Управление девелопментом недвижимости. Учебник

Максимов С.Н.

Возрастное ограничение: 12+ Жанр: Экономика Издательство: Проспект Дата размещения: 16.01.2015 ISBN: 9785392175444 Язык: Объем текста: 329 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Глава 1. Понятие девелопмента недвижимости и его содержание

Глава 2. Девелопер и его функции в процессе девелопмента

Глава 3. Девелоперская идея: от анализа рынка к проекту

Глава 4. Проекты девелопмента, их этапы и участники

Глава 5. Оценки и расчеты в процессе девелопмента

Глава 6. Методические и организационные основы управления девелопментом как проектом

Глава 7. Управление предпроектными исследованиями и разработками

Глава 8. Управление разработкой и согласованием градостроительной и проектной документации

Глава 9. Управление строительством

Глава 10. Управление маркетингом проекта

Глава 11. Управление финансированием проектов девелопмента

Глава 12. Управление стоимостью проекта

Глава 13. Управление рисками проекта

Глава 14. Организационные и стратегические аспекты управления девелоперскими компаниями

Заключение

Приложения

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Идея — мысленный прообраз какого-либо
предмета, явления, принципа, выделяющий
его существенные черты.

Глава 3.
ДЕВЕЛОПЕРСКАЯ ИДЕЯ: ОТ АНАЛИЗА РЫНКА К ПРОЕКТУ

Цель главы: Рассмотрение процесса формирования девелоперской идеи на основе анализа особенностей рынка недвижимости, его взаимосвязи с состоянием экономики; показателей, отражающих состояние и тенденции развития рынка; применения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования при выборе варианта проекта девелопмента.

Материальным содержанием девелопмента является преобразование или создание новых объектов недвижимости путем выполнения строительных, земляных, инженерных работ. Однако его смысл неправомерно сводить только к этой его материально-вещественной основе. Суть девелопмента состоит в том, что он является способом удовлетворения потребностей общества в новых объектах недвижимой собственности. Поэтому его исходный пункт — выявление этих потребностей, принимающих, как правило, в рыночной экономике форму платежеспособного спроса.

Девелопер как субъект процесса девелопмента должен выявить и спрогнозировать эти потребности, трансформировать их в девелоперскую идею, которая затем должна быть развернута в концепцию девелопмента и, наконец, материализоваться в реальном процессе преобразования недвижимости — в проекте девелопмента (см. рис. 3.1).

Рис. 3.1. Возникновение проекта девелопмента

Роль девелопера состоит не только и даже не столько в том, что он управляет проектами развития недвижимости, но и прежде всего в том, что он является инициатором проекта, он генерирует проект как целостное явление — от формирования параметров создаваемого объекта до параметров проекта по его созданию. Собственно, реализация (внедрение) — проектно-строительный цикл — есть лишь часть его деятельности, причем часть такая, управление которой и может быть отдано специализирующимися на этом организациям — управляющими проектами.

Содержание деятельности девелопера и полный девелоперский цикл от девелоперской идеи до готового созданного объекта можно представить в виде треугольника, каждая из сторон которого может быть названа так: изучение возможностей для реализации проекта, создание условий для реализации проекта, внедрение проекта (см. рис. 3.2).

Рис. 3.2. Полный цикл девелоперской деятельности

На приведенном рисунке наглядно видно, что собственно проектно-строительный цикл занимает весьма незначительную часть всего девелоперского цикла. Большая же часть этого цикла состоит в поисках возможностей для развития и создания условий для него.

Активность девелопера начинается задолго до начала реализации проекта в традиционном смысле этого слова. Для того чтобы раскрыть содержание этой активности, сформулируем еще раз цели девелопера и необходимые условия для их достижения.

Цель девелопера, состоящая в извлечении дохода за счет прироста стоимости в процессе создания новых объектов недвижимости, предполагает решение двух взаимосвязанных задач.

Во-первых, создать объект недвижимости, востребованный на данном рынке, в данное время, на данном месте и содержащий в себе добавленную стоимость (прирост стоимости созданного объекта над затратами).

В-вторых, создать объект недвижимости, обладающий указанными параметрами с минимальными издержками в оптимальные сроки (здесь функции девелопера действительно в значительной степени пересекаются с функциями управляющего проектом).

