Управление девелопментом недвижимости. Учебник

Максимов С.Н.

Возрастное ограничение: 12+ Жанр: Экономика Издательство: Проспект Дата размещения: 16.01.2015 ISBN: 9785392175444 Язык: Объем текста: 329 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Глава 1. Понятие девелопмента недвижимости и его содержание

Глава 2. Девелопер и его функции в процессе девелопмента

Глава 3. Девелоперская идея: от анализа рынка к проекту

Глава 4. Проекты девелопмента, их этапы и участники

Глава 5. Оценки и расчеты в процессе девелопмента

Глава 6. Методические и организационные основы управления девелопментом как проектом

Глава 7. Управление предпроектными исследованиями и разработками

Глава 8. Управление разработкой и согласованием градостроительной и проектной документации

Глава 9. Управление строительством

Глава 10. Управление маркетингом проекта

Глава 11. Управление финансированием проектов девелопмента

Глава 12. Управление стоимостью проекта

Глава 13. Управление рисками проекта

Глава 14. Организационные и стратегические аспекты управления девелоперскими компаниями

Заключение

Приложения

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Финансирование — обеспечение необходимыми
финансовыми ресурсами.

Глава 11.
УПРАВЛЕНИЕ ФИНАНСИРОВАНИЕМ ПРОЕКТОВ ДЕВЕЛОПМЕНТА

Цель главы: раскрытие основных источников и механизмов финансирования проектов девелопмента, роли внешнего финансирования при реализации проектов девелопмента, источников и механизмов внешнего финансирования: банковского кредитования, долевого участия, проектного финансирования.

Под управлением финансированием проектов девелопмента понимается управленческая деятельность, направленная на привлечение финансовых ресурсов для реализации проектов и обеспечение их возврата.

В литературе, посвященной вопросам реализации инвестиционных проектов и в целом инвестиционной деятельности, часто используются два связанных, но противоположных по своему смыслу термина: «инвестирование» и «финансирование». Различия между ними состоят в том, что под инвестированием понимается вложение средств в проект с целью извлечения дохода в той или иной форме, под финансированием — привлечение средств для реализации проекта. При этом речь может идти об одних и тех же финансовых потоках, рассматриваемых с противоположных позиций. Цель инвестора — вложение (инвестирование) средства с приемлемым для него риском и доходом. Цель девелопера — привлечь средства, обеспечить финансирование проекта с минимальными издержками и риском.

Целью управления финансированием проектов девелопмента является обеспечение бесперебойного финансирования работ, выполняемых на всех этапах реализации проекта с минимальными затратами на финансирование.

Управление финансированием проекта включает в себя:

• определение оптимального соотношения между собственными и привлеченными средствами как источниками финансирования и направлений их использования;

• выбор наиболее целесообразных источников внешнего финансирования (формирование портфеля источников финансирования) и их комбинирование в процессе реализации проекта;

• определение наиболее целесообразных схем привлечения и возврата финансовых ресурсов;

• управление потоками привлекаемых финансовых ресурсов (в том числе между различными проектами).

В целом управление финансированием проекта может быть представлено в виде следующих составляющих (см. рис. 11.1).

Рис. 11.1. Содержание управления финансированием проекта

11.1. Выбор и оптимизация источников финансирования проекта

При финансировании проектов девелопмента должен быть соблюден баланс между инвестированием собственных средств и привлечением внешних источников финансовых ресурсов. В каждом случае пропорция между собственными и привлеченными средствами индивидуальна, однако общая практика такова, что 20—30% финансирования обеспечивается девелопером за счет собственных средств, а 70—80% и более — за счет средств инвесторов.

Как отмечалось выше, девелопер не всегда является инвестором и может работать за вознаграждение, но в большинстве случаев он одновременно и девелопер, и инвестор.

Участие девелопера в инвестировании имеет два аспекта.

Во-первых, участвуя в реализации проекта как девелопер и как инвестор, он получает доход не только от выполнения своих функций как предпринимателя, т. е. как инициатора, организатора и управляющего проектом, но и от своих инвестиций в проект.

Во-вторых, вложение девелопером собственных средств в проект рассматривается внешними инвесторами в качестве необходимого условия при решении вопроса об участии их в финансировании проекта.

Собственные средства девелопера — это стартовый капитал, который используется для инициирования и развертывания проекта и прежде всего направляется на поиск проектов, предварительную оценку их целесообразности и эффективности, разработку проектной документации. Одновременно он выполняет роль резерва («подушки»), который можно использовать в случае перебоев во внешнем финансировании.

Финансирование проектов за счет собственных средств девелоперов (самофинансирование) возможно с использованием нескольких источников собственных средств:

• за счет чистой прибыли;

• за счет амортизационных отчислений;

• за счет эмиссии акций и увеличения размеров акционерного капитала;

• за счет оборотных средств.

Использование каждого из этих вариантов имеет свою цену, свои плюсы и минусы.

