|
|
Оглавление3. Водоснабжение и водоотведение 8. Аварийно-диспетчерская служба 12. Мусоропровод. Вывоз отходов 14. ППА и ДУ. Слаботочные системы Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу1. Основы основ1.1. Отталкиваясь от экономикиЭксплуатация буквально (от англ. exploitation) означает использование чего-либо по назначению. На профессиональном сленге «эксплуатация» означает обслуживание зданий с целью обеспечения их надлежащего содержания и комфортного использования. К сожалению, широко применяемые сегодня термины не имеют однозначного толкования, а посему очень часто даже ведущие специалисты отрасли не видят различий между эксплуатацией, техническим обслуживанием и текущим ремонтом. А конкретному слесарю-сантехнику вообще довольно безразлично, как называется его обыденная работа по восстановлению, например, герметичности сгона на стояке системы теплоснабжения. Между тем, не разобравшись в простых истинах, не договорившись о применении терминов, бесполезно даже пробовать решать задачи более высокого порядка, которых жизнь ставит великое множество. Для ясного видения проблем мы уже предложили основополагающую терминологию, и также считаем необходимым привести схему экономических принципов ее применения. Отметим также, что эксплуатация жилых строений практически не отличается от эксплуатации большинства нежилых зданий — административных, торговых и бизнес-центров. Если не принимать во внимание особенности, возникающие при эксплуатации специальных сооружений (таких, как бассейны, стадионы, рестораны, больницы и т. д.), то можно считать основные принципы технического обслуживания зданий универсальными. Далее мы будем исходить из этого положения, но чаще всего будем иметь в виду эксплуатацию многоквартирных домов (МКД), как наиболее распространенного вида зданий, находящихся при этом слишком часто в удручающем состоянии. Экономика бизнеса позволяет и даже стимулирует разделить рассматриваемый технологический процесс по ряду направлений. Общие затраты на содержание здания (или общего имущества МКД) вполне естественно разделяются на два главных направления. При этом эксплуатация в основном является инженерно-технической частью комплекса услуг, в отличие от управления — экономической и административной части. Сегодняшняя практика отрасли не выделяет в особую группу специальные услуги, но тенденция к этому определенно имеется. В любом случае специальные услуги (СпУ) являются необходимой составляющей эксплуатации зданий, их оказание непосредственно обеспечивает жизнепригодность строения, комфорт и безопасность для пользователей помещений. Коммунальные услуги (КУ), дополнительные услуги (ДпУ) и капитальный ремонт (КР) уже сегодня экономически не входят в затраты на содержание здания (СЗ). Tаким образом, к эксплуатации следует относить следующие работы и услуги: ■ эксплуатацию и техническое обслуживание инженерных систем (ИС); ■ обеспечение оказания КУ, СпУ, ДпУ; ■ текущий ремонт (ТР) элементов конструкций, отделки помещений; ■ клининг (включая благоустройство); ■ диспетчеризацию; ■ аварийную службу. Многие из перечисленных работ тесно переплетаются друг с другом, при этом каждая из них и все они в целом направлены на определенный результат, о степени достижения которого можно судить по состоянию дома. Профессионал, принимая на обслуживание и осматривая объект, в первую очередь должен сделать выводы о текущем состоянии инженерных систем, элементов конструкций. Только надлежащее состояние всех систем, всех элементов здания, правильная постановка дела могут обеспечить главные цели эксплуатации — безаварийность на объекте, безопасность его использования, комфорт. 1.2. АутсорсингОказание целого ряда услуг, в первую очередь СпУ и ДпУ, нередко передается субподрядчикам — специализированным организациям. Это обусловлено в случае СпУ особыми требованиями, предъявляемыми к таким предприятиям, — лицензиями и допусками. К таким услугам относятся техническое обслуживание (ТО) лифтового оборудования, ТО систем противопожарной автоматики и дымоудаления (ППА и ДУ), вывоз мусора, услуги охранных предприятий. В случае ДпУ причины скорее экономического характера. Небольшая УО не может себе позволить держать в штате специалистов слишком узкой направленности. Проще и целесообразней заключить договоры с соответствующими организациями, которые обеспечат собственникам и пользователям помещений ТО общедомового телевизионного оборудования, домофонию, ТО системы видеонаблюдения и т. п. По этой же схеме иногда организовываются и основные виды работ по эксплуатации, как то: аварийно-диспетчерское обслуживание, текущий ремонт конструкций, бухгалтерия, иные работы и услуги, постоянные или разовые. Важно, что при аутсорсинге ответственность за качество услуг остается за управляющей организацией (УО). Потребителя не должно заботить наличие или отсутствие субподрядчиков, эксплуатация здания должна проводиться на должном уровне. УО, нанимая контрагентов на аутсорсинг, исполняет роль заказчика услуг в интересах потребителя. Заказчик несет ответственность за результат работы подрядчика (субподрядчика), как за свою собственную работу. Последнее обстоятельство обуславливает необходимость в широкой профессиональной подготовке руководителя УО как потенциального заказчика услуг. Не стоит забывать также, что за безопасность пользователей, в конечном счете, отвечает руководитель УО и ответственность эта может стать не только административной. 