Экономика архитектурных решений. Экономические основы для архитектора. Учебник

Кирюшечкина Л.И., Солодилова Л.А.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Экономика Издательство: Проспект Дата размещения: 21.08.2017 ISBN: 9785392247868 Язык: Объем текста: 284 стр. Формат: epub

Оглавление

Предисловие

Введение

Глава 1. Архитектура и экономика

Глава 2. Формирование недвижимости в условиях рыночной экономики

Глава 3. Капитальные вложения и их экономическая оценка

Глава 4. Методический подход к экономической оценке в архитектурной практике

Глава 5. Предпринимательская деятельность в архитектуре и ее оценка

Глава 6. Экономика городских образований

Глава 7. Экономические вопросы проектирования жилых зданий

Глава 8. Рынок недвижимости и потребительские свойства жилых зданий

Глава 9. Экономическая оценка архитектурно-планировочных решений зданий общественного назначения

Глава 10. Экономическая оценка проектных решений производственных объектов

Глава 11. Экономические вопросы сельского строительства

Глава 12. Современные технологичные конструктивные решения

Глава 13. Образование цен в архитектурно-строительном бизнесе

Глава 14. Систематизация и информационное поле в экономических расчетах

Заключение

Приложение 1. Классификационная таблица по критериям рыночной оценки качества многоквартирных жилых домов (по Стернику Г. М., Стернику С. Г., Епишиной Э. Д.)

Приложение 2. Перечень характеристик качества проекта двух подклассов элитного класса (по Стернику Г. М.)

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 8.
Рынок недвижимости и потребительские свойства жилых зданий

8.1. Влияние потребительских качеств многоквартирных жилых домов на особенности функционирования рынка недвижимости

8.2. Современная классификация многоквартирных жилых домов по потребительскому качеству

8.3. Критерии рыночной оценки качества жилых домов элитного класса

8.4. Характеристика экономической эффективности многоэтажных жилых домов с помещениями обслуживающего назначения

8.1. Влияние потребительских качеств многоквартирных жилых домов на особенности функционирования рынка недвижимости

В связи с тем что жилые дома и комплексы являются наиболее востребованными на рынке видами недвижимости, представляется необходимым подробно рассмотреть потребительские свойства жилищ, пользующихся стабильным спросом у населения.

Подтверждением тому являются растущие объемы вводимого в эксплуатацию российского жилья. Достаточно сказать, что показатели строительства объектов жилых домов составили в 2014 г. 81,0 млн м2, что превышает советские рекордные показатели 1987 г., когда было введено 72,8 млн м2 жилой недвижимости.

Набирающее темпы строительство жилых домов и комплексов предъявляет все более высокие требования к проектировщику и застройщику, так как их совместные усилия напрямую влияют на качество жизни граждан и потребительские качества жилища.

На качество жизни граждан в новостройках влияют многие факторы: удаленность от промышленных зон и объектов, низкая или высокая плотность застройки, развитая или неразвитая инфраструктура окружения, высокий или низкий социальный статус соседей по дому и многое другое.

Наряду с новым строительством значительная часть массового индустриального жилищного городского фонда нуждается в продолжении жизненного цикла за счет реконструкции и реставрации для повышения потребительских качеств жилой среды. Таким образом, многообразные характеристики жилья по потребительскому качеству делят его на вторичный рынок квартир и новое строительство (новостройки).

Потребительские качества жилой среды на рынке недвижимости являются важнейшими показателями уровня платежеспособного спроса, что определяет необходимость классификации жилища по классу комфортности и соответственно ценовому уровню.

Классификационное ранжирование как нового, так и требующего реконструкции жилого фонда связано с критериями рыночной оценки потребительского качества архитектурно-типологических свойств жилых домов и комплексов, включая и окружающее пространство.

В соответствии с положениями экономической теории рыночное классифицирование такого «товара», как многоквартирные жилые дома, может быть проведено исходя из оценки свойств его максимальной полезности для потребителя, а именно: удобство проживания в доме, соразмерная потребностям площадь, этаж, расположение, инфраструктура и пр.

Соизмерение полезности покупаемой продукции со своим бюджетом будет определять потребительскую стоимость. В этих условиях задача потребителя найти такое жилье, которое по критериям качества обеспечивало бы для него максимальную полезность в рамках его бюджета.

Таким образом, рыночное классифицирование жилых зданий по потребительскому качеству на рынке недвижимости основывается на следующих характеристиках:

— особенности архитектурного решения (функционально-планировочные, объемно-пространственные и конструктивно-технологические свойства, этажность, площадь, местоположение, используемые материалы и пр.);

— возможности отчуждения жилых помещений для коммерческого использования в составе многоквартирных жилых домов во всех наземных этажах, в том числе в мансардном;

— уровень платежеспособного спроса на жилой объект (ликвидности объекта).

