Оценка недвижимости. Учебник

Касьяненко Т.Г.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Экономика Издательство: Проспект Дата размещения: 17.10.2016 ISBN: 9785392227709 Язык: Объем текста: 469 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Раздел I. Правовое, экономическое и информационное обеспечение деятельности в сфере недвижимости. Глава 1. Рынок недвижимости и его составляющие

Глава 2. Правовые основы оценки недвижимости

Глава 3. Регулирование оценочной деятельности

Глава 4. Инвестиции в недвижимость

Глава 5. Цели и принципы оценки недвижимости

Глава 6. Информационное обеспечение в оценке недвижимости. Техническая экспертиза и описание улучшений

Раздел II. Подходы и методы оценки недвижимости. Глава 7. Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ)

Глава 8. Затратный подход в оценке недвижимости

Глава 9. Сравнительный подход в оценке недвижимости

Глава 10. Доходный подход в оценке недвижимости

Глава 11. Ипотечно-инвестиционный анализ

Глава 12. Согласование результатов оценки

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 10.
Доходный подход в оценке недвижимости

10.1. Общая характеристика Доходного подхода

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения эффективности такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

Инвесторы вкладывают свой капитал в объекты недвижимости для того, чтобы они обеспечивали ожидаемый ими уровень дохода. Поэтому, принимая решение о покупке доходного объекта недвижимости, инвестор должен основываться на результатах оценки по Доходному подходу.

Доходный подход (Income Approach) — один из трех известных подходов к оценке недвижимости — представляет собой совокупность методов оценки, основанных на капитализации ожидаемых доходов от объекта оценки, т. е. всех будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

При этом следует учесть, что доходность капитала в других сферах влияет на требования доходности в сфере недвижимости.

Капитализация дохода — процесс приведения (пересчета) ожидаемого потока будущих доходов к единой величине, равной их суммарной текущей (сегодняшней) стоимости, которая учитывает:

• величину будущего дохода;

• время, когда должен быть получен доход;

• продолжительность периода получения дохода.

Доходный подход используется не только для оценки доходной недвижимости (то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода), и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

• принцип ожидания (на величину стоимости недвижимости в настоящий момент влияет ожидание будущих доходов);

• принцип замещения (максимальная стоимость объекта недвижимости ограничена сверху минимальной ценой, по которой может быть приобретен другой идентичный объект эквивалентной полезности, характеризующийся той же степенью риска получения будущих доходов в данной рыночной зоне).

Определение стоимости недвижимости Доходным подходом происходит в два этапа:

• прогнозирование будущих доходов;

• капитализация будущих доходов в текущую стоимость.

1. Прогнозирование будущих доходов.

Принципы прогнозирования финансовых потоков при оценке рыночной стоимости недвижимости:

I. При оценке недвижимости финансовые потоки обычно определяются за годовой отрезок времени (при анализе периода реконструкции или строительства возможно рассмотрение и ежеквартальных финансовых потоков).

II. Доход (в рамках прогнозного периода) от объекта недвижимости — это доход от сдачи объекта в аренду, то есть доход арендодателя (как если бы объект недвижимости был сдан в аренду).

III. Это доход от объекта, целиком сданного в аренду.

IV. Это «стабильный доход», то есть доход за типичный год.

V. Этот доход должен соответствовать типичным условиям рынка в данном районе.

На рис. 10.1 отражены ожидаемые денежные потоки на различных этапах инвестиционного цикла объекта.

Прогнозный период А, начинающийся с момента оценки, обычно составляет 3—5 лет. В конце прогнозного периода, когда рост дохода стабилизируется, происходит перепродажа (реверсия), причем будущую стоимость перепродажи позволяют установить предположения о постпрогнозном периоде В, для которого характерен стабилизированный (то есть постоянный, постоянно убывающий или постоянно растущий) доход.

Существует пять основных источников информации для анализа финансовых потоков:

Рис. 10.1. Общая схема жизнедеятельности объекта недвижимости

1. Договор аренды, которая может быть:

• краткосрочной, со сроком не более 3 лет;

• долгосрочной, со сроком более 3 лет, возможно, с правом последующего выкупа ОН (по опциону).

