|
|
ОглавлениеСтатья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе Статья 3.1. Раскрытие информации застройщиком Статья 3.2. Требования к органам управления застройщика и его участникам Статья 4. Договор участия в долевом строительстве Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором Статья 8. Передача объекта долевого строительства Статья 9. Расторжение договора Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору Статья 11. Уступка прав требований по договору Статья 12. Исполнение обязательств по договору Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога Статья 15.1. Обеспечение исполнения обязательств по договору поручительством банка Статья 15.2. Страхование гражданской ответственности застройщика Статья 15.6. Страхование гражданской ответственности застройщика Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства Статья 18. Использование денежных средств застройщиком Статья 18.2. Порядок совершения операций по расчетному счету застройщика Статья 19. Проектная декларация Статья 20. Информация о застройщике Статья 21. Информация о проекте строительства Статья 23.1. Единый реестр застройщиков Статья 23.2. Защита прав граждан — участников долевого строительства Статья 23.3. Единая информационная система жилищного строительства Статья 25. О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях Статья 26. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгуСтатья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства1. Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». (часть 1 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 2–4. Утратили силу с 1 января 2017 г. — Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ. 5. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Комментарий к части 1 статьи 16В комментируемой норме законодатель установил особенности государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства за участником долевого строительства. В настоящее время норма действует в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и вступила в силу с 1 января 2017 г. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. Порядок передачи квартиры установлен в ст. 8 Закона о долевом строительстве. Для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства за участником долевого строительства необходимо наличие следующих юридических фактов: • здание, в котором расположен объект долевого строительства, введено в эксплуатацию в установленном законом порядке; • объект долевого строительства передан участнику долевого строительства по передаточному акту или иному документу о передаче такого объекта; • договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в установленном порядке; • объект долевого строительства поставлен на государственный кадастровый учет и оформлен кадастровый паспорт. В соответствии с ч. 11 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости» для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства необходимы: 1) разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, полученное органом регистрации прав в порядке, предусмотренном ст. 19 настоящего Федерального закона. В случае, если органом регистрации прав не получено в указанном порядке такое разрешение на ввод в эксплуатацию, застройщик по собственной инициативе вправе передать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в орган регистрации прав для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения этого разрешения; 2) договор участия в долевом строительстве или договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, если такой договор об уступке прав требований заключен (на государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого строительства представляется подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации права возвращается правообладателю); 3) передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Необходимо отметить, что многоквартирный дом должен быть поставлен на кадастровый учет. В соответствии с ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта жилой недвижимости. В соответствии с п. 4 ч. 5 ст. 14, ч. 3 ст. 40 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета всех помещений осуществляется по заявлению собственника здания (сооружения), если право собственности на здание зарегистрировано, к которому прилагается технический план здания, содержащий необходимые для государственного кадастрового учета всех помещений сведения. При осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест. Законодателем установлено правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В соответствии с ч. 5 ст. 40 Закона № 218-ФЗ при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется. В соответствии с ч. 5 ст. 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав исключительно в случаях, если он осуществляется в отношении здания, являющегося многоквартирным домом, и помещений, являющихся общим имуществом в таком доме, одновременно с осуществлением государственного кадастрового учета расположенных в таком доме квартир.После постановки на кадастровый учет многоквартирного жилого дома осуществляется регистрация права собственности на квартиры. При этом в силу ч. 4 ст. 40 Закона № 218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест. Согласно ст. 25 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре): • если здание или сооружение не поставлено на учет, постановка на учет помещения, расположенного в таком здании или сооружении, осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого здания или сооружения. В этом случае представляются одно заявление о постановке на учет указанного помещения и такого здания или сооружения и необходимые для кадастрового учета документы. Правила данной части не применяются при осуществлении кадастрового учета жилых помещений в многоквартирном доме (ч. 4); • орган кадастрового учета при постановке на учет многоквартирного дома осуществляет постановку на учет всех расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме) (ч. 4.1). Таким образом, государственный кадастровый учет квартиры до 1 января 2017 г. мог быть осуществлен без постановки на кадастровый учет многоквартирного дома, в котором она расположена; постановка на кадастровый учет многоквартирного дома осуществляется одновременно с постановкой на кадастровый учет всех расположенных в нем помещений. Возможность постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав на квартиру в многоквартирном доме при отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о таком многоквартирном доме (здании как объекте государственного кадастрового учета) Закон № 218-ФЗ, в отличие от Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее — Закон № 221-ФЗ) в редакции, действовавшей до 1 января 2017 г., не предусматривает. До 1 января 2017 г., возможно было зарегистрировать право собственности на квартиру, без постановки на учет многоквартирного жилого дома. В соответствии с п. 2 приказа Минэкономразвития России от 1 ноября 2016 г. № 689 (далее — Приказ № 689) до 1 июля 2017 г. для осуществления государственного кадастрового учета допускалось представление технических планов, подготовленных в окончательной редакции в соответствии с требованиями к подготовке технического плана, действовавшими до 1 января 2017 г., и подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера до 1 января 2017 г. Именно составленный технический план на отдельнгую квартиру позволял дольщику самостоятельно зарегистрировать право собственности на квартиру, не дожидаясь действий недобросовестного застьройщика. В связи с истечением вышеуказанного срока в настоящее время для осуществления государственного кадастрового учета технические планы, подготовленные в соответствии с требованиями к подготовке технического плана, действовавшими до 1 января 2017 г., не подлежат приему. В соответствии с ч. 5 ст. 72 Закона № 218-ФЗ указанный Федеральный закон применяется к правоотношениям, возникшим после дня его вступления в силу, по правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу Закона № 218-ФЗ, указанный Федеральный закон применяется к тем правам и обязательствам, которые возникают после дня его вступления в силу. Учитывая изложенное, Минэкономразвития России Письмом от 09.08.2017 № 22270-ВА/Д23 разъяснило, что технические планы, указанные в п. 2 Приказа № 689, могут быть представлены в орган регистрации прав для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав после 1 июля 2017 г. в следующих случаях. Во-первых, если заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости и технический план, подготовленный до 1 января 2017 г., были представлены в орган регистрации прав до 1 июля 2017 г. и осуществление такого государственного кадастрового учета было приостановлено по решению государственного регистратора прав и (или) по заявлению заявителя. Для устранения причин такого приостановления после 1 июля 2017 г. в орган регистрации прав может быть представлен технический план, подготовленный по правилам, действовавшим до 1 января 2017 г., вне зависимости от даты его доработки в целях устранения причин приостановления. При этом в таком доработанном техническом плане, подписанном усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера после 1 января 2017 г., в разделе «Заключение кадастрового инженера» должно быть указано, что технический план подготовлен по правилам, действовавшим до 1 января 2017 г., в целях устранения причин приостановления (с указанием реквизитов уведомления о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав), а также должна быть приведена дата подготовки окончательной редакции (дата завершения кадастровых работ) ранее представленного (до 1 января 2017 г.) технического плана. Внимание! Авторские права на книгу "Комментарий к ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"" ( Трапезников В.А. ) охраняются законодательством! |
||||||||||||||||||||||
