Экономика архитектурных решений. Экономические основы для архитектора. Учебник

Кирюшечкина Л.И., Солодилова Л.А.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Экономика Издательство: Проспект Дата размещения: 21.08.2017 ISBN: 9785392247868 Язык: Объем текста: 284 стр. Формат: epub

Оглавление

Предисловие

Введение

Глава 1. Архитектура и экономика

Глава 2. Формирование недвижимости в условиях рыночной экономики

Глава 3. Капитальные вложения и их экономическая оценка

Глава 4. Методический подход к экономической оценке в архитектурной практике

Глава 5. Предпринимательская деятельность в архитектуре и ее оценка

Глава 6. Экономика городских образований

Глава 7. Экономические вопросы проектирования жилых зданий

Глава 8. Рынок недвижимости и потребительские свойства жилых зданий

Глава 9. Экономическая оценка архитектурно-планировочных решений зданий общественного назначения

Глава 10. Экономическая оценка проектных решений производственных объектов

Глава 11. Экономические вопросы сельского строительства

Глава 12. Современные технологичные конструктивные решения

Глава 13. Образование цен в архитектурно-строительном бизнесе

Глава 14. Систематизация и информационное поле в экономических расчетах

Заключение

Приложение 1. Классификационная таблица по критериям рыночной оценки качества многоквартирных жилых домов (по Стернику Г. М., Стернику С. Г., Епишиной Э. Д.)

Приложение 2. Перечень характеристик качества проекта двух подклассов элитного класса (по Стернику Г. М.)

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 13.
Образование цен в архитектурно-строительном бизнесе

13.1. Функции и виды цен на этапах их формирования

13.2. Факторы, влияющие на ценообразование в проектно-строительном деле

13.3. Основа цены — сметная стоимость, ее состав и структура

13.4. Методы расчета основы цены — сметной стоимости

13.5. Сметно-нормативная база для расчета сметной стоимости строительства

13.6. Сметная документация

13.7. Методы расчетов стоимости проектирования

13.1. Функции и виды цен на этапах их формирования

Функции цен в проектном и строительном деле достаточно многообразны. С их помощью измеряется количество оплачиваемых (отток) и получаемых (приток) средств в процессе реализации проектной или строительной продукции. Измерительная функция цен позволяет производить и соизмерение, т. е. сопоставление ценностей различных видов продукции. При переводе количественных и качественных показателей в адекватные ценовые измерители возможно выполнение учетной функции, т. е. вспомогательного инструмента контроля за объемами выполняемых работ. С помощью цен на составляющие элементы проектных и строительных работ осуществляется аналитическая функция цен, позволяющая проводить анализ этих составляющих с целью выявления возможности снижения затрат и увеличения доходной части. Стимулирующая функция цен определяется влиянием их рыночных колебаний на заинтересованность производителей в увеличении или сокращении объемов производства ради увеличения или сохранения выручки или сокращения убытков от перепроизводства продукции. Колебания цен на проектном и строительном рынке влияют на величину спроса и предложения на проектную и строительную продукцию, выполняя регулирующую функцию. Рыночная ценовая конкуренция способствует перераспределению доходов и прибылей между предприятиями и организациями.

Цены на строительную продукцию образуются соответственно этапам инвестиционного цикла. При предварительном обсуждении вопросов инвестирования с инвестором на этапе формирования концепции проекта предварительная цена может быть определена приблизительно по наиболее близкому осуществленному аналогу с соблюдением условий сопоставимости. На стадии экономической оценки проекта следует провести так называемый пофакторный анализ прогнозной расчетной цены. На стадии заключения договора с инвестором необходимо иметь расчетный объем денежных средств, которые составят бюджет проекта. В этой фазе цена должна быть подкреплена расчетами сметной стоимости по нормативным документам.

В ходе подрядных торгов на основании сметной стоимости и рыночных цен устанавливается договорная цена, которая служит основанием для заключения контракта между заказчиком и подрядчиком. Применение договорных или свободных цен на строительную продукцию производится в соответствии с указаниями департамента по экономической политике Российской Федерации.

Методология определения цен основана на рекомендательном характере применения сметно-нормативной базы с учетом свободного волеизъявления всех участников инвестиционной деятельности, принципов равноправия и согласия по поводу выбора этих методов. Кроме того, предусматривается вариантный и гибкий подход к формированию цены без особой централизации и на основе широкого применения подрядных торгов. С помощью формирования договорных цен при заключении контрактов регулируются взаимные интересы участников инвестиционного процесса. Одни заинтересованы в скорейшем получении прибыли (инвесторы и заказчики), а другие (проектные и подрядные организации) — в удорожании проекта. Однако масса прибыли интересует и тех и других. Таким образом, использование договорных цен является экономическим методом достижения согласия сторон.

