Оценка недвижимости. Учебник

Касьяненко Т.Г.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Экономика Издательство: Проспект Дата размещения: 17.10.2016 ISBN: 9785392227709 Язык: Объем текста: 469 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Раздел I. Правовое, экономическое и информационное обеспечение деятельности в сфере недвижимости. Глава 1. Рынок недвижимости и его составляющие

Глава 2. Правовые основы оценки недвижимости

Глава 3. Регулирование оценочной деятельности

Глава 4. Инвестиции в недвижимость

Глава 5. Цели и принципы оценки недвижимости

Глава 6. Информационное обеспечение в оценке недвижимости. Техническая экспертиза и описание улучшений

Раздел II. Подходы и методы оценки недвижимости. Глава 7. Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ)

Глава 8. Затратный подход в оценке недвижимости

Глава 9. Сравнительный подход в оценке недвижимости

Глава 10. Доходный подход в оценке недвижимости

Глава 11. Ипотечно-инвестиционный анализ

Глава 12. Согласование результатов оценки

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 8.
Затратный подход в оценке недвижимости

8.1. Общая характеристика Затратного подхода

Прежде всего, следует ознакомиться с сущностью Затратного подхода, его местом в оценочной практике, областью его применения и ограничениями в использовании.

Затратный подход (The Cost Approach) (ЗП) является одним из трех основных подходов в оценке недвижимости. При применении ЗП стоимость объекта недвижимости определяется суммированием рыночной стоимости (свободного) земельного участка и полных затрат застройщика (девелопера) на его благоустройство и строительство на нем улучшений объекта недвижимости на дату оценки. При этом учитывается (добавляется) предпринимательская прибыль инвестора (застройщика) и вычитается накопленный за время эксплуатации совокупный износ улучшений.

В основу Затратного подхода положен принцип замещения, согласно которому стоимость объекта недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект недвижимости эквивалентной полезности. Кроме того, в ЗП используются принципы спроса и предложения, ожидания, зависимости от внешней среды, а также принцип изменения (учитывающий, в частности, воздействие инфляции, зонирования, демографических изменений и другие факторы).

В условиях рыночных отношений недвижимость часто приобретается для того, чтобы получить доход или какие-либо удобства от владения ею. Поэтому, казалось бы, для целей оценки недвижимости лучше подходит Доходный подход. Однако даже в странах с развитой рыночной экономикой оценщики часто применяют Затратный подход.

В Российской Федерации Затратный подход использовался при переоценке основных фондов по состоянию на 1 января 1992–2000 гг. (прямой пересчет), но без оценки реального совокупного износа средствами оценки. В настоящих условиях применение ЗП является по-прежнему определяющим, так как часто для применения других подходов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитости ряда сегментов рынка недвижимости отсутствует или труднодоступна ввиду непрозрачности самого рынка информации.

Применение ЗП необходимо в следующих случаях:

• для определения стоимости нового строительства;

• для оценки незавершенных строительством объектов;

• в инвестиционных проектах — для проведения технико-экономического анализа затрат на реконструкцию существующего объекта или строительство нового;

• для определения варианта НЭИ свободного участка земли (в анализе наиболее эффективного использования земельного участка как свободного);

• при оценке земельного участка методами соотнесения, извлечения и физического остатка;

• для оценки недвижимости в условиях пассивного рынка (когда нет аналогичных продаж и другие подходы неприменимы);

• для оценки объектов недвижимости уникального назначения, по которым нет аналогичных продаж;

• в оценке объектов специального назначения (интернаты, больницы, поликлиники, здания государственных учреждений и др.);

• при оценке объекта Доходным подходом, если требуется определение стоимости реконструкции или различных видов ремонта здания;

• в оценке капитала при создании новых фирм (при формировании уставного капитала);

• для получения стартовой цены на аукционах (рыночная или ликвидационная стоимость недвижимости);

• в оценке для целей налогообложения (по правилам, установленным государственными органами);

• в оценке для целей страхования (это единственный подход, в котором стоимость земли рассчитывается отдельно от улучшений);

• в целях получения кредита в банке (залоговая стоимость);

• в оценке последствий стихийных бедствий и иных видов ущерба;

• для проведения согласования результатов оценки, полученных применением наряду с ЗП и других подходов, для выведения итогового значения стоимости.

Затратный подход целесообразно применять в совокупности с другими подходами при оценке объектов недвижимости, принадлежащих развивающимся, формирующимся сегментам рынка недвижимости. Однако он выручает оценщика в условиях неприменимости Сравнительного подхода (определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки, пассивный рынок) и для определения стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами Доходного подхода (некоммерческие объекты спецназначения или коммерческие убыточные).

Затратный подход не рекомендуется применять в случаях, когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка или достоверно определить все виды износов и устареваний (т. е. когда отсутствует надежная информация для оценки износа). Он ограничен (ему может быть присвоен низкий весовой коэффициент при согласовании результатов оценки) в использовании при оценке объектов недвижимости:

• приносящих доход (не учитывает доходный потенциал);

• с чрезмерным износом (дает значительную погрешность);

• имеющих историческую ценность (здания-памятники).

ЗП не должен применяться при отсутствии в составе объекта недвижимости земельного участка (квартиры, помещения и пр.).

Затратный подход сложно использовать, если для оценки предпринимательской прибыли полностью отсутствуют данные или они неоднородны.

Если оценка объектов недвижимости проводится в целях инвестирования, то применимость Затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной лаг (разрыв) в получении законченного перестроенного здания, поскольку, в отличие от строительного проектирования, срок строительства считается пренебрежимо малым. Чтобы его учесть, привлекается также и Доходный подход.

Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата оценки рыночной стоимости, если промежуточные расчеты не подкрепляются рыночными данными, однако при оценке новых объектов Затратный подход является весьма надежным.

Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, ограничения прав, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

Этапы оценки недвижимости Затратным подходом. После обследования района, участков и строений, а также сбора необходимой информации и анализа представленной заказчиком документации оценщик выполняет последовательность следующих процедур (алгоритм) оценки рыночной стоимости Затратным подходом:

1) оценка рыночной стоимости земельного участка как незастроенного с учетом варианта его наиболее эффективного использования (НЭИ);

2) оценка прямых и косвенных затрат для строительства здания (в общем виде — улучшений) на дату оценки;

3) оценка величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка;

4) расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) улучшений как суммы прямых и косвенных затрат и предпринимательской прибыли;

5) оценка общего накопленного износа здания как суммы оцененного физического износа, функционального и внешнего;

6) расчет рыночной стоимости здания (улучшений) как разницы между восстановительной стоимостью и рассчитанной величиной общего накопленного износа;

7) расчет рыночной стоимости объекта недвижимости как суммы рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости строений (улучшений);

8) корректировку рыночной стоимости объекта недвижимости на стоимость элементов фикстуры (изначально бывших движимым имуществом, но жестко прикрепленных к оцениваемым строениям — оборудование, встроенная мебель, аппаратура управления и др.).

Для определения рыночной стоимости недвижимости Затратным подходом важным этапом является оценка затрат на строительство улучшений объекта. Однако следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и часто бывают больше или меньше нее, поскольку затраты не всегда создают стоимость, а созданная стоимость не всегда адекватна затратам. Например, шикарная гостиница на окраине провинциального городка; автозаправочная станция; трехкомнатная типовая квартира в Москве и аналогичное жилье в Кинешме и др. Применение только ЗП приведет к неправильной ориентации потенциальных покупателей относительно рыночной стоимости этих объектов.

8.2. Оценка стоимости восстановления/замещения улучшений

Стоимость недвижимости по ЗП равна стоимости восстановления или замещения улучшений минус их совокупный износ плюс стоимость земельного участка (как свободного):

Vон = Vвосст/зам – И + СЗУ.

Прежде всего необходимо решить, применение какого вида стоимости более обосновано: стоимости восстановления или стоимости замещения.

Стоимость восстановления (reconstruction cost new) представляет собой сумму затрат в текущих ценах на дату оценки на строительство точной копии оцениваемого здания как нового с учетом всех его недостатков и избыточных элементов, с использованием тех же строительных материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и т. д.

При определенных условиях альтернативой восстановительной стоимости может являться стоимость замещения.

Стоимость замещения (replacement cost new) — это сумма затрат в текущих ценах на дату оценки на строительство нового здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из современных материалов и конструкций и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой, квалификацией рабочей силы и пр. (речь идет о соответствии современным требованиям к объемно-планировочным и объемно-конструктивным решениям, а также действующим эргономическим, санитарно-гигиеническим и экологическим нормам и правилам).

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство копии объекта, как если бы он был новым, а стоимость замещения — издержками на создание объекта — функционального аналога для оцениваемого, но как если бы он был новым (последующее начисление износов и устареваний вернет нас к состоянию реального объекта).

С теоретической точки зрения в большинстве случаев более обосновано определение стоимости замещения, поскольку маловероятно, что потенциальному покупателю нужна именно точная копия оцениваемого здания со всеми его функциональными недостатками или излишествами. Однако на практике более широкое распространение получило определение стоимости восстановления, поскольку при замещении создается здание, отличающееся от оцениваемого объекта. Кроме того, восстановительная стоимость более удобна для последующего определения (выделения) и оценки всех видов износа, присущих реальному оцениваемому объекту.

8.2.1. Структура сметной стоимости нового строительства

Стоимость восстановления (замещения) по своей сути аналогична стоимости возведения в сегодняшних условиях нового здания и моделируется стоимостью нового строительства. Ввиду этого оценка здания по восстановительной стоимости требует некоторых специальных знаний в области проектно-сметного дела. Однако структура стоимости строительства в оценке недвижимости отличается от структуры стоимости строительства в традиционном строительном проектировании, поэтому необходимо учитывать ряд особенностей сметной стоимости строительства при использовании ее для целей оценки объектов недвижимости.

Во-первых, затраты на строительство, даже учитывающие прибыль подрядчика, — это только издержки застройщика, а стоимость подразумевает наличие не только издержек, но и нормальной прибыли инвестора (застройщика, предпринимателя).

Прибыль предпринимателя (ПП) — это установленная рынком сумма, которую предприниматель (застройщик) ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Она является в основном функцией риска (учитывает безрисковую ставку дохода, а также риск, связанный с реализацией данного вида недвижимости на рынке) и зависит от конкретной рыночной ситуации. В зависимости от сложившейся рыночной практики, ПП оценивают как процент от различных составных частей стоимости строительства. Прибыль предпринимателя можно также установить исходя из анализа доходности альтернативных проектов.

На величину ПП необходимо в расчетах увеличить сметную стоимость строительства.

Таким образом, в структуре восстановительной стоимости отражаются затраты и интересы всех участников процесса создания зданий и сооружений в современных рыночных условиях.

Во-вторых, сметная стоимость при строительном проектировании учитывает в полной мере издержки подрядчика и не в полном объеме — затраты заказчика, связанные с рыночными формами организации строительного процесса:

• получение разрешения на строительство;

• проценты по кредитам;

• затраты на рекламу в течение строительства;

• инвестиции в арендуемые помещения или арендная плата и др.

Эти затраты в полном объеме учитываются при формировании восстановительной стоимости.

В-третьих, в случае использования оценщиком сметной документации нужно иметь в виду, что она может охватывать объекты, не относящиеся к объекту оценки. Необходимо исключить строительно-монтажные работы и прочие затраты, относящиеся к этим объектам.

Кроме того, следует внимательно отнестись к сметной стоимости объекта оценки: она уже содержит стоимость технологического оборудования, мебели и инвентаря, а также стоимость монтажных работ и прочих затрат, относящихся к этому оборудованию, которые должен учесть оценщик недвижимости в составе восстановительной стоимости, если это (встроенное) оборудование им идентифицировано как фикстура.

Необходимо также различать структуру сметной стоимости зданий (сооружений), построенных до и после 1991 г., поскольку в стоимость зданий, запроектированных до 1991 г., были заложены нормативы накладных расходов, сметной прибыли, лимитированных и прочих затрат, отличающиеся от принятых в настоящее время.

