|
|
ОглавлениеИнвестиционный менеджмент. Предисловие Глава 2. Инвестиции и инвестиционный менеджмент Глава 3. Иностранные инвестиции Глава 4. Классификация видов инвестиций реальные инвестиции Глава 6. Источники финансирования инвестиционной деятельности Глава 7. Методы и формы финансирования инвестиций Глава 9. Оценка эффективности инвестиционного проекта Глава 10. Управление рисками в процессе инвестиционной деятельности Глава 11. Бизнес-план инвестиционного проекта Глава 12. Управление инвестиционным портфелем Глава 13. Инвестиционная стратегия развития организации. Выбор инвестиционных решений Глава 14. Государственное регулирование инвестиционной деятельности Глава 16. Инвестиционный климат. Оценка инвестиционной привлекательности Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгуГлава 7. Методы и формы финансирования инвестицийВсе человечество, собственно, делится на две категории: одни берут в долг, другие дают. Чарльз Лэм 7.1. Ипотека как форма финансирования инвестицийХарактерными чертами ипотечного кредита являются использование в качестве залога недвижимого имущества и длительный срок ссуды. Ипотека предусматривает механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент с рассрочкой его выплаты на длительные периоды. Такой кредит предоставляется банками, специализирующимися на выдаче долгосрочных ссуд под залог недвижимости (ипотечные и земельные банки). В составе их ресурсов важное место занимают средства, формируемые путем выпуска ипотечных облигаций. Основы ипотечной деятельности в России определены в Федеральном законе от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке). Сущность ипотеки состоит в том, что по договору о залоге недвижимого имущества одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя. При этом залогодержатель имеет преимущественное перед другими кредиторами право требовать удовлетворения обязательств залогодателем по ипотечному кредиту. Преимущество ипотеки для залогодателя состоит в том, что он, получив кредитные ресурсы под залог имущества, продолжает владеть и пользоваться этим имуществом. Это обстоятельство позволяет использовать ипотеку как одну из форм финансирования инвестиций в условиях ограниченности собственных средств инвестора. Объектом залога может выступать недвижимое имущество, в том числе: — земельные участки; — предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; — жилые дома, квартиры и их части; — дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; — воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Ипотека (залог недвижимости) может использоваться в качестве обеспечения обязательств по следующим видам договоров: — по кредитным договорам; — договорам займа; — договорам купли-продажи; — договорам аренды; — договорам подряда. Предусматривается, что ипотекой обеспечивается полная или частичная уплата суммы основного долга, процентов за пользование кредитом, а также уплата причитающихся залогодержателю сумм, следующего назначения: 1) возмещение убытков и уплата неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой; 2) уплата процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренная обеспеченным ипотекой обязательством; 3) возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных взысканием на заложенное имущество; 4) оплата расходов по реализации заложенного имущества. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Договор подлежит государственной регистрации и должен быть нотариально удостоверен. Кроме того, договором обычно предусматриваются условия страхования заложенного имущества от риска утраты и повреждения. В России обязательства по страхованию перекладываются на залогодателя, который обязывается их исполнять за свой счет в полном объеме. Залогодатель с согласия залогодержателя имеет возможность передать право на имущество, заложенное по договору об ипотеке, другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом. В свою очередь залогодержатель также может передать свои права другому лицу. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке удостоверяются закладной. Это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца: — право на получение исполнения по денежному обязательству без представления других доказательств существования этого обязательства; — право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. Передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица и передачи закладной этому лицу. В мировой практике используются различные виды систем ипотечного кредитования: — система, включающая элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства с постепенным предоставлением сумм кредита; — система, базирующаяся на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство; — система, предусматривающая смешанное финансирование, при которой наряду с банковским кредитом используются дополнительные источники финансирования. В качестве таких источников могут выступать жилищные сертификаты, средства граждан, предприятий, муниципалитетов и др.; — система, предполагающая заключение контракта на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав на нее на срок нового строительства. Важной составляющей ипотечного кредитования является оценка имущества, предлагаемого в качестве обеспечения. