|
|
ОглавлениеГлава 1. Понятие жилищного права Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд РФ Глава 4. Управление многоквартирными домами Глава 5. Жилищные правоотношения Глава 6. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения Глава 7. Договор найма жилого помещения Глава 8. Договор социального найма жилого помещения Глава 9. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования Глава 10. Договор найма специализированного жилого помещения Глава 11. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы Глава 12. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги Глава 13. Защита жилищных прав Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгуГлава 7. Договор найма жилого помещенияВ результате изучения главы студент должен: знать: ● особенности правового регулирования отношений по договору найма жилого помещения; ● понятие и особенности договора найма жилого помещения; ● требования, предъявляемые к жилому помещению, предоставляемому по договору найма жилого помещения; ● особенности субъектного состава договора найма жилого помещения; ● права и обязанности нанимателя и наймодателя по договору найма жилого помещения; уметь: ● применять на практике полученные навыки экспертной оценки, совершенствовать их в процессе дальнейшей профессиональной деятельности; ● анализировать, толковать и правильно применять правовые нормы в точном соответствии с законом; ● осуществлять правовую экспертизу нормативных правовых актов по вопросам, касающимся удовлетворения жилищных потребностей граждан; ● давать квалифицированные юридические заключения и консультации, составлять и оформлять соответствующие юридические документы; владеть: ● понятийным аппаратом по вопросам обеспечения граждан жилыми помещениями на базе гражданского и жилищного законодательства; ● юридической терминологией норм права, касающихся обеспечения граждан жильем; ● навыками анализа различных правовых явлений в данной области; ● навыками анализа правоприменительной практики, в том числе судебных решений; ● приемами оформления принятых правовых решений и юридических действий в точном соответствии с законом. 7.1. Понятие и общая характеристика договора найма жилого помещенияВ соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Данный договор является консенсуальным, двусторонним, возмездным, срочным. Договором опосредуются отношения по удовлетворению жилищных потребностей граждан. Поэтому нанимателем по договору могут выступать только граждане. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение для проживания граждан, например, своих работников. Как правило, наниматель использует предоставленное ему по договору жилое помещение не только для личного проживания, но и для проживания других граждан, например, членов семьи. При заключении договора они должны быть указаны в договоре. В этом случае все граждане, проживающие вместе с нанимателем согласно ст. 677 ГК РФ, называются гражданами, постоянно проживающими вместе с нанимателем. Данные лица имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением, однако следует указать на возможность исключений из этого общего правила. Так, в соответствии со ст. 685 ГК РФ по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. В данной норме не говорится о необходимости получения согласия на заключение договора поднайма от граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В то же время при вселении других граждан в качестве постоянно проживающих, кроме вселения несовершеннолетних детей (ст. 679 ГК РФ) и временных жильцов (ст. 680 ГК РФ), такое согласие необходимо. Необходимость согласия граждан, постоянно проживающих с нанимателем, на вселение указанных выше лиц обусловлено тем, что при вселении других лиц в жилище происходит ухудшение жилищных условий ранее проживавшим в жилом помещении граждан, однако представляются спорными правила ст. 685 ГК РФ, в соответствии с которыми согласие соответствующих лиц не требуется на заключение договора поднайма, поскольку вселение поднанимателя также ухудшает жилищные условия остальных лиц. К этому следует также добавить, что наниматель может вообще все жилое помещение передать поднанимателю, не учитывая при этом интересы других лиц и в том числе членов своей семьи. Представляется, что данная норма нуждается в корректировке. В соответствии с п. 4 ст. 677 ГК РФ граждане, постоянно проживающие с нанимателем, известив наймодателя, вправе заключить с нанимателем договор о том, что совместно с нанимателем будут нести солидарную ответственность перед наймодателем. В данном случае все эти лица будут являться сонанимателями по договору найма жилого помещения. В литературе обсуждается вопрос о правах и обязанностях сонанимателей, и, в частности, приобретают ли они равные с нанимателем права и обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Так, И. С. Вишневская утверждает, что отношения сонанимателей с наймодателем ограничиваются солидарной ответственностью с нанимателем, поскольку в данном случае наймодатель был лишь уведомлен об изменении, происшедшем на стороне нанимателя, сам же он не вступал в правоотношения с постоянно проживающими с нанимателем гражданами при заключении ими договора с нанимателем, что, по мнению указанного автора, противоречит требованиям ст. 450 ГК РФ, предполагающей возможность изменения договора по соглашению сторон. Представляется, что данный вывод не соответствует действующему законодательству. Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. Однако в п. 4 ст. 677 ГК РФ прямо указано, что после заключения договора с нанимателем граждане, постоянно проживающие с ним, являются сонанимателями. Таким образом, решение вопроса уже содержится в указанной норме права, однако к сказанному необходимо также указать наследующие обстоятельства. Отношения как граждан, постоянно проживающих с нанимателем, так и отношения указанных лиц с наймодателем согласно ст. 4 ЖК РФ являются жилищными отношениями, которые подлежат особому правовому регулированию. Это обусловлено тем, что удовлетворение жилищной потребности граждан является необходимой предпосылкой существования человека. Как отмечает Е. В. Богданов: «Человек должен иметь свое пристанище. Жилище для него является средой обитания, предпосылкой существования. Не говоря уже о важности жилья для создания и функционирования семьи». Е. В. Богданов далее доказывает необходимость квалификации права граждан на жилище в качестве одного из прав человека. Внимание! Авторские права на книгу "Жилищное право. Учебник" (Под ред. Курбанова Р.А., Богданова Е.В.) охраняются законодательством! |
||||||||||||||||||||||