Смысл первой задачи состоит в генерировании, оценке и реализации (при положительной оценке) девелоперской идеи.

Под девелоперской идеей понимается возможный вариант проекта развития недвижимости, который девелопер считает потенциально востребованном на рынке, а также предполагаемый способ его реализации.

Возможности для девелопмента, как отмечается в одном из изданий, посвященных особенностям девелоперского бизнеса, рассыпаны буквально везде: задача девелопера — найти их, понять потенциал открывающихся возможностей, найти способы его реализации, тех, кто может быть заинтересован в реализации проекта девелопмента и вовлечен в этот процесс. Поиск возможностей для девелопмента не может быть привязан к определенной дате, он неотъемлемая часть образа жизни девелопера. Идея проекта может родиться при поездке по городу, при чтении газеты с информацией о новых проектах, посещении выставок, общении с коллегами и пр.

Суть дела в том, на какую почву упадет информация, окажется ли девелопер готов к тому, что из заметки о новых технологиях в торговли может вырасти концепция гипермаркета, или к тому, что развитие интернет-пространства требует новых форматов торговли, или к тому, что развитие новых информационных технологий ведет к новым вариантам организации делового пространства, а значит, требует и новых подходов к планировочным решениям при создании офисных зданий.

3.1. Рынок недвижимости как сфера девелоперской деятельности

Для того чтобы рассыпанные в обществе возможности упали на подготовленную почву, девелопер должен обладать специфическим и главным его активом, состоящем в сплаве знаний о закономерностях формирования потребностей в недвижимости, месте рынка недвижимости в социально-экономической системе страны, региона, города, факторах, влияющих на спрос на рынке недвижимости, и способах его удовлетворения, и, конечно, он должен хорошо знать поле, на котором он играет, — рынок недвижимости.

Подробное рассмотрение вопросов функционирования и развития рынка недвижимости не входит в предмет настоящего учебника, эти вопросы достаточно подробно рассматриваются в других учебниках и учебных пособиях, в том числе в учебнике автора «Экономика недвижимости».

Вместе с тем необходимо рассмотреть наиболее существенные характеристики этого рынка, которые девелопер должен учитывать в своей деятельности, в процессе генерирования выработки девелоперской идеи, при инициировании проекта и его реализации.

Во-первых, в силу специфики недвижимости как особого экономического актива рынок недвижимости обладает следующими специфическими характеристиками:

• различная скорость реакции предложения и спроса на рынке на изменение экономической ситуации;

• глубокая сегментированность рынка недвижимости ввиду значительного разнообразия объектов недвижимости по местоположению, функциональному назначению, качеству и иным индивидуальным характеристикам;

• индивидуальность ценообразования в связи с ограниченностью числа продавцов и покупателей на узких сегментах рынка;

• высокий уровень трансакционных издержек, замедляющих оборот недвижимости и делающий рынок недвижимости существенно зависящим от состояния инфраструктуры рынка;

• низкая ликвидность недвижимости как вследствие их капиталоемкости, так и в связи с высокими трансакционными издержками;

• инертность рынка недвижимости, обусловленная как длительностью инвестиционно-строительного цикла, так и особенностями формирования спроса на рынке;

• разделение рынка на первичный и вторичный, конкурирующие между собой и одновременно дополняющие друг друга;

• промежуточное положение рынка недвижимости между финансовым рынком и рынком реальных активов;

• более высокая, по сравнению с фондовым рынком, длительность инвестиционного цикла на рынке недвижимости;

• функционирование рынка недвижимости одновременно как рынка товаров и капиталов;

• несовпадение экономических циклов на рынке недвижимости с циклами реальной экономики.

Среди всех особенностей рынка недвижимости выделим наиболее значимые с точки зрения их влияния на процессы девелопмента недвижимости. Во-первых, рынок недвижимости занимает особое положение в системе рыночной экономики, соприкасаясь и взаимодействуя как с финансовым рынком, так и с рынком реальных активов (pис. 3.3). Как часть рынка реальных активов (товаров производственного или личного потребления) рынок недвижимости подчиняется его закономерностям, как и капитал, недвижимость включена в орбиту финансового рынка.