В договоре аренды выясняется тип арендной платы. Это может быть:

• договор с постоянной арендной платой, когда фиксирована и арендная плата, и даты выплаты (такая форма характерна для стабильного развивающегося рынка);

• по переменным арендным ставкам (используется при нестабильном рынке для уменьшения срока аренды арендодателем);

• с индексированной арендной платой, когда производится корректировка удорожания стоимости жизни, например, привязкой рубля к долларовому эквиваленту;

• с переоцениваемой арендной платой (ее переоценка происходит вместе с переоценкой ОН один раз в год);

• с процентной арендной платой, когда определяется ее постоянный минимальный уровень плюс процент от дохода, приносимого ОН (например, для объектов розничной торговли).

Из договора об аренде следует выяснить, определяется ли эта аренда на основе:

• валовой ренты, когда все расходы несет владелец недвижимости;

• чистой ренты, когда все расходы (или часть их) несет арендатор.

При наличии абсолютно чистой аренды операционные расходы равны нулю (ОР = 0) для собственника объекта недвижимости (арендодателя).

Оценщики делают различия между контрактной рентой и рыночной рентой при анализе дохода.

Контрактная рента (Contract rent) — размер арендной платы, определяемой договором об аренде, согласованный между собственником и каждым арендатором.

Экономическая рента (Economic rent) (рыночная) — величина арендной платы, которую можно ожидать от данной недвижимости на рынке в настоящее время. Это преобладающая на данном сегменте рынка ставка арендной платы для схожего имущества.

Рыночная рента используется для оценки рыночной стоимости на недвижимость на праве собственности. При оценке стоимости аренды (арендных прав на недвижимость) оценщик принимает во внимание контрактную ренту для существующих арендных отношений и рыночную ренту для вновь возобновляемых арендных отношений. При долгосрочной аренде рекомендуется учитывать контрактную (по договору аренды), а не рыночную (экономическую) ренту.

2. Финансовые отчеты собственника объекта недвижимости:

• упрощенный баланс;

• отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов (в России не предусмотрен законодательством);

• другая информация, предоставляемая собственником.

Когда приносящий доход ОН покупается с целью инвестирования средств, его новый владелец ожидает выгод, которые должны быть получены в будущем и которые классифицируются следующим образом:

1 — получение потока денежных средств;

2 — экономия подоходного налога;

3 — повышение стоимости ОН (во времени на рынке недвижимости и за счет так называемых «вкладов»);

4 — снижение ипотечного долга (а следовательно, повышение стоимости объекта недвижимости на рынке).

Именно на эти четыре типа финансовых выгод ориентируются собственники.

Общепринятые же принципы бухгалтерского учета признают четко определенные понятия:

• чистого дохода и

• дохода от прироста капитала при перепродаже (реверсии).

Однако характер дохода, получаемый от ОН, не обязательно соответствует бухгалтерскому определению чистого дохода и повышению стоимости актива, получаемому при перепродаже ОН. Поэтому аналитики рынка недвижимости и оценщики должны реконструировать финансовые отчеты таким образом, чтобы в них была приведена рыночная стоимость наиболее важных статей баланса.

Покажем на примере гипотетического объекта недвижимости, как информация, содержащаяся в бухгалтерских отчетах, используется собственниками недвижимости, оценщиками и аналитиками в своих целях, почему и как адаптируются эти финансовые отчеты.

Одной из основных форм финансового отчета собственника является баланс.

Рассмотрим упрощенный баланс для гипотетического объекта — жилого дома в 20 квартир, сданного в аренду (табл. 10.1).

Таблица 10.1

Упрощенный баланс, долл.

Отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа, рассматривается в следующем параграфе 10.2, где подробно изучаются виды денежных потоков, используемых в оценке недвижимости.

3. Рыночная информация:

• рыночные данные по сделкам купли-продажи по другим сопоставимым или конкурирующим объектам (для определения коэффициента капитализации исходя из рыночной ситуации);

• рыночные ставки арендной платы;

• рыночные коэффициенты загрузки и типичные для данного рынка коэффициенты затрат и т. п.

4. Аналитические материалы:

• государственные титульные регистры, плановые документы;

• доклады правительственных агентств, университетов, торговых ассоциаций, общенациональных и местных организаций, оказывающих информационные услуги, информационные бюллетени риэлторских фирм, листинги продаж в специализированной прессе, специализированные сайты в Интернетеа.