1.3. БезопасностьК большому сожалению, от несчастных случаев на производстве никто не застрахован, и эксплуатация зданий как производственный процесс тоже исключением не является. Более того, в нашей сфере при несчастном стечении обстоятельств могут пострадать не только работники эксплуатирующих организаций, но и пользователи помещений и услуг, даже случайные прохожие. Считаем данную тему одной из важнейших, поэтому и рассматриваем ее прежде остальных. Перечень нормативных требований по безопасному оказанию жилищных и коммунальных услуг приведен в [10]. Условия их предоставления должны быть безопасными для жизни, здоровья и имущества потребителей, окружающей природной среды. Должны также соблюдаться санитарные правила и нормы для жилых помещений и иные требования: пожарной безопасности, электробезопасности и др. К сожалению, эти многочисленные, обязательные к применению нормы и правила меняются слишком часто и не всегда достаточно обоснованно. Однако мера ответственности руководителей при этом ни в коем случае не уменьшается. ♦ В практике эксплуатации зданий наиболее частые случаи травм, иногда очень тяжелых, происходят от падения сосулек, схода снега и наледи. Многокилограммовые массы, накопленные в зимний период, падая с высоты даже двух-трех этажей, становятся очень опасными для находящихся внизу людей и имущества. Известны случаи, когда во время неблагоприятных погодных явлений, таких как ледяной дождь, даже с узких оконных отливов частных квартир падали внушительные куски наледи, пробивая насквозь капот автомобиля. Все виды скатных кровель, включая козырьки и навесы, требуют обслуживания. После снегопада, во время оттепели и иных природных явлений, которые могут привести к подобным случаям, необходимо проводить дополнительные осмотры объекта. Ответственному лицу из числа административно-управленческого персонала следует лично убедиться в безопасном состоянии объекта и прилегающей территории. При необходимости надо провести работы по сбросу снега и наледи бригадой из нескольких человек, с обязательным блокированием мест падения снега от случайных прохожих. У членов бригады, находящихся внизу и на крыше, должна быть постоянная аудио/визуальная связь. В случае невозможности оперативного сброса снега опасные места должны быть огорожены, вывешены предупреждающие таблички. В особых случаях следует организовать патрули. Высотные работы следует проводить методом промышленного альпинизма. В чердачных помещениях, имеющих непосредственный контакт со скатной крышей, необходимо соблюдать температурный режим. При наличии большой разницы температур внутри и снаружи кровли происходит интенсивное таяние снега и намерзание сосулек по карнизам. Чердак должен быть достаточно холодным, или кровля изнутри должна иметь надежное утепление. ♦ Немалую роль в безопасном пользовании зданием играет состояние лифтов и качество их технического обслуживания. Лифтовое оборудование зданий до 2012 года официально признавалось опасным производственным объектом. В качестве таковых все лифты регистрировались в реестре Ростехнадзора, собственники лифтов обязаны были проводить мероприятия по промышленной безопасности. Современное законодательство оставило за собственниками (а те передают эти вопросы управляющим организациям) ответственность за эксплуатацию лифтов и их обязательное страхование. Кроме того, сохранились требования по вводу лифтов в эксплуатацию, их техническому освидетельствованию и техническому обслуживанию. УО, выполняя поручение собственников помещений (СП), должна обеспечить проведение всех необходимых работ, наличие комплекта документации, внутреннюю связь из кабины лифта с диспетчером. В противном случае лифт должен быть отключен. Основным нормативным документом сегодня является Технический регламент о безопасности лифтов, утвержденный постановлением Правительства РФ от 2 октября 2009 г. № 782. ♦ Нормы по электробезопасности обслуживающего персонала приведены в Правилах по охране труда при эксплуатации электроустановок [3]. Кроме того, важно, чтобы требования по организации электрохозяйства и безопасной эксплуатации оборудования [4, 5] были надлежащим образом соблюдены как застройщиком, так и пользователями помещений. В любом случае, производственный процесс предполагает назначение ответственного (и его заместителя) за электрохозяйство, проверку знаний и инструктаж персонала, наличие и периодическую проверку средств электробезопасности. В МКД обычно используется напряжение 220/380 вольт, что обуславливает аттестацию ответственного руководителя по четвертой группе электробезопасности, до 1000 вольт. Для проведения ряда работ (например, ТО вводно-распределительного устройства) в штате обслуживающей организации должно быть не менее двух аттестованных сотрудников. Подробнее об этом см. гл. 2.6. ♦ Страшные катастрофы могут происходить из-за нарушений эксплуатации газового хозяйства. Самые ужасные последствия, вплоть до полного разрушения здания, возникают после накопления объемов природного газа в доме, особенно в подвальных, непроветриваемых помещениях. Достаточно малейшей искры, возникающей, например, при включении освещения, чтобы произошел взрыв, способный обрушить даже несущие железобетонные конструкции. В настоящее время именно в связи с опасностью утечек газа квартиры в крупных МКД чаще всего не оснащаются газовым оборудованием. В домах прежней постройки газовые магистрали выносятся из подвалов и прокладываются за пределами фасадных конструкций. По тем же соображениям, чтобы не допустить накопления газа внутри дома, индивидуальные газовые котельные оборудуются в пристройках, в отдельных сооружениях или на крышах зданий. Работы по техническому обслуживанию внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования выполняются специализированной организацией в порядке, предусмотренном документом «Правила пользования газом…» [6]. У специализированной организации должны быть соответствующий допуск и отдельная аварийно-диспетчерская служба. К управляющей организации предъявляются особые требования по диагностированию внутридомового газового оборудования, а также по проверке и техническому обслуживанию дымовых и вентиляционных каналов здания. ♦ Общую пожарную безопасность на объекте призваны обеспечить системы противопожарной автоматики (ППА), дымоудаления (ДУ) и противопожарный водопровод (ПВ) (см. гл. 14 и раздел 3.4). Руководитель организации назначает лицо, ответственное за пожарную безопасность, которое обеспечивает соблюдение требований пожарной безопасности на объекте, в том числе: Внимание! Авторские права на книгу "Основы практической эксплуатации зданий. Учебник" (Белолипецкий С.А.) охраняются законодательством! |
||||||||||||||||||||||
