Оценка недвижимости. Учебник

Касьяненко Т.Г.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Экономика Издательство: Проспект Дата размещения: 17.10.2016 ISBN: 9785392227709 Язык: Объем текста: 469 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Раздел I. Правовое, экономическое и информационное обеспечение деятельности в сфере недвижимости. Глава 1. Рынок недвижимости и его составляющие

Глава 2. Правовые основы оценки недвижимости

Глава 3. Регулирование оценочной деятельности

Глава 4. Инвестиции в недвижимость

Глава 5. Цели и принципы оценки недвижимости

Глава 6. Информационное обеспечение в оценке недвижимости. Техническая экспертиза и описание улучшений

Раздел II. Подходы и методы оценки недвижимости. Глава 7. Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ)

Глава 8. Затратный подход в оценке недвижимости

Глава 9. Сравнительный подход в оценке недвижимости

Глава 10. Доходный подход в оценке недвижимости

Глава 11. Ипотечно-инвестиционный анализ

Глава 12. Согласование результатов оценки

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 2.
Правовые основы оценки недвижимости

2.1. Классификация имущества и имущественных прав для целей оценки

Право можно определить как систему нормативного регулирования поведения людей в обществе.

Правовое регулирование, понимаемое как установление и реализация определенного общественного порядка, охватывает в первую очередь имущественные отношения. Эти отношения часто именуют товарно-денежными, возмездными. Одним из обобщающих признаков этих отношений является возможность их выражения с помощью определенного денежного эквивалента.

Субъекты права — это граждане и организации, которые могут быть носителями субъективных прав и юридических обязанностей, т. е. физические лица, юридические лица и государство.

Объектом права законодательство считает те предметы или явления, по поводу которых субъекты права могут вступать в правовые отношения. К их числу относятся вещи.

Все имущественные правоотношения связаны с передачей, получением, созданием вещей, следовательно, имеют свой объект. Здесь имущественные правоотношения делятся на отношения субъекта права к вещи — вещные права, и отношения субъектов права по поводу вещей — обязательственные права.

Возможность возникновения правоотношений по поводу тех или иных предметов внешнего мира зависит от признания законом этих предметов объектом права. Факты, с наступлением которых лицо приобретает право собственности, называются способами приобретения права собственности, а юридические факты (в особенности сделки), которые служат основанием для приобретения права собственности, называют титулом приобретения.

Как любая экономическая категория, эти правоотношения имеют товарно-денежную форму, следовательно, поддаются денежному исчислению и, соответственно, могут быть объектом оценки.

Классификация имущества хорошо известна. Имущество в любой трактовке этого понятия делится на:

• движимое и недвижимое;

• материальное и нематериальное.

Несколько сложнее обстоит дело с классификацией имущественных прав.

Гражданские правоотношения делятся на имущественные, которые можно определить как экономические отношения, урегулированные нормами гражданского права и приобретшие правовую форму, и неимущественные (или личные) правоотношения.

Имущественные правоотношения, в свою очередь, можно классифицировать на вещные и обязательственные.

Вещные права, определенные гражданским законодательством, можно подразделить на:

1) право собственности (см. п. 2.3.1);

2) вещные права ограниченного содержания (см. п. 2.3.4):

• право полного хозяйственного ведения имуществом (ст. 114, 294 ГК РФ);

• право оперативного управления имуществом (ст. 115, 296 ГК РФ);

3) вещные права лиц, не являющихся собственниками (см. п. 2.3.5):

• право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265–267 ГК РФ);

• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268–270 ГК РФ);

• сервитуты (ст. 274–277 ГК РФ).

Обязательственные права — это вид имущественных прав, вытекаю­щих из законов или договоров о переходе прав (не обязательно по поводу вещей), имеющих государственную регистрацию. Примерами обязательственных правоотношений являются:

• аренда (договор имущественного найма) и

• залог как форма обеспечения обязательств.

Несколько особняком стоит доверительное управление имуществом собственника (российское подобие траста).