5. Архив оценщика:

• сведения, получаемые в результате наблюдений оценщика и его бесед, проведенных со специалистами сферы недвижимости;

• информационно-аналитическая база, сформированная из опыта его предыдущей работы в области оценки недвижимости.

2. Капитализация будущих доходов в стоимость.

Доходный подход основан на предположении о том, что стоимость объекта недвижимого имущества определяется текущей стоимостью будущих доходов от его использования, т. е. фактически инвестор приобретает право получения будущих доходов. Однако деньги, полученные в будущем, не равны аналогичной сумме, полученной сегодня. Для определения стоимости имущества, приносящего поток доходов в будущем, необходимо последние привести к текущему (сегодняшнему) значению. В общем случае для этого используется процедура дисконтирования, которая может быть применена к любой модели доходов и стоимости объекта [если они спрогнозированы в абсолютных (денежных) величинах]. Но специ­фика оценки стоимости недвижимого имущества такова, что необходимо учитывать, как меняются доходы и стоимость с течением времени. Существует ряд моделей, описывающих эти изменения, которые будут рассмотрены позднее. Капитализация, в отличие от дисконтирования, учитывает не только возврат на капитал, но и возврат капитала.

Существует два основных метода Доходного подхода, которые будут подробно рассмотрены в последующих разделах наряду с другими техниками ДП:

• Метод прямой капитализации (МПК) (Direct capitalization);

• Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП) (Discounted cash flow analysis).

1. Метод прямой капитализации (МПК) основывается на применении формулы:

V = I : R = I × F,

где V — стоимость объекта недвижимости; I — стабилизированный годовой чистый операционный доход (ЧОД); R — общий коэффициент капитализации; F — фактор (мультипликатор) капитализации дохода, F = I : R.

Таким образом, общий коэффициент капитализации R отражает связь между стоимостью объекта недвижимости и полученным от его использования доходом, которая была известна еще древним грекам.

Можно показать, что ошибка в определении коэффициента капитализации в 1% влечет за собой ошибку в определении текущей стоимости V в 10%. Это говорит о том, каким чувствительным инструментом в определении стоимости недвижимости является общий коэффициент капитализации и что обращаться с ним при его определении надо очень деликатно.

Последовательность действий при применении МПК:

1) определить размер стабилизированного чистого дохода за один год, следующий за действительной датой оценки (как правило, путем усреднения годового дохода за несколько предыдущих лет на основании ретроанализа);

2) определить величину коэффициента капитализации R одним из методов (с которыми мы познакомимся чуть позже);

3) разделить чистый операционный доход за один год на общий коэффициент капитализации R с тем, чтобы в качестве результата деления получить текущую стоимость оцениваемого объекта V.

Метод прямой капитализации целесообразно использовать, когда:

• доход стабилен или изменяется стабильно;

• достаточно данных для определения коэффициента капитализации;

• достаточно данных для оценки чистого операционного дохода.

Метод не следует применять, если

• доход нестабилен или изменяется нестабильно;

• оцениваемый объект находится в стадии строительства или реконструкции;

• объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара;

• существуют проблемы при определении чистого операционного дохода:

• неприемлемы теоретические методы определения коэффициента капитализации;

• отсутствует информация о рыночных сделках.

Преимущества метода:

• простота расчетов;

• существенно меньше предположений, чем при использовании МДДП;

• непосредственно отражает состояние рынка и рыночную конъюнктуру;

• удобно использовать (дает хорошие результаты и быстро) для оценки зданий с одним арендатором и долгосрочной арендой.

Однако он не учитывает различные условия аренды или затрат — динамику развития объекта недвижимости.

2. Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП). Для оценки стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков (ДДП) необходимо:

1) составить прогноз денежных потоков для оцениваемого объекта на протяжении периода текущего владения;

2) определить размер выручки от перепродажи объекта недвижимости — стоимость реверсии (или терминальной стоимости) — будущую цену продажи в конце периода владения;

3) определить ставку дисконта;

4) дисконтировать денежные потоки и стоимость реверсии на дату оценки.

