|
|
ОглавлениеГлава 2. Правовые основы оценки недвижимости Глава 3. Регулирование оценочной деятельности Глава 4. Инвестиции в недвижимость Глава 5. Цели и принципы оценки недвижимости Глава 8. Затратный подход в оценке недвижимости Глава 9. Сравнительный подход в оценке недвижимости Глава 10. Доходный подход в оценке недвижимости Глава 11. Ипотечно-инвестиционный анализ Глава 12. Согласование результатов оценки Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгуГлава 4. |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Переменная рынка капитала | Влияние на стоимость на рынке недвижимости |
| Рост денежного потока (CF) | Рост стоимости недвижимости как результат оживления и развития деловой активности на макроуровне |
| Рост меры систематического риска (b) | Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости |
| Рост безрисковой ставки доходности на рынке капитала (Rf) | Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости |
| Рост среднерыночной ставки доходности (Rm) | Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости и роста коэффициента капитализации |
| Рост стоимости кредитов | Снижение стоимости недвижимости в результате роста требуемой ставки доходности инвестированного капитала |
| Рост доходности i-го актива (Ri) | Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости |
| Рост срока службы активов | Рост стоимости недвижимости в связи с инфляционными ожиданиями и увеличением ликвидационной стоимости недвижимости |
Таким образом, инвестиции в недвижимость обладают рядом существенных особенностей по сравнению с вложениями в ценные бумаги, а также другими видами долгосрочных вложений. Среди них:
• высокая степень зависимости от качества менеджмента;
• высокая степень устойчивости по отношению к инфляции;
• большая стабильность потока доходов от владения недвижимостью при более высоких ставках доходности;
• отрицательная корреляция доходов от инвестиций в недвижимость и инвестиций в традиционные финансовые активы.
Такие специфические инвестиционные качества недвижимости, безусловно, учитываются инвесторами, ибо позволяют им получить доход на капитал и сохранить вложенный капитал.
4.1.2. Инструменты инвестирования в недвижимость
Инвестирование в недвижимость включает следующие инструменты: собственный капитал; заемный капитал; закладные; договора об аренде земли; опционы; смешанные долговые обязательства.
Инвестирование в собственный капитал или владение незаложенной собственностью является одной из наиболее распространенных форм инвестиций в недвижимость. Ей присущ преимущественно региональный охват. В перспективе с развитием крупных инвесторов (например, пенсионных фондов) рынок свободного собственного капитала будет трансформироваться в национальный рынок.
К преимуществам этой формы инвестирования со стороны владельцев собственностью можно отнести получение денежной наличности и экономию расходов по выплате процентов.
К недостаткам следует отнести дополнительные издержки, связанные с реализацией объектов.
Кроме традиционной формы — инвестирования собственного капитала — в мировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость: ипотека, опционы, гибридные формы обязательств, финансирование с применением аренды, лизинг, создание совместных предприятий и консорциумов инвесторов. Фьючерсы в настоящее время не являются финансовым активом на рынке недвижимости, но, по некоторым оценкам, могут им стать.
Ипотечное кредитование является формой кредитных отношений, выполняющей важные экономические и социальные функции, предполагающей взаимодействие многих рыночных субъектов. Ипотечные отношения охватывают различные типы недвижимости — жилищную, коммерческую, земельную. Однако основным объектом ипотечного кредитования является жилье.
С позиции держателей закладных недвижимости привлекательность их использования заключается в стабильном получении денежного дохода, так как они имеют преимущественное право получения дохода. Однако эти инвестиции обладают меньшей ликвидностью, чем инвестиции в свободную от залога недвижимость; к тому же реализация закладных связана с дополнительными расходами (правовая экспертиза, оценка окружающей среды и т. д.). К недостаткам можно отнести и наличие временного лага от подготовки предложения к продаже закладной до ее реализации. Ипотечное кредитование призвано обеспечить достижение следующих целей:
• создать механизм, позволяющий трансформировать будущие доходы приобретателей в их текущую платежеспособность;
• расширить ресурсную базу для финансирования развития и приобретения недвижимости;
• обеспечить надежность возврата и получения дохода инвесторам, средства которых вовлекаются в процесс ипотечного кредитования.
