Управление девелопментом недвижимости. Учебник

Максимов С.Н.

Возрастное ограничение: 12+ Жанр: Экономика Издательство: Проспект Дата размещения: 16.01.2015 ISBN: 9785392175444 Язык: Объем текста: 329 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Глава 1. Понятие девелопмента недвижимости и его содержание

Глава 2. Девелопер и его функции в процессе девелопмента

Глава 3. Девелоперская идея: от анализа рынка к проекту

Глава 4. Проекты девелопмента, их этапы и участники

Глава 5. Оценки и расчеты в процессе девелопмента

Глава 6. Методические и организационные основы управления девелопментом как проектом

Глава 7. Управление предпроектными исследованиями и разработками

Глава 8. Управление разработкой и согласованием градостроительной и проектной документации

Глава 9. Управление строительством

Глава 10. Управление маркетингом проекта

Глава 11. Управление финансированием проектов девелопмента

Глава 12. Управление стоимостью проекта

Глава 13. Управление рисками проекта

Глава 14. Организационные и стратегические аспекты управления девелоперскими компаниями

Заключение

Приложения

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Бизнес — инициативная деятельность,
направленная на извлечение дохода.

Глава 14.
ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ И СТРАТЕГИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКИМИ КОМПАНИЯМИ

Цель главы: рассмотрение функций девелоперских компаний, их организационной структуры, стратегических аспектов управления девелоперскими компаниями на основе компетентностного подхода, вопросов формирования портфеля девелопмента, возможностей использования системы сбалансированных показателей в деятельности девелоперской фирмы.

14.1. Функции и организационная структура девелоперской компании

Целями деятельности девелоперской компании является обеспечение эффективной организации и управления процессами развития жилой и коммерческой недвижимости, получение на этой основе добавленной стоимости и присвоения части ее в виде дохода.

Достижение этих целей предполагает выполнение девелоперской компанией ряда основных, вспомогательных и обеспечивающих функций.

К основным функциям, непосредственно направленным на достижение сформулированных целей, относятся следующие:

1. Маркетинговая, направленная на выявление наиболее эффективных проектов и получение максимальной отдачи от их реализации. Маркетинговая функция включает в себя: осуществление систематического мониторинга рынка недвижимости, направленного на определение перспективных сегментов рынка; выявление инвестиционно-привлекательных объектов, их экономико-правовую экспертизу и формирование реестра потенциальных проектов компании; проведение специализированных маркетинговых исследований и разработка концепции проекта; разработка и реализация планов продвижения объекта и продаж; организация продаж (сдачи в аренду).

2. Инвестиционная, состоящая в организации привлечении финансирования для проектов компании: мониторинг рынка капиталов, определение круга потенциальных инвесторов и формирование базы инвесторов, разработка бизнес-планов проекта и представление инвестиционного предложений потенциальным инвесторам, подготовка и заключение договоров с инвесторами, контроль за использованием и возвратом привлеченных средств.

3. Проектно-строительная, состоящая в организации работы с подрядными проектными и строительными организациями: разработка на основе концепции проекта технического задания проектным организациям, формирование и проведение торгов на выполнение проектных работ, заключение договора с проектной организацией, координация и контроль за проектными работами, согласование проекта с государственными и муниципальными органами, получение разрешения на строительство, проведение торгов и привлечение подрядчиков на выполнение строительно-монтажных работ; координация и контроль за строительно-монтажными работами, сдача объекта в эксплуатацию.

Наряду с основными функциями для успешного достижения цели необходимо также выполнение вспомогательных функций, непосредственно связанных с реализацией девелоперских проектов. К таким функциям относятся следующие:

1. Функция юридического сопровождения проектов: приобретение прав на землю или преобразуемый объект недвижимости у государства или частного собственника (приобретение в собственность, получение права аренды, заключение договора о совместной деятельности), оформление договорных отношений с инвесторами, подрядчиками, приобретателями недвижимости.

2. Функция финансово-экономического сопровождения проектов: проведение расчетов и оценок по проекту, разработка схем и механизмов привлечения и возврата финансовых ресурсов, бюджетирование, финансовое планирование, управленческий учет.

3. К третьей группе функций относятся обеспечивающие функции, оказывающие косвенное воздействие на успешное выполнение основных и вспомогательных функций, связанных с реализацией проектов и в значительной степени типовые для любого бизнеса:

• бухгалтерский учет;

• обеспечение безопасности;

• кадровое обеспечение;

• техническое и административно-хозяйственное обеспечение.

Виды функций девелоперской компании приведены на рис. 14.1.

Особенности девелоперского бизнеса, разделение функций девелоперской компании на ряд уровней по отношению к процессам реализации проектов девелопмента определяют особенности построения организационной структуры компании.

Как известно, существует целый ряд подходов к построению организационной структуры компаний: линейный, функциональный, процессный, проектный, дивизиональный и проч. Каждый из них имеет свою сферу наилучшего применения в соответствии с отраслевыми особенностями того или иного бизнеса, его масштабами и т. д.

Организационная структура компании оказывает существенное влияние на эффективность деятельности девелоперских компаний. Она должна обеспечить минимизацию операционных издержек при реализации проектов девелопмента, выработку и реализацию наиболее эффективных инвестиционных решений и одновременно обеспечить единство, целостность компании, не позволяя ей распасться на ряд независимых структур.

Задача состоит в том, чтобы использовать такую модель организационной структуры компании, которая обеспечивала бы, с учетом выше высказанных соображений, наиболее эффективное выполнение компанией ее главной задачи — реализацию проектов развития недвижимости.