При использовании Доходного метода для оценки стоимости ОН оценщик должен выяснить все вопросы, касающиеся правовой стороны владения ОН, в частности, установить:

1) вид права владения (в частности, для выяснения вопросов, связанных с налогообложением):

• совместное или совместно-долевое;

• общее;

• при доверительном управлении и пр.;

2) структуру капитала по финансовым признакам:

• доля собственного капитала инвестора;

• наличие и размер ипотечного кредитования (закладные);

3) объем юридических прав:

• оценивается право собственности данным объектом недвижимости или

• право аренды и т. д.

Метод ДДП применяется, когда:

• доход нестабилен или нестабильно изменяется;

• рынок нестабилен;

• объект недвижимости находится в процессе строительства или реконструкции;

• ожидается реверсия/продажа объекта в конце прогнозного периода владения;

• оцениваются крупные коммерческие объекты недвижимости.

Метод ДДП не рекомендуется применять:

• для простых объектов недвижимости (где хорошие результаты могут дать МСП или МПК);

• если объект функционирует стабильно, то есть доходы и расходы стабильные;

• для убыточных объектов с отрицательными денежными потоками.

Метод ДДП считается лучшим теоретическим методом, поскольку учитывает и колебания рынка, и неравномерную структуру доходов и расходов. Однако он не прост в расчетах, требует точного (подтверждае­мого рыночными данными) прогнозирования, т. е. результаты оценки в значительной степени зависят от квалификации оценщика.

Методы Доходного подхода, так же как и Затратного подхода (в отличие от Сравнительного подхода), применимы для оценки стоимостей в использовании (инвестиционной, потребительной) и для целей финансового учета.

10.2. Виды денежных потоков в оценке недвижимости

Рассмотрим второй вид финансового отчета собственника — это бухгалтерский отчет о доходах. Для целей оценки он реконструируется оценщиком в документ, содержащий несколько уровней дохода, с которыми следует ознакомиться. Он может быть назван «Реконструированный отчет о движении денежных средств» от эксплуатации объекта недвижимости, и в него сводятся результаты прогнозирования. Структура отчета, перечень и последовательность определения доходов и расходов представлены в табл. 10.2.

Таблица 10.2

Реконструированный отчет о движении денежных средств от эксплуатации объекта недвижимости

Основные понятия, используемые оценщиком при составлении отчета о доходах:

1. Потенциальный валовой доход (Potential gross income) (ПВД или PGI) — наивысший уровень дохода — определяет валовые поступления, которые были бы получены, если бы все имеющиеся в наличии арендные площади были сданы в аренду (т. е. при 100%-ной занятости) без учета всех потерь и расходов, и арендаторы выплатили бы всю сумму арендной платы.

ПВД образуется за счет четырех составляющих:

• контрактная годовая арендная плата (плановая аренда — РС) — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете данного показателя необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для них прерывать договор, использование репутации здания и т. д.;

• скользящий доход (РН) — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре;

• рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда — РМ) — часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади и определяется на основе рыночных ставок арендной платы;

• прочие доходы (РА) — доходы, получаемые за счет функционирования объекта недвижимости и не включаемые в арендную плату. Представляют собой доходы от бизнеса, неразрывно связанного с объектом недвижимости, а также доходы от аренды земельных участков и каркаса здания, не основных помещений (вспомогательных и технических).

Источниками прочих видов доходов могут быть:

• доход от прачечной;

• выручка от сдачи в аренду стоянки для автомашин или склада;

• установка факс-модемной связи, электронной почты, кабельного ТВ и прочее.

Это любые доходы, получение которых может быть связано с нормальным использованием объекта недвижимости, отличным от аренды квартир (то есть доходы от оказания любых услуг, связанных с нормальным функционированием ОН).

В эти доходы не входят денежные средства, являющиеся результатом личной предпринимательской деятельности собственника недвижимости или управляющего имуществом.

Потери дохода (ПД) — потери, обусловленные недогрузкой вследствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендатора, при постепенном вводе ОН, и потери, связанных с задержкой или прекращением очередных платежей арендной платы арендаторами в связи с утратой ими платежеспособности. Размеры потерь для прогнозируемого года определяются на основании обработки информации по местному рынку за предшествующие годы.

Из суммы ПВД следует вычесть потери, связанные с ожидаемой средней недозагрузкой площадей, а также внести поправку на безнадежные долги.