Рис. 3.3. Рынок недвижимости в рыночной экономике

Зависимость рынка недвижимости от состояния реального сектора экономики проявляется прежде всего в том, что именно в реальном секторе экономики и в сфере потребления формируется конечный спрос на рынке недвижимости со стороны пользователей. Важнейшими факторами здесь являются:

• уровень и темпы экономического развития экономики на национальном, региональном и местном уровнях (определяют структуру на рынке недвижимости и активность рынка);

• отраслевая структура и ее динамика (влияет на структуру спроса на рынке недвижимости);

• уровень развития строительной отрасли и производства строительных материалов (определяют возможные объемы и структуру предложения на рынке);

• доходность бизнеса в разных отраслях (влияет на величину и структуру спроса на рынке, соотношение между сделками купли-продажи и аренды недвижимости);

• уровень доходов населения (влияет на объем и структуру спроса на рынке жилой недвижимости и торговой недвижимости) и т. д.

В свою очередь, развитие рынка недвижимости само является фактором, обеспечивающим рост спроса на продукцию смежных отраслей экономики, таких как производство строительных работ, стройматериалов, мебели, других предметов длительного пользования. Не случайно развитие сферы недвижимости часто рассматривается как своеобразный локомотив, способный обеспечить увеличение объемов валового продукта в экономике.

Оценивая взаимосвязи между развитием рынка недвижимости и реальной экономики, необходимо обратить внимание на их противоречивый характер. Поскольку рынок недвижимости отчасти может быть отнесен по закономерностям своего функционирования к финансовому рынку, то противоречия между финансовым рынком и реальной экономикой характерны и для взаимосвязи рынка недвижимости и реального сектора экономики. Так, рост доходности инвестиций в недвижимость может оказаться фактором, который будет способствовать оттоку средств из реального сектора экономики, что может снизить темпы его роста в долгосрочном периоде, а это, в свою очередь, будет действовать как фактор снижения спроса на рынке недвижимости.

Второе важное обстоятельство состоит в том, что циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики, при этом, как правило, спад на рынке недвижимости предшествует спаду в экономике в целом, а этап развития рынка недвижимости наступает раньше, чем подъем в экономике. Теоретическое обоснование этого явления состоит в том, что рынок недвижимости ранее, чем другие рынки, реагирует на стоимость денег.

В период, предшествующий спаду, как правило, для рынка недвижимости характерны высокие темпы роста, продиктованные экономическим ростом в целом, позитивными ожиданиями населения и бизнеса, стабильным конечным спросом на недвижимость, и, следовательно, высокой привлекательностью недвижимости как объекта инвестиций.

Начинающееся снижение темпов экономического роста, уменьшение прироста доходов бизнеса и населения заставляет потребителей в первую очередь отказываться от капитальных приобретений, что приводит к снижению спроса на рынке недвижимости. Однако значительная часть средств оказывается замороженной в сфере недвижимости в связи с длительностью инвестиционно-строительного цикла, что не дает использовать эти средства и ресурсы в других секторах экономики.

В силу длительности создания объектов недвижимости предложение на рынке недвижимости не способно к быстрому уменьшению. Возникает избыток предложения над спросом, что в дальнейшем оказывает влияние и на ситуацию в смежных отраслях — в производстве строительных материалов, оборудования и т. д. Волна превышения предложения над спросом проходит по ряду отраслей экономики. В нижней точке цикла происходит перестройка рынка недвижимости: изменение технологий, мест развития недвижимости и пр.

Экономика Максимов С.Н. Управление девелопментом недвижимости. Учебник

Экономика Максимов С.Н. Управление девелопментом недвижимости. Учебник

Учебник содержит систематическое изложение функций девелопера как предпринимателя и менеджера на всех этапах реализации проектов развития недвижимости — от формирования девелоперской идеи до передачи созданного объекта в эксплуатацию.<br /> Учебник подготовлен на основе курса лекций, читаемых автором на кафедре менеджмента недвижимости в Санкт-Петербургском государственном экономическом университете, а также переработки, расширения и дополнения книги «Девелопмент (развитие недвижимости): организация, управление, финансирование» (СПб., 2003 г.).<br /> Учебник предназначен для студентов (бакалавров, специалистов и магистров), изучающих вопросы управления проектами, рынка недвижимости, управления недвижимостью, а также может быть использован в системе дополнительного профессионального образования.

Внимание! Авторские права на книгу "Управление девелопментом недвижимости. Учебник" (Максимов С.Н.) охраняются законодательством!