Полные затраты застройщика на строительство нового объекта (табл. 8.1) делятся на:

• прямые — расходы, непосредственно связанные со строительными работами на объекте, с самим зданием (сооружением);

• косвенные — расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства, возникающие в ходе строительства, но которые нельзя выявить непосредственно в самом сооружении.

Таким образом, восстановительная стоимость зданий включает прямые и косвенные строительные затраты, а также предпринимательский доход.

В России стоимость строительства определялась и продолжает определяться как сметная стоимость строительства (Vстр) в соответствии со сметными нормами на строительные и специальные строительные работы и конструкции — IV часть Строительных норм и правил (СНиП). Для целей оценки рассмотрим структуру Vстр укрупненно:

1. Строительно-монтажные работы (СМР) включают в себя:

1.1. Основную заработную плату строительных рабочих.

1.2. Стоимость материалов, изделий, конструкций и деталей.

1.3. Затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов, включающие в себя заработную плату рабочих, обслуживающих машины и механизмы.

Итого: прямые затраты (ПЗ).

1.4. Накладные расходы (НР).

Итого: себестоимость строительной продукции (затраты подрядчика):

С = ПЗ + НР.

Таблица 8.1

Полные затраты застройщика

1.5. Плановые накопления (ПН) (прибыль подрядчика).

Итого: стоимость строительно-монтажных работ (цена подрядчика).

Vсмр = С + ПН.

2. Затраты на приобретение и монтаж оборудования (Vоб).

3. Косвенные затраты застройщика, связанные со строительством:

• затраты, связанные с землеотводом;

• лимитированные затраты (зимнее удорожание, временные здания и сооружения):

• затраты по функциям заказчика;

• оплата юристов и других консультантов;

• страховые платежи;

• налоги (налог на автодороги, НДС и др.);

• расходы по продаже (реклама, посредничество, маркетинг и пр.);

• эксплуатационные расходы за время после ввода в эксплуатацию и до продажи;

• прочие затраты (табл. 8.1).

Итого: косвенные затраты застройщика (Vкз).

Всего сметная стоимость строительства объекта (полные затраты инвестора/застройщика):

Vстр = Vсмр + Vоб + Vкз.

4. Прибыль предпринимателя (ПП) (предпринимательский доход инвестора)

ИТОГО восстановительная стоимость объекта:

Vвосст = Vстр + ПП.

В строительном проектировании (в отличие от оценочных расчетов) все вычисления проводятся в типовых формах локальных, объектных и сводных смет, регламентированных строительными нормами и правилами (СНиП, гл. IV).

8.2.2. Сметные нормативы как база проведения расчетов затрат

В соответствии с действующими нормами различают два этапа планирования строительства:

1) технико-экономическое обоснование нового строительства (ТЭО);

2) строительное проектирование (составление рабочего проекта и/или рабочей документации).

На различных этапах и стадиях Vстр определяется путем составления смет или выполнения сметных расчетов, при этом повышение точности расчетов сопровождается существенным увеличением трудоемкости их выполнения. Каждому этапу и стадии соответствует свой вид смет, отличающийся степенью подробности учета затрат и соответственно затратами времени на составление таких смет. Диапазон точности расчета стоимости строительства может составлять от 5% до 20%.

На этапе ТЭО стоимость строительства определяют по известным укрупненным расценкам на строительство единицы общей площади или единицы строительного объема зданий различного назначения и конструктивного решения. Точность таких расчетов составляет около 15%. При этом требуется минимальное время для получения результата.

На этапах строительного проектирования, согласования договора подряда или подготовки к тендерным торгам составляются наиболее точные сметы. Основой для них являются укрупненные нормативы и показатели стоимости на комплексы строительных работ по основным конструктивным элементам зданий и сооружений (точность до 10%) или единичные расценки (точность до 5%).

Важнейшим моментом при выборе метода определения стоимости строительства для оценки недвижимости является то, что точность получаемых результатов должна соответствовать точности результатов, получаемых Сравнительным и Доходным подходами. Как показывает практика оценки, точность в 15–20% является достаточной. Это означает, что при оценке рыночной стоимости недвижимости достаточную точность обеспечивают нормативы, используемые на этапах предварительного обоснования строительства и ТЭО.

Повышение точности определения стоимости, как правило, связано с существенным увеличением трудоемкости расчетов и сроков работ по оценке при неадекватном повышении качества результатов.

Для успешной реализации Затратного подхода в оценке недвижимости необходимо четко представлять всю доступную для применения систему сметных нормативов, на базе которой возможно определять стоимость строительства.

В настоящее время действуют одновременно системы ценообразования 1984 и 1991 гг. Первая носит название «Сметные нормы и правила» (СНиП, часть IV), вторая (1991 г.) называется «Сметные нормы и расценки» (СНиР 91). Кроме того, на основе «Свода правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации» (СП 81-01–94) разрабатывается новая система сметной документации.

Сметно-нормативная база содержит сметные нормы, которые определяют совокупность ресурсов (затрат труда строителей, потребностей в материалах, изделиях, конструкциях, машинах и механизмах), установленную на принятый измеритель СМР, а также денежное выражение норм расхода этих ресурсов — сметные расценки.

По уровню применения различают сметные нормативы:

• федеральные;

• ведомственные;

• региональные (местные);

• фирменные — собственная нормативная база пользователя (предприятия).

По степени детализации сметные нормативы подразделяются на элементные и укрупненные.

К элементным сметным нормативам относятся:

а) элементные сметные нормы базисного уровня на виды ресурсов:

• сметные нормы затрат и цены эксплуатации строительных машин (СНиП IV-3–84);

• районные сметные цены на материалы, изделия и конструкции (СНиП IV-4–82);

• сборник сметных норм и расценок на эксплуатацию строительных машин (СНиП 4.03.91);

• сборник сметных цен на материалы, изделия и конструкции (СНиП 4.04.91);

• сборник средних сметных цен на материалы, изделия и конструкции (ССЦ-99);

• тарифные сетки по заработной плате;

б) элементные сметные нормы и расценки на виды работ:

• сметные нормы на строительные работы (ЭСН-84);

• единые районные единичные расценки (ЕРЕР-84);

• сметные нормы и расценки на строительные работы (СНиР-91);

• показатели ресурсов на строительные работы (ПРС-98);

• показатели ресурсов на пуско-наладочные работы (ПРП-98);

• показатели ресурсов на ремонтно-строительные работы (ПРР-98);

• территориальные единичные расценки на строительные работы (ЕРС-99).

