|
|
ОглавлениеГлава 22. Правовое регулирование сельскохозяйственной деятельности Глава 23. Правовое регулирование деятельности по передаче имущества в пользование Глава 24. Правовое регулирование инвестиционной деятельности Глава 25. Правовое регулирование инновационной деятельности Глава 26. Правовое регулирование деятельности по выполнению работ Глава 27. Правовое регулирование деятельности по возмездному оказанию услуг Глава 28. Правовое регулирование деятельности по оказанию услуг связи Глава 29. Правовое регулирование оценочной деятельности Глава 30. Правовое регулирование аудиторской деятельности Глава 31. Правовое регулирование деятельности по оказанию юридических услуг Глава 32. Правовое регулирование деятельности в сфере энергетики Глава 33. Правовое регулирование транспортной деятельности Глава 34. Правовое регулирование деятельности по хранению Глава 35. Правовое регулирование посреднической деятельности Глава 36. Правовое регулирование банковской деятельности Глава 37. Правовое регулирование страховой деятельности Глава 38. Правовое регулирование деятельности на рынке ценных бумаг Глава 39. Правовое регулирование деятельности на организованных торгах Глава 40. Правовое регулирование совместной деятельности Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгуГлава 23. Правовое регулирование деятельности по передаче имущества в пользование§ 1. Общая характеристика правового регулирования деятельности по передаче имущества в пользованиеПонятие деятельности по передаче имущества в пользование. Передача имущества одного лица во временное пользование другому лицу предполагает возврат этого имущества. Отношения пользования, возникающие между предпринимателями или с участием предпринимателей в процессе осуществления ими предпринимательской деятельности, являются предпринимательскими отношениями. Деятельность по передаче имущества в пользование с экономической точки зрения называется арендой. Аренда как способ хозяйствования представляет экономический интерес для предпринимателей. Интерес арендодателя выражается в извлечении прибыли от передачи имущества во временное пользование другому лицу. Прибыль выражается в виде арендной платы (фрахта, лизинговых платежей), которую платит арендатор за пользование арендованным имуществом в предпринимательских целях. Экономический интерес арендатора, являющегося предпринимателем, выражается в том, что он самостоятельно владеет и пользуется арендованным имуществом в соответствии с его назначением, т. е. фактически владеет арендованным имуществом и извлекает из него полезные свойства путем его использования при осуществлении своей предпринимательской деятельности. Гражданско-правовой формой деятельности по передаче имущества в пользование выступает договор аренды, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Арендодатель, являющийся предпринимателем, осуществляет передачу собственного или специально приобретенного для последующей передаче имущества в пользование в качестве постоянной предпринимательской деятельности. К договорам по передаче имущества в пользование в сфере предпринимательской деятельности следует отнести те разновидности договора аренды, которые заключаются между предпринимателями или с их участием с целью получения прибыли от передачи и использования арендованного имущества. К предпринимательским разновидностям договора аренды относятся, прежде всего, договор проката, договоры фрахтования судна на время на морском и воздушном транспорте с коммерческими целями, договор аренды предприятия. Единым классификационным критерием для выделения в качестве предпринимательских именно этих разновидностей аренды служит субъектный состав, а именно: в этих разновидностях аренды одной из сторон или обеими сторонами являются предприниматели. На этот счет имеется либо прямое указание закона, например, как в договоре проката, либо предпринимательская природа этих разновидностей аренды обусловлена целями использования арендованного имущества, которые определены законом или соглашением сторон. Hапример, ГК РФ не предусматривает, что сторонами договора аренды предприятия являются предприниматели. Но исходя из того, что предприятие является имущественным комплексом, используемым для осуществления предпринимательской деятельности, сторонами договора аренды предприятия могут быть только предприниматели. Законодательство, регулирующее деятельность по передаче имущества в пользование, включает нормы целого ряда кодексов и федеральных законов, а также иных подзаконных актов. Нормы ГК РФ регулируют договор аренды и его разновидности. Особенности передачи в аренду земельных участков определены Земельным Кодексом РФ и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Передача в аренду участков лесного фонда определяется Лесным кодексом РФ, водных объектов — Водным кодексом РФ, участков недр — Законом «О недрах». Правовые и организационно-экономические особенности лизинга определены Федеральным законом от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)». Особенности аренды отдельных видов транспортных средств устанавливаются транспортными уставами и кодексами. Речь идет о транспортных средствах любого вида транспорта: железнодорожного, автомобильного, водного, воздушного