Оценка недвижимости. Учебник

Касьяненко Т.Г.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Экономика Издательство: Проспект Дата размещения: 17.10.2016 ISBN: 9785392227709 Язык: Объем текста: 469 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Раздел I. Правовое, экономическое и информационное обеспечение деятельности в сфере недвижимости. Глава 1. Рынок недвижимости и его составляющие

Глава 2. Правовые основы оценки недвижимости

Глава 3. Регулирование оценочной деятельности

Глава 4. Инвестиции в недвижимость

Глава 5. Цели и принципы оценки недвижимости

Глава 6. Информационное обеспечение в оценке недвижимости. Техническая экспертиза и описание улучшений

Раздел II. Подходы и методы оценки недвижимости. Глава 7. Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ)

Глава 8. Затратный подход в оценке недвижимости

Глава 9. Сравнительный подход в оценке недвижимости

Глава 10. Доходный подход в оценке недвижимости

Глава 11. Ипотечно-инвестиционный анализ

Глава 12. Согласование результатов оценки

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 3.
Регулирование оценочной деятельности

3.1. Закон об оценочной деятельности

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» был принят Государственной Думой 16 июля 1998 г. и одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 г. Последняя на сегодняшний день его редакция относится к 13 июля 2015 г. № 224-ФЗ.

Данный Закон, при всей важности осуществляемой им миссии, со времени его принятия претерпел множество редакций, что свидетельствует не только о незрелости его изначальной версии и недостаточной компетенции разработчиков, но и об активном участии в последующей его разработке профессионального оценочного сообщества.

В октябре 2005 г. еще осуществлялось государственное регулирование оценочной деятельности, но уже был рассмотрен в первом чтении в Государственной Думе предложенный Правительством РФ проект № 213079-4 федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”».

Причина разработки следующей версии была связана с необходимостью передачи управления оценочной деятельностью от государства к профессиональным саморегулируемым организациям оценщиков (СРО) и обязательной при этом (по условиям вступления России в ВТО) отменой лицензирования. По-видимому, в связи с этим основная масса замечаний к новому проекту, высказанных в СМИ (в том числе на сайте www.Appraiser.ru), касалась вопросов урегулирования процедуры перехода соответствующих полномочий от государства к СРО и их статусу (т. е. по главе III «Регулирование оценочной деятельности»).

Однако, уделив значительное внимание вопросам организации новой формы регулирования ОД (посредством саморегулирования с участием СРО) и усиления имущественной ответственности оценщика, Закон об оценочной деятельности ввел изменения и в определения ряда базовых терминов, таких как «оценочная деятельность» (ст. 3), «субъект оценочной деятельности» (ст. 4), а также определил требования к договору на проведение оценки (ст. 10) и обязанности оценщика как единственного «субъекта ОД» (ст. 15).

В новейшей 2015 г. редакции Закона об оценочной деятельности определены правовые основы оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки. Установлено, что Российская Федерация, ее субъекты или муниципальные образования, физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов.

Структура новой версии Закона об оценочной деятельности такова:

Глава I. Общие положения (ст. 1–8 определяют отношения, регулируемые настоящим Федеральным законом, понятия оценочной деятельности, субъектов и объектов оценки, понятие «рыночной стоимости» объекта оценки, а также случаи, когда проведение оценки объектов является обязательным).

Под оценочной деятельностью Закон об оценочной деятельности определяет профессиональную деятельность, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Глава II. Основания для осуществления оценочной деятельности и условия ее осуществления (ст. 9–17 задают основания для проведения оценки объекта оценки, обязательные требования к договору на проведение оценки, общие требования к содержанию отчета об оценке, формулируют права и обязанности оценщика и юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; определяют достоверность отчета об оценке, условия оспоримости сведений, содержащихся в отчете, понятие экспертизы и статус эксперта СРО).

Глава III. Регулирование оценочной деятельности (ст. 18–2410 описывают функции СРО (а также ее органы, права и обязанности), уполномоченных федеральных органов, совета по оценочной деятельности; определяют статус стандартов оценочной деятельности, положения о профессиональном обучении оценщиков, едином квалификационном экзамене, профессиональной этике оценщиков, их имущественной ответственности, страховании, а также компенсационном фонде и его функционировании).

