Оценка недвижимости. Учебник

Касьяненко Т.Г.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Экономика Издательство: Проспект Дата размещения: 17.10.2016 ISBN: 9785392227709 Язык: Объем текста: 469 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Раздел I. Правовое, экономическое и информационное обеспечение деятельности в сфере недвижимости. Глава 1. Рынок недвижимости и его составляющие

Глава 2. Правовые основы оценки недвижимости

Глава 3. Регулирование оценочной деятельности

Глава 4. Инвестиции в недвижимость

Глава 5. Цели и принципы оценки недвижимости

Глава 6. Информационное обеспечение в оценке недвижимости. Техническая экспертиза и описание улучшений

Раздел II. Подходы и методы оценки недвижимости. Глава 7. Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ)

Глава 8. Затратный подход в оценке недвижимости

Глава 9. Сравнительный подход в оценке недвижимости

Глава 10. Доходный подход в оценке недвижимости

Глава 11. Ипотечно-инвестиционный анализ

Глава 12. Согласование результатов оценки

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 5.
Цели и принципы оценки недвижимости

5.1. Цели и функции оценки недвижимости

Рассмотрим этот вопрос подробнее, поскольку четкая, грамотная формулировка цели и функций оценки позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать нужный метод оценки.

Поскольку всякая цель всегда связана с субъектом, ставящим ее перед собой, то и определяться она должна в зависимости от интересов субъекта.

В проведении работ по оценке недвижимости могут быть заинтересованы различные стороны:

• продавцы и покупатели;

• владельцы объектов недвижимости различного назначения;

• инвесторы;

• кредитные организации (банки);

• государственные структуры (контрольно-ревизионные и налоговые);

• управленческие структуры муниципальных образований;

• страховые компании и пр.

Все они, реализуя свои экономические интересы, могут заказать оценку и, тем самым, становятся заказчиками.

Следует отметить, что потребности собственника в оценке могут быть результатом требований третьей стороны. В действительности третья сторона может сама выступать в качестве заказчика, например:

• страховые компании хотят знать величину риска, которую они берут на себя, или подтвердить соблюдение договора о разделении риска между страховщиком и страхователем;

• кредитные институты хотят знать, сколько они могут безопасно дать в кредит за объект недвижимости и получить обратно в случае банкротства заемщика;

• государственные агентства хотят знать обоснованную рыночную стоимость для покупки недвижимости в государственную собственность.

Третьей стороной могут выступать производители и посредники (дилеры и брокеры), покупатели и продавцы, кадастровые оценщики и страховщики, кредиторы (банки) и суды, арендаторы и арендодатели, бухгалтеры и управляющие, адвокаты и консультанты, финансовые и лизинговые компании, партнеры и супруги.

Следует отметить, что иногда у собственника (заказчика оценки) может быть несколько причин для проведения оценки. Например, собственник хочет определить страховую стоимость для оформления страховки от пожара и ликвидационную стоимость для получения кредита в ипотечном банке. Такая ситуация вполне возможна, и в этом случае оценка является многоцелевой.

Таким образом, цель может устанавливаться с точки зрения оценщика, собственника или третьих лиц, например, банка или государственного агентства.

С точки зрения оценщика (а значит, и оценки) существует единственная цель, а именно — установить требуемую величину стоимости и подготовить заказчику отчет о том или ином виде стоимости, действуя при этом как независимая незаинтересованная сторона для выработки беспристрастного заключения о стоимости оцениваемого объекта. Однако, прежде чем любая оценка приобретает смысл с точки зрения ее содержания или значения результата, она должна иметь причину для выполнения, т. е. сформулированную цель заказчика. Основная причина, побуждающая клиента заказать выполнение отчета об оценке, — это удовлетворение деловых или личных потребностей собственника в оценке стоимости недвижимости в соответствии с целями предполагаемого использования. Потребность собственника в достижении определенной цели создает при этом истинную и легитимную цель для выполнения оценки. Цель, которую преследует заказчик, очень важна для определения содержательной части отчета, ограничивающих условий или любых других параметров, содействующих проведению адекватного анализа стоимости. Оценщик должен быть знаком с предполагаемым видом использования результатов отчета по оценке, так как от этого зависит, какие соответствующие данному назначению оценки теоретические знания и практические приемы оценки он должен применить в своем исследовании для получения обоснованного заключения. Хотя оценщик и может выбирать определенный вид стоимости (например, рыночную стоимость, инвестиционную и др.) и применять различные методы исследования, этот выбор должен быть обусловлен знанием того, как отчет по оценке будет использоваться в дальнейшем, т. е. для чего собственнику нужно знать стоимость своей недвижимости.