На стадии реализации (продаж) на архитектурно-строительном рынке образуется реальная цена осуществленного проекта по законам рыночной конъюнктуры под влиянием спроса и предложения. Эта фактическая цена отличается от сметной стоимости, рассчитанной по нормативам, ведь нормативы учитывают прежний обобщенный опыт ценообразования в строительстве, а рыночная цена включает в себя реальную величину нормы прибыли на рынке проектной и строительной продукции. Однако применение рыночных цен в строительстве ограничивает наличие большого количества конструктивных элементов, входящих в их состав. Поэтому калькулирование цены, как это делается в промышленности, затруднительно и предпочтительно пользоваться готовыми нормативами. Кроме того, государственная регламентация сметных расчетов документами государственного регулирования затрудняет использование рыночных цен на ресурсы.

Цена в строительстве формируется на основе сметной стоимости по сумме затрат на материальные и трудовые ресурсы с учетом предполагаемой или фактической прибыли. При этом предельные издержки определяют низший предел цены, а верхний ее предел определится на основе рыночного спроса и предложения. Имея состав затрат и соотношение их с прибылью, можно определить целевые показатели, направленные на реализацию проекта, и проконтролировать величину разницы между расчетными и фактическими данными. Такой анализ поможет предупредить и скорректировать ошибки.

Поскольку основой цены является сметная стоимость, то ее образование также соответствует этапам инвестиционно-строительного процесса. Если рассматривать жизненный цикл проекта, то несколько больше десятой части затрат на него (примерно 12%) формируется в так называемый предынвестиционный период, когда формируется концепция его осуществления, происходит выбор проектной организации и т. д. Больше половины их величины (60%) требуется на инвестиционной стадии проекта, когда средства вкладываются в его осуществление и около трети всех затрат отводится на фазу эксплуатации. Таким образом, примерно 72% бюджета проекта составляет сметная стоимость строительства.

Предварительный бюджет проекта определяется при обосновании проектировщиками инвестиций с помощью укрупненных технико-экономических показателей. При этом иногда инвестор представляет свою предварительную инвесторскую ведомость. Уточненный расчет сметной стоимости производится на основании решения заказчика и проектировщика о начале проектирования и строительства объекта и контракта, заключенного на разработку проектно-сметной документации. Для расчетов используются данные проектной и рабочей документации с чертежами и расчетами объемов работ, данные спецификаций и ведомостей по оборудованию, проектов организации работ и действующих нормативов. Следует отметить, что сведения о фактической стоимости оборудования не всегда можно получить на предынвестиционной стадии, поэтому для того, чтобы инвестор имел представление о реальном объеме инвестиций, впоследствии необходимо уточнить его величину. Тогда и подрядчику будут понятны суммы возврата издержек и размер его доходов. Кроме того, пакет данных будет неполным без привлечения решений и постановлений государственных органов. После заключения договора или контракта между заказчиком и исполнителем определяется сметная стоимость, которая содержит в себе всю гамму затрат и платежей, включая налоги, проценты за пользование кредитами банков и норму прибыли, обеспечивающую доход строителям и проектировщикам. Когда заказчик и подрядчик способны договориться между собой без проведения торгов, они при согласовании цены подписывают протокол согласия о договорной цене. При этом в цене выделяется строительная часть, охватывающая процесс строительства и устройства инженерного оборудования зданий, и технологическая часть по приобретению, доставке, хранению и монтажу технологического оборудования. В связи с инфляционными процессами договорная цена может корректироваться в процессе строительства. Она определяется по базовой сметной стоимости с учетом коэффициента пересчета на текущий период.

По фактически выполненным объемам работ и фактическим индексированным затратам с учетом соблюдения или несоблюдения сроков строительства определяется фактическая цена завершенного строительства. В период строительства необходимо осуществлять мониторинг соответствия расчетной сметной стоимости величине выделенных бюджетных средств. Здесь же можно провести коррекцию отклонения фактически затраченных средств от сметной стоимости.