Ни функциональный, ни процессный подходы к построению управления бизнесом не удовлетворяют в достаточной степени нуждам отрасли. Функциональный подход наиболее применим к отраслям с устоявшимися, стационарными условиями и более или менее непрерывным потоком ресурсов в каждом периоде; функциональная полнота подобных схем управления превращается в их недостаток в случаях изменения среды; регулярный менеджмент возможен лишь при корректной декомпозиции общих целей и задач на цели и задачи подразделений. Предполагая достаточно устойчивую декомпозицию общих целей и распределение функций между органами управления, функциональный подход ориентирован на рутинные, устоявшиеся, повторяющиеся процессы и слабо применим к бизнесу, содержанием которого является реализация малосвязанных проектов, каковым является девелопмент. Основными недостатками функциональной структуры являются: отсутствие центра управления проектом, слабые связи между функциональными отделами, низкий уровень заинтересованности сотрудников функциональных отделов в реализации конкретного проекта, отсутствие оперативности в принятии и реализации управленческих решений.

Процессная организация управления предполагает возможность объединения нескольких последовательных операций одного рабочего процесса в единую цепочку с одним хозяином процесса, большую самостоятельность участников процесса, ответственность за общий результат. Возможно как последовательное прохождение операций бизнес-процесса через несколько подразделений, так и организация процессной структуры предприятия (процессный синтез). Однако концепция реинжиниринга бизнес-процессов разрабатывалась в конце XX в. также с прицелом на традиционные отрасли с непрерывным или массовым производством, где нужно было лишь оптимизировать бизнес-процессы, чтобы линейно-функциональная структура стала процессной, а деятельность — максимально эффективной. Таким образом, процессный подход сам по себе также малоприменим, поскольку в его основе лежит идея о производстве как едином процессе, а девелопмент как бизнес — это ряд параллельно реализуемых процессов.

При такой сложной управленческой деятельности, как менеджмент инвестиционного проекта, осуществляемый на всех его стадиях, выявляются блоки задач, которые ни функциональный, ни процессный подход решить не в состоянии. Поэтому на практике применяются оба подхода, но их дополняют проектным управлением.

Проектный подход к организационной структуре больше нацелен на проектную деятельность и предполагает, что комплекс работ проекта разрабатывается независимо от иерархической структуры организации. Смысл проектной структуры управления состоит в том, чтобы собрать в одну команду самых квалифицированных сотрудников разных профессий для осуществления сложного проекта в установленные сроки с заданным уровнем качества и в рамках выделенных для этой цели материальных, финансовых и трудовых ресурсов.

Существует несколько типов проектных структур. Например, одной из их разновидностей являются так называемые чистые или сводные, проектные структуры управления, подразумевающие формирование специального подразделения — проектной команды, работающей на временной основе. Эти команды действуют независимо от основной структуры управления. При этом управляющий проектом формирует основную, ключевую, группу специалистов, постоянно работающих над проектом, набирая необходимый персонал как внутри, так и за пределами организации. В этом случае команда проекта фактически отделена от организации и имеет четкую установку на достижение цели проекта. Очевидно, что это может нанести урон общему уровню управляемости компании, поэтому более целесообразным представляется иной подход, когда вся организация поддерживает проектные команды. В этом случае вся структура организации состоит из относительно независимых проектных команд, постоянно работающих над конкретными проектами. Задача функциональных подразделений состоит в оказании поддержки проектным командам. Графически такая организация проектного типа может быть представлена следующим образом (pис. 14.1).

Рис. 14.1. Вариант структуры организации проектного типа

Применение таких структур имеет свои сильные и слабые стороны.

К сильным сторонам можно отнести следующие:

1. Это относительно простой способ выполнения проекта, который не сводится к противоречивым рутинным операциям. У функциональной организации не отбираются ресурсы на работу над проектом, функциональная организация сохраняет свою целостность, и проектная команда работает независимо от нее.

2. Эта система в отличие от функционального подхода концентрирует внимание на проекте. Управляющий проектом может полностью контролировать работу над проектом.

3. Независимые команды, как правило, быстрее выполняют проекты, как в силу того, что члены команды уделяют все внимание проекту и не отвлекаются на выполнение других обязанностей, так и потому, что в такой системе реакция на решения наступает гораздо быстрее, так как информация уже не ходит по вертикалям функциональной иерархии.

4. В проектной команде существует высокий уровень мотивации и взаимопонимания. У членов команды одна цель и общая ответственность за проект.

Экономика Максимов С.Н. Управление девелопментом недвижимости. Учебник

Экономика Максимов С.Н. Управление девелопментом недвижимости. Учебник

Учебник содержит систематическое изложение функций девелопера как предпринимателя и менеджера на всех этапах реализации проектов развития недвижимости — от формирования девелоперской идеи до передачи созданного объекта в эксплуатацию.<br /> Учебник подготовлен на основе курса лекций, читаемых автором на кафедре менеджмента недвижимости в Санкт-Петербургском государственном экономическом университете, а также переработки, расширения и дополнения книги «Девелопмент (развитие недвижимости): организация, управление, финансирование» (СПб., 2003 г.).<br /> Учебник предназначен для студентов (бакалавров, специалистов и магистров), изучающих вопросы управления проектами, рынка недвижимости, управления недвижимостью, а также может быть использован в системе дополнительного профессионального образования.

Внимание! Авторские права на книгу "Управление девелопментом недвижимости. Учебник" (Максимов С.Н.) охраняются законодательством!