|
|
ОглавлениеСтатья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе Статья 3.1. Раскрытие информации застройщиком Статья 3.2. Требования к органам управления застройщика и его участникам Статья 4. Договор участия в долевом строительстве Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором Статья 8. Передача объекта долевого строительства Статья 9. Расторжение договора Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору Статья 11. Уступка прав требований по договору Статья 12. Исполнение обязательств по договору Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога Статья 15.1. Обеспечение исполнения обязательств по договору поручительством банка Статья 15.2. Страхование гражданской ответственности застройщика Статья 15.6. Страхование гражданской ответственности застройщика Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства Статья 18. Использование денежных средств застройщиком Статья 18.2. Порядок совершения операций по расчетному счету застройщика Статья 19. Проектная декларация Статья 20. Информация о застройщике Статья 21. Информация о проекте строительства Статья 23.1. Единый реестр застройщиков Статья 23.2. Защита прав граждан — участников долевого строительства Статья 23.3. Единая информационная система жилищного строительства Статья 25. О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях Статья 26. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгуСтатья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законеДля целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия: 1) застройщик — хозяйственное общество: которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда; которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; наименование которого содержит слова «специализированный застройщик». Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»; (п. 1 в ред. Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ) 2) объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства; (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 № 111-ФЗ, от 03.07.2016 № 304-ФЗ, от 29.07.2017 № 218-ФЗ) 3) уполномоченный банк — банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации. Банк России ежемесячно размещает указанный перечень банков на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». (п. 3 введен Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ) Комментарий к части 1 статьи 2В п. 1 комментируемой статьи предлагаются понятия «застройщик» и «объект долевого строительства». Комментируемая статья определяет основные понятия, используемые указанным Законом. Определение дефиниций является актуальной проблемой, которую законодатель попытался решить в данной статье. Застройщиком может быть лишь юридическое лицо, обладающее соответствующим статусом (обладание зарегистрированным в реестре правом на земельный участок, наличие опубликованной проектной декларации и разрешения на строительство), определенная организационная правовая форма — хозяйственное общество. В соответствии с ч. 3 ст. 25 Федерального закона № 218-ФЗ, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 г., положения статьи Закона о долевом строительстве применяются без учета изменений, внесенных настоящим Федеральным законом. По Закону о долевом строительстве застройщиком может быть лицо, имеющее земельный участок на предусмотренном законом праве. Следует согласиться с мнением А. Маковской о том, что юридические лица, организационно-правовая форма которых не позволяет иметь земельные участки на одном из прав, предусмотренных Законом о долевом строительстве, не могут заключать договоры долевого участия и выступать застройщиками. Вопрос об организационно-правовой форме, в рамках которой застройщик может осуществлять свою деятельность в рамках Закона о долевом строительстве является дискуссионным в литературе. В частности, существует мнение о том, что застройщиком может быть юридическое лицо не любой организационно-правовой формы. М.В. Петрухин высказал мнение о том, что застройщиками не могут быть государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, органы государственной власти и органы местного самоуправления, которым, в соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК РФ, земельные участки предоставляются в постоянное бессрочное пользование, а также юридические лица, обладающие специальной правоспособностью: банки, страховые организации, унитарные предприятия, некоммерческие организации. Застройщик определяется как юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок. Если в предыдущей редакции застройщик определялся как индивидуальный предприниматель либо юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок, то в настоящее время только юридическое лицо в организационно-правовой форме хозяйственного общества, имеющее на установленном законом правовом титуле земельный участок и получившее разрешение на строительство, вправе выступать застройщиком. Легальное определение понятия застройщик фактически отражает специфику инвестиционных правоотношений, в которых он является одним из участников. Застройщик выполняет ряд организационных функций с целью обеспечения строительства объекта недвижимости, в связи с чем его статус определяется рядом разрешительных документов. Градостроительный кодекс Российской Федерации подобного требования к застройщикам многоквартирных домов не предъявляет. Из требований ст. 51 ГрК РФ следует, что получить разрешение на строительство многоквартирного дома может не только юридическое лицо, но и любое физическое лицо, даже не являющееся индивидуальным предпринимателем. При этом в определенных случаях проектная документация, разработанная для строительства многоквартирного дома, не подлежит экспертизе. Согласно п. 16 ст. 1 ГрК РФ, застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос», органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. В соответствии с ч. 1 ст. 3 ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», заказчиком (застройщиком) признается гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, который обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием. Исходя из данного определения, характерные признаки застройщика заключаются в намерении осуществить строительство и в обязательном наличии архитектурного проекта, застройщиком может быть как профессиональный субъект имущественного оборота, так и гражданин. Таким образом, определения понятия «застройщик», предусмотренные Градостроительным кодексом РФ, Законом об архитектурной деятельности и Законом о долевом строительстве, различаются. Понятие «застройщик» рассматривается в Законе о долевом строительстве в узком смысле, а в ГрК РФ и Законе об архитектурной деятельности — в широком. Закон о долевом строительстве предусматривает более жесткие требования к статусу застройщика. В соответствии с ч. 7 ст. 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство многоквартирного дома застройщику необходимо предоставить в органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство, заявление на получение разрешения с приложением к заявлению следующих документов: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории; 3) материалы, содержащиеся в проектной документации; 4) положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства, если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со ст. 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных ч. 3.4 ст. 49 настоящего Кодекса; 5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со ст. 40 настоящего Кодекса); 6) копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации. Особенность застройщика и его правового статуса заключается в том, что в законодательстве установлен особый порядок банкротства застройщика. Параграфом 7 гл. 9 Закона о банкротстве регламентирован порядок банкротства организаций — застройщиков многоквартирных домов, направленный на защиту прав граждан, принимающих участие в строительстве жилья. Внимание! Авторские права на книгу "Комментарий к ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"" ( Трапезников В.А. ) охраняются законодательством! |
||||||||||||||||||||||
