|
|
ОглавлениеСтатья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе Статья 3.1. Раскрытие информации застройщиком Статья 3.2. Требования к органам управления застройщика и его участникам Статья 4. Договор участия в долевом строительстве Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором Статья 8. Передача объекта долевого строительства Статья 9. Расторжение договора Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору Статья 11. Уступка прав требований по договору Статья 12. Исполнение обязательств по договору Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога Статья 15.1. Обеспечение исполнения обязательств по договору поручительством банка Статья 15.2. Страхование гражданской ответственности застройщика Статья 15.6. Страхование гражданской ответственности застройщика Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства Статья 18. Использование денежных средств застройщиком Статья 18.2. Порядок совершения операций по расчетному счету застройщика Статья 19. Проектная декларация Статья 20. Информация о застройщике Статья 21. Информация о проекте строительства Статья 23.1. Единый реестр застройщиков Статья 23.2. Защита прав граждан — участников долевого строительства Статья 23.3. Единая информационная система жилищного строительства Статья 25. О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях Статья 26. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгуСтатья 4. Договор участия в долевом строительстве1. По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 2. Утратил силу. — Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ. 3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. (в ред. Федерального закона от 17.07.2009 № 147-ФЗ) 4. Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее — основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее — основные характеристики жилого или нежилого помещения); (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору; (п. 5 введен Федеральным законом от 30.12.2012 № 294-ФЗ) 6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона. (п. 6 введен Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 4.1. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор. (часть 4.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным. 6. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик. 7. В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. 8. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. 9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. 10. В случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, должны содержать сведения, установленные указанным Федеральным законом. (часть 10 введена Федеральным законом от 10.07.2012 № 118-ФЗ) 10.1. В случае если застройщиком является юридическое лицо, заключившее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, в договоре участия в долевом строительстве, заключенном этим застройщиком в отношении жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также — жилье экономического класса), участником долевого строительства, который является гражданином, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации право на приобретение жилья экономического класса, по цене и в сроки, которые определены договором об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, наряду с предусмотренными частью 4 настоящей статьи условиями, указываются: 1) сведения о том, что жилое помещение, являющееся объектом долевого строительства, соответствует условиям отнесения к жилью экономического класса и создается застройщиком, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса; 2) сведения о реквизитах и сторонах договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса; 3) цена договора участия в долевом строительстве в расчете на один квадратный метр общей площади объекта долевого строительства, которая не может превышать цену, указанную в протоколе о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, либо в случаях, предусмотренных частями 24‒26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, начальную цену предмета такого аукциона. (часть 10.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 224-ФЗ) 10.2. Обязательным приложением к указанному в части 10.1 настоящей статьи договору участия в долевом строительстве является протокол о результатах аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса либо в случаях, предусмотренных частями 24‒26 статьи 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации, извещение о проведении такого аукциона. (часть 10.2 введена Федеральным законом от 21.07.2014 № 224-ФЗ) 11. К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются. (часть 11 введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Комментарий к части 1 статьи 4В ч. