Управление девелопментом недвижимости. Учебник

Максимов С.Н.

Возрастное ограничение: 12+ Жанр: Экономика Издательство: Проспект Дата размещения: 16.01.2015 ISBN: 9785392175444 Язык: Объем текста: 329 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Глава 1. Понятие девелопмента недвижимости и его содержание

Глава 2. Девелопер и его функции в процессе девелопмента

Глава 3. Девелоперская идея: от анализа рынка к проекту

Глава 4. Проекты девелопмента, их этапы и участники

Глава 5. Оценки и расчеты в процессе девелопмента

Глава 6. Методические и организационные основы управления девелопментом как проектом

Глава 7. Управление предпроектными исследованиями и разработками

Глава 8. Управление разработкой и согласованием градостроительной и проектной документации

Глава 9. Управление строительством

Глава 10. Управление маркетингом проекта

Глава 11. Управление финансированием проектов девелопмента

Глава 12. Управление стоимостью проекта

Глава 13. Управление рисками проекта

Глава 14. Организационные и стратегические аспекты управления девелоперскими компаниями

Заключение

Приложения

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Исследование — научный метод (процесс)
изучения явлений и процессов.

Глава 7.
УПРАВЛЕНИЕ ПРЕДПРОЕКТНЫМИ ИССЛЕДОВАНИЯМИ И РАЗРАБОТКАМИ

Цель главы: раскрытие содержания деятельности девелопера в процессе управления предпроектными исследованиями и разработкам: в ходе; анализа рынка недвижимости, разработки концепции проекта и задания на проектирование.

7.1. Анализ регионального рынка недвижимости,
формирование перспективных направлений развития

Идеи проектов девелопмента формируются на основе информации о состоянии рынка, тенденциях развития об ожиданиях, о текущих показателях доходности, риска и т. д. Однако информация не всегда бывает достоверной и недолго остается актуальной, являясь при этом одним из важнейших ресурсов. Для принятия обоснованного решения о выходе на рынок необходимо правильно оценить собственные возможности (финансовые, профессиональные и т. п.), возможности регионального рынка недвижимости и отдельных его сегментов.

Начальный этап — инициирование и обоснование проекта — имеет важное значение, выводы, сформулированные в процессе анализа, в значительной степени будут определять успех деятельности компании на рынке в дальнейшем.

Основой для инициирования проекта является изучение возможностей, предоставляемых девелоперу рынком недвижимости. Функциями девелопера на этом этапе являются:

• во-первых, формулирование целей и задач исследования(й);

во-вторых, выбор специализированных компаний (консультантов) — профессиональных участников рынка недвижимости, способных качественно выполнить, подготовить аналитику по рынку, дать прогноз развития рынка и т. п., грамотная подготовка задания консультантам и контроль исполнения обязательств;

в-третьих, формирование на основе полученных данных перспективных направлений развития на рынке недвижимости, определение стратегии развития (pис. 7.1).

Рис. 7.1. Функции девелопера по организации анализа рынка недвижимости

Для того чтобы получить детальное представление о том, как, и в каких условиях предстоит работать, для того, чтобы грамотно планировать свою деятельность на новом рынке, девелоперу целесообразно провести исследование регионального рынка недвижимости. Значительный объем информации можно получить из постоянно обновляемых интернет-ресурсов, содержащих аналитическую и статистическую информацию по всем сегментам рынка недвижимости, — www.inforealestate.ru и др.

Начинающим девелоперам, как правило, целесообразно заказывать исследование рынка специализированным консалтинговым компаниям. Основной целью анализа рынка является получение достоверной и актуальной информации, достаточной для принятия ключевых решений. Состав необходимой информации девелопер может определить самостоятельно либо при участии консультантов. В зависимости от состава информации, необходимой для принятия решений, осуществляется постановка задач. Цели и задачи исследования могут быть различны в каждом конкретном случае и на каждом конкретном этапе работ.

Общие и наиболее распространенные задачи, которые девелоперы могут ставить перед консультантом на данном этапе, следующие:

• общая макроэкономическая характеристика региона, тенденции и перспективы его экономического и социального развития;

• анализ регионального рынка недвижимости и его отдельных сегментов с подробным описанием важнейших разделов: анализ спроса, предложения, конкурентной среды и т. п., по всем сегментам рынка (содержание данного раздела может изменяться в зависимости от пожеланий девелопера, от количества вопросов, которые требуют освещения);

• прогноз основных тенденций развития сегментов регионального рынка недвижимости;

• территориальный анализ регионального рынка недвижимости — выделение перспективных (развивающихся) и депрессивных районов (зон) города.

