|
|
ОглавлениеСтатья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе Статья 3.1. Раскрытие информации застройщиком Статья 3.2. Требования к органам управления застройщика и его участникам Статья 4. Договор участия в долевом строительстве Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором Статья 8. Передача объекта долевого строительства Статья 9. Расторжение договора Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору Статья 11. Уступка прав требований по договору Статья 12. Исполнение обязательств по договору Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога Статья 15.1. Обеспечение исполнения обязательств по договору поручительством банка Статья 15.2. Страхование гражданской ответственности застройщика Статья 15.6. Страхование гражданской ответственности застройщика Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства Статья 18. Использование денежных средств застройщиком Статья 18.2. Порядок совершения операций по расчетному счету застройщика Статья 19. Проектная декларация Статья 20. Информация о застройщике Статья 21. Информация о проекте строительства Статья 23.1. Единый реестр застройщиков Статья 23.2. Защита прав граждан — участников долевого строительства Статья 23.3. Единая информационная система жилищного строительства Статья 25. О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях Статья 26. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгуСтатья 15.2. Страхование гражданской ответственности застройщика(введена Федеральным законом от 30.12.2012 № 294-ФЗ (ред. 23.07.2013)) 1. Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору путем: 1) участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (далее — общество взаимного страхования), имеющем соответствующую лицензию на осуществление взаимного страхования и созданном исключительно для осуществления указанного вида страхования; 2) заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору (далее – договор страхования) со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление добровольного имущественного страхования, представившей в Центральный банк Российской Федерации принятые ею в рамках вида страхования «страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору» правила страхования и удовлетворяющей следующим требованиям: (в ред. Федерального закона от 13.07.2015 № 236-ФЗ) а) осуществление страховой деятельности не менее пяти лет; б) наличие собственных средств в размере не менее чем один миллиард рублей, в том числе уставного капитала в размере не менее чем 120 млн руб.; (в ред. Федерального закона от 13.07.2015 № 236-ФЗ) в) отсутствие предписаний Центрального банка Российской Федерации о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности; (подп. «в» в ред. Федерального закона от 13.07.2015 № 236-ФЗ) г) отсутствие оснований для применения мер по предупреждению банкротства страховой организации в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; д) отсутствие решения Центрального банка Российской Федерации (Банка России) о назначении временной администрации страховой организации; е) отсутствие решения арбитражного суда о введении в отношении страховой организации одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве, в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Комментарий к части 1 статьи 15.2Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору могло обеспечиваться в период с 31 декабря 2012 г. по 29 июля 2017 г. страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору путем: 1) участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (далее — общество взаимного страхования), имеющем соответствующую лицензию на осуществление взаимного страхования и созданном исключительно для осуществления указанного вида страхования; 2) заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору (далее — договор страхования) со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление добровольного имущественного страхования, представившей в Центральный банк Российской Федерации принятые ею в рамках вида страхования. Требования к страховым компаниям установлены в пункте 26 статьи 25 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ (ред. от 29.12.2017) «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ). Разрешается заключение договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее — договор страхования) со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление добровольного имущественного страхования, представившей в Центральный банк Российской Федерации принятые ею в рамках вида страхования «страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору» правила страхования и удовлетворяющей следующим требованиям: а) осуществление страховой деятельности не менее пяти лет; б) наличие собственных средств в размере не менее чем один миллиард рублей, в том числе уставного капитала в размере не менее чем 120 миллионов рублей; в) отсутствие предписаний Центрального банка Российской Федерации о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности; г) отсутствие оснований для применения мер по предупреждению банкротства страховой организации в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»; д) отсутствие решения Центрального банка Российской Федерации (Банка России) о назначении временной администрации страховой организации; е) отсутствие решения арбитражного суда о введении в отношении страховой организации одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве, в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Актуальный список страховщиков, соответствующих требованиям статьи 15.2, см. на сайте Банка России по адресу http://cbr.ru/finmarkets/files/supervision/list_214_fz.pdf. Страховая организация при заключении договора страхования представляет застройщику документы, подтверждающие ее соответствие требованиям, указанным в п. 2 ч. 1 настоящей статьи. В подтверждение соответствия требованию, указанному в подпункте «в» п. 2 ч. 1 настоящей статьи, страховая организация по запросу застройщика предоставляет ему документ, выданный Центральным банком РФ и подтверждающий отсутствие его предписаний о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности в течение шести месяцев до даты поступления указанного запроса. В соответствии с п. 2 ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ ст. 15.2 признана утратившей силу с 30 июля 2017 г. Вместе с тем в соответствии с п. 17 ст. 25 Федерального закона № 218-ФЗ, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства в отношении многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости заключен до даты государственной регистрации фонда, исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения обеспечивается по выбору застройщика поручительством банка в порядке, установленном ч. 18–25 настоящей статьи, или страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в порядке, установленном ч. 26‒49 настоящей статьи. Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 № 1231 «О публично-правовой компании “Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства”» создана публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее — Фонд) путем преобразования некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», созданной в организационно-правовой форме фонда, учредителем которой является Российская Федерация. Утверждено Положение о наблюдательном совете публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства»; Правила назначения генерального директора и Устав. 20.10.2017 начал работу Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Распоряжением Председателя Правительства Российской Федерации Д. А. Медведева от 17 октября 2017 г. № 2276-р Плутник Александр Альбертович назначен генеральным директором публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». Создание и функционирование данного Фонда регламентировано Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ. Официальная информация о его деятельности раскрывается на сайте: https://фонд214.рф. Основными задачами Фонда является формирование компенсационного фонда за счет обязательных взносов застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства; выплата возмещения гражданам по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений при несостоятельности (банкротстве) застройщика. Кроме того, к задаче Фонда относится финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства за счет средств компенсационного фонда. В случае банкротства застройщика Фонд либо выплатит возмещение участникам долевого строительства, либо профинансирует достройку домов из денег компенсационного фонда. При этом решение — достраивать объект или получать возмещение — будут принимать сами дольщики на общем собрании. Застройщики теперь должны осуществлять обязательные отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительства. Эти изменения касаются тех строящихся объектов, по которым произведена регистрация первого договора участия в долевом строительстве после 20 октября 2017 г. (дата создания Фонда). При регистрации каждого из последующих договоров участия в долевом строительстве органом регистрации будет проводиться проверка факта уплаты застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд. Такую проверку Росреестр проведет самостоятельно путем направления запросов непосредственно в Фонд. Счет Фонда открыт в банке «Российский капитал». Перевести взнос на номинальный счет Фонда можно через любой банк в регионе, где находится строительная компания. Реквизиты для осуществления взноса (в том числе назначение платежа) опубликованы на сайте фонд214.рф. Как происходит проверка взноса? К примеру, если сумма по договору участия в долевом строительстве составляет 1 млн руб., от нее высчитывается 1,2% и по реквизитам застройщика проверяется, переведены ли средства на номинальный счет Фонда. Если взнос осуществлен, Фонд подтверждает возможность регистрации договора участия в долевом строительстве. Получение отрицательного ответа из Фонда или неполучение ответа в течение срока регистрации является основанием для приостановления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. После регистрации договора данные автоматически поступают в Фонд, и средства по этим договорам переводятся на компенсационный счет, где накапливаются деньги для выплаты возмещений гражданам или финансирования окончания строительства. Соответственно, при привлечении средств дольщиков для строительства таких объектов отменяется обязанность застройщика заключать договоры поручительства либо договоры страхования гражданской ответственности. Обязанность по отчислениям в компенсационный фонд при заключении договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу нежилого помещения, у застройщиков не возникает. В отношении объектов, по которым регистрация первого договора участия в долевом строительстве произведена до 20 октября 2017 г., требования остаются прежними: при регистрации объекта долевого строительства (жилого помещения) ответственность застройщика должна быть застрахована либо обеспечена поручительством банка. Как сообщает заместитель генерального директора Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Евгений Карелов, по состоянию на 19 декабря 2017 г. 271 застройщик из 65 регионов страны взаимодействуют с Фондом. На номинальный счет Фонда переведено 135 млн руб., 42,5 млн руб. из этой суммы поступило на компенсационный счет. На сегодня Росреестр зарегистрировал 1235 договоров долевого участия в строительстве. Необходимо отметить, что положения ч. 1 комментируемой статьи практически аналогичны по содержанию ч. 26 ст. 25 Федерального закона № 218-ФЗ, действующей с 30 июля 2017 г. Вопрос о гарантированности сохранности и целевого использования денежных средств граждан, переданных для долевого строительства многоквартирных домов и (или) других объектов недвижимости, должен решаться комплексно не только путем использования института взаимного страхования, но и иных способов обеспечения исполнения обязательств (например, поручительством банка), а также коммерческого страхования. При этом использование застройщиком одного из предусмотренных и регламентированных Федеральным законом способов обеспечения своих обязательств должно являться обязательным условием допуска застройщика к осуществлению профильной деятельности. Законодатель предоставил застройщику выбор формы обеспечения исполнения своего обязательства по передаче квартиры в новостройке участнику долевого строительства. Вместо поручительства банка застройщик вправе застраховать свою ответственность в пользу дольщиков. С целью страхования своих рисков застройщики могли вступать в общества взаимного страхования. Однако представляется, что это повлечет за собой дополнительные расходы и повлияет на рост стоимости жилья. Процедура вступления и участия в общества взаимного страхования влечет дополнительные финансовые расходы, затраты времени, необходимость оформления ряда дополнительной документации. Представляется, что участие в таких обществах повлечет за собой дополнительные сложности для застройщика, у которого отсутствуют опыт, специальные знания и необходимые навыки в сфере страхования, что связано со спецификой деятельности данных обществ. Так, особенности создания и регулирования деятельности обществ взаимного страхования предусмотрены ст. 23.2 Федерального закона от 29.11.2007 № 286-ФЗ «О взаимном страховании». Внимание! Авторские права на книгу "Комментарий к ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости"" ( Трапезников В.А. ) охраняются законодательством! |
||||||||||||||||||||||