Первый источник — прибыль может быть достаточно быстро мобилизована для инвестиций, но использована для инвестирования может быть лишь после уплаты налогов, и, следовательно, каждый рубль, инвестированный за счет прибыли, «стоит» для фирмы столько, сколько необходимо уплатить налога на прибыль до ее использования.

Амортизационные отчисления — это второй возможный источник самофинансирования, однако:

• во-первых, ее размер ограничен нормами амортизационных отчислений (сегодня, как известно, действует несколько таких норм для разных категорий имущества: для зданий и сооружений, например, годовая норма амортизации установлена в 5%, а при ускоренной амортизации она может быть увеличена не более чем вдвое);

• во-вторых, амортизация — источник воспроизводства имущества предприятия, и используя его для инвестирования, предприятие может оказаться в ситуации, когда у него не окажется средств для замены оборудования;

• в-третьих, увеличение амортизационных отчислений ведет к снижению прибыли (а значит, и дивидендов), следовательно, снижает привлекательность предприятия для внешних инвесторов.

Третий источник собственных средств — наращивание собственного капитала путем выпуска акций (привилегированных или обычных). Цена этих средств определяется уровнем дивидендов, которые потребуют акционеры за свои инвестиции в акции. Кроме того, увеличение акционерного капитала имеет и другие особенности — с одной стороны, выпуск акций позволяет привлечь средства на неопределенный срок, не требует их возврата и (по отношению к обычным акциям) не предполагает обязательств по уровню дивидендов. С другой — выпуск акций расширяет число акционеров, затрудняет принятие решений и может даже привести к утрате контроля над собственностью фирмы.

Четвертый источник — оборотные средства — возможен как источник финансирования, но не может рассматриваться как сколько-нибудь существенный в связи с потребностью в значительных объемах финансирования.

Говоря о внешнем финансировании, следует различать внешнее финансирование как общее понятие и финансирование за счет заемных средств, что является более узким понятием.

Внешнее финансирование или финансирование за счет привлеченных средств — это использование девелопером любых внешних источников финансирования: средств будущих пользователей, партнеров по договору о совместной деятельности, бюджетных средств, кредитных ресурсов. Привлеченные средства не обязательно являются средствами, за пользование которых девелопер должен платить: например, при заключении договора о совместной деятельности партнеры получают долю в создаваемом объекте недвижимости и разделяют все риски, связанные с реализацией проекта.

Заемные средства — это привлекаемые девелопером платные ресурсы банков, пенсионных фондов, средства, полученные от выпуска облигаций и проч. Риски здесь распределяются иным образом: собственно риски проекта — это риски девелопера, риски инвестора, например банка, это риски невозврата кредита и неуплаты процентов по нему. Безусловно, между рисками, которые несет банк, и рисками девелопера есть связь, но это не означает их тождественности.

Целесообразность привлечения заемных средств для финансирования проектов, в частности проектов девелопмента, тесно связана с понятием финансового рычага (левериджа) для повышения рентабельности собственного капитала девелопера, инвестируемого в проект.

Если рентабельность проекта (отношение полученного дохода к общему объему финансирования) выше платы за пользование заемных средств, то рентабельность собственного капитала выше, чем общая рентабельность проекта. В этой ситуации использование заемных средств явно выгодно — получается эффект положительного финансового рычага. В противном случае, т. е. если плата за пользование заемными средствами выше, чем рентабельность проекта, то эффективность собственного капитала будет ниже, чем общая рентабельность проекта, — отрицательный леверидж. Возможен и третий вариант: цена пользования заемными средствами равна рентабельности проекта — нейтральный финансовый рычаг (pис. 11.2).

Рис. 11.2. Виды финансового рычага

Влияние финансового левериджа на доходность собственного капитала, вкладываемого девелопером в проект, видно на следующем примере (табл.11.1).

Таблица 11.1

Влияние финансового левериджа на рентабельность собственного капитала, инвестируемого в проект

Экономика Максимов С.Н. Управление девелопментом недвижимости. Учебник

Экономика Максимов С.Н. Управление девелопментом недвижимости. Учебник

Учебник содержит систематическое изложение функций девелопера как предпринимателя и менеджера на всех этапах реализации проектов развития недвижимости — от формирования девелоперской идеи до передачи созданного объекта в эксплуатацию.<br /> Учебник подготовлен на основе курса лекций, читаемых автором на кафедре менеджмента недвижимости в Санкт-Петербургском государственном экономическом университете, а также переработки, расширения и дополнения книги «Девелопмент (развитие недвижимости): организация, управление, финансирование» (СПб., 2003 г.).<br /> Учебник предназначен для студентов (бакалавров, специалистов и магистров), изучающих вопросы управления проектами, рынка недвижимости, управления недвижимостью, а также может быть использован в системе дополнительного профессионального образования.

Внимание! Авторские права на книгу "Управление девелопментом недвижимости. Учебник" (Максимов С.Н.) охраняются законодательством!