Наиболее распространенной формой финансирования задолженности по закладной является постоянный ипотечный кредит. Согласно стандартным условиям сумма кредита в процентах достигает 75–80% от стоимости собственности, оговариваются срок и ставка процента, и рассчитываются периодические выплаты по ипотеке.
Постоянные закладные являются самоамортизирующимися, т. е. предусматривающими равновеликие и равномерные периодические выплаты.
Иногда ипотечные кредиты под недвижимость предоставляются с дисконтом (со скидкой). Однако заемщик должен выплатить всю сумму кредита плюс процент за пользование ссудой.
Помимо ипотечных кредитов с фиксированным уровнем платежей выделяют: кредиты с шаровым платежом; нарастающие платежи, кредиты с фиксированными выплатами основной суммы, ипотеки с участием кредитора в приросте стоимости, совместное участие, завершающая ипотека и т. п. (см. п. 11.1).
При ипотечном кредитовании с шаровым платежом процентные выплаты осуществляются одномоментно с итоговым платежом, либо в течение всего срока выплачиваются только процентные выплаты, а затем идет итоговый шаровой платеж.
Наибольшее распространение шаровые кредиты могут получить при финансировании вновь строящихся объектов.
Кредиты с фиксированным платежом основной суммы (или пружинные кредиты) — кредиты, при использовании которых предусматриваются сначала в течение ряда лет выплаты одних только процентов, а в конце, также в течение нескольких лет, равновеликие выплаты основной суммы сделки и процентов. Подобная схема финансирования применима, например, при лизинге оборудования для объектов недвижимости.
Нарастающие платежи. В течение ряда лет платежи по ипотеке остаются низкими (период отрицательной амортизации кредита), затем возрастают (период превышения уровня выплат стандартной ипотеки).
Совместное участие. Кредитор помимо выплат основной суммы и процентов по обслуживанию долга получает часть дохода сверх базовой суммы («участвует в прибылях»).
Завершающая ипотека предусматривает использование закладных разного уровня. Ипотечный кредит, который впервые привлекается под залог данной собственности, носит название первая ипотека. Под уже заложенную собственность кредитор может привлечь вторую или третью ипотеку, выпуская закладные второй или третьей очереди. Согласно стандартным правилам требования кредиторов удовлетворяются в порядке очередности закладных. Общим для всех видов ипотек является то, что при заключении кредитного договора могут быть оговорены особые условия, например, о выплате части дохода сверх базовой суммы кредита и процентов к ней, обязательство об участии в собственном капитале. Для достижения особых целей права собственности и соответственно закладные под них могут быть разделены на землю и здания и сооружения на ней.
Представляется, что, в свою очередь, недостаточная развитость системы ипотечного кредитования сдерживает развитие рынка недвижимости в России в целом. Существует значительный разрыв между доходом населения и ценой недвижимости, преодолеть который в странах с развитым рынком недвижимости позволяет система ипотечного кредитования, т. е. развитие ипотечного кредитования для России сегодняшнего дня является сверхактуальной задачей.
К факторам, сдерживающим развитие ипотечного кредитования в России, следует отнести:
• низкий уровень платежеспособности граждан, связанный с крайне низкими доходами абсолютного большинства населения страны;
• жесткие (неприемлемые) параметры российских ипотек по сравнению с параметрами ипотеки в США (высокая ставка по кредиту — даже нормативно ограниченная в 12%, она в 2,5 раза выше по сравнению со ставкой по ипотеке в США, а также значительно более короткий срок кредита — 15–20 лет вместо 35 лет в США);
• отсутствие четких положений о возможности залога и отчуждения земельных участков;
• особенности жилищного законодательства (возможность проживания для членов семьи заемщика даже при переходе права собственности);
• невозможность защитить кредитора в случае нежелания заемщика выполнить свои обязательства.
Преодолеть эти препятствия можно только урегулировав нормативно-правовые акты, а также развивая систему государственных гарантий для ипотеки.
Опцион — это право кредитора на покупку некоторой недвижимой собственности в определенный срок по фиксированной цене. В случае повышения рыночной стоимости объекта держатель опциона может продать его или переуступить права без приобретения титула на собственность. В этом случае стоимость опциона представляет собой разницу между рыночной стоимостью объекта недвижимости и согласованной (фиксированной) ценой.