К укрупненным сметным нормативам относятся:

а) укрупненные сметные нормативы на здания и сооружения (в целом):

• укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС). Содержат показатели стоимости на единичный измеритель промышленных зданий;

• укрупненные показатели базисной стоимости строительства зданий и сооружений (УПБС ЗС);

• укрупненные сметные нормы на здания и сооружения (УСН ЗС). Содержат показатели стоимости строительных и монтажных работ по возведению типовых зданий и сооружений;

• прейскуранты на здания и сооружения (ПРЗС). Содержат показатели стоимости СМР на единичный измеритель и имеют региональное применение;

б) укрупненные сметные нормативы и показатели на виды работ:

• укрупненные показатели базисной стоимости на виды работ (УПБС ВР). Содержат показатели стоимости СМР, объединяющих несколько элементных работ.

В систему сметных нормативов входят также свободные (рыночные) и регулируемые цены на продукцию и услуги. В частности, стоимость оборудования, конструктивных элементов и изделий может определяться по соответствующим ценникам и прейскурантам.

Таким образом, базами для проведения расчетов затрат являются:

• единые районные единичные расценки (ЕРЕР-69; ЕРЕР-84; ЕРЕР-91; ЕРС-99);

• укрупненные расценки (УР-84; УР-91);

• укрупненные сметные нормы (УСН);

• укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС-84; УПСС-91) — точность расчетов +10–20% в сравнении с результатом по ЕРЕР;

• укрупненные показатели базисной стоимости на виды работ (УПБС ВР-91) — для разработки инвесторских расчетов 10–30% в сравнении с расчетом по ЕРЕР;

• укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС-69) — для расчетов в первую очередь инвентаризационной стоимости (для зданий и сооружений постройки 1930–1980 гг.).

8.2.3. Виды индексов цен в строительстве

Важным этапом определения стоимости строительства является переход от базового уровня цен, для которого разработаны сметные нормативы, сметы или определена стоимость аналога, к стоимости на дату оценки. Такой переход выполняется с помощью индексов цен.

Индексы цен представляют собой отношение стоимости строительной продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базовом уровне цен:

Итек/баз = Vтек /Vбаз.

Базовыми в России являются уровни цен 1955, 1969, 1984 и 1991 г. Оценщиками могут быть использованы следующие виды индексов:

1) индексы к элементам прямых затрат по видам строительных и монтажных работ;

2) индексы к элементам прямых затрат на полный комплекс работ;

3) индексы к полной стоимости СМР по видам строительства и работ;

4) индексы к отдельным элементам сметной стоимости (СМР, оборудованию, прочим затратам).

Источниками регулярно обновляемой информации по текущим индексам, как правило, являются ежемесячные бюллетени региональных центров по ценообразованию в строительстве (РЦЦС). Информация об индексах цен в строительстве ежеквартально публикуется также в бюллетенях фирмы «КО-ИНВЕСТ» (Москва).

Применение того или иного индекса зависит от характера имеющейся сметной документации и структуры сметной стоимости строительства.

Следует иметь в виду, что одним индексированием задача перехода стоимости строительства в базисном уровне цен к стоимости на дату оценки не решается. Для учета издержек, действующих в современных рыночных условиях и не учтенных при составлении смет в период возведения здания, а также для учета прибыли предпринимателя индексированное значение сметной стоимости строительства следует увеличивать на соответствующие этим издержкам величины.

8.2.4. Методы определения стоимости восстановления

Несмотря на широкую номенклатуру сметных нормативов, применяемых для целей строительного проектирования, следует иметь в виду, что в оценке недвижимости приоритетными являются специфические оценочные подходы.

В первую очередь в качестве источника информации о стоимости нового строительства следует рассматривать достоверные данные о строительных подрядах на возведение подобных зданий. При отсутствии прямого доступа к условиям подрядных контрактов данную информацию можно получить у местных строительных подрядных организаций.

Следует отметить, что в России в настоящее время ведется работа по созданию специализированной базы данных для оценки. Одним из направлений такой работы является использование отечественной нормативно-методической базы, разработанной специально для целей переоценки и называемой «Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС)». В состав УПВС входят 39 отраслевых и межотраслевых сборников, содержащих стоимостные показатели возведения единицы измерения — 1 м2 площади, 1 м3 строительного объема — для различных типовых зданий и сооружений. УПВС учитывают усредненные затраты в объеме всех глав сводного сметного расчета стоимости строительства. Областью применения УПВС являются здания и сооружения, возведенные по типовым проектам, в основном в период 1930–1980 гг.

Основываясь на рассмотренной выше системе сметных нормативов, в современной практике оценки недвижимости применяют четыре основных метода определения стоимости нового строительства. Они же ложатся в основу оценки стоимости восстановления. Среди них:

• базисно-индексный метод;

• ресурсный метод (или стоимостный, калькулирования затрат, сметный, единичных расценок);

• модульный метод (метод разбивки по компонентам);

• метод сравнительной единицы (метод укрупненных показателей).

Рассмотрим их последовательно.

Базисно-индексный метод предполагает использование данных проектно-сметной документации в базисном уровне цен (1955, 1969, 1984, 1991, 1994 или 1998–1999 гг.) и применение системы директивных (рекомендованных региональным центром ценообразования в строительстве — РЦЦС) корректирующих коэффициентов пересчета (индексов) от базисных цен к текущим ценам, рекомендованных региональными центрами по ценообразованию в строительстве. Приведение к уровню текущих цен производится путем перемножения базисной стоимости по видам работ или элементам прямых затрат на соответствующий индекс. В основном используется база 1984 г., как наиболее полная и подробная. При этом могут использоваться как интегральные коэффициенты пересчета на весь комплекс СМР для различных типов зданий, так и дифференцированные коэффициенты пересчета, учитывающие все виды работ, включающие в себя раздельно удорожание материалов, основной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов. Как показывают прикладные исследования, разница в значениях восстановительной стоимости, вычисленной с помощью интегрального и дифференцированных коэффициентов, составляет 10–15%.

