Экономика архитектурных решений. Экономические основы для архитектора. Учебник

Кирюшечкина Л.И., Солодилова Л.А.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Экономика Издательство: Проспект Дата размещения: 21.08.2017 ISBN: 9785392247868 Язык: Объем текста: 284 стр. Формат: epub

Оглавление

Предисловие

Введение

Глава 1. Архитектура и экономика

Глава 2. Формирование недвижимости в условиях рыночной экономики

Глава 3. Капитальные вложения и их экономическая оценка

Глава 4. Методический подход к экономической оценке в архитектурной практике

Глава 5. Предпринимательская деятельность в архитектуре и ее оценка

Глава 6. Экономика городских образований

Глава 7. Экономические вопросы проектирования жилых зданий

Глава 8. Рынок недвижимости и потребительские свойства жилых зданий

Глава 9. Экономическая оценка архитектурно-планировочных решений зданий общественного назначения

Глава 10. Экономическая оценка проектных решений производственных объектов

Глава 11. Экономические вопросы сельского строительства

Глава 12. Современные технологичные конструктивные решения

Глава 13. Образование цен в архитектурно-строительном бизнесе

Глава 14. Систематизация и информационное поле в экономических расчетах

Заключение

Приложение 1. Классификационная таблица по критериям рыночной оценки качества многоквартирных жилых домов (по Стернику Г. М., Стернику С. Г., Епишиной Э. Д.)

Приложение 2. Перечень характеристик качества проекта двух подклассов элитного класса (по Стернику Г. М.)

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 7.
Экономические вопросы проектирования жилых зданий

7.1. Экономические условия, обеспечивающие качественное формирование жилой среды

7.2. Общие принципы технико-экономического обоснования жилых образований

7.3. Технико-экономическая оценка объемно-планировочных решений жилых зданий

7.4. Влияние параметров жилого здания на экономичность проектного решения

7.5. Конструктивные факторы экономичности жилого здания

7.6. Социально-психологические и эргономичные факторы экономичности жилого здания

7.1. Экономические условия, обеспечивающие качественное формирование жилой среды

Городское сообщество постоянно предъявляет ощутимые требования к повышению качества жилой среды, призванной гарантировать не только требуемые санитарно-гигиенические и инженерно-технические характеристики застройки, но и необходимый уровень безопасности, обеспечить достаточное количество медико-оздоровительных, учебно-просветительских, культурно-бытовых и других объектов инфраструктуры. Рациональная и художественно выразительная жилая среда неразрывно связана с высоким архитектурным качеством застройки, в первую очередь жилой. Жилые здания и их комплексы с достаточным уровнем комфорта и обслуживания в значительной мере определяют жизненный уровень населения, тем самым способствуя обеспечению экономической стабильности в масштабах всей страны.

Основу жилой застройки составляет жилищный фонд, который разделяют на жилые здания для постоянного проживания и специализированные, включая гостиницы (для временного проживания), общежития, дома престарелых, инвалидов и ветеранов, для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, детские дома и др.

Классификация по видам собственности делит жилищный фонд на государственный, общественный, муниципальный и индивидуальный фонды. Смешанные формы собственности составляют коллективный фонд. Жилой фонд разных форм собственности, имеющий срок эксплуатации около 50 лет, составляет сегодня третью часть отечественных основных и оборотных производственных фондов. Учитывая изношенность и недостающее количество жилых площадей, необходимость ежегодного введения в строй общей площади составляет примерно 50 млн м2.

На рост объемов жилищного строительства влияют колебания показателей стоимости на рынке жилья, зависящие от покупательского спроса населения и частных инвестиций. Кроме того, на процесс проектирования и строительства оказывают влияние бюджетные средства, кредиты и долевые смешанные взносы. Доступность ипотечного кредитования связана не только с доходами инвесторов, объемом и сроками кредитования, но и с банковской кредитной ставкой. Следует отметить, что успехи жилищного строительства за рубежом всегда были связаны с использованием амортизационных отчислений, доходящих до 50–70%.

Экономическими предпосылками к снижению показателей стоимости жилья могут быть научно-технические достижения, способствующие улучшению жилищных условий, повышению эксплуатационных качеств.

Таким образом, при проектировании жилища учитываются взаимодополняющие интересы конечных потребителей и застройщиков. Однако эти интересы зачастую не совпадают, что может привести к неблагоприятным внешним эффектам.

Основная цель застройщика (девелопера) — достижение экономического эффекта от воплощения проекта с извлечением максимальной финансовой выгоды при минимально возможной величине всех видов затрачиваемых ресурсов, в том числе материальных и временных. В то же время потребитель ожидает получения максимальных социальных выгод в виде комфортных условий проживания в благоприятном экологическом районе с развитой инфраструктурой и наименьшими затратами времени на транспортные перемещения от места работы к дому. Взаимодействие этих условий может привести к возникновению таких внешних эффектов, которые возникают уже в процессе эксплуатации здания и не всегда поддаются прогнозам на стадиях жизненного цикла проекта. Так, например, проектируемый жилой микрорайон вблизи промышленных территорий может быть удобен для проживания сотрудников, задействованных на производствах технопарка. Повышенный интерес работников технопарка к территориальному расположению жилых домов влияет на увеличение стоимости квадратного метра жилья в таких домах. Таким образом, можно наблюдать рост коммерческой выгоды при неожиданном внешнем эффекте социальной выгоды. Возможна и обратная ситуация, которая может привести к серьезным социальным потерям. Например, принятие решения о строительстве новой скоростной широкополосной автомагистрали в непосредственной близости к жилому массиву, не защищенному лесопарковой буферной зоной от проектируемого участка автодороги. Стоимость квадратного метра такого жилья, соответственно, будет значительно ниже предполагаемого, что повлечет за собой снижение коммерческой выгоды.

