Управление девелопментом недвижимости. Учебник

Максимов С.Н.

Возрастное ограничение: 12+ Жанр: Экономика Издательство: Проспект Дата размещения: 16.01.2015 ISBN: 9785392175444 Язык: Объем текста: 329 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Глава 1. Понятие девелопмента недвижимости и его содержание

Глава 2. Девелопер и его функции в процессе девелопмента

Глава 3. Девелоперская идея: от анализа рынка к проекту

Глава 4. Проекты девелопмента, их этапы и участники

Глава 5. Оценки и расчеты в процессе девелопмента

Глава 6. Методические и организационные основы управления девелопментом как проектом

Глава 7. Управление предпроектными исследованиями и разработками

Глава 8. Управление разработкой и согласованием градостроительной и проектной документации

Глава 9. Управление строительством

Глава 10. Управление маркетингом проекта

Глава 11. Управление финансированием проектов девелопмента

Глава 12. Управление стоимостью проекта

Глава 13. Управление рисками проекта

Глава 14. Организационные и стратегические аспекты управления девелоперскими компаниями

Заключение

Приложения

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Проект (от лат. projectus — брошенный вперед),
— замысел, идея, образ, воплощенные в реальность.

Глава 4.
ПРОЕКТЫ ДЕВЕЛОПМЕНТА, ИХ ЭТАПЫ И УЧАСТНИКИ

Цель главы: рассмотрение особенностей проектов девелопмента как разновидности инвестиционных проектов, основных подходов к периодизации проектов девелопмента и их обоснованности и целесообразности, участников проекта и их роли в процессе девелопмента недвижимости.

Результатом девелопмента является возникновение нового объекта недвижимости, удовлетворяющего в зависимости от функционального назначения определенные потребности бизнеса и населения и по таким своим характеристикам, как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде воспроизводственных циклов и т. д., относящегося к капитальным благам.

В связи с этим существенным является понимание проектов девелопмента как разновидности инвестиционных проектов.

4.1. Проекты девелопмента недвижимости и их особенности

По своим родовым признакам девелопмент относится к категории проектов как таких процессов, которые предполагают достижение строго определенного уникального результата в течение заданного периода времени с использованием ограниченного круга ресурсов.

Понятие «проект» широко используется в современной экономической литературе и хозяйственной практике и все же относится к числу терминов, толкование которых не стало еще однозначным.

Часто под проектом понимается совокупность документации, описывающей порядок создания и требования к какому-либо сооружению. Другое понимание этого же термина сводится к тому, что проект — это план какого-либо мероприятия, имеющего важное значение для его инициаторов и организаторов. Наконец, есть определения, где под проектом понимается система действий, направленная на достижение ясно сформулированной цели с использованием определенного набора ресурсов.

Наиболее удачным определением понятия «проект» представляется следующее: «Под проектом понимается система сформулированных в его рамках целей, создаваемых или модернизируемых для их реализации физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению».

Под инвестициями, как известно, понимаются долгосрочные вложения средств с целью их последующего возврата и получения дохода. По российскому законодательству (Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» № 39-ФЗ) в качестве инвестиций могут выступать «...денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта».

Исходя из приведенных определений можно сформулировать следующее определение инвестиционного проекта: «инвестиционный проект — сознательно реализуемая взаимосвязанная система мероприятий и используемых в них ресурсов, направленная на создание активов с долгосрочным характером использования в целях последующего возврата вложенных средств и получения дохода». В качестве конкретных вариантов инвестиционных проектов могут выступать: создание нового предприятия, расширение производства, создание новой бизнес-линии и пр.

Проекты развития недвижимости, целью которых является создание новых объектов, обладающих стоимостью большей, чем издержки по их созданию, выступают как разновидность инвестиционных проектов, отличающаяся, однако, существенными особенностями.

Проекты развития недвижимости — это система последовательных взаимосвязанных мероприятий с использованием ограниченного объема ресурсов в течение заданного периода времени, направленная на создание качественно новых объектов (комплексов объектов) недвижимости в заданные сроки в целях возврата вложенных средств, получения дохода или иного полезного эффекта.

Проекты развития недвижимости являются одной из наиболее распространенных и значимых разновидностей инвестиционных проектов. Они содержат в себе все качества, присущие инвестиционным проектам и обладают вместе с тем важными особенностями, оказывающими прямое влияние на управление ими.

Прежде всего здесь необходимо указать на чрезвычайно важное значение, которое имеет для реализации проектов девелопмента то, что в методике UNIDO (Организации ООН по промышленному развитию) называется opportunity studies (исследование возможностей). Поскольку процессы девелопмента, как правило, сопряжены со значительными объемами инвестиций и затрагивают интересы множества лиц (государства, населения, бизнеса), это исследование возможностей может занимать целый ряд лет.