Глава III.1. Государственная кадастровая оценка (ст. 2411–2421 вводят понятие государственной кадастровой оценки, формируют перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, дают определение кадастровой стоимости, задают порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости).

Глава IV. Заключительные положения (ст. 25–26 — о вступлении в силу настоящего ФЗ и приведении нормативных актов в соответствие с ним).

При этом ситуация с базовыми определениями не изменилась.

Как деятельность оценка действительно предполагает наличие субъектов и объектов оценки и реализуется в социуме. Однако текущая редакция Закона об оценочной деятельности по-прежнему утверждает, что единственными «субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее — оценщики)». При этом «оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным ст. 151 настоящего Федерального закона». Но оценщик является единственным исполнителем (субъектом) оценки в ее понимании как процесс профессионального стоимостного оценивания, а вовсе не деятельности, требующей наличия другого субъекта, заинтересованного в проведении этой оценки. Таким образом, по-прежнему за бортом оценочной деятельности (как ее субъекты) остались государство, саморегулируемые организации (СРО) оценщиков, оценочные фирмы, заказчики и потребители оценочных услуг.

К объектам оценки (ст. 5) в Законе об оценочной деятельности относятся:

• отдельные материальные объекты (вещи);

• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

• права требования, обязательства (долги);

• работы, услуги, информация;

• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

По мнению автора, к объектам оценки следует относить только те объекты, в отношении которых установлены (или могут быть установлены) какие-либо имущественные права, поскольку никогда и ни у кого не возникнет потребности и повода оценивать такой «отдельный материальный объект (вещь)», как ворона на заборе.

Следовало бы убрать все эти перечисления и частности (а как минимум — исключить из определения строку «отдельные материальные объекты (вещи)») и отметить самое важное: объект оценки — это всегда объект гражданских прав, т. е. в абсолютном большинстве случаев это имущество в совокупности с относящимся к нему правом собственности (или теми или иными имущественными правами, выражающими чей-либо имущественный интерес).

Таким образом, даже беглый анализ законодательной базы ОД показывает необходимость тщательного рассмотрения таких базовых понятий как «оценка», «оценочная деятельность», «субъект» и «объект оценки», «оценщик». Можно даже назвать эти понятия системообразующими для данной профессии, поскольку они формируют/задают систему условий в государстве, в которых вынужден строить свою деятельность оценщик, а также определяют его статус.

В Законе об оценочной деятельности устанавливаются случаи обязательного проведения оценки (ст. 8):

«Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

• при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

• при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

• при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

Экономика Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. Учебник

Экономика Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. Учебник

В книге рассмотрены теоретические и методологические аспекты оценки различных объектов недвижимости, правовое и информационное обеспечение оценки, особенности операций и сделок на рынке недвижимости, а также вопросы финансирования инвестиций в недвижимость и ипотечно-инвестиционный анализ.<br /> Особенностью данной книги является изложение теоретических вопросов оценки в широком контексте экономики недвижимости с учетом факторов нормативно-правового регулирования оценочной деятельности. В ней уделено внимание как глубокой проработке самых сложных концептуальных аспектов теории оценки недвижимости, так и вопросам методологии, а также нюансам применения подходов и методов оценки недвижимости на практике. При этом изложение материала книги доступно, убедительно и проиллюстрировано на большом количестве примеров.<br /> Самоконтроль читателю в освоении теории помогут провести наборы контрольных вопросов, размещенные после каждой главы, и тесты, а практические навыки позволят закрепить многочисленные задачи, отражающие тонкости применения оценочной методологии.<br /> Законодательство приводится по состоянию на январь 2016 г.<br /> Книга предназначена для студентов, магистрантов и аспирантов, обучающихся по специализации «Оценка недвижимости», преподавателей, ведущих оценочные дисциплины, а также специалистов и руководителей фирм, ведущих свою деятельность на рынке недвижимости.