|
|
Оглавление3. Водоснабжение и водоотведение 8. Аварийно-диспетчерская служба 12. Мусоропровод. Вывоз отходов 14. ППА и ДУ. Слаботочные системы Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгуВ качестве бонуса12 шагов к успехуРезультат, в виде высокого уровня содержания дома, нужен всем. Приличествующий уровень жизни и комфорт, отсутствие бытовых проблем и высокая капитализация недвижимости — об этих простых вещах огромное число собственников и пользователей жилых помещений мечтает, как о чем-то несбыточном. В частных беседах с неравнодушными горожанами нередко приходится слышать просьбу о примере простого, но эффективного рецепта наведения порядка в доме. Желание такое понятно, но исходит оно явно от несведущего жителя, ибо современные порядки, исторически сложившиеся и продиктованные бессистемным законодательством, не позволяют иметь простых решений всех проблем управления многоквартирным домом. Вместе с тем определенный путь к результату, несомненно, имеется. Спектр читательского интереса многообразен и потому простой перечень заявленных шагов вряд ли удовлетворит большинство интересующихся темой. Нашему человеку мало знать ответ на вечный российский вопрос «Что делать?», ему непременно надо понять, прочувствовать всю подноготную — «А почему так?». Именно этот аспект заставляет нас «плясать от печки». Только сформулировав и систематизировав простые истины, можно прийти к пониманию комплекса экономических и правовых проблем. Давайте вначале констатируем, что МКД в целом, включая общее имущество (при условии, что более 50% квартир приватизировано), является объектом частной собственности ограниченного (но не закрытого) круга лиц. Право распоряжения этим имуществом согласно ст. 35 Конституции имеется только у совладельцев объекта недвижимости, в нашем случае — у собственников помещений. Каким же образом совладельцы МКД могут распоряжаться своим имуществом? Казалось бы, закон (в первую очередь — ЖК) дает довольно ясный ответ: через решение общего собрания собственников, но практика дает нам довольно печальную картину. Провести общее собрание собственников помещений (далее — ОС СП) — задача чрезвычайно сложная, а если речь идет о современных домах с числом квартир 500 и более (и особенно для самого первого ОС СП с уведомлением всех СП под расписку или заказным письмом и тем более — в новостройках), то она и вовсе становится практически невыполнимой. Прозорливый, в данном случае, законодатель такой вариант предусматривает и предлагает органам местного самоуправления назначить в ваш дом (якобы по конкурсу) управляющую компанию — нравится это собственникам или нет. Отсюда имеем важнейшую предпосылку, объясняющую нынешнее состояние отрасли:
Добавим на это экономическое поле семена повсеместного патернализма, пополам с равнодушием новоявленных собственников, замешенным на бесплатности первичной приватизации, и получаем бурно проросшие сорняки корыстных управляющих компаний, интересы которых сильно расходятся с помыслами владельцев недвижимости. Состояние наших многоквартирных домов поэтому оставляет желать лучшего, даже в случае вчерашних новостроек. Не добавляют светлых красок в общую картину множество горе-строителей жилья и широкие, неубывающие ряды обманутых дольщиков. Исключение здесь, пожалуй, составляют только дома высокого класса, помещения в которых приобретены и обслуживаются за очень «дополнительные» деньги. Но такое исключение только подтверждает основное правило:
Сам собой порядок в дом не придет, манны небесной ни от законодательной, ни от исполнительной власти ждать не приходится. Очень многие собственники это понимают, но очень немногие решаются на отчаянные шаги реальных дел. Тем более что сумма трудовых и моральных затрат (особенно поначалу) сильно перевешивает перспективу адекватного вознаграждения за полученный результат. Но есть все-таки неугомонные индивидуумы, которые, подобно Колумбу, Куку и Магеллану, готовы взять на себя немалый труд довести ваш общий дом, как корабль, до манящего всех нас результата, хотя и едва заметного где-то за линией горизонта… Однако мало захотеть оторвать ваш корабль от привычной, но насквозь прогнившей пристани, преодолев вначале самого себя (а смогу ли я?). Надо еще убедить соседей в перспективности дальнего плаванья по неспокойному морю рыночного подхода к управлению домом. И уже в процессе — ужаснуться от количества коварных айсбергов действующего законодательства, встающих на вашем и без того очень непростом пути. Поэтому первый шаг к успеху мы формулируем так:
Изначально люди понимают (и видят собственными глазами — каждый день, по многу лет), что ни муниципалитет в лице, например, ГБУ «Жилищник», ни строгий государственный надзор (в первую очередь в лице жилищной инспекции), не дают нужного результата. Платежи за жилье и коммуналку неуклонно растут, а эффективность их использования столь же неуклонно падает. Только сами собственники (и то далеко не сразу) могут наладить нормальную жизнь в собственном доме и довести состояние своего дома до приличного уровня. Иного просто не дано. Но это вовсе не означает, что со дня «икс» все работы, услуги, кадры и вообще все проблемы в доме становятся вашими. Отсутствие в Жилищном кодексе четкой терминологии фактически создает главную психологическую проблему — решиться пойти со своим домом в «свободное плавание». Дабы развеять этот туман, давайте определимся с главным термином нашей сферы: а что есть управление домом? Обычно под этим понимают некий комплекс работ, направленных на определенные цели, но это не совсем верно. Безусловно, объективна ст. 161 ЖК, утверждающая, что в МКД может быть только одна управляющая организация. Действительно, двойные платежки жителей мало радуют, особенно если неизвестно, с кого спрашивать за плачевный результат. При этом тот же ЖК, разрешая ТСЖ (ЖСК и иные кооперативы здесь и далее опускаем) заключать договор управления домом, создает опасный прецедент, известный как «фальшивое ТСЖ». Собственники на своем ОС выбрали способ управления — ТСЖ, а правление ТСЖ в лице председателя одним росчерком пера может передать все функции управления некоей внешней управляющей компании. Далее ТСЖ может вовсе не вести никакой работы, не сдавать отчетности, не проводить собраний и т. д., а способ управления при этом формально остается прежним — товарищество. И этот ТСЖ управляет домом?! Вместе с тем в мировой практике управления недвижимостью имеется классический подход (кстати, органично прижившейся и у нас — в коммерческой недвижимости) четкого разделения функций управления и эксплуатации зданий. Под управлением понимается в первую очередь контроль финансовых потоков, что естественно является основным и безусловным критерием при ответе на вопрос: а кто же, собственно, управляет вашим домом? Отсюда формулируем шаг № 2:
Кошелек вашего МКД должен быть в ваших руках — это главное и непременное условие для организации эффективного использования собираемых средств. Это можно реализовать, только зарегистрировав юридическое лицо (ТСЖ) и открыв расчетный счет, куда и необходимо направить все собираемые платежи. Контроль за правлением ТСЖ собственникам организовать намного легче, здесь законодатель предусмотрел достаточно возможностей: устав, финансовая отчетность, ревизионная комиссия, решения ОС и, наконец, переизбрание членов правления ТСЖ, включая председателя. Теория оказания услуг рисует нам классическую схему из трех участников процесса: Исполнитель, Потребитель и Заказчик услуги. Бабушка с пятого этажа, когда моет руки, несомненно, является потребителем услуги ХВС, но не является заказчиком, поскольку прямых рычагов влияния на поставщика ХВ, как правило, не имеет. Если воды в кране нет, то бабушка будет звонить на горячую линию губернатора или писать депутату. Правление ТСЖ, заключив договор на поставку воды с оплатой по факту предоставления услуги, становится полномочным представителем интересов потребителей, у него появляется возможность финансово (и оперативно) влиять на поставщика ресурса, вплоть до полного отказа от оплаты при ненадлежащем качестве воды! Правление (председатель) ТСЖ становится полномасштабным Заказчиком услуги. Внимание! Авторские права на книгу "Основы практической эксплуатации зданий. Учебник" (Белолипецкий С.А.) охраняются законодательством! |
||||||||||||||||||||||||||