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов. Другими словами, при неплатежеспособности заемщика погашение кредита производится за счет выручки от реализации залога. Поэтому точность оценки залога имеет особое значение. Оценка недвижимости определяется рядом факторов, основными из которых являются: спрос и предложение на нее, полезность объекта, территориальное расположение, доход от использования объекта. Оценка недвижимого имущества может производиться методом калькуляции, методом оценки по рыночной стоимости, методом капитализации дохода (подробнее см. главу 4). В настоящее время в России система ипотечного кредитования только начинает свое развитие. Из числа указанных ипотечных систем наибольшее распространение получает система смешанного финансирования, которая используется в области жилищного строительства при реализации государственной целевой программы «Жилище». Здесь наряду с банковским кредитом, привлекаемым для финансирования строительства и приобретения жилья, используются собственные средства граждан, а также ресурсы федерального бюджета РФ. За счет бюджетных средств покрывается большая часть (до 2/3) процентов за пользование банковским кредитом. Кредит выдается на длительные сроки — до 20 лет. При большом дефиците финансовых ресурсов использование ипотеки для инвестирования в России приобретает особое значение. К наиболее весомым причинам, сдерживающим широкое использование ипотеки в России, можно отнести: 1) отсутствие мощных финансовых институтов с достаточными инвестиционными ресурсами; 2) недостаточное развитие структур, способных обеспечить проведение всех операций по ипотеке; 3) недостаточное правовое обеспечение ипотечных форм инвестирования. 7.2. Коллективные инвестицииОдним из источников привлекаемых средств являются ресурсы коллективных инвесторов. Организационные формы объединения свободных инвестиционных ресурсов юридических и физических лиц включают: — общие фонды банковского управления, которым предоставляется право проводить различные формы инвестирования; — паевые инвестиционные фонды, обладающие широкими возможностями по инвестированию; — инвестиционные компании и фонды, которым разрешается инвестирование только в ценные бумаги; — негосударственные пенсионные фонды имеют право осуществлять практически все формы инвестирования, но несколько ограничены в использовании своих активов; — страховые компании, которым разрешается, осуществлять практически все формы инвестирования. Однако отнесение страховых компаний к коллективным формам инвестирования считается условным. Общие фонды банковского управления. Начиная с 1997 г. в целях концентрации инвестиционных средств наметилось широкое использование общих фондов банковского управления (ОФБУ) как новой формы концентрации и использования инвестиций на основе доверительного управления. Опыт европейских стран показывает, что доверительное управление обеспечивает вкладчикам лучшее сочетание надежности размещения финансовых ресурсов и более высокого дохода по сравнению с банковскими депозитами. В России кредитным организациям запрещено управлять средствами паевых фондов. Ими используется своеобразная форма трастовых услуг, нормативной базой для которой служит изданная 2 июля 1997 г. инструкция Центрального банка РФ № 02-287 «О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями Российской Федерации». В инструкции определен общий для всех кредитных организаций порядок осуществления операций доверительного управления и порядок бухгалтерского учета этих операций. К банку, который решит зарегистрировать ОФБУ, предъявляются следующие требования: 1) размер собственных средств должен быть не менее 100 млн руб.; 2) обязательно наличие валютной лицензии; 3) безубыточность в течение последнего года работы; 4) выполнение нормативов ЦБ РФ. Каждый зарегистрированный фонд должен иметь инвестиционную декларацию. Ее содержание не изменяется до прекращения действия ОФБУ. Это создает гарантии, что ресурсы инвестора, выбравшего тот или иной фонд, помещаются именно в те финансовые инструменты, которые обеспечивают оптимальное соотношение доходности и риска. При составлении декларации на структуру размещения активов накладываются ограничения в форме установления максимальных значений долей по каждому из активов ОФБУ. Это повышает надежность размещения средств инвесторов. В частности, максимальный объем размещения активов в ценные бумаги одного эмитента либо группы связанных между собой лиц не может превышать 15% от общего объема средств в фонде. В ОФБУ используется обычный прием концентрации и доверительного управления финансовыми ресурсами. Он предполагает, что первоначально аккумулируются средства инвесторов — учредителей доверительного управления, а затем эти активы передаются для доверительного управления кредитной организации — управляющему. Кроме денег, ОФБУ могут принимать в управление драгоценные камни и металлы, ценные бумаги, производные финансовые инструменты. По сравнению с паевыми инвестиционными фондами ОФБУ разрешено работать с векселями и вкладывать средства во фьючерсы и форварды, с помощью которых можно хеджировать риски и получать гарантированный доход. Прирост стоимости активов в ОФБУ не считается прибылью и поэтому не облагается налогом на прибыль. Внимание! Авторские права на книгу "Инвестиционный менеджмент. Учебник" (Гуськова Н.Д., Краковская И.Н., Слушкина Ю.Ю., Маколов В.И.) охраняются законодательством! |
||||||||||||||||||||||