Чтобы более выпукло показать общие характерные признаки вещных прав, сравним их с обязательственными правами. Отличия можно провести по следующим направлениям:

1. Предметом вещных прав является вещь в материальном значении слова. Под вещами в цивилистике понимают предметы внешнего материального мира, как созданные трудом человека, так и находящиеся в естественном состоянии, предметы, существующие как физические тела и доступные для человеческого обладания. Предметом обязательственных прав являются действия.

2. Вещные права оформляют непосредственное отношение лица к вещи в том смысле, что для осуществления своего права такое лицо не нуждается в посредничестве других лиц. Обязательственные права, напротив, осуществляются путем исполнения обязанным лицом требований управомоченного лица; иначе право не может быть осуществлено.

3. Обязанные лица должны воздерживаться от пользования чужими вещами; не должны препятствовать обладателю вещного права в осуществлении господства над вещью, т. е. их обязанности носят пассивный характер.

4. Вещное право является абсолютным, обладателю вещного права противостоит неопределенный круг лиц, в отличие от обязательственных прав, которые носят относительный характер, т. е. обладателю такого права всегда противостоит определенное лицо.

5. Вещное право устанавливается помимо воли обязанных субъектов. Обязательственные права же возникают по воле сторон.

6. Характер и содержание вещных прав строго определены законом. Вещное право известного рода всегда имеет одно и то же юридическое содержание, строго определенное и замкнутое в своих границах, из какого бы юридического содержания оно ни возникало. А вот характер и содержание обязательственных прав устанавливаются по воле сторон, участники в значительной мере вольны в определении содержания и условий обязательственного права, включая введение условий хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

7. Выделяют и такой признак вещного права как определенность юридического способа его приобретения, форма и условия действительности которого определяются законодательством.

8. Вещные права являются бессрочными, при этом они действуют в течение всего времени, пока продолжает существовать соответствующая вещь, являющаяся объектом права; в случае гибели вещи прекращается и право на нее. Обязательственные права носят срочный характер. В случае гибели вещи, являющейся объектом обязательственного права, оно не прекращается, а возникает обязанность возместить ущерб.

Что касается различия видов вещных прав, то оно проявляется в наборе определенных правомочий, составляющих юридическое содержание того или иного вещного права.

2.2. Недвижимое имущество и недвижимая собственность

2.2.1. Правовой статус объекта недвижимости

Понятие «недвижимость» появилось в русском законодательстве в указе Петра I о единонаследии в 1714 г. Был установлен единый правовой режим для поместий и вотчин. Все они стали называться недвижимыми вещами. При Екатерине Великой впервые было законодательно оформлено право буржуазной собственности на землю — приобретение права собственности по факту совершения сделки с имуществом. В 1917 г. вторым по счету законодательным актом Советского правительства был Декрет о земле, ликвидировавший права частной собственности на землю и объявлявший ее всенародным достоянием и государственной собственностью. Ввиду этого в советском законодательстве отсутствовало понятие недвижимости как земли и всего, что с ней нераздельно связано.

Понятие недвижимости вновь было введено в 1990 г. Законом РСФСР «О собственности». В этом же законе впервые за прошедшие 70 лет было законодательно введено право собственности на недвижимость. Возникновение права собственности происходит по основаниям, предусмотренным законом (титулам). К их числу относятся, например: заключение договора о переходе (передаче) имущества в собственность, переход имущества между гражданами в порядке наследования и др.

Деление вещей на движимые и недвижимые связано с естественной природой человека, его стремлением к оседлости, обеспечению безопасности и продолжению рода. Любое сообщество людей, принимающее формы государственного образования, также базируется на освоении или завоевании земель, после чего основной задачей государства становится управление этими территориями и людьми, их населяющими. Стремление человека обеспечить неприкосновенность своей территории породило возникновение права частной собственности на землю и природные объекты, возникновение экономических отношений породило введение в гражданский оборот этих объектов. В состав недвижимой вещи включается земельный участок и все, что с ним физически и прочно связано и не может быть отделено без нарушения физической целостности и назначения вещи.