Базисно-индексный метод при наличии готовых смет является эффективным для практического применения. Однако он требует знания сметного дела и при его использовании желательно привлечение специалистов-сметчиков проектных или подрядных строительных организаций.

Ресурсный метод оценки восстановительной стоимости основан на определении физических объемов конструктивных элементов зданий и сооружений, расхода строительных материалов, расчета стоимости этих материалов (или элементов конструкций) в текущих региональных рыночных ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда основных рабочих, эксплуатации машин и механизмов, лимитированных и прочих затрат, а также плановых накоплений.

Стоимость строительства всего здания (с учетом встроенного оборудования) рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов СМР по формуле:

где Итек/баз — индекс перехода от базовых цен к текущим, Сj — укрупненный показатель стоимости j-го ресурса, m — количество компонентов СМР; Vкз — косвенные затраты застройщика.

Объемы материальных ресурсов определяются либо из проектной документации, либо по результатам обмерных работ. Затраты труда и длительность эксплуатации машин и механизмов определяются по нормативным данным, а в качестве стоимости единицы объема каждого ресурса принимается текущая рыночная стоимость.

Ресурсный метод, основанный на оценке элементов прямых затрат (ресурсов) в текущих рыночных ценах, дает лучшее приближение к рыночной стоимости здания (сооружения), чем базисно-индексный. Однако ресурсный метод оценки стоимости недвижимости требует больших затрат труда, высокой квалификации и значительного опыта оценщиков.

Несмотря на то что в настоящее время разработано много программных комплексов по составлению и выпуску смет, в практике оценочной деятельности ресурсный метод применим ограниченно, так как он предполагает трудоемкое определение объемов СМР, расходов строительных материалов, стоимости и времени эксплуатации строительных машин. В Санкт-Петербурге ресурсный метод начал активно применяться оценщиками с июля 1999 г. Однако в современных условиях этот метод приобретает приоритетное значение в строительном проектировании.

Необходимо обратить внимание также на следующую особенность ресурсного метода. Поскольку он использует текущие рыночные цены и расценки, учитывающие современную технологию производства работ, современные материалы и современные машины и механизмы, можно констатировать, что при оценке объектов с хронологическим возрастом по крайней мере свыше 5 лет ресурсный метод определяет стоимость замещения, а не стоимость восстановления. Это полностью относится также к базисно-индексному методу, использующему территориальные единичные расценки 1999 г. (ЕРС-99).

Следует также иметь в виду еще два дополнительных обстоятельства, относящихся как к ресурсному, так и к базисно-индексному методу.

Во-первых, при использовании индексов к полной стоимости СМР по видам работ или текущих рыночных цен ресурсов происходит перераспределение удельных весов конструктивных элементов и инженерных систем в общей стоимости замещения (из-за разной степени удорожания элементов). Во-вторых, следует осторожно использовать в расчете износа имеющиеся нормативные данные о сроках службы оцениваемых конструктивных элементов и инженерных устройств из современных материалов, так как долговечность последних может не соответствовать характеристикам долговечности материалов, заложенным в нормативных данных. При этом определение физического износа конструктивных элементов объекта по нормативным срокам службы может быть некорректным.

С учетом изложенного, применение ресурсного метода при определении полных затрат на новое строительство существующих объектов возможно с двумя оговорками:

1) фактически определяется стоимость замещения;

2) использование нормативных сроков службы элементов при расчете величины физического износа может быть некорректным.

Разновидностью ресурсного метода является ресурсно-индексный метод, отличающийся тем, что цены ресурсов берутся не текущие, а базового уровня, например, по состоянию на 1 января 1984 г., 1 января 1991 г., 1 июля 1999 г. или др. При этом стоимости ресурсов получаются также базового уровня. Для перехода к текущему уровню цен необходимо базовые стоимости ресурсов умножить на соответствующие индексы, после чего просуммировать результаты для получения величины прямых затрат в текущем уровне цен.

Второй разновидностью является упрощенный вариант ресурсного метода, отличающийся тем, что затраты на зарплату основных рабочих и эксплуатацию строительных машин определяются не на основе элементных сметных норм или показателей ресурсов, а в процентном отношении от стоимости строительных материалов на основании среднестатистических данных строительных организаций или конкретного подрядчика (для определенного типа зданий).

Модульный метод (метод разбивки по компонентам) заключается в разбиении всех видов строительно-монтажных работ на укрупненные разделы (модули). Такими модулями являются: земляные работы, фундаменты, каркас, стены, перекрытия, перегородки, кровля, окна, двери, внутренняя отделка, внутренние санитарно-технические работы, электротехнические работы и т. д.

Определяется в процентном отношении доля любого (любых) из основных (капитальных) модулей в общей стоимости объекта. Эту информацию можно получить из технического паспорта объекта, а при его отсутствии — из сборников укрупненных сметных нормативов (УПСС, Прейскуранты) и укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС). Расценки на соответствующие виды работ (модули) выбираются из имеющейся сметной документации или из укрупненных сметных нормативов (УСН, УПБС ВР, УПСС, Прейскуранты и др.). При отсутствии таких расценок составляются локальные сметы на соответствующие виды работ базисно-индексным или ресурсным методом.

Стоимость строительства всего здания рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов (модулей) по формуле:

где Vj — объем работ по j-му компоненту, Сj — расценка по каждому модулю, m — количество выделенных компонентов (модулей) здания.

Модульный метод целесообразно использовать для приближенной оценки при недостатке исходной информации. В этом случае достаточно определить затраты для одного или нескольких основных модулей, чтобы, исходя из их примерного удельного вклада, выраженного в процентах, найти общую стоимость строительно-монтажных работ.

Выполнение сметного расчета с использованием укрупненных нормативов требует от исполнителя профессиональных навыков в сметном деле.