Если целью оценки для оценщика является определение конкретного вида оценочной стоимости объекта недвижимости, ассоциируемого с конкретным пакетом прав, то цель оценки для заказчика — это декларация о назначении выполняемого отчета по оценке, которая одновременно является функцией оценки.

Таким образом, если в формулировке цели оценки определяется вид стоимости, которую необходимо определить, а также оцениваемый пакет прав, то в формулировке функции оценки — ее последующее использование. Функция (назначение) оценки является определяющим фактором при выборе адекватной базы оценки (вида стоимости), и, соответственно, при выборе конкретных подходов и методов оценки.

В ФСО-2 цель и функция оценки задаются следующим образом:

«3. Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

4. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки…».

В соответствии со ст. 6 Закона об оценочной деятельности субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.

Ситуации, в которых проведение оценки обязательно, определены в ст. 8 этого закона. Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:

• приватизации;

• передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

• использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;

• продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;

• переуступке долговых обязательств;

• передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

• возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, а также в целях контроля за правильностью уплаты налогов и исчислении налогооблагаемой базы.

Эти случаи обязательной оценки рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, выраженную различными формами.

Полный перечень всех причин, для чего необходима оценка недвижимости, достаточно велик. Можно указать наиболее часто встречающиеся ситуации, в которых возникает необходимость оценки недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, а именно:

• купля-продажа объектов недвижимости;

• акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей;

• реорганизация предприятий;

• внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

• дополнительная эмиссия акций или привлечение новых пай­щиков;

• ликвидация объектов недвижимости;

• сдача недвижимости в аренду;

• уточнение налогооблагаемой базы объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

• страхование объектов недвижимости;

• кредитование под залог объектов недвижимости;

• разработка инвестиционных проектов и привлечение инвесторов;

• принятие управленческих решений;

• составление финансовой (бухгалтерской) отчетности;

• исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров и др.

Поскольку вид стоимости зависит от назначения (цели проведения) оценки, оценщику следует детально объяснить заказчику особенности выбираемого вида оцениваемой стоимости и необходимость использования в данном конкретном случае именно этого вида стоимости. То есть при выполнении оценки оценщик должен согласовать цель оценки с заказчиком, а если она нестандартна и не определена законом или действующими нормативными документами, то ее специальная формулировка должна быть отражена в договоре на оценку.

В зависимости от цели и функции проводимой оценки, количества и подбора учитываемых факторов, оценщик рассчитывает различные виды стоимости.

В международной практике возможно формулирование цели оценки в соответствии с предполагаемым ее использованием (функцией), например: «Целью данной оценки является определение обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости (например, незадействованного производственного корпуса), находящегося в собственности НАО “АВС”, для принятия решения о продаже данного недвижимого имущества».

Такое уточнение цели оценки бывает не только уместным, но и обеспечивает некоторую гарантию против неправильного использования отчета об оценке. Однако отечественная оценочная практика в отчете, договоре на оценку и задании на оценку, которые должны соответствовать требованиям Закона «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральных стандартов оценки, требует раздельных формулировок цели и назначения оценки, например:

Цель оценки — определение рыночной стоимости квартиры, находящейся в собственности заказчика.

Назначение оценки — оценка выполняется для принятия решения о продаже данного объекта недвижимости.

5.2. Принципы оценки недвижимости

Оценка — сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения в различных сегментах этого рынка. В основе формирования теории оценки как прикладной экономической дисциплины лежат принципы оценки. Они отражают общие законы экономики, однако дают гораздо больше материала для осознания и осмысления, чем это реализовано на настоящий момент теоретиками и практиками оценки.

Можно показать, что совокупность оценочных принципов представляет собой систему аксиом (фундаментальных постулатов, не требующих доказательства) оценки, поскольку в соответствии с определением понятия «система» можно выделить их групповые особенности, имеющиеся в наличии взаимосвязи между группами принципов и существующую общую цель функционирования.

На основе системы принципов оценки формируются базовые концепции, составляющие идейную платформу подходов и методов оценки. Они также позволяют дать определения фундаментальных понятий теории оценки и описать их свойства (например, таких как оценочная стоимость, сопоставимый объект или дата оценки), а также выявить взаимосвязи между ними. Таким образом, являясь отражением общих законов экономической теории, оценочные принципы представляют собой такое отражение и такую их интерпретацию, которая допускает эффективное решение собственных задач, возникающих в оценочной практике. В этом и состоит общая цель функционирования оценочных принципов.

Некий набор оценочных принципов, понимаемых как постулаты экономической теории, лежит и в основе оценки того или иного вида стоимости объектов недвижимости, в том числе и земельных участков. Они определяют особенности оценочных процедур и позволяют обосновывать применяемые подходы и методы оценки недвижимости.