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве предлагается введение в легальный оборот определение понятия «договор долевого участия». Договор участия в долевом строительстве – это соглашение, в силу которого одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Из данного определения следует, что договор долевого участия является консенсуальным, возмездным, двусторонне-обязывающим (синаллагматическим), в котором обязанности сторон взаимно обусловливают одна другую, так как исполнение застройщиком обязательств по строительству многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства обусловлена исполнением последним своих обязательств по оплате обусловленной договором цены. Договор долевого участия в строительстве представляет собой самостоятельный двусторонний и возмездный договор, отличающийся от иных гражданско-правовых договоров. Его характерными признаками являются следующие. Во-первых, особый субъектный состав: одной из сторон этого договора выступает застройщик — юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для создания на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости (ст. 2 Закона о долевом строительстве). Информация о застройщике должна быть опубликована им в средствах массовой информации или размещена в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования. Другая сторона — участник долевого строительства обычно характеризуется множественностью лиц. В качестве участника долевого строительства может выступать любой гражданин или юридическое лицо, внесшие свои денежные средства в счет причитающихся передаче им в собственность объектов долевого строительства — жилых и нежилых помещений. В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его обязательства по договору переходят к наследникам, и застройщик не вправе отказать им во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства имущественные права и обязанности, основанные на договоре долевого участия в строительстве, входят в состав наследства участника долевого строительства (п. 7 и 8 ст. 4 Закона о долевом строительстве). При реорганизации юридического лица — участника долевого строительства также имеет место универсальное правопреемство по его обязательствам, вытекающим из данного договора, которое определяется по общим правилам ст. 57, 58 ГК. Во-вторых, специфика рассматриваемого договора, которую характеризует цель привлечения застройщиком денежных средств организаций и граждан — строительство (создание) многоквартирных домов и иной недвижимости, отличающая его, в частности, от договоров, по которым банки и иные кредитные организации также привлекают денежные средства граждан и организаций для их последующего размещения, в том числе путем выдачи кредитов и получения прибыли. В-третьих, предмет договора участия в долевом строительстве: застройщик не только должен совершить действия, обеспечивающие строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, но и передать каждому из дольщиков конкретное жилое (нежилое) помещение, предусмотренное договором (тогда как по договору строительного подряда результат строительных работ — здание, сооружение иной объект недвижимости — должен быть и построен подрядчиком и в целом передан заказчику). В-четвертых, ограничение сферы его действия, предопределенное спецификой его предмета: по этому договору возможно строительство (создание) только зданий, имеющих в своем составе жилые или нежилые помещения, поскольку объектом долевого строительства ст. 2 Закона и в долевом строительстве называется только жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (а также права на общее имущество в нем). В-пятых, наличие ряда предварительных обязанностей застройщика, исполнение которых является необходимым условием для заключения в будущем договоров участия в долевом строительстве с гражданами и организациями. В частности, он должен получить в установленном порядке разрешение на строительство, опубликовать свою проектную декларацию, обеспечить государственную регистрацию права собственности или права аренды земельного участка, предоставленного ему для строительства. В-шестых, наличие дополнительных мер защиты прав и интересов участников долевого строительства. Они наделены залоговым правом на земельный участок (право аренды земельного участка) и строящийся на нем объект недвижимости, которое возникает в силу прямого указания закона и не требует оформления путем заключения отдельного договора залога. Этими же целями продиктовано широкое использование публично-правовых элементов в регулировании договора участия в долевом строительстве, которые проявляются, в частности, в правилах: • о необходимости государственной регистрации права застройщика на земельный участок или права аренды земельного участка, а также его права собственности на жилые (нежилые) помещения в построенном доме, самого договора участия в долевом строительстве и сделки по уступке участником долевого строительства права требования по этому договору, возникновения права собственности участника долевого строительства на жилое (нежилое) помещение (ст. 3, 8, 13, 16, 17 Закона о долевом строительстве); • об обязанности застройщика получить разрешение на строительство (ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве); • о необходимости подготовки застройщиком проектной декларации, включающей в себя информацию о нем и о проекте строительства, и ее опубликования в средствах массовой информации или размещения в информационно-телекоммуникационных сетях (ст. 19–21 Закона о долевом строительстве); • об особых требованиях, предъявляемых к застройщику в части производства, размещения и распространения рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства — граждан и организаций (ст. 22 Закона об участии в долевом строительстве); • о государственном регулировании, контроле и надзоре в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (ст. 23 Закона о долевом строительстве); • о введении новых составов административных правонарушений в области долевого строительства и установлении административной ответственности за указанные нарушения (ст. 25 Закона о долевом строительстве). Несмотря на то, что отдельные из перечисленных признаков договора участия в долевом строительстве могут быть присущи и некоторым другим договорам, в своей совокупности они, безусловно, свидетельствуют о самостоятельности данного гражданско-правового договора. По мнению Р.