Метод сравнительной единицы предполагает использование данных по текущей стоимости какого-либо параметра, например, 1 м2 общей площади, 1 м3 строительного объема и др., в зданиях определенного типа в текущем или базисном уровне цен, получаемых по средней фактической стоимости строительства в условиях региона. Текущие цены берутся из статистических данных по средней фактической стоимости строительства в данном регионе, например, из бюллетеней РЦЦС, базисные цены — из сборников укрупненных сметных нормативов (УПСС, Прейскуранты), укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Метод сравнительной единицы удобно использовать в случаях, когда оцениваемый объект занимает часть здания (сооружения), а установление его доли (удельного веса) в общей стоимости затруднительно из-за существенных различий в планировке и высоте этажей, конструкций, качестве и степени наружной и внутренней отделки, а также различий в инженерном оборудовании и технических системах.

Стоимость нового строительства в данном методе определяется по формуле:

Сстр = СЕПС × N,

где СЕПС — стоимость единицы потребительских свойств; N — количество единиц потребительских свойств на объекте.

Иногда для расчетов используется следующая формула:

Сстр = СЕПС × Sо × K1 × K2 × K3 × K4 × K5,

где СЕПС — стоимость 1 м2 или 1 м3 типичного сооружения на базовую дату; Sо — количество единиц сравнения (площадь или объем оцениваемого объекта); K1 — коэффициент, учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением по площади, объему, прочим физическим параметрам; K2 — коэффициент корректировки на местоположение объекта; K3 — коэффициент изменения стоимости строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой оценки; K4 — коэффициент, учитывающий прибыль застройщика; K5 — коэффициент, учитывающий НДС, %.

Метод является наименее трудоемким и обеспечивает точность порядка 15–20%.

Сборники УПВС разработаны в 1970–1972 гг. и были предназначены для переоценки зданий и сооружений всех отраслей народного хозяйства на 1 января 1972 г.

Укрупненные показатели, приведенные в сборниках, составлены в ценах, введенных с 1 января 1969 г.

Всего было разработано 39 сборников УПВС различных отраслей народного хозяйства. УПВС сгруппированы по видам зданий и сооружений и содержат восстановительную стоимость 1 м3 строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги и т. д. в зависимости от ряда параметров (их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальном поясе, с учетом вида климатического района через соответствующие поправочные коэффициенты).

УПВС включают:

• все прямые затраты;

• накладные расходы и плановые накопления;

• общеплощадочные расходы на подготовку и освоение участка;

• стоимость проектно-изыскательских работ;

• затраты, связанные с производством работ в зимнее время;

• затраты на временные здания и сооружения;

• стоимость содержания дирекции строящегося предприятия и др.

В случае если оцениваемый объект был построен ранее базисного года (в зависимости от применяемого сборника), то для определения стоимости строительства объекта нужно показатель восстановительной стоимости (1 м3, 1 м2, 1 пог. м), подобранный из подходящей таблицы сборника, умножить на строительный объем объекта, поправочные коэффициенты и индексы удорожания по формуле:

Сстр = В × Vзд × Ki × И1 × И2 × Kки × Kпп × KНДС,

где В — восстановительная стоимость 1 м3 (м2, пог. м) оцениваемого объекта в базовый период, руб.; Vзд — строительный объем объекта, м3 (м2, пог. м); Ki — поправочные коэффициенты, учитывающие отличие технических характеристик оцениваемого объекта от типового базисного с учетом вида климатического района и территориального пояса; И1 — индекс перехода от цен базисного периода к ценам на 1 января 1984 г.; основание — постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости СМР и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сметных расчетов (сводных смет) строек»; И2 — индекс перехода от цен на 1 января 1984 г. к ценам на дату оценки. Для этого можно использовать бюллетени РЦЦС и «Индексы цен в строительстве» (фирма «КО-ИНВЕСТ», Москва); Kки — коэффициент учета дополнительных косвенных издержек; Kпп — коэффициент учета прибыли предпринимателя; KНДС — коэффициент учета налога на добавленную стоимость, если он не учтен в индексах удорожания СМР.

В случае если оцениваемый объект недвижимости был построен позднее используемого в расчете базисного периода, то восстановительная стоимость базисного периода должна быть скорректирована к восстановительной стоимости оцениваемого объекта на дату его ввода в эксплуатацию. При этом величина корректировки обуславливается влиянием научно-технического прогресса (НТП) на стоимость строительства. Данное влияние двояко.

С одной стороны, НТП ведет к совершенствованию, повышению эффективности технологии строительства, что вызывает сокращение затрат в расчете на единицу строительной продукции.

С другой стороны, НТП ведет к появлению дополнительных затрат в строительстве (более сложная отделка объекта по современным стандартам, обустройство его современными видами связи, коммуникации, обслуживания и т. п.).

Так, по данным Главгосэкспертизы в результате НТП удорожание строительства составляло 5–6% в год, а удешевление — 3–4% в год. Результатом этого стало письмо Госстроя СССР от 5 октября 1981 г. № 79-Д «О поправках к стоимости строительства, учитывающих изменение ценообразующих факторов». Этим письмом величина повышающей поправки была разрешена в размере до 3%.

Таким образом, для целей повышения точности оценки рекомендуется корректировать восстановительную стоимость базисного периода в размере 2% в год.

Например, оценивается объект недвижимости, введенный в эксплуатацию 1 апреля 1974 г. Его восстановительная стоимость, определенная по сборнику УПВС, равна 100 000 руб. на 1 января 1969 г. В этом случае стоимость его строительства на 1 января 1974 г. следует принять равной 100 000 × (1 + 0,02)5 = 110 408 руб.

Далее полученная величина индексируется согласно порядку, описанному выше, и увеличивается на НДС и размер прибыли застройщика тем же способом.

В целом метод УПВС рекомендуется использовать для оценки зданий, построенных в 1930–1980 гг.

Метод сравнительной единицы широко используется оценщиками, однако применять его нужно очень осторожно, так как названные источники информации (УПСС, Прейскуранты, УПВС) содержат много особенностей, которые необходимо знать и учитывать (например, то, какие затраты входят в единичную стоимость).

8.2.5. Примеры расчета восстановительной стоимости

В качестве объекта оценки выбрано здание (сооружение) картофелехранилища, расположенного в пригороде Санкт-Петербурга. Дата оценки (условно) — 1 января 2000 г.

Описание объекта оценки

Объект представляет собой действующее картофелехранилище со складскими помещениями.