Предотвратить возникновение негативных внешних эффектов в области жилищного строительства возможно путем примирения конкурирующих интересов методами градостроительного регулирования. С их помощью регламентируются территориальные зоны, предельные параметры застройки, даются рекомендации количественного наполнения объектами инфраструктуры (общественными, образовательными и физкультурно-оздоровительными учреждениями) при застройке жилого района (микрорайона), а также формулируются дополнительные требования при точечной застройке высокоэтажными домами и др. Механизмом такого регулирования является нормативно-правовая база, действующая на территории РФ. Существуют следующие своды норм и правил:

— своды норм и правил федерального значения, действующие на всей территории страны;

— территориальные нормы и правила, распространяющие свое действие на территории субъекта РФ или административного округа;

— ведомственные нормы и правила, распространяющиеся на конкретные здания и сооружения.

Соблюдение норм и правил, удовлетворение критериям эффективности инвестиционного проекта и ориентация на социально-психологические и эколого-физиологические ценности — вот современные требования к проекту, успешность которого во многом обусловлена достижением компромиссных решений.

7.2. Общие принципы технико-экономического обоснования жилых образований

На предпроектном (эскизном) этапе проектирования определяются цели, задачи, средства, возможности и источники финансирования проекта. Приводятся сведения о необходимости, технической возможности и экономической целесообразности проекта. После выявления и обоснования основных параметров будущего объекта приводятся экономические доводы о его рентабельности, и, если эти данные совпадают с устремлениями заказчика, выбранный под строительство участок подлежит юридическому оформлению, осуществляется получение разрешения на подключение будущего объекта к магистральным инженерным сетям и разрабатывается проект планировки территории, на основании которого оформляется градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот утвержденный документ сопровождается разработкой архитектурной планировочной концепции с предварительным градостроительным решением и бизнес-планом с возможным технико-экономическим обоснованием. При этом определяются:

— директивные сроки строительства;

— необходимые объемы работ, материальные и операционные ресурсы;

— возможный срок окупаемости проекта (Ток);

— индекс рентабельности инвестиций (ARR).

Эффективность инвестиций коммерческих проектов изучается по методам, приведенным в главе 3.5, производятся расчет и анализ технико-экономических показателей проекта, выявляется экономическая эффективность для социальных проектов путем сравнения приведенных затрат в расчете на 1 м² общей площади или при сравнении отдельных показателей стоимости на 1 м² общей площади и стоимости эксплуатации 1 м² общей площади жилых объектов с показателями других вариантов или аналогов.

Для предварительной оценки эффективности инвестиций коммерческого проекта срок окупаемости может быть рассчитан простым (рутинным) методом по формуле

(7.1)

где И — необходимые инвестиции в тыс. руб.; П — предполагаемая чистая прибыль от реализации проекта.

Кирюшечкина Л.И., Солодилова Л.А. Экономика архитектурных решений. Экономические основы для архитектора. Учебник

Кирюшечкина Л.И., Солодилова Л.А. Экономика архитектурных решений. Экономические основы для архитектора. Учебник

Учебник посвящен экономическим вопросам проектирования и деятельности архитектора в условиях неопределенности и рисков современного проектно-строительного рынка. В работе подробно рассматриваются факторы, влияющие на экономичность архитектурно-строительных проектов различной направленности. Приводятся современные методы экономической оценки проектов и работы архитектурных фирм, а также принципы оценки потребительских качеств жилых домов на рынке недвижимости. Подробно освещены экономические вопросы землепользования, проектирования градостроительных, промышленных, сельскохозяйственных и жилищно-гражданских объектов с учетом перспективных тенденций развития. Рассматриваются современные экономичные и технологичные конструктивные решения. Существенная часть работы посвящена системе финансирования инвестиций в строительство и принципам образования цен на строительную и проектную продукцию.<br /> Учебник призван снабдить студентов необходимыми компетенциями, способствующими выработке у них экономического мышления с целью использования накопленных знаний в проектной работе. Для более активного освоения материала разработаны рисунки, графики, таблицы. К разделам глав разработаны вопросы для самостоятельной работы.<br /> Учебник предназначен для студентов архитектурных вузов и архитектурных факультетов строительных вузов, обучающихся по направлению подготовки 270100 «Архитектура» и соответствует требованиям государственного стандарта Министерства высшего образования.

Внимание! Авторские права на книгу "Экономика архитектурных решений. Экономические основы для архитектора. Учебник" (Кирюшечкина Л.И., Солодилова Л.А.) охраняются законодательством!