|
|
ОглавлениеСтатья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе Статья 3.1. Раскрытие информации застройщиком Статья 3.2. Требования к органам управления застройщика и его участникам Статья 4. Договор участия в долевом строительстве Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором Статья 8. Передача объекта долевого строительства Статья 9. Расторжение договора Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору Статья 11. Уступка прав требований по договору Статья 12. Исполнение обязательств по договору Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога Статья 15.1. Обеспечение исполнения обязательств по договору поручительством банка Статья 15.2. Страхование гражданской ответственности застройщика Статья 15.6. Страхование гражданской ответственности застройщика Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства Статья 18. Использование денежных средств застройщиком Статья 18.2. Порядок совершения операций по расчетному счету застройщика Статья 19. Проектная декларация Статья 20. Информация о застройщике Статья 21. Информация о проекте строительства Статья 23.1. Единый реестр застройщиков Статья 23.2. Защита прав граждан — участников долевого строительства Статья 23.3. Единая информационная система жилищного строительства Статья 25. О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях Статья 26. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгуСтатья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства) для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. (в ред. Федеральных законов от 18.07.2006 № 111-ФЗ, от 17.06.2010 № 119-ФЗ, от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. (часть 2 в ред. Федерального закона от 17.06.2010 № 119-ФЗ) 2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. (часть 2.1 введена Федеральным законом от 17.06.2010 № 119-ФЗ) 2.2. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. (часть 2.2 введена Федеральным законом от 17.06.2010 № 119-ФЗ; в ред. Федерального закона от 01.05.2016 № 139-ФЗ) 2.3. Действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц. (часть 2.3 введена Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 3. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается. (часть 3 введена Федеральным законом от 18.07.2006 № 111-ФЗ) 4. Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникающие в связи с реновацией жилищного фонда в субъекте Российской Федерации — городе федерального значения Москве, с учетом особенностей, предусмотренных Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации». (часть 4 введена Федеральным законом от 01.07.2017 № 141-ФЗ) Комментарий к части 1 статьи 1В комментируемой норме установлено, что Закон о долевом строительстве регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Необходимость его принятия обосновывалось в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. В этом документе признано необходимым разработать и принять самостоятельный закон о договорах долевого участия в строительстве. Основные обязанности сторон такого договора должны заключаться в организации строительства жилого дома (для застройщика) и инвестировании денежных средств в строительство дома (для дольщика). Обязательным условием вступления застройщика в такие договорные отношения необходимо признавать предварительное получение им прав на земельный участок под строительство, наличие проектно-сметной документации и необходимых разрешений на строительство, а также предоставление обеспечения на сумму, равную объему привлеченных средств дольщиков. Предлагалось ввести обязательную государственную регистрацию обременения прав застройщика на земельный участок и строящееся здание правами дольщика, вытекающими из договора долевого участия в строительстве, что обеспечивало бы приоритет права на получение жилого помещения того дольщика, чьи права были зарегистрированы ранее. Согласно Закону о долевом строительстве, между застройщиком и участником долевого строительства заключается особый договор участия в долевом строительстве, который и служит правовым основанием для строительства на принципах долевого участия многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Комментируемая норма определяет отношения, которые являются сферой регулирования Закона, а именно: отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. В комментируемой норме уточняется понятие объекта долевого строительства. В его состав включены как объекты долевого строительства, так и право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. Исходя из ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Закона о долевом строительстве, данный Закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу — начиная с 1 апреля 2005 г. Положения Закона о долевом строительстве применяются не только к многоквартирным домам, но и иным объектам недвижимости, к которым относятся блокированные дома. Договор долевого участия возникает в случае, когда гражданин или юридическое лицо вносят денежные средства для строительства помещений жилого или нежилого назначения и общего имущества в многоквартирных жилых домах и (или) ином объекте недвижимости, входящем в состав указанного многоквартирного дома, и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) также с привлечением денежных средств указанных участников долевого строительства, у которых возникает именно долевое участие в строительстве объекта. В случае же строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение) или объектов производственного назначения следует применять инвестиционное законодательство, а именно Закон об инвестиционной деятельности с применением норм ГК РФ. В указанных случаях заключается инвестиционный договор. Если объект целиком оформляется в собственность одного лица, то Закон № 214-ФЗ также не применяется и следует руководствоваться инвестиционным законодательством. Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости (п. 2 ст. 2 Закона № 214-ФЗ), т.