Недвижимость (как земельный участок и все, что с ним неразрывно связано) невозможно физически уничтожить. Можно уничтожить улучшения — снести постройки, снять культурный слой почвы, вырыть глубокую яму на месте бывших улучшений, но сама недвижимость от этого не перестанет существовать — она лишь изменит физическую форму, экономические характеристики и функциональное назначение. Равным образом вы не можете продать вашу недвижимость, физически передав ее в руки другого человека, изменив ее место пребывания.

Поскольку земельный участок не может быть перенесен в другое место и не может быть заменен никакими другими орудиями производства, в руки покупателя передается ваше право на него.

Таким образом, в юридических кругах, обеспечивающих проведение той или иной сделки с недвижимостью, утвердилось представление о том, что товаром на рынке недвижимости являются имущественные права. Существующая трактовка термина «имущество» только как юридического понятия порочна, поскольку, как известно, это еще и экономическое понятие. Нельзя скидывать со счетов способность материального объекта недвижимости, неразрывно связанного своими улучшениями с землей (т. е. имеющего геодезически заданные границы, обладающего рядом технических параметров и физических характеристик, имеющего некоторую полезность, настоящую и/или будущую, которая может быть выражена с помощью его стоимости), приносить доход или иные выгоды его собственнику (владельцу). Именно этот нюанс важен для стоимостной оценки, производимой оценщиком. Именно поэтому в оценке его стоимость определяется собственными характеристиками материального объекта и возможностью для владельца совершать с ним те или иные законодательно разрешенные хозяйственные действия с целью получения дохода (извлечения прибыли), т. е. свойствами самого объекта и его правовым статусом (объемом правомочий собственника или владельца).

Очевидно, что с понятием имущества тесно связано понятие собственности, определение которого также не присутствует в ГК РФ, по-видимому ввиду того, что эта весьма важная философская и политико-экономическая категория существует также и вне ГК РФ.

Рассмотрим ряд известных неудачных определений этого понятия:

«Собственность — это отношения между различными субъектами (физическими и/или юридическими лицами) по поводу принадлежности средств и результатов производства; проявляются через правомочия владения, распоряжения и пользования».

В МСО 1-4, в варианте перевода 1995 г., в п. 2.3 читаем следующее:

«Собственность является юридической концепцией. Собственность представляет собой совокупность частных прав владения. Для того чтобы различать недвижимость, материальное понятие, и право владения, юридический термин, право владения объектом недвижимости называют правом собственности на недвижимость. Слово собственность, употребляемое без дополнительного определения или идентификации, может относиться как к недвижимости, так и к движимому имуществу или их комбинации».

Различные нестыковки в этих определениях очевидны. Проблема в том, чтобы соединить в них юридические и экономические подходы.

Графически это можно попытаться выразить следующим образом (рис. 2.1):

Рис. 2.1

Собственность не может сформироваться без хотя бы одной из компонент, стоящих в правой части этого равенства. Это достаточно элементарно: вы не можете быть собственником (иметь собственность), если имеете титул (свидетельство о собственности) на загородный дом, который сгорел. Вы также не будете считаться собственником, если владеете квартирой, на которую у вас нет правового документа (титула).

В правой части формулы: право собственности (ПС) — это то, что интересует юристов, объект собственности (ОС) — в отдельности как имущество или актив — это предмет интересов бухгалтера, а в левой части — то, что их объединяет воедино, — собственность (С) — объект профессионального интереса оценщика.

В качестве объекта собственности ОС в предложенной формуле может фигурировать имущество любой природы, объекты движимые и недвижимые, материальные и нематериальные. И если это недвижимость, то слева формула задает недвижимую собственность.

Так, недвижимая собственность, обремененная арендой, может быть задана формулой:

СА = ОС + ПСА,

из которой следует, что стоимость такой собственности не обязана численно равняться стоимости собственности, не обремененной арендой. Именно так может быть учтено влияние особенностей правовой компоненты на величину стоимости (поскольку ПС, не обремененное арендой, не равно ПСА), при том что сам материальный объект (ОС) может быть одним и тем же.

