Управление девелопментом недвижимости. Учебник

Максимов С.Н.

Возрастное ограничение: 12+ Жанр: Экономика Издательство: Проспект Дата размещения: 16.01.2015 ISBN: 9785392175444 Язык: Объем текста: 329 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Глава 1. Понятие девелопмента недвижимости и его содержание

Глава 2. Девелопер и его функции в процессе девелопмента

Глава 3. Девелоперская идея: от анализа рынка к проекту

Глава 4. Проекты девелопмента, их этапы и участники

Глава 5. Оценки и расчеты в процессе девелопмента

Глава 6. Методические и организационные основы управления девелопментом как проектом

Глава 7. Управление предпроектными исследованиями и разработками

Глава 8. Управление разработкой и согласованием градостроительной и проектной документации

Глава 9. Управление строительством

Глава 10. Управление маркетингом проекта

Глава 11. Управление финансированием проектов девелопмента

Глава 12. Управление стоимостью проекта

Глава 13. Управление рисками проекта

Глава 14. Организационные и стратегические аспекты управления девелоперскими компаниями

Заключение

Приложения

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Риск — измеримая неопределенность.

Глава 13.
УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ ПРОЕКТА

Цель главы: раскрытие содержания деятельности по управлению рисками в процессе реализации проектов девелопмента, методов анализа риска и способа реагирования на риск.

13.1. Риски девелопмента, их природа и особенности

Под управлением рисками понимается функция управления, обеспечивающая идентификацию, анализ, реагирование и контроль рисков проекта.

Успешность проектов девелопмента, как отмечалось в первой части пособия, зависит от действия множества разнонаправленных факторов: политических, социальных, экономических, экологических, придающих процессу их реализации значительную степень неопределенности.

Причины неопределенности заложены в самой природе девелопмента как создания качественно нового объекта, что неизбежно означает разрушение устоявшихся взаимосвязей, изменение внутренних и внешних связей объекта. Характер этих изменений, а значит, и результаты проекта не могут быть просчитаны с абсолютной точностью ввиду огромного массива факторов, влияющих и на саму среду, и на вновь созданный объект, и невозможностью обладания всей информацией, необходимой для принятия однозначного решения.

Второе обстоятельство, усиливающее влияние первого, состоит в том, что любые инвестиционные проекты, тем более проекты девелопомента, имеют долгосрочный характер и приносят доход в течение относительно длительного периода времени. Как известно, весь девелоперский цикл от зарождения идеи до завершения и продажи проекта составляет от 3 до 5 лет и более, в зависимости от характера проекта, сроки окупаемости проектов составляют даже в российских условиях с высокими ставками капитализации 4—5 лет (а по отдельным проектам они могут составлять десятки лет). Если учесть при этом, что направления использования средств по проекту определяются на начальных этапах девелоперского цикла, то ясно, что известная неопределенность конечных результатов неизбежна при реализации любого проекта девелопмента.

Девелопер, принимая свои решения, всегда опирается на ограниченную доступную ему информацию и, следовательно, всегда имеет дело с неопределенностью.

Существенно при этом, что речь не идет о неких интуитивных решениях, которые если и возможны в девелопменте, но лишь как очень редкое исключение. Речь идет о неопределенности при рациональном подходе к принятию решений, т. е. к принятию решений на основе сбора, обработки и анализа информации.

Неопределенность связана не с отсутствием какой бы ни было информации об условиях реализации проекта, а с неполнотой и неточностью имеющейся информации. Факторы неопределенности необходимо учитывать при подготовке исходной информации для разработки проекта, при оценке результатов его реализации, при корректировке процесса реализации проекта на основе поступающей новой информации.

Поскольку неопределенность выступает источником риска, ее следует минимизировать за счет получения качественной, достоверной, исчерпывающей информации. Однако практически сделать это в полной мере невозможно, поэтому, принимая решение в условиях неопределенности, следует ее снизить, формализовать ее источники, определить степень угроз, методы их предупреждения и минимизации. На этой основе можно говорить об управлении рисками, источником которых является неопределенность.

Под рисками понимается возможность потерь (отклонения реально достигнутых результатов по сравнению с запланированными), возникающая вследствие необходимости принятия инвестиционных решений в условиях неопределенности.

Существенно при этом, что речь не идет о ситуациях, когда информация для принятия решения вовсе отсутствует и возможность потерь по какой-либо определенной причине непредсказуема и потому никак не может быть просчитана. В этом случае она не может быть и заложена в расчеты при реализации проекта.

О риске можно говорить тогда, когда есть несколько возможных вариантов последствий того или иного решения и вероятность наступления того или иного последствия и ущерб, наносимый ею, может быть измерен.

Риск можно определить как измеримую неопределенность, в отличие от неизмеримой неопределенности, которую невозможно ни предвидеть, ни просчитать, ни среагировать на нее.

В качестве основных параметров, характеризующих риски проектов, в том числе проектов девелопмента, выступают:

• собственно рисковое событие, которое может привести к отклонению фактических результатов проекта от запланированных (например, ухудшение характеристик создаваемого объекта вследствие низкого качества работы подрядчиков);

• вероятность наступления рискового события, которая может быть определена каким-либо способом;

• размер потерь вследствие наступления рискового события, который также может быть измерен.