С. Бевзенко, договоры об участии в долевом строительстве являются по своей сути куплей-продажей будущей недвижимости, однако вследствие специального состава участников законодатель устанавливает особое регулирование для условий и порядка их заключения и исполнения. В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве договор участия в долевом строительстве содержит в том числе срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. При этом в случае отсутствия в договоре указанного условия договор считается незаключенным. Правовыми последствиями заключения договора участия в долевом строительстве, при условии соблюдения субъектами законодательства о долевом строительстве требований указанного законодательства, является возникновение у участника долевого строительства права собственности на объект строительства (долю в объекте). Также необходимо учитывать, что, в соответствии с п. 3 информационного письма Федеральной службы по финансовому мониторингу от 02.08.2013 № 30 «О разъяснении отдельных вопросов по предоставлению сведений о сделках с недвижимым имуществом, подлежащих обязательному контролю, субъектами Федерального закона от 7 августа 2001 г. № 115-ФЗ “О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма”, не являющимися кредитными организациями» обязательному контролю будет подлежать заключение договора участия в долевом строительстве. При этом датой совершения операции будет являться дата государственной регистрации указанного договора. В соответствии с п. 1.1 ст. 6 Закона № 115-ФЗ обязательному контролю подлежит сделка с недвижимым имуществом, результатом совершения которой является переход права собственности на такое недвижимое имущество, если сумма, на которую она совершается, равна или превышает 3 млн руб., либо равна сумме в иностранной валюте, эквивалентной 3 млн руб., или превышает ее (далее — пороговое значение). Сведения о такой сделке должны быть представлены в Росфинмониторинг не позднее трех рабочих дней, следующих за днем подписания договора, в рамках которого совершается сделка с недвижимым имуществом. Комментарий к части 2 статьи 4Комментируемой нормой Правительству РФ предоставлено право издавать императивные нормы, то есть правила, обязательные для сторон ДДУ при его заключении и исполнении. В настоящее время такие правила отсутствуют. С 30 июля 2017 г. в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ данный пункт правил утратил силу. К настоящему моменту в числе договоров на строительство законодательно закреплены договоры подряда (строительного; на выполнение проектных и изыскательских работ; договоры на подрядные работы для государственных нужд и договоры участия в долевом строительстве). Но при этом остались в стороне договоры на инвестирование строительства (инвестиционные контракты), которые до начала и в период строительства заключаются между застройщиком и инвестором (инвесторами), а также между застройщиком и администрацией территории, на которой предполагается осуществить строительство. Договор такого вида должен содержать следующие условия: • предмет строительства (объект или группа объектов, их месторасположение и технические характеристики); • состав участников строительства, их права, обязанности и ответственность; • цену договора и порядок финансирования строительства; • соотношение распределения долей застройщика, инвесторов и администрации в строящемся объекте; • порядок и сроки передачи инвесторам законченного строительством объекта или его частей. Не закреплен в законодательстве также и договор на организацию строительства (на выполнение функций заказчика), заключаемый между застройщиком и заказчиком. В таком договоре застройщик поручает заказчику организацию, контроль и надзор за строительством, ведение учета капитальных затрат и средств финансирования, наделяет заказчика правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период строительства объекта. Отсутствие законодательных норм, регулирующих заключение и исполнение инвестиционных контрактов и договоров на организацию строительства (на выполнение функций заказчика), может повлечь за собой негативные последствия, поскольку условия договора определяют взаимоотношения сторон, заключивших договор, порядок документального оформления хозяйственных операций и отражения их в учете и налогообложении. До сих пор не разработан нормативный документ, регламентирующий правовой статус заказчика и определяющий его функции, права и обязанности. Глава 37 ГК РФ устанавливает одну из сторон деятельности заказчика, а именно взаимоотношения с подрядчиком при исполнении договора подряда. А сфера взаимоотношений заказчика с застройщиком при организации и финансировании строительства в законодательстве отражения не получила. Комментарий к части 3 статьи 4В комментируемой норме установлено императивное право об обязательной государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации. Возникает вопрос: если договор не зарегистрирован, является ли он действительным? Как быть в ситуации, когда дольщик заключил договор по другой форме. Внимание! Авторские права на книгу "Комментарий к ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"" ( Трапезников В.А. ) охраняются законодательством! |
||||||||||||||||||||||