В случае когда девелопер планирует реализацию инвестиционного проекта, уже имея права на объект развития для формирования перспективных вариантов развития, необходимо учитывать и локальные (заданные в данном случае) параметры. В данном случае перед консультантом должна быть дополнительно поставлена задача проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта инвестиций.

Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) земли и улучшений — это вероятное, законное, физически возможное, экономически обоснованное, финансово осуществимое использование, которое приводит к максимальной продуктивности объекта и наивысшей его стоимости.

На основе установленных целей и задач аналитического исследования готовится техническое задание, по сути представляющее собой содержание, программу будущего исследования. Техническое задание должно являться неотъемлемой частью любого договора на оказание услуг. Техническое задание, как правило, предоставляют специализированные организации в рамках подготовки коммерческих предложений для участия в тендере или конкурсе. Девелопер может корректировать техническое задание, приводя в соответствие установленным целям и задачам.

Примерная структура и содержание технического задания по анализу регионального рынка недвижимости может быть представлено следующим образом.

ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ
по анализу регионального рынка недвижимости

Цель анализа регионального рынка недвижимости

Оценить перспективы развития региона в целом, рынка недвижимости и отдельных его сегментов в частности и определить целесообразность выхода на данный рынок.

Техническое задание

1. Характеристика общей макроэкономической ситуации в регионе.

2. Перспективы развития региона в целом.

3. Оценка общего уровня благосостояния населения, приведение иных макроэкономических показателей, характеризующих уровень развития региона.

4. Общая характеристика рынка недвижимости региона.

5. Выделение муниципальных образований, административных районов и их характеристика, перспективы развития.

6. Характеристика отдельных сегментов рынка недвижимости региона с проекцией на административные районы, перспективы развития сегментов. Планы администрации по развитию территорий.

7. Детальный анализ интересующего сегмента: объем рынка, анализ предложения, анализ спроса и конкуренции и т. п.

8. Заключение о целесообразности выхода на региональный рынок недвижимости в интересующем сегменте.

Выбор консалтинговых компаний для проведения аналитического исследования, как правило, осуществляется на основе тендера или конкурса. При принятии решения о выборе компании, с которой впоследствии будет подписан договор о предоставлении консультационных услуг, основное внимание следует уделить опыту компании, отраженному в портфолио (содержит информацию по ранее выполненным проектам), качеству выполненных ранее работ, а также общему подходу менеджеров компании к работе, который будет отражен в коммерческом предложении компании, включающем предварительное техническое задание.

Участвующие в тендере консалтинговые компании могут специализироваться на конкретных видах консалтинговых услуг, на конкретных сегментах рынка либо предоставлять полный комплекс консалтинговых услуг на рынке недвижимости — аналитические исследования рынка, экономическое обоснование проекта (оценка экономической эффективности), анализ наилучшего использования объекта недвижимости (земельного участка) и т. п. и, наконец, подготовка комплексной концепции развития объекта недвижимости (земельного участка), а также услуги на завершающих этапах проекта по привлечению арендаторов или покупателей, сдаче в аренду (продаже) завершенного объекта недвижимости.

Экономика Максимов С.Н. Управление девелопментом недвижимости. Учебник

Экономика Максимов С.Н. Управление девелопментом недвижимости. Учебник

Учебник содержит систематическое изложение функций девелопера как предпринимателя и менеджера на всех этапах реализации проектов развития недвижимости — от формирования девелоперской идеи до передачи созданного объекта в эксплуатацию.<br /> Учебник подготовлен на основе курса лекций, читаемых автором на кафедре менеджмента недвижимости в Санкт-Петербургском государственном экономическом университете, а также переработки, расширения и дополнения книги «Девелопмент (развитие недвижимости): организация, управление, финансирование» (СПб., 2003 г.).<br /> Учебник предназначен для студентов (бакалавров, специалистов и магистров), изучающих вопросы управления проектами, рынка недвижимости, управления недвижимостью, а также может быть использован в системе дополнительного профессионального образования.

Внимание! Авторские права на книгу "Управление девелопментом недвижимости. Учебник" (Максимов С.Н.) охраняются законодательством!