Управление девелопментом недвижимости. Учебник

Максимов С.Н.

Возрастное ограничение: 12+ Жанр: Экономика Издательство: Проспект Дата размещения: 16.01.2015 ISBN: 9785392175444 Язык: Объем текста: 329 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Глава 1. Понятие девелопмента недвижимости и его содержание

Глава 2. Девелопер и его функции в процессе девелопмента

Глава 3. Девелоперская идея: от анализа рынка к проекту

Глава 4. Проекты девелопмента, их этапы и участники

Глава 5. Оценки и расчеты в процессе девелопмента

Глава 6. Методические и организационные основы управления девелопментом как проектом

Глава 7. Управление предпроектными исследованиями и разработками

Глава 8. Управление разработкой и согласованием градостроительной и проектной документации

Глава 9. Управление строительством

Глава 10. Управление маркетингом проекта

Глава 11. Управление финансированием проектов девелопмента

Глава 12. Управление стоимостью проекта

Глава 13. Управление рисками проекта

Глава 14. Организационные и стратегические аспекты управления девелоперскими компаниями

Заключение

Приложения

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Девелопер — предприниматель,
инициирующий и организующий реализацию
проектов развития недвижимости.

Глава 2.
ДЕВЕЛОПЕР И ЕГО ФУНКЦИИ В ПРОЦЕССЕ ДЕВЕЛОПМЕНТА

Цель главы: рассмотрение содержания предпринимательской и управленческой деятельности девелопера; раскрытие природы девелопера как предпринимателя, создающего новые комбинации; изложение вопросов применения концепции наилучшего использования недвижимости в процессе инициирования проектов девелопмента, изложение основных задач девелопера как менеджера.

2.1. Девелопер как предприниматель.
Предпринимательская функция девелопера

В отечественной литературе довольно часто смысл девелоперской деятельности сводится к управлению проектами развития недвижимости, под которыми понимается процесс создания или преобразования проекта от инициирования до сдачи объекта в эксплуатацию. Но, как было показано выше, девелопер — это не только и не столько управляющий, сколько предприниматель. При указанном же подходе так или иначе деятельность девелопера сводится к управленческой функции, тесно переплетаясь, а то и подменяя функции другого профессионального участника процессов развития недвижимости — управляющего проектом, под которым, как известно, понимается лицо, которому заказчик (инвестор) делегирует полномочия по руководству работами, планированию, контролю и координации работ участников проекта, распоряжению финансовыми средствами. Но к функциям управляющего проектом не имеет отношения целый ряд задач, которые для девелопера имеют важнейшее значение: инициирование проекта, привлечение инвесторов, вложение собственных средств в реализацию проекта, управление финансированием проекта, реализация (продажа, сдача в аренду) созданного объекта.

Цель девелопера, состоящая в извлечении дохода за счет прироста стоимости в процессе создания новых объектов недвижимости, предполагает решение двух взаимосвязанных задач.

Во-первых, создать объект недвижимости, востребованный на данном рынке, в данное время, на данном месте и содержащий в себе добавленную стоимость (прирост стоимости созданного объекта над затратами).

В-вторых, создать объект недвижимости, обладающий указанными параметрами с минимальными издержками в оптимальные сроки.

Из этого следует, что особенность девелопера как субъекта особого рода профессионально-предпринимательской деятельности и специфичность выполняемых им функций в процессе развития недвижимости определяется тем, что в его деятельности органически сочетаются предпринимательские и управленченские функции, что и делает его уникальной фигурой на рынке недвижимости.

Девелопер — физическое или юридическое лицо, инициирующее процесс девелопмента, принимающее на себя ответственность за организацию проекта развития недвижимости, организующее и координирующее деятельность других участников процесса.

Это определение выделяет главное в деятельности девелопера: инициатива, организация, ответственность за результат.

Ведущая роль девелопера проявляется в тех функциях, которые он выполняет в процессе реализации проектов девелопмента:

• поиск и выбор экономически (коммерчески) эффективного проекта, обеспечение правовых возможностей для его реализации;

• получение разрешений и согласований проекта от органов государственной власти;

• разработка механизмов финансирования проекта и возврата привлекаемых ресурсов, поиск и привлечение инвесторов;

• поиск и отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;

• реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию;

• возврат средств инвесторов в соответствии с заключенными соглашениями.