Предложенная формула весьма конструктивна и в ином смысле. Она позволяет рассматривать правовые конструкции с участием любого имущественного права, например: аренда есть право аренды (ПА) на объект аренды (ОА):

А = ОА + ПА.

При этом следует отдавать себе отчет в том, что материальный объект аренды (ОА) не является имуществом для арендатора, оставаясь имуществом лишь для собственника. Именно поэтому говорят об оценке «права аренды», а не об оценке «арендованного имущества». Но, в свою очередь, право аренды может быть нематериальным имуществом (активом) для арендатора и числиться у него на балансе.

Таким образом, характерная особенность понятия недвижимая собственность — в наличии некоей двуединой общности, неразрывном сочетании двух понятий: недвижимости, недвижимого (материального) имущества в роли объекта собственности как экономического понятия, и юридического понятия права собственности на недвижимость, отражающего нематериальную составляющую понятия «собственность».

2.2.2. Виды и формы собственности

В предложенных для профессионалов-оценщиков вариантах переводов МСО (2000–2005) понятие «собственность», не говоря уже о понятиях «движимая собственность», «недвижимая собственность», вообще отсутствует. Оно подменено понятием «имущество», которое в российском правовом поле существует отдельно, само по себе.

Российское законодательство выделяет следующие формы собственности (ст. 212, 214 и 215 ГК РФ):

• государственная;

• муниципальная;

• частная.

Формы собственности, в свою очередь, подразделяются на виды. Так, частная собственность бывает двух видов:

• частная собственность граждан (отдельных лиц, членов семьи, объединения граждан, иностранных граждан, фермерского хозяйства) и

• частная собственность юридических лиц (кооперативов, акционерных обществ, хозяйственных обществ и товариществ, некоммерческих общественных объединений, иностранных юридических лиц).

К иным формам относится общая собственность (ст. 244 ГК РФ).

Общая собственность также подразделяется на два вида: совместная и долевая (ст. 245–255 ГК РФ).

Таким образом, многообразие видов частной собственности, особенно интересных с точки зрения независимой оценки, составляют:

• личная собственность граждан;

• собственность юридических лиц;

• общая совместная собственность;

• общая долевая собственность.

Права всех собственников равным образом защищаются государством.

В государственной собственности находится имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ (собственность субъектов РФ). В ст. 214 ГК РФ говорится, что имущество, находящееся в государственной собственности, может быть закреплено за государственными предприятиями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления либо такое имущество составляет казну государства (Российской Федерации или субъекта РФ).

Экономика Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. Учебник

Экономика Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. Учебник

В книге рассмотрены теоретические и методологические аспекты оценки различных объектов недвижимости, правовое и информационное обеспечение оценки, особенности операций и сделок на рынке недвижимости, а также вопросы финансирования инвестиций в недвижимость и ипотечно-инвестиционный анализ.<br /> Особенностью данной книги является изложение теоретических вопросов оценки в широком контексте экономики недвижимости с учетом факторов нормативно-правового регулирования оценочной деятельности. В ней уделено внимание как глубокой проработке самых сложных концептуальных аспектов теории оценки недвижимости, так и вопросам методологии, а также нюансам применения подходов и методов оценки недвижимости на практике. При этом изложение материала книги доступно, убедительно и проиллюстрировано на большом количестве примеров.<br /> Самоконтроль читателю в освоении теории помогут провести наборы контрольных вопросов, размещенные после каждой главы, и тесты, а практические навыки позволят закрепить многочисленные задачи, отражающие тонкости применения оценочной методологии.<br /> Законодательство приводится по состоянию на январь 2016 г.<br /> Книга предназначена для студентов, магистрантов и аспирантов, обучающихся по специализации «Оценка недвижимости», преподавателей, ведущих оценочные дисциплины, а также специалистов и руководителей фирм, ведущих свою деятельность на рынке недвижимости.