|
|
ОглавлениеГлава 1. Понятие жилищного права Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд РФ Глава 4. Управление многоквартирными домами Глава 5. Жилищные правоотношения Глава 6. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения Глава 7. Договор найма жилого помещения Глава 8. Договор социального найма жилого помещения Глава 9. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования Глава 10. Договор найма специализированного жилого помещения Глава 11. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы Глава 12. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги Глава 13. Защита жилищных прав Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгуГлава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд РФВ результате изучения главы студент должен: знать: • понятие и виды объектов жилищных прав; • понятие жилищного фонда России; • виды жилищных фондов в России; • жилищное законодательство, его систему, его действие во времени, пространстве и по аналогии; уметь: • анализировать, толковать и правильно применять правовые нормы в точном соответствии с законом; • применять на практике полученные навыки экспертной оценки, совершенствовать их в процессе дальнейшей профессиональной деятельности; • давать теоретический комментарий различных практических ситуаций; • оперировать юридическими понятиями и категориями экспертной деятельности; владеть: • понятийным аппаратом в области жилищного права; • юридической терминологией норм права, касающихся жилищных отношений; • приемами толкования и применения законов и других нормативных правовых актов; • навыками анализа правоприменительной практики, разрешения правовых проблем и коллизий. 2.1. Объекты жилищных правЕдинственным объектом жилищных правоотношений является жилое помещение. Действовавшее до введения в действие ЖК РФ законодательство не содержало единого понятия жилого помещения и определяло его признаки по-разному. В различных нормах законодатель определял признаки жилого помещения, используя в одних случаях критерий предназначенности его для проживания (ст. 288 ГК РСФСР, ст. 7 ЖК РСФСР), в других – пригодность для постоянного проживания (ст. 673 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (т. е. отвечает установленным санитарным, техническим, противопожарным, экологическим правилам и нормам). Однако, учитывая содержание ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, определяя жилое помещение, нельзя ограничиваться только критерием пригодности. Жилое помещение будет отвечать своему назначению только в том случае, если оно представляет собой сложную вещь, состоящую из различных частей, объединенных в одно целое для использования по общему назначению, предусмотренному ст. 17 ЖК РФ. Это качество формируется в процессе строительства или реконструкции и проявляется в ряде характеристик объекта, критериями оценки которых являются показатели, установленные в нормативно-правовых актах: наличие кроме жилого помещения (комнаты или комнат) вспомогательных помещений (кухни, ванной, туалета), оснащенность инженерными системами, уровень инсоляции, наличие источника естественного освещения и т. п. Возможны случаи, когда конструктивно и технически предназначенное для проживания помещение в силу воздействия природных факторов или износа становится непригодным для проживания. Максимальная степень непригодности помещения для проживания называется аварийностью. В соответствии с требованиями ЖК РФ порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение устанавливается Правительством РФ в соответствии с Жилищным кодексом, другими федеральными законами. Основания и порядок признания строения или помещения пригодным (непригодным) для проживания установлены постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (в ред. постановлений Правительства РФ от 02.08.2007 № 494, от 08.04.2013 № 311) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Пригодность жилого помещения для постоянного проживания граждан означает также возможность внесезонного проживания в них, поскольку в соответствии со ст. 23 ФЗ РФ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ (в ред. Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Поэтому не могут быть признаны жилыми помещениями дачные капитальные строения, не предназначенные для круглогодичного проживания, а также помещения, не обеспечивающие по своим санитарно-эпидемиологическим качествам безопасные и безвредные условия проживания независимо от его срока. Легальное определение жилого помещения и видов жилых помещений впервые появилось в ЖК РФ. К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч. 2 ст. 15, 16 ЖК РФ). Помимо признаков, характеризующих объект жилищных правоотношений, ЖК РФ устанавливает особый порядок определения границ жилого помещения. Для этого используется понятие «общая площадь жилого помещения». В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Статья 17 ЖК РФ определяет назначение жилого помещения и пределы его использования. Пределы осуществления права устанавливаются законом. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Так, например, в соответствии со ст. 6, 7 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних. Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться адвокатом для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Правительство РФ постановлением от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» (с изм., внесенными решением Верховного Суда РФ от 16.01.2008 № ГКПИ07-1022) утвердило Правила пользования жилыми помещениями. Правила определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах. Нарушение Правил влечет ответственность в соответствии с законодательством. Статья 7.21 Кодекса об административных правонарушениях предусматривает ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями в виде порчи жилых домов, жилых помещений, а равно порчи их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению, что влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей. В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также – государственная регистрация прав) – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В ст. 131 ГК РФ закреплены общие требования к государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со ст. 130–132 и 164 ГК РФ. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда (в ред. Федерального закона от 22 октября 2014 г. № 315-ФЗ). Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственной регистрации подлежат право собственности и иные вещные права, но не сами жилые помещения как объекты недвижимости. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, Федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ЖК РФ. К числу вещных прав физических лиц на жилые помещения относятся, помимо права собственности, также право пользования жилым помещением проживающими в нем членами семьи собственника (гл. 18, п. 1 ст. 292 ГК РФ), право проживания в жилом помещении в силу завещательного отказа, заключенного договора ренты. Данные вещные права не указаны в качестве прав, подлежащих обязательной государственной регистрации, их возникновение не связано с актом государственной регистрации. Так, в соответствии с п. 3 ст. 33 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении по завещательному отказу, вправе требовать государственной регистрации права пользования таким жилым помещением, возникающим из завещательного отказа. Внимание! Авторские права на книгу "Жилищное право. Учебник" (Под ред. Курбанова Р.А., Богданова Е.В.) охраняются законодательством! |
||||||||||||||||||||||