Как видно из этого перечисления, именно девелопер выступает в качестве ключевой фигуры, инициируя процесс развития, привлекая и координируя деятельность других участников девелопмента, принимая на себя основные риски, связанные с реализацией проекта.

Для того чтобы полнее представить себе значение термина «девелопер», необходимо рассмотреть его соотношение с такими часто используемыми в отечественной хозяйственной практике понятиями, как «застройщик» и «заказчик», а также с комбинацией «заказчик-застройщик». Сравнивая их содержание, важно обратить внимание на следующее.

Термин «застройщик» упоминается в разных нормативных документах, причем зачастую в него вкладывается совершенно разный смысл.

Наиболее полным является определение, даваемое ему в действующем Градостроительном кодексе РФ, принятом в 2004 г., где в ст. 1 сказано: «Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта». Как видно из этого определения, понятие «застройщик» здесь связывается, во-первых, с принадлежностью ему земельного участка и, во-вторых, с обеспечением процессов строительства, реконструкции и т. д. без указания, как именно осуществляется это обеспечение.

Что касается понятия «заказчик», то его определение в Градостроительном кодексе отсутствует, хотя сам термин используется в целом ряде статей, как правило, синонимом представителя застройщика.

В наиболее общем виде понятие «заказчик» дается в Гражданском кодексе РФ, в ст. 702, где под заказчиком понимается сторона в договоре подряда, дающая задание подрядчику и обязующаяся принять результат работ и оплатить его. На практике понятие заказчика часто используется в более широком смысле как лица (фирмы), которое координирует исполнение всего строительного или ремонтного проекта, контролирует все этапы строительства.

Что касается понятия «заказчик-застройщик», то оно впервые появляется в нормативных документах в 1988 г. в связи с постановлением Госстроя СССР от 2 февраля 1988 г. № 16 «Об утверждении Положения о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре».

В этом Положении указывалось, что заказчик-застройщик является юридическим лицом, распоряжается денежными средствами, выделяемыми на финансирование капитальных вложений, а также всеми материальными ценностями, учитываемыми на балансе капитального строительства.

Здесь же раскрывались и основные функции заказчика-застройщика:

• обеспечение проектно-сметной документации (подготовка задания на разработку проектно-сметной документации, ее согласование и утверждение в установленном порядке);

• финансирование, учет и отчетность (заключение договоров подряда на капитальное строительство с генеральным подрядчиком, ведение бухгалтерского и статистического учета, составление и представление в установленном порядке соответствующим органам отчетности по всем видам деятельности и т. д.);

• материально-техническое обеспечение (поставки подрядным организациям оборудования, материалов и аппаратуры, подлежащих монтажу);

• надзор за строительством (контроль и технический надзор за строительством, обеспечение осуществления проектными организациями авторского надзора и т. д.);

• приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов (представление необходимых документов государственной приемочной комиссии по законченным строительством объектам, передача в эксплуатацию законченные строительством и введенные в действие объекты).

Таким образом, соотношение между понятиями «девелопер», «застройщик», «заказчик» может быть определено следующим образом:

• девелопер — наиболее емкое понятие, отражающее лицо (физическое или юридическое), инициирующее и организующее процесс реализации проектов по развитию недвижимости. Девелопер может самостоятельно выполнять все функции по организации процесса реализации проекта либо привлекать специализированные организации (например, инжиниринговые фирмы) для выполнения функций заказчика или заказчика-застройщика;

Экономика Максимов С.Н. Управление девелопментом недвижимости. Учебник

Экономика Максимов С.Н. Управление девелопментом недвижимости. Учебник

Учебник содержит систематическое изложение функций девелопера как предпринимателя и менеджера на всех этапах реализации проектов развития недвижимости — от формирования девелоперской идеи до передачи созданного объекта в эксплуатацию.<br /> Учебник подготовлен на основе курса лекций, читаемых автором на кафедре менеджмента недвижимости в Санкт-Петербургском государственном экономическом университете, а также переработки, расширения и дополнения книги «Девелопмент (развитие недвижимости): организация, управление, финансирование» (СПб., 2003 г.).<br /> Учебник предназначен для студентов (бакалавров, специалистов и магистров), изучающих вопросы управления проектами, рынка недвижимости, управления недвижимостью, а также может быть использован в системе дополнительного профессионального образования.

Внимание! Авторские права на книгу "Управление девелопментом недвижимости. Учебник" (Максимов С.Н.) охраняются законодательством!