Рыночное классифицирование жилых зданий по потребительскому качеству условно делит их на низшую, среднюю и высшую категории стоимости. Оценочными критериями отбора объектов недвижимости, определяющими их стоимостную категорию, в разные периоды служили различные его свойства. Например, в советский период времени приоритет отдавался не столько площади квартиры, сколько количеству комнат. И сегодня с точки зрения востребованности жилья наиболее ликвидными считаются одно-, двухкомнатные квартиры, построенные по типовым проектам советского времени. По отношению к новостройкам, представляющим первичный рынок, такие квартиры относятся к вторичному рынку жилья.

Реконструкция вторичного жилья, построенного по типовым проектам советского времени, составляет значительную часть профессиональной работы современного архитектора. Именно поэтому полезно рассмотреть рыночно-ценовые характеристики таких объектов.

Для оценочных критериев квартир на вторичном рынке помимо месторасположения, площади и объемно-планировочных решений имеют значение дата строительства и состояние несменяемых конструкций. В соответствии с этим так называемый старый жилищный фонд по критериям потребительского качества также можно разделить на высшую, среднюю и низшую категории со стандартными и малогабаритными квартирами. Рассмотрим некоторые потребительские качества такого жилища.

Дома, возводимые массово в период 1950–1963 гг., по-прежнему в большинстве своем располагаются в центральных районах с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурным обеспечением и могут быть отнесены к высшей ценовой категории. Эти дома представляют собой пяти-восьмиэтажные здания из кирпича с просторными квартирами и, как правило, изолированными друг от друга комнатами. Такие дома характеризуются высокой шумо- и теплоизоляцией и имеют достаточные пространственные характеристики (табл. 8.1).

Таблица 8.1

Нормативные значения общей площади квартир

К недостаткам можно отнести износ технических коммуникаций и наличие деревянных перекрытий. Такие квартиры в риелторской терминологии звучат как «сталинки» с сокращенным обозначением «ПГ» (полногабаритная квартира) (рис. 8.1).

Рис. 8.1. Пример планировки квартиры периода 1950–1963 гг. Жилая площадь 88,3 м2; общая площадь 137,4 м2 (без учета площади летних помещений)

Дома, возводимые массово в период 1957–1973 гг., относятся к средней ценовой категории малогабаритных квартир и построены по типовым проектам, разработанным в рамках реализации жилищной программы того времени. Комнаты в квартирах запроектированы как смежными, так и раздельными.

Такие дома в настоящее время характеризуются плохим техническим состоянием, но предельно экономичным и рациональным использованием пространств согласно СНиП II-Л.1-622.3 (табл. 8.2).

Таблица 8.2

Нормативные значения общей площади квартир

Данные квартиры в риелторской терминологии звучат как «хрущевки» (с сокращенным обозначением «ХР») или «малогабаритки» с общей площадью 26 м2 (с сокращенным обозначением «МГ») для однокомнатных квартир. Первые типовые серии таких домов были разработаны по инициативе Н. С. Хрущева, первого секретаря ЦК КПСС в период его правления (1953–1964 гг.).

Панельные пятиэтажные и девятиэтажные дома, возводимые массово в период 1970–1980 гг., относятся к низшей ценовой категории малогабаритных квартир и построены по типовым проектам. Комнаты запроектированы как смежными, так и раздельными.

Такие квартиры в риелторской терминологии звучат как «типовые» или «стандартные» («Тип» или «Ст») и часто разделены на подвиды «чешка» и «полька» или «малогабаритки» (с сокращенным обозначением «МГ» — для однокомнатных квартир) (табл. 8.3).

Таблица 8.3

Нормативные значения общей площади квартир

Кирюшечкина Л.И., Солодилова Л.А. Экономика архитектурных решений. Экономические основы для архитектора. Учебник

Кирюшечкина Л.И., Солодилова Л.А. Экономика архитектурных решений. Экономические основы для архитектора. Учебник

Учебник посвящен экономическим вопросам проектирования и деятельности архитектора в условиях неопределенности и рисков современного проектно-строительного рынка. В работе подробно рассматриваются факторы, влияющие на экономичность архитектурно-строительных проектов различной направленности. Приводятся современные методы экономической оценки проектов и работы архитектурных фирм, а также принципы оценки потребительских качеств жилых домов на рынке недвижимости. Подробно освещены экономические вопросы землепользования, проектирования градостроительных, промышленных, сельскохозяйственных и жилищно-гражданских объектов с учетом перспективных тенденций развития. Рассматриваются современные экономичные и технологичные конструктивные решения. Существенная часть работы посвящена системе финансирования инвестиций в строительство и принципам образования цен на строительную и проектную продукцию.<br /> Учебник призван снабдить студентов необходимыми компетенциями, способствующими выработке у них экономического мышления с целью использования накопленных знаний в проектной работе. Для более активного освоения материала разработаны рисунки, графики, таблицы. К разделам глав разработаны вопросы для самостоятельной работы.<br /> Учебник предназначен для студентов архитектурных вузов и архитектурных факультетов строительных вузов, обучающихся по направлению подготовки 270100 «Архитектура» и соответствует требованиям государственного стандарта Министерства высшего образования.

Внимание! Авторские права на книгу "Экономика архитектурных решений. Экономические основы для архитектора. Учебник" (Кирюшечкина Л.И., Солодилова Л.А.) охраняются законодательством!