На основе этих параметров можно определить возможную величину риска (V), которая выступает как функция от вероятности наступления рискового этого события (k) и размера потерь в случае его наступления (X):

V = kX.

Как следует из сказанного, увеличение риска может быть обусловлено как возрастанием вероятности наступления события, так и увеличением размера потерь в связи с наступлением рискового события.

Подход к природе рисков как к измеримой неопределенности определяет основные этапы управления рисками.

В наиболее общем виде алгоритм управления рисками может быть представлен как состоящий из трех основных этапов:

• выявление и идентификация риска;

• анализ и оценка риска;

• адекватная реакция на риск.

Проблема состоит в том, чтобы наполнить эту простую схему конкретным содержанием, отражающим специфику того или иного процесса.

Проекты девелопмента обладают в этом аспекте целым рядом особенностей, делающих проблему рисков имеет особенно важной.

Во-первых, любой проект девелопмента — это не только инвестиционный, но и инновационный процесс, в ходе которого на рынок выходит новый уникальный по своим характеристикам продукт, следовательно, точно предсказать реакцию рынка на его появление чрезвычайно сложно.

В-вторых, проекты девелопмента — это сложная технико-экономическая система, в которой задействован целый ряд участников, от качества деятельности которых существенно зависит конечный результат проекта. Каждый из этих участников является потенциальным носителем определенного рода рисков, так что девелопер, организуя взаимодействие между участниками проекта, должен предусмотреть связанные с тем или иным участником рынка риски и минимизировать их возможные последствия.

В-третьих, как уже неоднократно упоминалось выше, основным источником финансирования проектов девелопмента являются привлекаемые девелопером средства инвесторов, что налагает на последнего особую ответственность за минимизацию рисков проекта.

13.2. Идентификация и анализ рисков девелопмента

Первым этапом управления рисками является их выявление, идентификация и описание, находящие свое отражение в развернутой классификации рисков, присущих проектам девелопмента.

Все риски, возникающие в процессе реализации проектов девелопмента, можно разделить на систематические и несистематические риски.

Под систематическими рисками понимаются в общем случае риски, возникающие у всех участников определенного вида деятельности и даже шире — у всех участников хозяйственной деятельности (например, риски инфляции, риски изменения налогового законодательства). В нашем случае правомерно выделить в качестве систематических такие риски, с которыми связаны все проекты девелопмента и которые невозможно исключить (но можно учесть!) в ходе управления отдельным проектом. В качестве таких рисков можно назвать следующие: риск изменения экономической ситуации в течение периода реализации проекта, риск низкой ликвидности недвижимости как актива, риски изменения процентных ставок на рынке капитала и проч.

К систематическим рискам на рынке недвижимости в силу локальности рынка следует отнести также региональные риски: риск снижения деловой активности в регионе, миграционный риск.

В противоположность систематическим несистематические риски — это риски, привязанные к конкретному проекту, его особенностям: местоположению, типу проекта, качеству участников проекта и др. Главное отличие здесь в том, что несистематические риски могут быть если не предотвращены полностью, то сведены к приемлемому уровню за счет управления рисками, а точнее, за счет эффективного управления проектом.

Разделение на систематические и несистематические риски, безусловно, нельзя считать абсолютным. Например, риски типа недвижимости (жилой или коммерческой недвижимости) отчасти могут быть отнесены к систематическим, присущим всем проектам в сфере жилья, но отчасти могут рассматриваться и как несистематические, поскольку ими можно управлять через диверсификацию деятельности компании (что, как говорилось выше, в последнее время широко используется девелоперскими фирмами и в России). Кроме того, важно иметь в виду, что разделение на систематические и несистематические риски различается у разных участников процесса девелопмента. Например, для девелопера риски, связанные с особенностями рынка недвижимости, — это систематические риски, инвестором же они вполне могут рассматриваться и как несистематические, поскольку поле выбора для инвестиционной активности у него существенно шире.

Экономика Максимов С.Н. Управление девелопментом недвижимости. Учебник

Экономика Максимов С.Н. Управление девелопментом недвижимости. Учебник

Учебник содержит систематическое изложение функций девелопера как предпринимателя и менеджера на всех этапах реализации проектов развития недвижимости — от формирования девелоперской идеи до передачи созданного объекта в эксплуатацию.<br /> Учебник подготовлен на основе курса лекций, читаемых автором на кафедре менеджмента недвижимости в Санкт-Петербургском государственном экономическом университете, а также переработки, расширения и дополнения книги «Девелопмент (развитие недвижимости): организация, управление, финансирование» (СПб., 2003 г.).<br /> Учебник предназначен для студентов (бакалавров, специалистов и магистров), изучающих вопросы управления проектами, рынка недвижимости, управления недвижимостью, а также может быть использован в системе дополнительного профессионального образования.

Внимание! Авторские права на книгу "Управление девелопментом недвижимости. Учебник" (Максимов С.Н.) охраняются законодательством!