|
|
ОглавлениеСтатья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе Статья 3.1. Раскрытие информации застройщиком Статья 3.2. Требования к органам управления застройщика и его участникам Статья 4. Договор участия в долевом строительстве Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором Статья 8. Передача объекта долевого строительства Статья 9. Расторжение договора Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору Статья 11. Уступка прав требований по договору Статья 12. Исполнение обязательств по договору Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога Статья 15.1. Обеспечение исполнения обязательств по договору поручительством банка Статья 15.2. Страхование гражданской ответственности застройщика Статья 15.6. Страхование гражданской ответственности застройщика Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства Статья 18. Использование денежных средств застройщиком Статья 18.2. Порядок совершения операций по расчетному счету застройщика Статья 19. Проектная декларация Статья 20. Информация о застройщике Статья 21. Информация о проекте строительства Статья 23.1. Единый реестр застройщиков Статья 23.2. Защита прав граждан — участников долевого строительства Статья 23.3. Единая информационная система жилищного строительства Статья 25. О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях Статья 26. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгуСтатья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве(введена Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 1. Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. 2. Счет эскроу открывается банком (эскроу-агент), заключившим с застройщиком кредитный договор, указанный в части 8 статьи 15.4 настоящего Федерального закона, для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от являющегося владельцем счета участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, в целях передачи эскроу-агентом таких средств указанному застройщику, являющемуся стороной такого договора участия в долевом строительстве (бенефициару), на основании подписанного сторонами договора участия в долевом строительстве передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а в случае, предусмотренном частью 6 статьи 8 настоящего Федерального закона, на основании одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 3. Право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве имеют банки, которые удовлетворяют установленным Правительством Российской Федерации требованиям к кредитным организациям. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о банках, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, на своем официальном сайте в сети «Интернет». (в ред. Федерального закона от 29.07.2017 № 267-ФЗ) 4. Счет эскроу открывается на основании зарегистрированного договора участия в долевом строительстве, заключенного с учетом особенностей, предусмотренных статьей 15.4 настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, предусмотренный указанным договором. 5. На денежные средства на счете эскроу начисляются проценты в размере, установленном договором счета эскроу и определенном кредитным договором в соответствии с пунктом 8 части 8 статьи 15.4 настоящего Федерального закона. Вознаграждение банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается. 6. Банк, являющийся эскроу-агентом по договору счета эскроу, информирует участника долевого строительства, являющегося владельцем счета эскроу, о наличии оснований для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве, предусмотренных пунктом 2 части 5 статьи 15.4 настоящего Федерального закона, не позднее десяти рабочих дней со дня наступления таких оснований. 7. Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней с даты представления застройщиком банку передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, подписанного сторонами договора об участии в долевом строительстве, а в случае, указанном в части 6 статьи 8 настоящего Федерального закона, одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства перечисляются банком застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору, указанному в части 8 статьи 15.4 настоящего Федерального закона, если кредитный договор содержит поручение застройщика банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по данному кредитному договору. 8. В случае произведения расчетов по договору участия в долевом строительстве в соответствии с частью 7 настоящей статьи договор счета эскроу прекращается и счет эскроу подлежит закрытию без заявления владельца этого счета в день осуществления таких расчетов. 9. В случае прекращения условного депонирования денежных средств, условия которого предусмотрены договором участия в долевом строительстве, по основаниям расторжения либо одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве в связи с истечением срока условного депонирования денежных средств и прекращением договора участия в долевом строительстве в соответствии с частью 6 статьи 15.4 настоящего Федерального закона договор счета эскроу прекращается и счет эскроу подлежит закрытию не позднее трех рабочих дней после дня получения банком уведомления органа регистрации прав о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. (в ред. Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ) 10. Орган регистрации прав не позднее пяти рабочих дней со дня внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве, заключенного с учетом особенностей, предусмотренных статьей 15.4 настоящего Федерального закона, обязан направить в банк, являющийся эскроу-агентом, по адресу электронной почты, указанному в договоре участия в долевом строительстве, уведомление о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. (в ред. Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ) 11. В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства и при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства. 12. На правоотношения по открытию, ведению и закрытию счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве распространяются требования Федерального закона от 7 августа 2001 года № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», в том числе они распространяются на правоотношения с лицом, к которому переходят права и обязанности по договору счета эскроу в соответствии с частью 11 настоящей статьи. 13. В случае отказа банка от заключения договора счета эскроу с лицом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, или расторжения договора счета эскроу с клиентом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, по основаниям, указанным в пункте 5.2 статьи 7 Федерального закона от 7 августа 2001 года № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», другая сторона договора участия в долевом строительстве может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном частями 3–7 статьи 9 настоящего Федерального закона. Комментарий к части 1 статьи 15.5Изначально термин «эскроу» возник в США. Так как в Америке широко развит институт ипотеки, законодателями был выработан механизм по защите сторон данного вида сделок. Здесь через счета эскроу происходят практически все сделки по продаже недвижимости. Продавец и покупатель заключают контракт, в котором предусмотрены условия, на которых эскроу-агент осуществит перевод денег продавцу. Таким образом, через определенное время деньги переходят от покупателя на счет эскроу. Деньги переводятся продавцу в момент передачи документов на недвижимость. При этом застройщик получает денежные средства дольщиков с эскроу-счетов только при условии завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Само же строительство осуществляется под контролем банка, который вправе получать сведения о денежных операциях, связанных со строительством, о контрагентах застройщика, заключенных договорах или любые иные необходимые сведения. Данная новелла вызвала беспокойство у девелоперов, поскольку фактически это означает, что средства дольщиков оказываются замороженными до момента завершения строительства, а застройщик может осуществлять строительство только за счет полученных в кредит средств, неся дополнительные расходы на уплату процентов, а при их недостаточности — за свой счет. Эскроу — это один из наиболее эффективных способов расчетов, надежно выполняющий гарантийную (обеспечительную) функцию. Деньги, перечисленные дольщиком эскроу-агенту, перечисляются застройщику только в случае наступления специальных условий, определенных в ч. 7 ст. 15.5 Закона о долевом строительстве. Представление застройщиком передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, подписанного сторонами договора об участии в долевом строительстве, а в случае, указанном в ч. 6 ст. 8 настоящего Федерального закона, одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства перечисляются банком застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору, указанному в ч. 8 ст. 15.4 настоящего Федерального закона. При этом в кредитном договоре имеется поручение застройщика банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по данному кредитному договору. Согласно ст. 860.7 ГК РФ, договор счета эскроу — это соглашение, в соответствии с которым банк (эскроу-агент) открывает специальный эскроу-счет, на который депонент зачисляет (депонирует) денежные средства в целях исполнения обязательства перед бенефициаром. Внимание! Авторские права на книгу "Комментарий к ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"" ( Трапезников В.А. ) охраняются законодательством! |
||||||||||||||||||||||