В объективной реальности их совокупность воздействует на характеристики функционирования объекта недвижимости, и поэтому при проведении оценки все они должны учитываться. Однако в реальной жизни существует целый ряд факторов, которые могут искажать их действие (например, государственное вмешательство, позиция муниципальных органов управления либо несовершенство законодательных и нормативных актов). Ввиду этого они отражают лишь основные экономические закономерности, тенденции экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют определенного их поведения. Вместе с тем, по мере развития и укрепления рыночных отношений действие объективных принципов оценки должно усиливаться. С другой стороны, по мере перехода страны в новую экономическую формацию (постиндустриальную), содержание принципов может изменяться, а их количество увеличиваться. Уже сейчас можно говорить о необходимости введения принципа синергии, который в оценке недвижимости уже проявлял себя ранее в виде частного случая — принципа последнего лота.

Традиционно все принципы группируются по следующим четырем категориям, и в соответствии с этими принципами рекомендуется, при определении стоимости объекта оценки, анализировать его свойства с четырех позиций:

1) принципы, основанные на представлениях пользователя, — принципы полезности, замещения, ожидания;

2) принципы, связанные с землей и ее освоением, — принципы остаточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера, экономического разделения;

3) принципы, связанные с рыночной средой, — принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции, изменения;

4) принцип наиболее эффективного использования (НЭИ).

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя/собственника/инвестора (Principles based on user perceptions). На основе принципов данной группы формируются базовые концепции и модели поведения субъекта (собственника/пользователя) по отношению к объекту оценки, поскольку в них заложены особенности восприятия субъектом основных стоимостных характеристик объекта, что, естественно, носит субъективный характер. Эти базовые принципы и анализ различных моделей поведения субъекта нашли свое дальнейшее развитие в тео­рии полезности. В теории оценки данная группа принципов лежит в основе концепции доходности и, соответственно, Доходного подхода, методы которого используются как для расчета рыночной стоимости и стоимостей рыночного типа, так и для определения ряда стоимостей нерыночного типа (например, инвестиционной стоимости). При этом уровень ожидаемого дохода от объекта закладывается в прогноз оценщиком в соответствии с представлениями инвестора/собственника. Эти представления формируются на основе:

1) либо требований рынка к норме доходности для объектов данного типа [т. е. строятся на оценке полезности (ценности) данного объекта рынком — при оценке стоимостей рыночного типа, в обмене];

2) либо персональных требований инвестора/собственника к норме доходности на вложенный капитал, формирующиеся на основе информации о характере функционирования объекта (при оценке стоимостей в использовании).

Таким образом, становится очевидным, что данная группа принципов связана с группами 2 и 3, рассмотренными ниже.

1.1. Принцип полезности (Utility). Полезность есть способность недвижимости удовлетворять потребности конкретного пользователя в определенном месте и в течение определенного периода времени. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Это может быть производство промышленной продукции или выращивание урожая, получение арендной платы с тех, кто захочет временно владеть данной собственностью, и т. д.

Собственность может быть полезна для:

• реализации определенной экономической функции;

• сдачи в аренду и получения арендной платы.

Кроме того, недвижимая собственность часто вызывает чувство гордости у владельца прав на нее, т. е. полезность многолика (относительна), но для доходной недвижимости полезность измеряется размером потока доходов от нее.

1.2. Принцип замещения (Substitution) заключается в том, что максимальная стоимость имущества ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с аналогичной (равнозначной) полезностью. Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя. Он показывает, что оцениваемому объекту всегда может быть найдена разумная замена либо в виде подобного существующего на рынке объекта, в том числе земельного участка, либо возможного нового строительства аналогичного объекта в приемлемые сроки.

Этот универсальный принцип лежит в основе каждого из трех традиционных подходов к оценке стоимости, каковыми являются Затратный, Сравнительный (Рыночный) и Доходный подходы.

1.3. Принцип ожидания (Anticipation) означает, что стоимость создается ожиданием будущих выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данной недвижимостью. В соответствии с данным принципом стоимость недвижимости определяется текущей стоимостью будущих доходов или других прогнозируемых будущих выгод.

2. Принципы, связанные с землей и ее освоением (улучшениями) (Principles associated with land and improvement). Эта группа принципов позволяет оценить производственные (эксплуатационные) характеристики объекта и факторы производства в их влиянии на процесс формирования стоимости, причем не только по отдельности, но и через характер их взаимосоотношения. Здесь объект рассматривается в производственной сфере, и на него действуют основные законы микроэкономики. Принципы данной группы позволяют оценщику наиболее полно отразить в расчетах свойства самого объекта оценки и той среды, в которой он функционирует. Они ориентированы на полный анализ свойств недвижимого имущества и условий, в которых оно эксплуатируется, и без них невозможно применение Затратного подхода. При этом в основе Затратного подхода лежит принцип замещения (группа 1), а расчет рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках Затратного подхода невозможен без использования третьей группы принципов.

