|
|
ОглавлениеСтатья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе Статья 3.1. Раскрытие информации застройщиком Статья 3.2. Требования к органам управления застройщика и его участникам Статья 4. Договор участия в долевом строительстве Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором Статья 8. Передача объекта долевого строительства Статья 9. Расторжение договора Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору Статья 11. Уступка прав требований по договору Статья 12. Исполнение обязательств по договору Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога Статья 15.1. Обеспечение исполнения обязательств по договору поручительством банка Статья 15.2. Страхование гражданской ответственности застройщика Статья 15.6. Страхование гражданской ответственности застройщика Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства Статья 18. Использование денежных средств застройщиком Статья 18.2. Порядок совершения операций по расчетному счету застройщика Статья 19. Проектная декларация Статья 20. Информация о застройщике Статья 21. Информация о проекте строительства Статья 23.1. Единый реестр застройщиков Статья 23.2. Защита прав граждан — участников долевого строительства Статья 23.3. Единая информационная система жилищного строительства Статья 25. О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях Статья 26. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгуСтатья 5. Цена договора1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. (в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 № 304-ФЗ, от 29.07.2017 № 218-ФЗ) 2. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона. (в ред. Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ) 3. Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период. (часть 3 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 4. В случае если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем двух месяцев является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренным статьей 9 настоящего Федерального закона. (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 № 111-ФЗ, от 17.06.2010 № 119-ФЗ) 5. В случае если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем двух месяцев, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 № 111-ФЗ, от 17.06.2010 № 119-ФЗ) 6. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. (в ред. Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ) Комментарий к части 1 статьи 5В соответствии с комментируемой нормой цена договора участия в долевом строительстве может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. В ч. 1 ст. 5 Закона о долевом строительстве указано, что в договоре участия в долевом строительстве должна быть указана цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. В ч. 2 ст. 12 данного Закона также указано, что обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. При этом цена может быть определена из двух составляющих: суммы на возмещение затрат на строительство и денежных средств на оплату услуг застройщика. На основании ст. 18 Закона о долевом строительстве денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в целях, предусмотренных указанной статьей. Средства на оплату услуг застройщика могут расходоваться застройщиком по своему усмотрению, в том числе и на погашение заемных средств, коммунальных и рекламных расходов организации, выплату заработной платы сотрудникам, компенсацию возложенных на него дополнительных обременений, которые непосредственно не связаны со строительством объекта. В соответствии с ч. 1 ст. 18 Закона о долевом строительстве денежные средства, уплачиваемые участником долевого строительства по договору, расходуются застройщиком в целях, предусмотренных ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ, в частности: 1) строительство (создание) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство; 2) уплата арендной платы за земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) указанных в п. 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; 3) подготовка проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) указанных в пункте 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, государственной экологической экспертизы, в случае если требование об обязательном проведении таких экспертиз установлено федеральными законами; 4) строительство, реконструкция в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) указанных в п. 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к данным сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией; 5) внесение платы за подключение (технологическое присоединение) указанных в п. 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения; 6) платежи по заключенному в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договору об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса и связанные с его исполнением, если строительство жилья экономического класса по этому договору осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства; 7) платежи по заключенному в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договору о развитии застроенной территории, если строительство (создание) указанных в п. 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории, с учетом требований ст. 18.1 настоящего Федерального закона; 8) платежи по заключенному в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности договору о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, договору о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей, договору о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления, если строительство (создание) указанных в п. 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с этими договорами, с учетом требований ст. 18.1 настоящего Федерального закона; 9) подготовка документации по планировке территории, строительство и (или) реконструкция в границах такой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, и объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек) в случае безвозмездной передачи объектов транспортной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность, если строительство (создание) указанных в п. 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в иных случаях, не указанных в п. 6‒8 настоящей части, с учетом требований ст. 18.1 настоящего Федерального закона; 10) уплата процентов и погашение основной суммы долга по целевым кредитам на строительство (создание) указанных в п. 1 настоящей части многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также строительство (создание) иных объектов недвижимости в случаях, указанных в п. 7‒9 настоящей части, с учетом требований ст. 18.1 настоящего Федерального закона; 11) платежи, связанные с государственной регистрацией договоров участия в долевом строительстве; 12) размещение временно свободных денежных средств на депозите на банковском счете, открытом в уполномоченном банке; 13) оплата услуг уполномоченного банка по совершению операций с денежными средствами, находящимися на расчетном счете застройщика; 14) уплата налогов, сборов и иных обязательных взносов, уплачиваемых в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы Российской Федерации и (или) государственные внебюджетные фонды в порядке и на условиях, которые определяются законодательством Российской Федерации, в том числе штрафов, пеней и иных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате налогов, сборов и иных обязательных взносов в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы Российской Федерации и (или) государственные внебюджетные фонды, а также административных штрафов и установленных уголовным законодательством штрафов; 15) уплата обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд; 16) возврат участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, а также процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в случаях, предусмотренных ст. 9 настоящего Федерального закона; 17) оплата труда при условии одновременной уплаты соответствующих налогов, страховых взносов в Пенсионный фонд РФ, Фонд социального страхования РФ, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования; 18) оплата услуг коммерческой организации, осуществляющей функции единоличного исполнительного органа застройщика; 19) денежные выплаты, связанные с предоставлением работникам гарантий и компенсаций, предусмотренных ТК РФ; 20) оплата иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники. В ч. 2 ст. 18 Закона о долевом строительстве указано, что расходы, предусмотренные на оплату услуг уполномоченного банка по совершению операций с денежными средствами, находящимися на расчетном счете застройщика; оплату труда при условии одновременной уплаты соответствующих налогов, страховых взносов в Пенсионный фонд РФ, Фонд социального страхования РФ, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования; оплата услуг коммерческой организации, осуществляющей функции единоличного исполнительного органа застройщика; денежные выплаты, связанные с предоставлением работникам гарантий и компенсаций, предусмотренных ТК РФ; оплата иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники, не могут составлять более чем десять процентов от проектной стоимости строительства. По мнению налоговиков, суммы денежных средств, направляемые на финансирование расходов застройщика, не подлежат обложению НДС в той их части, в которой они непосредственно израсходованы на строительство объекта. Часть средств, которые остаются в распоряжении застройщика после передачи завершенного строительством объекта дольщикам, должны быть включены в налоговую базу по НДС у застройщика. Вывод налоговой службы подтверждается и арбитражной практикой, примером чему может служить постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.03.2007 № Ф08-1321/2007-558А по делу № А53-14757/2006-С6-34. На основании подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ в случае если денежные средства, полученные налогоплательщиком, не связаны с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), то такие денежные средства в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость не включаются. Денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства, не подлежат включению в налоговую базу по НДС у застройщика при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика. При этом сумма денежных средств, получаемая застройщиком, согласно договору участия в долевом строительстве, на оплату услуг застройщика, облагается НДС в общеустановленном порядке. В случае если организация, являющаяся по договору участия в долевом строительстве застройщиком, своими силами или своими силами с привлечением других лиц обязуется построить объект недвижимости, т.е. застройщик непосредственно выполняет строительно-монтажные работы, то на основании подп. 1 п. 1 ст. 162 НК РФ денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства, включаются в налоговую базу у застройщика как авансовые платежи, полученные в счет предстоящего выполнения работ. Однако при получении средств дольщиков у застройщика не возникает объекта налогообложения НДС. Так как при исчислении НДС с авансов застройщик не сможет принять его к вычету, поскольку последующая передача дольщикам завершенного строительством объекта жилой или нежилой недвижимости не является реализацией, следовательно, и объекта налогообложения НДС не возникает. Вопрос о налогообложении НДС при строительстве (создании) жилого дома организацией, являющейся застройщиком по договору участия в долевом строительстве и генеральным подрядчиком, был рассмотрен в письме Минфина России от 01.06.2015 № 03-07-10/31550. В нем сказано, что подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ установлено, что от налогообложения НДС освобождены услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Законом № 214-ФЗ. Организация строила многоквартирные жилые дома со встроенными нежилыми помещениями и автостоянками. И всю свою выручку не облагала НДС. Инспекция решила, что нежилые помещения и автостоянка — это объекты производственного назначения. Поэтому застройщик должен был включить свое вознаграждение, относящееся к их строительству, в облагаемую НДС выручку. Позиция налоговой инспекции: услуги застройщика по договорам долевого строительства многоквартирных домов освобождены от НДС. Исключение — услуги застройщика, оказанные при строительстве объектов производственного назначения. Но суды с налоговиками не согласились. В НК РФ нет понятия «объект производственного назначения». Ясно лишь, что такой объект должен использоваться в производстве товаров, выполнении работ, оказании услуг. А инспекция не смогла доказать производственное назначение нежилых помещений и автостоянок. Между тем в письме Минфина России от 31.10.2016 № 03-07-15/63397 «О применении налога на добавленную стоимость в отношении услуг застройщика, оказываемых по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу застройщиком участнику долевого строительства нежилых помещений в многоквартирном доме» в отношении услуг застройщика, оказываемых по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу застройщиком участнику долевого строительства нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме и предназначенных для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг), освобождение от налогообложения НДС, установленное вышеуказанным подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, не применяется. При применении данного положения Минфина необходимо учитывать судебную практику. О производственном назначении нежилых помещений в строящемся многоквартирном жилом доме должно быть известно еще на этапе согласования проектной документации, а характеристики каждого помещения, включая его назначение, должны быть указаны в договоре долевого участия в строительстве. У налоговой инспекции должны быть доказательства того, что встроенные нежилые помещения, расположенные на первых этажах многоквартирных жилых домов, могут использоваться в качестве помещений производственного назначения. Одним из таких доказательств является проектная документация. Если в ней не содержатся сведения о предполагаемом использовании указанных нежилых помещений в качестве объектов производственного назначения, отсутствует разработка проектных решений на инженерное и противопожарное оборудование, то может последовать вывод о незаконности использования помещений в качестве производственных. Многоквартирный дом (здание в целом) является объектом строительства жилого назначения независимо от наличия в нем нежилых помещений, а освобождение от обложения НДС распространяется на нежилые помещения, поскольку они встроены в жилой многоквартирный дом. Принимая во внимание подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, суды занимают позицию, что оплата дольщиками — физическими лицами стоимости услуг застройщика при передаче нежилых помещений, функциональное назначение которых как производственных не определено, на основании договора, заключенного в соответствии с Законом о долевом строительстве, не подлежит налогообложению, в связи с чем доначисление обществу налога на добавленную стоимость, соответствующих сумм пеней и штрафа, является необоснованным. Внимание! Авторские права на книгу "Комментарий к ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"" ( Трапезников В.А. ) охраняются законодательством! |
||||||||||||||||||||||