Опцион на покупку (продажу) недвижимости — это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Если стоимость недвижимости не превысила цену исполнения опциона до истечения его срока, опцион считается ничего не стоящим, а если превысила, то он стоит некоторую долю роста стоимости недвижимости, определяемую условиями договора.
Арендные соглашения (договоры по аренде) — это передача права пользования объектом недвижимости на определенный срок при определенных условиях оплаты такого пользования. При этом на право арены могут накладываться и некоторые иные ограничения, например, ограничения на разбивку участка, запрет на определенный вид застройки и т. д.
Право пользования может быть передано на пожизненное владение или более короткий срок (срок аренды). На данный момент наибольшее распространение получила аренда с правом пожизненного владения на земли сельскохозяйственного назначения. После смерти собственника это право переходит к наследнику. При этом как пожизненный владелец, так и его наследник могут реализовать принадлежащие им интересы, например, предоставить собственность в субаренду. Это снижает рыночную стоимость объекта, так как субарендатор теряет свое право при смерти основного владельца. Фактически следует признать, что преимущественное распространение права пожизненного наследуемого владения тормозит развитие ипотечного кредитования в сельском хозяйстве России, существенно сужает базу заемного финансирования села.
Право преимущественной аренды земли создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владения зданием на основе аренды и право собственности на землю. В мировой практике первое право часто распространяется на срок от 10 до 99 лет, в течение которого обладатель права аренды имеет свободу и ответственность использовать недвижимость так, как если бы он был собственником. В конце срока аренды собственник земли принимает владение зданием.
Гибридные формы обязательств при финансировании недвижимости — это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона. Держатель колл-опциона обеспечивает владельцу недвижимости финансирование первой закладной на более льготных условиях по сравнению со среднерыночными, и получает опцион на повышение стоимости недвижимости в будущем. Первая закладная, обеспеченная инвестором гибридной ипотеки, часто дает владельцу больше денежных средств, чем первая закладная без опциона, и имеет более низкие процентные ставки.
Лизинг недвижимости — это долгосрочная аренда недвижимости на срок, сопоставимый со сроком полезной жизни объекта недвижимости (около 30 лет). Это самый долгосрочный вид лизинга в мировой классификации, он предусмотрен также и российским законодательством о лизинге. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ (в ред. от 28 июня 2013 г.) «О лизинге» предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Однако предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.
Использование различных инструментов инвестирования в доходную недвижимость направлено на диверсификацию риска и получение максимально возможных доходов при стабильном уровне риска.
4.2. Способы финансирования инвестиций в недвижимость
Анализ международного опыта инвестирования проектов по развитию недвижимости показывает, что оно осуществляется на основе одного из трех вариантов:
• за счет краткосрочного финансирования (как правило, коммерческим банком);
• за счет долгосрочного финансирования (как правило, прямыми инвесторами — пенсионным фондом, страховой компанией или кредитным/ипотечным банком);
• за счет сочетания краткосрочного и долгосрочного финансирования.
Следует отметить, что краткосрочное и долгосрочное кредитование (финансирование) существенно отличаются друг от друга (это проявляется даже в терминологии: краткосрочное финансирование — finance, долгосрочное — funding).
Различия долгосрочного и краткосрочного финансирования касаются следующих моментов:
1) обеспечение кредита;
2) технология выдачи кредита и механизм его возврата;
3) риски, связанные с кредитованием, и механизмы управления ими.
Краткосрочные кредиты банка под строительство принимают либо форму «корпоративного» кредитования, либо форму кредитования под проект. В первом случае банк интересует устойчивость компании, ее активы, прибыль и потоки денежных средств. В случае кредитования под проект последний и выступает в качестве обеспечения кредита, что, вообще говоря, не слишком надежно.
Долгосрочное кредитование предоставляется в основном только под надежное обеспечение, каковым является, как правило, недвижимость.
Механизмы кредитования строительства и возврата предоставленного кредита и процентов по нему существенно отличаются от механизмов долгосрочного (ипотечного) кредитования. При долгосрочном кредитовании все средства предоставляются единовременно, в момент выдачи кредита, а погашение происходит, как правило, по частям в течение всего срока кредитования. В случае кредита под строительство верно обратное: предоставление кредитных ресурсов происходит по частям по мере проведения отдельных этапов работ, а погашение осуществляется единовременно всей суммы по завершении срока кредита.