Коэффициент недоиспользования (незанятости) площадей (Vacancy rate) — рассчитывается по формуле:

где Dn — средняя оборачиваемость квартир (доля квартир, по которым в течение года перезаключаются договора); Тс — средний период, в течение которого квартира свободна; Nа — число арендных периодов в году.

Пусть Dn = 28%, Тс = 1,5 месяца, Nа = 12 месяцев, следовательно:

При расчете для каждой составляющей ПВД расчет потерь от недозагрузки или неплатежей рекомендуется проводить обособленно:

V&L = (PC + PH)·Kv + PM·(Kv + Ki) + PA·(Kv* + Ki*).

Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки Kv, Kv* (в долях единицы) определяется на основе анализа коэффициента недозагрузки (kj) объектов недвижимости данного типа в течение mj месяцев следующим образом:

где kj — доля, n — общее число проанализированных объектов, Yj — весовой коэффициент, учитывающий отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки, при этом справедливо

Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода из-за неплатежей Ki, Ki* (в долях единицы) определяется на основе анализа доли помещений (aj) объектов недвижимости данного типа и числа месяцев gj, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года:

Пример 10.1. Определить потери дохода от неоплаты и недозагрузки, если известно, что контрактная годовая арендная плата (плановая аренда) составляет 300 тыс. руб., скользящий доход — 200 тыс. руб.; рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда) — 100 тыс. руб.; прочие доходы отсутствуют; анализ местного рынка недвижимости за последние 12 месяцев выявил следующие показатели:

1. Определим расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки:

2. Определим расчетное значение размера коэффициента потерь дохода из-за неплатежей:

3. Определим потери дохода от неоплаты и недозагрузки:

V&L = (300 + 200)·0,1825 + 100(0,1825 + 0,0085) = 110,35 тыс. руб.

2. Действительный валовой (эффективный) доход (Effective gross income) (ДВД или EGI) — определяет валовые денежные поступления от собственности, приносящей доход, за вычетом потерь от недозагрузки и невнесения арендной платы:

EGI = PGI — V&L.

Операционные расходы (Operating expenses) (ОР или ОЕ) — это расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости, иные, чем обслуживание долга и подоходные налоги. Это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства потенциального валового дохода.

Операционные расходы (ОР) имеют следующую структуру:

А. Текущие операционные расходы (ТОР) — расходы, связанные с повседневной эксплуатацией объекта недвижимости. Они делятся на два вида расходов:

1) постоянные расходы (fixed expenses) — расходы, величина которых не зависит от уровня загрузки объекта, например:

• земельные платежи;

• налоги на имущество;

• лицензионные платежи;

• сборы за выдачу разрешений;

• оплата управленческих услуг (величина которых зависит от типа ОН);

• страховка и пр.

2) переменные расходы (variable expenses) — расходы, изменяющиеся в зависимости от загрузки объекта (напрямую зависят от коэффициента загрузки):

• оплата коммунальных услуг (электричество, отопление, водоснабжение и прочее);

• расходы на управление;

• расходы на рекламу;

• закупка материалов (запасы);

Экономика Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. Учебник

Экономика Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. Учебник

В книге рассмотрены теоретические и методологические аспекты оценки различных объектов недвижимости, правовое и информационное обеспечение оценки, особенности операций и сделок на рынке недвижимости, а также вопросы финансирования инвестиций в недвижимость и ипотечно-инвестиционный анализ.<br /> Особенностью данной книги является изложение теоретических вопросов оценки в широком контексте экономики недвижимости с учетом факторов нормативно-правового регулирования оценочной деятельности. В ней уделено внимание как глубокой проработке самых сложных концептуальных аспектов теории оценки недвижимости, так и вопросам методологии, а также нюансам применения подходов и методов оценки недвижимости на практике. При этом изложение материала книги доступно, убедительно и проиллюстрировано на большом количестве примеров.<br /> Самоконтроль читателю в освоении теории помогут провести наборы контрольных вопросов, размещенные после каждой главы, и тесты, а практические навыки позволят закрепить многочисленные задачи, отражающие тонкости применения оценочной методологии.<br /> Законодательство приводится по состоянию на январь 2016 г.<br /> Книга предназначена для студентов, магистрантов и аспирантов, обучающихся по специализации «Оценка недвижимости», преподавателей, ведущих оценочные дисциплины, а также специалистов и руководителей фирм, ведущих свою деятельность на рынке недвижимости.