и т. д. Аренда транспортных средств регламентируется применительно к автомобильному транспорту Федеральным законом от 8 ноября 2007 г. № 259-ФЗ «Устав автомобильного транспорта и городского наземного электрического транспорта», морскому транспорту — Кодексом торгового мореплавания РФ, который регулирует договоры фрахтования судна на время и фрахтования судна без экипажа, к внутреннему водному транспорту — Кодексом внутреннего водного транспорта РФ, воздушному транспорту — Воздушным кодексом РФ, регулирующем договор фрахтования воздушного судна (воздушный чартер), внутреннему водному транспорту — Кодексом внутреннего водного транспорта РФ, определяющим аренду судна и ее разновидности. Особенности применения аренды на железнодорожном транспорте определены Федеральным законом «Устав железнодорожного транспорта» и Федеральным законом «О железнодорожном транспорте». Практика применения норм ГК РФ об аренде была обобщена в постановлении Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Для правильного и единообразного применения судами законодательства большое значение имеют информационные письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»; от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». § 2. Договоры по передаче имущества в пользованиеДоговор аренды. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) общие положения о договоре аренды применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах. Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендодателем, по общему правилу, является собственник имущества, подлежащего сдаче в аренду. Им может быть любое лицо. Однако в некоторых случаях, определенных законом, арендодатель должен не только иметь право собственности на сдаваемое в аренду имущество, но и иметь статус субъекта предпринимательской деятельности. Так, по договору проката арендодатель осуществляет сдачу имущества и аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности (ст. 626 ГК РФ). Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. По общему правилу, арендатором в договоре аренды может являться любое лицо. Вместе с тем в ряде случаев закон предусматривает, что арендатор должен иметь статус субъекта предпринимательской деятельности. Например, по договору проката арендодателем является лицо, осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Форма договора аренды. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Существенным условием договора аренды является его предмет. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. Объектами аренды с участием предпринимателей является имущество, которое арендатор использует для осуществления своей предпринимательской деятельности или на основе которого такая деятельность осуществляется. Единственным квалифицирующим признаком, характеризующим все возможные объекты аренды, является их непотребляемость: объектами аренды могут быть любые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (ст. 607 ГК). Как указывается в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», «в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью». Объектами аренды с участием предпринимателей является не изъятое из оборота недвижимое и движимое имущество, которое может использоваться для осуществления предпринимательской деятельности. Запреты и ограничения на сдачу в аренду недвижимого и движимого имущества устанавливаются только законом. Например, ГК РФ предусматривает, что предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Например, в соответствии с Федеральным законом от 24 июня 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных законом. Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет. Если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Формы арендной платы стороны договора определяют в зависимости от имущества, переданного в аренду, распределения обязанностей по производству его капитального ремонта. Кроме определенных в твердой сумме платежей, которые вносятся либо периодически, либо единовременно, арендатор может предоставить арендодателю в счет арендной платы определенные услуги. Формой арендной платы может быть возложение на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества. Например, арендатор помещения в счет арендной платы обязуется установить в этом помещении противопожарную сигнализацию. В счет арендной платы арендатор может передать арендодателю какую-либо вещь в собственность или в аренду. Кроме того, формой арендной платы может быть доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов, что исторически называлось «испольщиной». Наконец, стороны договора аренды могут предусмотреть в договоре сочетание всех указанных форм арендной платы или установить иную форму арендной платы. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Если же арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора (ст. 619 ГК РФ). Обязанность арендодателя — предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Обязанность арендатора — пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Внимание! Авторские права на книгу "Коммерческое (предпринимательское) право. Том 2. 5-е издание. Учебник" (Под ред. Попондопуло В.Ф.) охраняются законодательством! |
||||||||||||||||||||||