В зависимости от целей, которые преследуют заказчики и подрядчики и условий их выполнения цены могут быть твердыми для объектов невысокой сложности, т. е. неизменными на время строительства. Для объектов с длительными сроками продолжительности строительства цены могут быть открытыми, уточняемыми в связи с изменением цен на ресурсы в ходе длительного строительства до предельного фиксированного уровня при документальном подтверждении. В зависимости от времени использования нормативов и тарифов на ресурсы цены могут быть базисными (соответствующими году последнего пересмотра цен), текущими (рассчитанными на основе сложившегося уровня цен на ресурсы к моменту расчета) или прогнозными (с учетом прогнозируемой индексации цен).

Текущие расчетные цены (Цр.т.) определяются как произведение базовой цены (Цб) и индекса цен на ресурс в регионе (Ир) : Цр.т. = Цб · Ир. Прогнозная расчетная цена определится, если это произведение разделить на индекс инфляции. Информация по индексам ежемесячно пересматривается в департаментах экономики и региональных центрах по ценообразованию в строительстве, где они рассчитываются с помощью мониторинга динамики средних цен по группам сопоставимых ресурсов с близкими технологиями. Систему индексов на проектно-изыскательские работы устанавливает поквартально Минстрой России. Дальнейшее уточнение расчетов в процессе проектирования происходит в зависимости от реальных изменений рыночных цен и тарифов. Прогнозируемые индексы могут учитывать возможное снижение цен из-за экономии на себестоимости ресурсов в результате технических, технологических и организационных достижений. В период их отсутствия и при влиянии инфляционных процессов индексы инфляции прогнозируют рост цен на ресурсы, что может обесценить доходы строителей. Небольшая величина инфляции оказывает не столь серьезное воздействие, как высокие темпы ее роста. Опережающий рост цен на ресурсы по отношении к росту цен на готовую продукцию приводит к снижению рентабельности строительного производства, что обесценивает доходы и увеличивает долю прибыли, изымаемой в виде налогов. А при наличии большого временного лага между вложением средств и получением дохода от них роль этого фактора еще усиливается. Учитывать инфляцию приходится при переходе на новые нормативы и тарифы, а также при формировании договорных цен.

13.2. Факторы, влияющие на ценообразование в проектно-строительном деле

Цены на здания и сооружения, являющиеся продукцией строительства, не только используются для определения размеров финансирования проектов и возможности их реализации, но применяются также при планировании капитальных вложений и прогнозировании территориального развития. С помощью цен производится экономическая оценка инвестиций в проекты.

Знание состава и методов образования цен в строительных и проектных процессах дает возможность эффективно управлять ими, ведь цены на строительном и проектном рынке дают сигналы потребителю о качестве продукции, а с другой стороны, колебания цен говорят производителю о покупательской способности потребителя. Хотя основой цены и является стоимость создания проектной или строительной продукции, однако рыночные цены и их колебания зависят от изменений спроса и предложения на рынке. На оптимальную величину цен в конечном счете влияют цены конкурентов и качество продукции.

Особенности строительного производства и проектного процесса по сравнению с промышленным влияют на образование цен в архитектурно-строительном бизнесе. В отличие от конвейерного и серийного способа промышленного производства, позволяющего определять единую цену на серийную продукцию, объекты строительства связаны стационарно с землей, они массивны и многообразны и требуют индивидуальных проектных решений. Каждый объект требует своих затрат на доставку, монтаж и демонтаж строительной техники. Различные условия строительства (климатические, топографические, грунтовые), разная степень массивности объектов влияют на разницу в сроках их создания, а индивидуальность самих проектных решений предопределяет и индивидуальное образование цены на каждый объект. Даже система использования повторно применяемых (типовых) проектов требует привязки проектных решений к конкретным условиям строительства и учета интересов заказчика, что тоже влияет на индивидуальную цену.

Один из способов образования цены — это определение суммы затрат на строительство и прибыли. При этом из-за особенностей строительства для расчетов приходится применять так называемые сметные нормативы на отдельные составляющие себестоимости строительной продукции. В ценообразовании на промышленные товары такой системы нет. Многолетние традиции разработки и использования сметных документов, экономические интересы участников инвестиционного процесса в строительстве, а также структуры проектных и строительных организаций оказывают свое влияние на систему ценообразования. Примером влияния интересов участников инвестиционно-строительного процесса на образование цены является учет интересов заказчика в процессе отвода земли и подготовке участка под строительство, в обеспечении проектно-сметной документацией, оборудованием и доступом к контролю за проведением работ. С другой стороны, в образовании цены участвуют подрядные и проектные организации. Все это говорит о специфических особенностях формирования цен в строительстве.

Рис. 13.1. Система влияющих факторов при ценообразовании в проектно-строительном бизнесе

Вопросы для самоподготовки

1. Расскажите о функциях цен.