Здание отдельно стоящее, имеет прямоугольную форму, год постройки — 1970 г., группа капитальности — 2, количество этажей — 1.

Общая оцениваемая площадь:

• здания в плане — 532 м2;

• полезная площадь — 480 м2.

Высота здания — 4,5 м.

Строительный объем — 2394 м3.

Сведения о конструктивных особенностях здания

Фундамент:

• под колонны — железобетонный стаканного типа;

• под стены — ленточный, сборные железобетонные блоки;

Колонны — железобетонные.

Наружные стены — кирпичные.

Несущие конструкции — полный железобетонный каркас.

Перекрытия — сборные железобетонные плиты.

Ворота — деревянные.

Перегородки — кирпичные.

Кровля — мягкорулонная в три слоя.

Полы — бетонные.

Инженерные сети — электроосвещение, вентиляция (естественная).

Для рассматриваемого объекта: территориальный пояс — 1 (первый), климатический район — 2 (второй), отрасль — сельское хозяйство.

Рассмотрим расчет восстановительной стоимости улучшений объекта оценки всеми четырьмя методами: базисно-индексным методом, ресурсным, модульным и методом сравнительной единицы.

В качестве приложения дадим классификацию зданий на группы капитальности в зависимости от материала капитальных конструкций: фундаментов, стен и перекрытий (табл. 8.2, 8.3).

1. Расчет восстановительной стоимости базисно-индексным методом. Последний раз базовые цены в строительстве в нашей стране были установлены в 1991 г. (СНиП 4...–91). На практике сметные расчеты на строительно-монтажные работы чаще составляются в базисных ценах 1984 г., так как нормативная документация (СНиП IY-..–82) того времени была разработана наиболее подробно. Кроме того, региональные индексы пересчета сметной стоимости от базисных к текущим ценам, которые в Санкт-Петербурге разрабатывает Региональный центр по ценообразованию в строительстве Санкт-Петербурга, определяются именно для пересчета от базисного уровня 1984 г. Эти индексы публикуются в ежемесячном бюллетене «Стройинформ-СПб».

Согласно нормам 1984 г. и ныне действующим сметная стоимость строительства объекта определяется сводным сметно-финансовым расчетом, включающим 12 глав:

Глава 1. Подготовка территории строительства (норма затрат 1–10%).

Глава 2. Основные объекты строительства.

Глава 3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения.

Глава 4. Объекты транспортного хозяйства и связи.

Глава 5. Объекты энергетического хозяйства.

Глава 6. Наружные сети и сооружения.

Глава 7. Благоустройство территории строительства и озеленение (всего инфраструктура объекта по гл. 3–7 имеет ориентировочную норму затрат 3–30%).

Глава 8. Временные здания и сооружения (регламентируется обычно 1–4% от суммы гл. 1–7).

Глава 9. Прочие работы и затраты (обычно около 4–10% от суммы гл. 1–8):

• удорожание работ в зимнее время (1,5–3,5% от суммы гл. 1–8);

• налог на пользование автодорогами (примерно 2,5% от суммы гл. 1–12 и др.).

Глава 10. Содержание дирекции (технический надзор), авторский надзор (от суммы гл. 1–9):

• технический надзор (со стороны заказчика) (3–5% от суммы гл. 1–9).

• авторский надзор (со стороны проектировщика) (3–10% от суммы гл. 1–9).

Глава 11. Подготовка эксплуатационных кадров (глава присутствует, если есть потребность в специально обученных кадрах, не нормируется и не регламентируется. Может отсутствовать, если объект типовой).

Глава 12. Проектные и изыскательские работы (в зависимости от суммы прямых затрат, обычно около 1,5–11% от суммы гл. 1–11).

Основу расчета составляет гл. 2, которая включает в себя данные локальных сметных расчетов (смет) на отдельные виды строительно-монтажных работ: земляные работы, фундаменты, стены, полы, проемы, кровля и т. д. Для составления локальных смет используются ЕРЕР-84 и сборники средних районных сметных цен на материалы, изделия и конструкции (приложение к СНиП IV-4–82). В настоящее время РЦЦС разработана новая база 1998–1999 гг. — ПРС-98, ПРР-98, ПРМ-98, ЕРС-99, ЕРР-99, ЕРМ-99.

Последовательность расчета.

1. Данные расчетов локальных смет группируются по элементам прямых затрат: материалам (М84), основной заработной плате основных рабочих (ЗП84) и эксплуатации машин и механизмов (ЭМиМ84).

2. Определяются прямые затраты в текущих ценах:

ПЗ99 = М84 · Км99 + ЗП84 · Кзп99 + ЭМиМ84 · Кэмим99,

где Км99, Кзп99, Кэмим99 — индексы пересчета в текущие цены соответственно по материалам, заработной плате основных рабочих и эксплуатации машин и механизмов.

3. Определяются затраты на накладные расходы и прибыль подрядчика по данному региону. Причем накладные расходы могут определяться от прямых затрат или от ФОТ в процентах.

Накладные расходы в соответствии с рекомендациями Регионального центра по ценообразованию в строительстве г. Санкт-Петербурга от ФОТ определяются по формуле:

НР = (3с + 3м) × Ин × Из / 100,

где 3с и 3м — заработная плата основных рабочих и рабочих, занятых эксплуатацией машин и механизмов в уровне сметных цен 1984 г.; Из — индекс текущего уровня заработной платы в строительстве по отношению к уровню сметных цен 1984 г.; Ин — норматив накладных расходов от фонда оплаты труда, рекомендованный Госстроем России, составляющий в зависимости от вида строительства объекта (на весь комплекс работ по видам строительства — промышленное 102%, жилищно-гражданское 106%, транспортное 97%, водохозяйственное 93%, энерготехническое 104%, сельскохозяйственное 105%).

Норма прибыли подрядчика установлена Госстроем России в размере 12% (8% для базы 1984 г.).

4. Суммированием вышеназванных затрат определяется стоимость строительно-монтажных работ (итог гл. 2) Vсмр.

5. По данным проектно-сметной документации определяются затраты на создание инфраструктуры объекта (гл. 1, 3–7).

6. Затраты по гл. 8 определяются по нормативам от итога по гл. 1–7 (временные здания и сооружения).

