Оценка недвижимости. Учебник

Касьяненко Т.Г.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Экономика Издательство: Проспект Дата размещения: 17.10.2016 ISBN: 9785392227709 Язык: Объем текста: 469 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Раздел I. Правовое, экономическое и информационное обеспечение деятельности в сфере недвижимости. Глава 1. Рынок недвижимости и его составляющие

Глава 2. Правовые основы оценки недвижимости

Глава 3. Регулирование оценочной деятельности

Глава 4. Инвестиции в недвижимость

Глава 5. Цели и принципы оценки недвижимости

Глава 6. Информационное обеспечение в оценке недвижимости. Техническая экспертиза и описание улучшений

Раздел II. Подходы и методы оценки недвижимости. Глава 7. Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ)

Глава 8. Затратный подход в оценке недвижимости

Глава 9. Сравнительный подход в оценке недвижимости

Глава 10. Доходный подход в оценке недвижимости

Глава 11. Ипотечно-инвестиционный анализ

Глава 12. Согласование результатов оценки

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Раздел II.
ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Глава 7.
Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ)

7.1. Необходимость и суть анализа НЭИ

Стоимостной основой любого объекта недвижимости является цена земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости между различными участками объясняется их качественными характеристиками.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификацию востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном варианте использования объекта может быть сделан только после оценки его стоимости.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости определяется принципом НЭИ и представляет собой вариант использования свободного или застроенного участка земли, который физически осуществим, юридически возможен и соответствующим образом оформлен, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект недвижимой собственности, и не является результатом субъективных домыслов и конкретных планов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования являются, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, выявление наиболее эффективного использования для конкретного объекта недвижимости можно квалифицировать как основу для оценки его рыночной стоимости.

Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:

• рыночный анализ;

• анализ реализуемости каждого варианта;

• разработку детального плана реализации каждого варианта.

Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т. д. по каждому варианту. Оптимальное сочетание факторов, приводящее к наибольшей стоимости, и определяет наиболее эффективное использование.

Анализ реализуемости (осуществимости) предполагает расчет базовых составляющих стоимости — потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого физически осуществимого и юридически обоснованного варианта.

Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта, и предусматривает сопоставление всех возможных вариантов застройки участка. Для каждого варианта рассчитывается остаточная стоимость земли (участка).

Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту ее наиболее эффективного использования.

Заказчик может особо оговорить свою заинтересованность в полномасштабном исследовании наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.

7.2. Факторы, определяющие НЭИ

1. Потенциал местоположения. В связи с уникальностью и неизменностью топографического положения участка земли, местоположение — основной фактор, определяющий его стоимость. В США оценщики говорят: существует три главных фактора, влияющих на стоимость объекта недвижимости, — это местоположение, местоположение и местоположение. Выявить то использование участка, которое наиболее выгодно, для оценщика — ответственная задача.

Реализация различных вариантов использования требует различных условий местоположения будущего объекта недвижимости (можно сравнить: бензозаправка, торговый центр, ресторан, склад).

В то время как здания, сооружения, благоустройство участка могут меняться, сам участок в своих главных характеристиках неизменчив (или, точнее, гораздо менее вариантен), поэтому и доход от участка зависит от принятого варианта использования.

В определении местоположения участка следует рассматривать:

• как он соотносится с преобладающим в данном районе типом землепользования;

• его доступность.

Потенциал местоположения одного и того же участка, в зависимости от рассматриваемого варианта землепользования, может быть как высоким, так и достаточно низким.

2. Ресурсное качество участка. Исследование этого вопроса позволяет определить потенциал физических качеств территории, то есть тех возможностей, которые могут быть реализованы при застройке участка. Ресурсное качество участка может позволить оценщику рекомендовать построить на нем десятиэтажный пятизвездочный отель, или складской комплекс, или предприятие по переработке мусора. Для принятия решения оценщик должен выяснить все ограничения на различные варианты застройки, связанные как с топографией и составом почв (а также подверженность затоплению, уровень грунтовых вод и т. д.), так и с зонированием и местными ограничениями. Ресурсное качество участка, его ресурсный потенциал зависит и от прилегающих землепользований, перспектив региона и микрорайона. Зависит это, конечно, и от ситуации в стране, — эта ситуация и перспективы ее развития могут побудить оценщика в качестве оптимального использования участка порекомендовать построить бункер, выдерживающий прямое попадание атомной бомбы, а не стеклянно-алюминиевый пятизвездочный отель.

3. Рыночный спрос. Для выработки концепции наиболее эффективного использования важнейшим является анализ рыночного поведения. Рынок, соединяя спрос и предложение, создает рыночную стоимость. Когда задачей оценки выступает определение рыночной стоимости, анализ НЭИ позволяет выявить наиболее выгодное и наиболее конкурентоспособное использование оцениваемого объекта.

Кроме рассмотрения очевидных общих вопросов спроса — предложения на рынке, определяется «целевой рынок», то есть выявляются те пользователи, которые, скорее всего, могут купить или арендовать данную недвижимость.