Кроме того, к числу наиболее значимых особенностей проектов девелопмента относятся следующие.

• Проекты развития недвижимости относятся к числу крупных и очень крупных проектов, требующих значительных по объему капиталовложений.

Масштабы финансирования, необходимые для реализации проектов девелопмента, таковы, что последние в подавляющем большинстве случаев не могут быть реализованы без привлечения внешнего финансирования — средств прямых инвесторов, бюджетных ресурсов, банковских кредитов, средств, полученных от выпуска корпоративных ценных бумаг, и пр., а в целом ряде ситуаций требуют совместного участия частного бизнеса и государства.

• Проекты развития недвижимости, как правило, имеют длительные сроки реализации и предполагают долгосрочное связывание вложенных средств, при том что результаты инвестирования — объекты недвижимости обладают относительно низкой по сравнению с иными инвестиционными активами ликвидностью.

Сроки реализации проектов девелопмента исчисляются двумя-тремя и более годами, а сроки их окупаемости в зависимости от характера объекта могут составлять 5—10 лет и более, а по отдельным проектам как, например, строительство мостов, дорожных сооружений, достигать десятков лет. Длительность реализации проектов девелопмента требует особого внимания к управлению временем, планированию сроков выполнения отдельных процессов и фаз проекта и управлению рисками проекта.

• Реализация любого проекта девелопмента — сложный в градостроительном, архитектурном, техническом и экономическом отношении процесс, в который вовлечено множество участников.

Успех девелоперского проекта невозможен без проведения изыскательских, проектных работ, множества экспертиз, экономических и технических оценок, консультаций, использования многообразной техники и технологий, привлечения значительного числа разнообразных специалистов и организаций.

Участие в проектах девелопмента десятков специализированных организаций и отдельных специалистов ставит перед управляющим проектом сложную задачу координации их деятельности, обеспечения согласованности в их действиях, разрешения возникающих конфликтов и принятия компромиссных решений.

Сложность задачи обеспечения взаимодействия различных участников проекта требует формирования команды по управлению проектов, включающей немногочисленных, но высококвалифицированных специалистов, видящих проект как единое целое, понимающих взаимосвязи между отдельными решениями и мероприятиями (техническими, градостроительными, организационными и пр.) в рамках общей системы проекта, способных понимать, оценивать и принимать управленческие решения.

Формирование девелоперской команды, обеспечение координации между участниками проекта также относятся к числу основных задач, решаемых в процессе управления проектами девелопмента.

• Для проектов девелопмента характерен высокий уровень «внешних эффектов», их реализация затрагивают интересы многих участников хозяйственной деятельности и населения, изменяя условия протекания экономических и социальных процессов на территории, что предопределяет высокий уровень государственного и общественного контроля над процессами развития недвижимости.

Значение государственного контроля в области реализации проектов девелопмента настолько высоко, что в ряде стран используется понятие «национализация права на развитие недвижимости», означающее, что собственник земельного участка или здания не может без разрешения государственных органов трансформировать объект недвижимости. О национализации права на развитие можно говорить и применительно к российским условиям, где происходит формирование системы государственного регулирования градостроительной деятельности. Ее основу составляет Градостроительный кодекс РФ (2004), в соответствии с которым в каждом городе должен быть разработан целый комплекс нормативно-правовых документов, регламентирующих городскую застройку. Градостроительный кодекс указывает, что любая градостроительная деятельность может осуществляться лишь при условии соблюдения требований генеральных планов поселений, правил землепользования и застройки, градостроительных планов земельных участков и соответствующих градостроительных регламентов.

Экономика Максимов С.Н. Управление девелопментом недвижимости. Учебник

Экономика Максимов С.Н. Управление девелопментом недвижимости. Учебник

Учебник содержит систематическое изложение функций девелопера как предпринимателя и менеджера на всех этапах реализации проектов развития недвижимости — от формирования девелоперской идеи до передачи созданного объекта в эксплуатацию.<br /> Учебник подготовлен на основе курса лекций, читаемых автором на кафедре менеджмента недвижимости в Санкт-Петербургском государственном экономическом университете, а также переработки, расширения и дополнения книги «Девелопмент (развитие недвижимости): организация, управление, финансирование» (СПб., 2003 г.).<br /> Учебник предназначен для студентов (бакалавров, специалистов и магистров), изучающих вопросы управления проектами, рынка недвижимости, управления недвижимостью, а также может быть использован в системе дополнительного профессионального образования.

Внимание! Авторские права на книгу "Управление девелопментом недвижимости. Учебник" (Максимов С.Н.) охраняются законодательством!