7. Затраты по гл. 9 определяются по нормативам от итога по гл. 1–8 (зимнее удорожание и прочие затраты).

8. Затраты по гл. 10 определяются по нормативам от итога по гл. 1–9.

9. Затраты по гл. 12 определяются по нормативам от итога по гл. 1–11.

10. Суммированием затрат по гл. 1–12 плюс НДС определяется стоимость строительства объекта Сстр.

Дополнительные косвенные издержки застройщика оцениваются в диапазоне 0,5–10% от затрат по гл. 1–12.

Затем восстановительная стоимость улучшений объекта определяется увеличением Сстр на величину предпринимательской прибыли (ПП).

При использовании базисно-индексного метода расчеты стоимости строительства проводились в базисных ценах 1991 г. на основе «Укрупненных показателей базисной стоимости по видам работ» (УПБС-ВР).

Переход от цен базисного 1991 г. к текущим осуществлялся с помощью индексов удорожания (индексный метод), а последние, в свою очередь, определялись с учетом фактических биржевых цен на материалы и энергоносители. При расчете индексным методом стоимостные показатели ресурсов брались по данным РЦЦС (Санкт-Петербург) на дату проводимой оценки — 1 января 2000 г.

Расчеты выполнены в среде электронных таблиц Excel с использованием программы АРМ-оценщика Аp-Pro-2.0. Результаты расчетов приведены в табл. 8.4–8.6.

Таким образом, восстановительная стоимость улучшений объекта оценки, рассчитанная базисно-индексным методом, округленно составляет 877 000 руб. (восемьсот семьдесят семь тысяч рублей).

Таблица 8.5

Расчет сметной стоимости строительно-монтажных работ

Таблица 8.6

Расчет восстановительной стоимости улучшений объекта

2. Расчет восстановительной стоимости ресурсным методом. Последовательность расчета восстановительной стоимости ресурсным методом:

1) по данным проектной документации, технических паспортов или натурных обмеров определяется расход основных строительных материалов, изделий и конструкций для данного здания;

2) определяется текущая стоимость строительных материалов изделий и конструкций на дату оценки по данным предприятий мелкооптовой и оптовой торговли г. Санкт-Петербурга;

3) вычисляются затраты на оплату основных рабочих и эксплуатацию строительных машин и механизмов с учетом среднестатистических данных по строительству в данном регионе. Принимается во внимание, что затраты на оплату труда для зданий, выполненных преимущественно из сборных элементов, ниже, чем для объектов из монолитного бетона или кирпича;

4) определяются затраты на накладные расходы и прибыль подрядчика по данному региону;

НР = (3с + 3м) · Ин / 100,

где Ин — норматив накладных расходов от фонда оплаты труда, составляющий, в зависимости от вида строительства объекта, на весь комплекс работ по видам строительства — промышленное 92%, жилищно-гражданское 94%, крупнопанельное и объемно-блочное жилищное строительство 143%, транспортное 86%, водохозяйственное 84%, энерготехническое 93%, сельскохозяйственное 94%, прочие отрасли 90%.

Норма прибыли подрядчика установлена в размере для: жилищно-гражданского строительства 11%, промышленного 10,7%, сельскохозяйственного 11%, прочих отраслей 11%;

5) восстановительная стоимость строительно-монтажных работ определяется суммированием вышеназванных затрат;

6) вычисляются затраты на создание инфраструктуры объекта (наружные сети, подготовка территории строительства, благоустройство, проектно-изыскательские работы и т. п.);

7) с учетом затрат на инфраструктуру и НДС вычисляется стоимость строительства объекта;

8) восстановительная стоимость улучшений определяется увеличением строительства на величину предпринимательского дохода.

Результаты расчетов приведены в табл. 8.7–8.9.

Таким образом, восстановительная стоимость улучшений объекта оценки, рассчитанная ресурсным методом, округленно составляет 888 000 руб. (восемьсот восемьдесят восемь тысяч рублей).

3. Расчет восстановительной стоимости методом сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 м2 площади, 1 м3 строительного объема, 1 стояночное место и т. д.) оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового объекта.

Таблица 8.7

Пример расчета восстановительной стоимости объекта в рамках ресурсного метода

Таблица 8.8

Расчет стоимости эксплуатации машин и механизмов

Таблица 8.9

Расчет восстановительной стоимости улучшений объекта ресурсным методом (руб.)

При применении данного метода для определения восстановительной стоимости используются показатели единичных стоимостей, взятые из специальных справочников и сборников. К нормативной базе рассматриваемого метода относятся сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС). Эти сборники содержат данные о восстановительной стоимости типовых объектов (единицы потребительских свойств) по информации на 1969 г.

При проведении расчетов использована электронная программа (написанная на базе сборников УПВС) для нахождения и анализа типовых объектов, дальнейшей корректировки на отличия по конструктивным решениям от объекта оценки.

Экономика Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. Учебник

Экономика Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. Учебник

В книге рассмотрены теоретические и методологические аспекты оценки различных объектов недвижимости, правовое и информационное обеспечение оценки, особенности операций и сделок на рынке недвижимости, а также вопросы финансирования инвестиций в недвижимость и ипотечно-инвестиционный анализ.<br /> Особенностью данной книги является изложение теоретических вопросов оценки в широком контексте экономики недвижимости с учетом факторов нормативно-правового регулирования оценочной деятельности. В ней уделено внимание как глубокой проработке самых сложных концептуальных аспектов теории оценки недвижимости, так и вопросам методологии, а также нюансам применения подходов и методов оценки недвижимости на практике. При этом изложение материала книги доступно, убедительно и проиллюстрировано на большом количестве примеров.<br /> Самоконтроль читателю в освоении теории помогут провести наборы контрольных вопросов, размещенные после каждой главы, и тесты, а практические навыки позволят закрепить многочисленные задачи, отражающие тонкости применения оценочной методологии.<br /> Законодательство приводится по состоянию на январь 2016 г.<br /> Книга предназначена для студентов, магистрантов и аспирантов, обучающихся по специализации «Оценка недвижимости», преподавателей, ведущих оценочные дисциплины, а также специалистов и руководителей фирм, ведущих свою деятельность на рынке недвижимости.