2.1. Принцип остаточной продуктивности (Surplus productivity). Стоимость земельного участка определяется его продуктивностью (уровнем отдачи на вложенный капитал). В основе продуктивности лежит доход, создаваемый каждым из факторов производства. Для каждого фактора производства имеет место своя форма компенсации (оплаты его привлечения): для земельного участка — рента, для труда — заработная плата, для капитала — проценты, для предпринимательских усилий — прибыль. Поскольку земля физически недвижима, факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть «привязаны» к ней. А это означает, что сначала должна быть произведена компенсация за использование этих факторов, и только после этого возможна оплата ренты. В этом смысле и употребляется традиционный в западной экономике термин «остаточная стоимость» земли; то есть земля стоит что-либо только тогда, когда есть остаток после оплаты других факторов производства.

Принцип остаточной продуктивности — это принцип, согласно которому чистый доход приписывается земле лишь после того, как оплачено привлечение остальных факторов производства.

Например, застройщик на основании мониторинга недвижимости устанавливает, что рыночная стоимость коттеджа в Юкках будет равна 2,5 млн руб. Подрядчик оценивает работы по строительству в 2 млн руб. Установив, что предпринимательский доход застройщика должен быть не ниже 0,3 млн руб., он определяет максимальную цену, которую он может затратить за земельный участок — 0,2 млн руб.

2.2. Принцип вклада (Contribution). Стоимость объекта недвижимости зависит от наличия и/или отсутствия какого-либо элемента улучшений земельного участка. Таким образом, каждый из элементов улучшений земельного участка вносит вклад в стоимость объекта недвижимости и, соответственно, самого земельного участка. Это то дополнение к стоимости объекта (например, пристройка дополнительных удобств — камина, бассейна, теннисного корта и др.), которое обеспечивается привнесением нового фактора, затраты на который могут быть больше или меньше величины вклада. Вклад — это сумма, на которую изменяется стоимость объекта недвижимости вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного элемента улучшений земельного участка. Принцип вклада показывает, насколько дополнительное вложение средств в улучшения объекта недвижимости (земельного участка) увеличивает его стоимость.

2.3. Принцип изменяющейся (возрастающей и уменьшающейся) продуктивности (Increasing and decreasing returns). Реализуемые пользователем на земельном участке улучшения обладают свойством изменяющейся продуктивности (отдачи). Это означает, что при прочих равных условиях, по мере добавления улучшений к земельному участку, стоимость объекта увеличивается растущими темпами вплоть до некоторой вполне определенной точки, начиная с которой стоимость хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Согласно данному принципу последующие улучшения экономически целесообразны до тех пор, пока прирост стоимости объекта не сравняется с затратами на добавляемые улучшения. Данный принцип отвечает на вопрос собственников: насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю?

Пример 5.1. Компания-застройщик владеет 1 га земли. Собрав соответствующую информацию, оценщик составляет следующую таблицу расчета прибыли по застройке различной плотности (табл. 5.1).

Таблица 5.1

Данные по расчету прибыли по застройке различной плотности

Этот пример показывает, что застройщику следует ограничиться строительством четырех домов, поскольку со строительством пятого объекта нужны дополнительные затраты, но не увеличивается общая прибыль.

Экономика Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. Учебник

Экономика Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. Учебник

В книге рассмотрены теоретические и методологические аспекты оценки различных объектов недвижимости, правовое и информационное обеспечение оценки, особенности операций и сделок на рынке недвижимости, а также вопросы финансирования инвестиций в недвижимость и ипотечно-инвестиционный анализ.<br /> Особенностью данной книги является изложение теоретических вопросов оценки в широком контексте экономики недвижимости с учетом факторов нормативно-правового регулирования оценочной деятельности. В ней уделено внимание как глубокой проработке самых сложных концептуальных аспектов теории оценки недвижимости, так и вопросам методологии, а также нюансам применения подходов и методов оценки недвижимости на практике. При этом изложение материала книги доступно, убедительно и проиллюстрировано на большом количестве примеров.<br /> Самоконтроль читателю в освоении теории помогут провести наборы контрольных вопросов, размещенные после каждой главы, и тесты, а практические навыки позволят закрепить многочисленные задачи, отражающие тонкости применения оценочной методологии.<br /> Законодательство приводится по состоянию на январь 2016 г.<br /> Книга предназначена для студентов, магистрантов и аспирантов, обучающихся по специализации «Оценка недвижимости», преподавателей, ведущих оценочные дисциплины, а также специалистов и руководителей фирм, ведущих свою деятельность на рынке недвижимости.