Рассматривается инфраструктура самого ЗУ и прилегающих к нему районов (степень развития дорожной сети, интенсивность транспортных и пешеходных потоков, наличие железнодорожных и подъездных путей, удаленность от торговых центров), но уже для изучения экономического местоположения ЗУ — его ситуса. В это понятие входит также анализ демографической ситуации в районе, в котором расположен ЗУ (возрастной состав населения, его платежеспособность), возможные конкуренты и конкурирующие объекты и т. п. В ходе анализа выявляются и оцениваются их удобства и другие характеристики. Конкурирующие объекты увеличивают предложение и способны отвлечь на себя часть спроса. Кроме того, важно выявить строящиеся и проектируемые конкурирующие объекты, которые будут соперничать с оцениваемым в будущем.

После определения целевого рынка анализ ситуса позволяет выявить те дополнительные удобства, которые способны обеспечить «конкурентный дифференциал» между оцениваемым объектом и теми, что предлагаются на рынке недвижимости. «Конкурентный дифференциал» — это то дополнительное качество, которое дает данному объекту сравнительное преимущество («А из нашего окна площадь Красная видна... А из нашего окошка только улица немножко...»). В качестве конкурентного дифференциала жилого объекта могут выступать сауна, кладовки, мастерские, спортзал, гараж или прачечная в цокольном этаже, солярий на крыше, камины в квартирах, лоджии, живописный вид из окон, охраняемая автостоянка и т. д.

Таким образом, на основе анализа рынка определяются:

а) «целевой рынок» (потенциальные пользователи);

б) имеющиеся конкурирующие объекты;

в) строящиеся и проектируемые конкурирующие объекты,

г) «конкурентный дифференциал».

4. Технологическая и финансовая обоснованность. Технологическая обоснованность застройки ЗУ заключается в ответе на вопрос, возможно ли осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствующем графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ (СМР). Ограничительными условиями проекта являются количество необходимых квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность стройматериалами и оборудованием, а также нормативы техники безопасности при ведении СМР, противопожарной безопасности, санэпиднадзора и т. д.

Таким образом, должен быть решен вопрос достаточности и доступности финансовых, временных, трудовых и прочих привлекаемых ресурсов. Недостаточная квалификация строительных рабочих, отсутствие или неоправданно завышенная цена необходимых отделочных материалов, невозможность организации требуемого потока платежей (кредитной линии) и т. д., — все это может стать причиной технологической несостоятельности проекта конкретной застройки.

Разумеется, и сам проект может быть нереальным — будь то Вавилонская башня или Дворец Советов СССР (имеются в виду конкурсные проекты 1931–1932 гг.).

При рассмотрении предполагаемого проекта инвестирования по рассматриваемому варианту использования финансовая обоснованность — один из основных факторов реализации принципа НЭИ ЗУ. На этой стадии решаются задачи финансирования проекта в недвижимость, определяются денежные потоки и ставки дисконта, удовлетворяющие требованиям инвестора. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, затратам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи объекта и рефинансированию денежных средств.

Таким образом, при принятии решения о НЭИ объекта необходимо проанализировать следующие основные факторы (табл. 7.1):

1) потенциал местоположения;

2) ресурсное качество участка;

3) рыночный спрос;

4) технологическая и финансовая обоснованность.

Таблица 7.1

Факторы, анализируемые при принятии решения о НЭИ

Первые два фактора ориентированы на землю, последние два — на улучшения.

7.3. Критерии НЭИ

Проведенный анализ рынка и рыночных факторов позволяет из великого множества вариантов различного использования земельного участка отобрать несколько из них для детального анализа. Он же лежит в основе формирования критериев выбора того единственного варианта из предварительно отобранных, который и будет являться НЭИ конкретного ЗУ.

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям:

Экономика Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. Учебник

Экономика Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. Учебник

В книге рассмотрены теоретические и методологические аспекты оценки различных объектов недвижимости, правовое и информационное обеспечение оценки, особенности операций и сделок на рынке недвижимости, а также вопросы финансирования инвестиций в недвижимость и ипотечно-инвестиционный анализ.<br /> Особенностью данной книги является изложение теоретических вопросов оценки в широком контексте экономики недвижимости с учетом факторов нормативно-правового регулирования оценочной деятельности. В ней уделено внимание как глубокой проработке самых сложных концептуальных аспектов теории оценки недвижимости, так и вопросам методологии, а также нюансам применения подходов и методов оценки недвижимости на практике. При этом изложение материала книги доступно, убедительно и проиллюстрировано на большом количестве примеров.<br /> Самоконтроль читателю в освоении теории помогут провести наборы контрольных вопросов, размещенные после каждой главы, и тесты, а практические навыки позволят закрепить многочисленные задачи, отражающие тонкости применения оценочной методологии.<br /> Законодательство приводится по состоянию на январь 2016 г.<br /> Книга предназначена для студентов, магистрантов и аспирантов, обучающихся по специализации «Оценка недвижимости», преподавателей, ведущих оценочные дисциплины, а также специалистов и руководителей фирм, ведущих свою деятельность на рынке недвижимости.