|
|
ОглавлениеСтатья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе Статья 3.1. Раскрытие информации застройщиком Статья 3.2. Требования к органам управления застройщика и его участникам Статья 4. Договор участия в долевом строительстве Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором Статья 8. Передача объекта долевого строительства Статья 9. Расторжение договора Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору Статья 11. Уступка прав требований по договору Статья 12. Исполнение обязательств по договору Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога Статья 15.1. Обеспечение исполнения обязательств по договору поручительством банка Статья 15.2. Страхование гражданской ответственности застройщика Статья 15.6. Страхование гражданской ответственности застройщика Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства Статья 18. Использование денежных средств застройщиком Статья 18.2. Порядок совершения операций по расчетному счету застройщика Статья 19. Проектная декларация Статья 20. Информация о застройщике Статья 21. Информация о проекте строительства Статья 23.1. Единый реестр застройщиков Статья 23.2. Защита прав граждан — участников долевого строительства Статья 23.3. Единая информационная система жилищного строительства Статья 25. О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях Статья 26. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгуСтатья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ) 1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. (в ред. Федерального закона от 17.06.2010 № 119-ФЗ) 2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект. 3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения. (часть 3 в ред. Федерального закона от 17.06.2010 № 119-ФЗ) 4. Утратил силу. – Федеральный закон от 18.07.2006 № 111-ФЗ. 5. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога. 6. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1‒3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается при одновременном соблюдении следующих условий: (в ред. Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ) 1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1‒3 настоящей статьи, является банк; 2) от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи; (в ред. Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ) 3) целевой кредит на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком и банком, может быть использован только на цели, указанные в подпунктах 1‒9 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона. (п. 3 введен Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ) 7. После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1‒3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи. (часть седьмая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ) 7.1. В случаях, предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. (часть седьмая.1 введена Федеральным законом от 18.07.2006 № 111-ФЗ) 8. С момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства. (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 № 111-ФЗ, от 17.06.2010 № 119-ФЗ) 8.1. Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке. (часть 8.1 введена Федеральным законом от 17.06.2010 № 119-ФЗ) 9. К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом. Комментарий к части 1 статьи 131. В ч. 1 комментируемой статьи установлен порядок возникновения залога на земельный участок, отведенный застройщику под строительство, а также залога права его аренды (субаренды). При государственной регистрации договора о долевом участии у участника возникает право требования от застройщика возведения жилого дома и в целях обеспечения данного права одновременно налагаются обременения на предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок и строящийся жилой дом. Правовое регулирование отношений в связи со строительством (созданием) недвижимой вещи в таких условиях не может обойтись без правовых презумпций. Не случайно строящийся (создаваемый) многоквартирный дом или иной объект недвижимости считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (ч. 1 ст. 13 Закона). Формально находиться в залоге такой объект не может по двум причинам: 1) он еще не создан; 2) невозможно выполнить требование Закона о регистрации права залога на недвижимое имущество (ст. 219 ГК РФ), так как характеристики возводимого объекта недвижимости будут меняться с каждым днем строительных работ. Поэтому до регистрации застройщиком права собственности на объект незавершенного строительства или на многоквартирный дом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество содержится информация об обременениях земельного участка, права аренды или субаренды участка. Залог возникает в пользу участника долевого строительства в момент государственной регистрации заключенного с ним договора участия в долевом строительстве. Необходимо отметить, что в обоснование возможности государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 25.01.2011 № 13905/10 по делу № А56-37256/2009 разъяснил, что заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется. Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ, залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Статьей 1 Закона об ипотеке также предусмотрена возможность возникновения ипотеки в силу закона. Пунктом 1 ст. 77 Закона об ипотеке установлено, что, в случае если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Абзацем вторым п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке, определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Закона о долевом строительстве. При этом, согласно указанной норме, к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества. Поскольку из приведенной нормы, а также иных положений Закона об ипотеке не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства, вытекающих из соответствующего договора, действие всех положений Закона об ипотеке, в том числе и положений ст. 77, распространяется на залог прав требования участника долевого строительства. В данном случае возникла ипотека в силу закона с момента государственной регистрации такого договора участия в долевом строительстве в соответствии с положениями п. 5 ст. 5, п. 2 ст. 11 и ст. 77 Закона об ипотеке, которая подлежит государственной регистрации управлением без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины в момент регистрации названного договора. Законодательством предусмотрены специальные основания для прекращения регистрационной записи об ипотеке земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка. В соответствии с п. 1.1 ст. 25 Закона об ипотеке такая регистрационная погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с ч. 6 ст. 8 Закона о долевом строительстве одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Таким образом, первоначально должно быть прекращение залога участников долевого устроительства на объекты долевого строительства, построенные с привлечением денежных средств залогодержателей. В качестве документов, подтверждающих передачу объектов долевого строительства участникам долевого строительства, застройщик представил на государственную регистрацию односторонние акты передачи. Между тем односторонние акты о передаче объекта долевого строительства могут являться основанием для совершения регистрационных действий только в случае их составления в соответствии с ч. 6 ст. 8 Закона о долевом строительстве. Если застройщик не представит доказательства передачи объектов долевого строительства в установленном законом порядке и уклонения участников долевого строительства от принятия объектов, то Росреестр отказывает в прекращении залога. Ипотека участников долевого устроительства на объекты долевого строительства, построенные с привлечением денежных средств залогодержателей, не прекратится. В случае прекращения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке либо в случае расторжения этого договора в судебном порядке все обязательства по этому договору считаются прекращенными. Однако этого не происходит в случае прекращения договора участия в долевом строительстве, по той простой причине, что этот залог в Законе о долевом строительстве обеспечивает не какие-либо обязательства, возникающие в силу договора, а обязательства застройщика, возникающие в силу непосредственно Закона по возврату денежных средств участнику долевого строительства, выплате неустойки и т.д. Законом прямо не урегулирован порядок сохранения залога при расторжении договора дольщиком, чтобы предъявить свои денежные требования в банкротстве застройщика. Данный пробел прямого законодательного регулирования порождает ряд вопросов: сохраняется ли такой залог, если дольщик просто заявил односторонний отказ от дальнейшего исполнения договор, а также в ситуации расторжения его в судебном порядке (п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке)? Если залог сохраняется, то каким обстоятельством это фиксируется и в какой момент должно прекращаться (кто, когда и какие документы должен представить в орган Росреестра для прекращения ипотеки в любом из возможных случаев)? Внимание! Авторские права на книгу "Комментарий к ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"" ( Трапезников В.А. ) охраняются законодательством! |
||||||||||||||||||||||
