правовые ограничения также влияют на объемы выхода готовой продукции.

Важное значение имеет функциональный потенциал участка, определяющий целесообразность использования участка под конкретный вид девелопмента во взаимосвязи его с окружением, районом города, городом или агломерацией в целом.

К функциональным характеристикам участка относятся:

• демография (численность, половозрастная и образовательная структура, уровень доходов) распределение уровней доходов, распределение потребительской базы по возрастам);

• доступность для потребителей (транспортное сообщение, визуальная доступность и т. д.);

• наличие центров притяжения (близость других объектов, привлекающих представителей целевых групп, это могут быть крупные торгово-развлекательные центры, туристические зоны, правительственные здания);

• конкурентное окружение (анализ как непосредственных конкурентов, так и косвенной конкуренции).

Правовой аспект оценки привлекательности земельного участка представлен двумя составляющими. Первая состоит в экспертизе содержания и качества передаваемых прав на земельный участок. Земельный кодекс РФ предусматривает единство правовой судьбы недвижимости и земельного участка, однако практика изобилует различными видами прав на земельный участок: здания могут принадлежать собственнику на правах собственности, а участок — на правах аренды (краткосрочной или долгосрочной) и права постоянного бессрочного пользования, редко собственности. Поэтому при рассмотрении земельных участков пристальное внимание должно быть уделено вопросам правильного оформления земельных правоотношений, в том числе, во-первых, необходимо четко выяснить, на каких правовых основаниях участок принадлежит продавцу и достаточно ли этих прав для его законного отчуждения (подчас права на земельный участок оформлены далеко не полностью), а во-вторых, должны быть тщательно проанализированы возможные обременения прав на землю (наличие договоров аренды, залог, сервитуты, иные ограничения в использовании).

В зарубежной практике для обозначения процедуры экспертизы объекта приобретения (например, земельного участка) часто используется понятие «Дью-дилидженс» (Due Diligence), представляющее собой юридический, а иногда и экономический аудит представляемой информации для получения достоверной информации о продаваемом активе. В процессе процедуры «Дью-дилидженс» анализируется правовое положение актива, наличие или отсутствие правовых и судебных рисков, при необходимости бухгалтерская отчетность (например, наличие задолженностей по налогам и иным платежам), проводится оценка соотношения объявленной цены актива реальной.

Вторая составляющая состоит в градостроительной экспертизе участка. В первую очередь здесь необходимо обратится к базовым градостроительным документам — генеральному плану и правилам землепользования и застройки (ПЗЗ). Данные документы разделяют всю территорию города (поселения) на территориальные зоны, а для каждой территориальной зоны устанавливают градостроительные регламенты. Градостроительный регламент содержит виды разрешенного использования земельных участков, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Помимо оценки возможности размещения будущего объекта на участке c учетом ПЗЗ необходимо проверить также:

• возможное размещение объекта в границах зон охраны объектов культурного наследия и возможность желаемого преобразования в соответствии с установленными режимами зон охраны объектов культурного наследия;

• соответствие размещения объекта с учетом санитарных требований;

• соблюдение земельного законодательства, в частности расположение земельного участка в нескольких территориальных зонах, наличие зон градостроительных ограничений и сервитутов на земельном участке и т. п.;

• возможность инженерного обеспечения будущего объекта, получение заключения о возможности инженерного обеспечения объекта;

• наличие утвержденной или разрабатываемой документации по планировке территории, в границы которой попадает объект недвижимости.

Примеры влияния характеристик земельного участка на различные варианты девелопмента (по мнению одной из консалтинговых фирм) приведены ниже (см. рис. 5.1).

Расположение/доступность

Район расположения

Экономика Максимов С.Н. Управление девелопментом недвижимости. Учебник

Экономика Максимов С.Н. Управление девелопментом недвижимости. Учебник

Учебник содержит систематическое изложение функций девелопера как предпринимателя и менеджера на всех этапах реализации проектов развития недвижимости — от формирования девелоперской идеи до передачи созданного объекта в эксплуатацию.<br /> Учебник подготовлен на основе курса лекций, читаемых автором на кафедре менеджмента недвижимости в Санкт-Петербургском государственном экономическом университете, а также переработки, расширения и дополнения книги «Девелопмент (развитие недвижимости): организация, управление, финансирование» (СПб., 2003 г.).<br /> Учебник предназначен для студентов (бакалавров, специалистов и магистров), изучающих вопросы управления проектами, рынка недвижимости, управления недвижимостью, а также может быть использован в системе дополнительного профессионального образования.

Внимание! Авторские права на книгу "Управление девелопментом недвижимости. Учебник" (Максимов С.Н.) охраняются законодательством!