2. Какие вы знаете виды цен?

3. Назовите особенности образования цен в строительстве.

4. Какие факторы влияют на величину цены архитектурно-строительного объекта?

5. Расскажите о рыночном образовании цены.

13.3. Основа цены в строительстве — сметная стоимость, ее состав и структура

Стоимость строительства, определяемая в соответствии с документом государственного образца — сметой, называется сметной стоимостью и является основой цены. Элементами сметной стоимости являются затраты, составляющие сметную себестоимость, и основная часть прибыли — нормативная прибыль. Остальная ее часть образуется, когда добавляются разделы прибыли, выражающие интересы заказчика (инвестора) и полученные в результате применения новых эффективных приемов и средств труда. Сметная стоимость будет неполной без учета налога на добавленную стоимость и непредвиденных затрат.

Понятие себестоимости в проектно-строительном деле — это денежное выражение затрат на производство строительной или проектной продукции (издержек производства по статьям затрат). К сметной себестоимости относятся так называемые прямые затраты и накладные расходы.

Прямые затраты рассчитываются прямым счетом исходя из норм расхода, физических объемов используемых ресурсов, цен и тарифов на них. К таким затратам относятся стоимость приобретения материалов, деталей и конструкций со стоимостью их перевозки, складирования и монтажа, стоимость топлива и электроэнергии. Эта стоимость «в деле» достигает 50–60% от сметной стоимости строительства. Заработная плата строительных рабочих составляет 10–17% от общих сметных расходов. Затраты на аренду и эксплуатацию строительных машин и механизмов, включая оплату труда рабочих, обслуживающих эту технику, составляют 5–10% от сметной стоимости.

Накладные расходы получили свое название от старого русского слова «накладно», видимо, потому, что их стремятся сокращать, так как они имеют косвенное отношение к основным производственным расходам, и определять их по физическим объемам затруднительно, а иногда и невозможно. Поэтому их величина рассчитывается в процентном отношении от суммы прямых затрат по нормам накладных расходов (МДС 81-33.2004) и составляет от 14 до 17%. К накладным расходам относятся управленческие и организационные затраты на оплату административного аппарата и инженерно-технического персонала, дополнительная заработная плата рабочим, затраты на обслуживание работников строительства, платежи по кредитам, рекламе и страхованию, оплата разработки проектов производства и организации работ, содержание сторожевой и пожарной охраны и т. д. Раздел «Смета накладных расходов» разрабатывается в составе бизнес-плана по нормам, которые отражают уровень развития техники и технологии и дают представление о плановой величине накладных расходов. Фактический их уровень может отличаться от этого показателя, так как может содержать расходы по налогам, сборам и платежам, не учтенным в нормах. На рис. 13.2 представлен состав сметной себестоимости строительных работ.

Кирюшечкина Л.И., Солодилова Л.А. Экономика архитектурных решений. Экономические основы для архитектора. Учебник

Кирюшечкина Л.И., Солодилова Л.А. Экономика архитектурных решений. Экономические основы для архитектора. Учебник

Учебник посвящен экономическим вопросам проектирования и деятельности архитектора в условиях неопределенности и рисков современного проектно-строительного рынка. В работе подробно рассматриваются факторы, влияющие на экономичность архитектурно-строительных проектов различной направленности. Приводятся современные методы экономической оценки проектов и работы архитектурных фирм, а также принципы оценки потребительских качеств жилых домов на рынке недвижимости. Подробно освещены экономические вопросы землепользования, проектирования градостроительных, промышленных, сельскохозяйственных и жилищно-гражданских объектов с учетом перспективных тенденций развития. Рассматриваются современные экономичные и технологичные конструктивные решения. Существенная часть работы посвящена системе финансирования инвестиций в строительство и принципам образования цен на строительную и проектную продукцию.<br /> Учебник призван снабдить студентов необходимыми компетенциями, способствующими выработке у них экономического мышления с целью использования накопленных знаний в проектной работе. Для более активного освоения материала разработаны рисунки, графики, таблицы. К разделам глав разработаны вопросы для самостоятельной работы.<br /> Учебник предназначен для студентов архитектурных вузов и архитектурных факультетов строительных вузов, обучающихся по направлению подготовки 270100 «Архитектура» и соответствует требованиям государственного стандарта Министерства высшего образования.

Внимание! Авторские права на книгу "Экономика архитектурных решений. Экономические основы для архитектора. Учебник" (Кирюшечкина Л.И., Солодилова Л.А.) охраняются законодательством!