е. часть создаваемого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а не весь объект в целом. Дольщики не имеют права на пересмотр сметы, на внесение изменений в техническую документацию, осуществление контроля и надзора за деятельностью застройщика, не могут требовать возмещения расходов в связи с исправлением дефектов в технической документации — в отличие от заказчика, который указанными правами обладает согласно ст. 744, 748 ГК РФ. Также отметим, не углубляясь на данном этапе в рассуждения относительно природы прав дольщиков, что у заказчика по договору строительного подряда в случае расторжения договора до приемки заказчиком результата работы возникает вещное право на результат выполненной работы (ст. 729 ГК РФ), а у участника долевого строительства имеется лишь обязательственное право требования к застройщику на возврат денежных средств с процентами (ст. 9 Закона). В соответствии с п. 3 ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Аналогичные правила установлены в ст. 6 Закона о капитальных инвестициях. Вместе с тем в ст. 2 Закона об инвестиционной деятельности содержится прямое указание, что данный Закон не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Законом о долевом строительстве. До 1 декабря 2011 г., в том числе и применительно к дольщикам в рамках долевого участия, была распространена позиция, что в силу п. 3 ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг, т.е. до подписания акта о реализации инвестиционного контракта. Таким образом, результатом инвестиционной деятельности являлся переход объекта инвестиций в долевую собственность инвесторов и возникновение у инвесторов прав на результаты таких вложений. Кроме этого, возникновение у субъектов инвестиционной деятельности права общей долевой собственности на объекты инвестиционной деятельности происходило в силу прямого указания Закона при заключении инвестиционного контракта и совершении действий, направленных на реализацию инвестиционного проекта, и не поставлено в зависимость от отсутствия или наличия государственной регистрации данного права. В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Кроме того, возникали споры, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании ст. 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на земельный участок. Установление данного обстоятельства необходимо для определения лица, за которым может быть зарегистрировано первичное право собственности на спорные не завершенные строительством объекты. Все эти вопросы оставались нерешенными в рамках действующего законодательства. Поскольку на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве, требования Закона об инвестиционной деятельности не распространяются, с 1 января 2011 г. по данному основанию дольщик лишен правовой возможности предъявить иск о признании права на незавершенный объект долевого строительства. Комментарий к части 2 статьи 1Комментируемая норма устанавливает, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только тремя способами, указанными в п. 2 ст. 1 Закона о долевом строительстве (перечень закрытый и не подлежит расширительному толкованию): 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Иные способы привлечения инвестиций в строительство многоквартирных (многоофисных) домов, кроме указанных выше способов, не допускаются. Договоры об участии в строительстве, остающиеся за пределами сферы действия Закона о долевом строительстве (например, договоры об участии в строительстве объектов производственного назначения либо иных объектов недвижимости, не имеющих в своем составе жилых или нежилых помещений) и не отвечающие признакам договора простого товарищества, сохраняют статус непоименованных договоров. Рассмотрим эти три вида. Договор участия в долевом строительстве. Легальное определение данного понятия дано в ст. 4 комментируемого Закона. Он рассматривается как основной механизм привлечения инвестиций, а также защиты и охраны прав и интересов инвесторов при создании объектов недвижимости. Из легального определения договора долевого строительства, содержащегося в ч. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве, следует, что застройщик вправе привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома только до момента введения дома в эксплуатацию. Следовательно, если дом построен без привлечения необходимого количества участников долевого строительства и введен в эксплуатацию, то застройщик должен становиться собственником «нераспределенных» жилых помещений в многоквартирном доме и обязан зарегистрировать право собственности на них. После этого он может их отчуждать по различным гражданско-правовым договорам, кроме договора о долевом строительстве. В соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное им не предусмотрено. Жилищные сертификаты. В соответствии с п. 1 Указа Президента РФ от 10.06.1994 № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов», п. 4 Положения о выпуске и обращении жилищных сертификатов, утвержденного Указом № 1182 (далее — Положение), допускается привлечение денежных средств граждан на строительство многоквартирных жилых домов путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах. Согласно ст. 816 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 2 Федерального закона «О рынке ценных бумаг», решением о выпуске облигаций может предусматриваться погашение облигаций путем предоставления имущественного эквивалента их номинальной стоимости. Погашение жилищных сертификатов может осуществляться путем заключения договоров купли-продажи квартир с собственниками сертификатов в порядке и на условиях, установленных сертификатом, либо посредством выплаты собственнику сертификата в течение 7 банковских дней с момента обращения индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата (п. 9 Положения). Законодательством установлены существенные условия жилищных сертификатов, отсутствие одного из реквизитов является основанием для признания их недействительными. Жилищные сертификаты могут быть выпущены в одной из форм, предусмотренных Федеральным законом «О рынке ценных бумаг»: Внимание! Авторские права на книгу "Комментарий к ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"" ( Трапезников В.А. ) охраняются законодательством! |
||||||||||||||||||||||
