|
|
ОглавлениеГлава 2. Правовые основы оценки недвижимости Глава 3. Регулирование оценочной деятельности Глава 4. Инвестиции в недвижимость Глава 5. Цели и принципы оценки недвижимости Глава 8. Затратный подход в оценке недвижимости Глава 9. Сравнительный подход в оценке недвижимости Глава 10. Доходный подход в оценке недвижимости Глава 11. Ипотечно-инвестиционный анализ Глава 12. Согласование результатов оценки Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгуГлава 11. |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| № платежа | Ежегодное обслуживание кредита, у.е. (РМТ — payment) | Остаток кредита на конец года, у. е. (BAL — balance) | Погашенная основная сумма кредита, у. е. (PRN — principal) | Оплаченный процент по кредиту, у. е. (INT — interest) |
| 1 | 1523 | 9977 | 23 | 1500 |
| 2 | 1523 | 9951 | 26 | 1497 |
| 3 | 1523 | 9921 | 30 | 1493 |
| 15 | 1523 | 8906 | 163 | 1360 |
| 20 | 1523 | 7644 | 327 | 1196 |
| 25 | 1523 | 5105 | 658 | 865 |
| 29 | 1523 | 1324 | 1152 | 371 |
| 30 | 1523 | 0 | 1324 | 199 |
1. Ежегодные выплаты (в расчетах РМТ — платеж) в размере 1523 у. е. по данному кредиту могут быть рассчитаны на калькуляторе (компьютере, по таблицам) с учетом двух составляющих:
• процента (дохода на инвестированную кредитом сумму);
• возмещения капитала (возврата инвестированной кредитором основной суммы).
2. Расчет основной суммы кредита PRN. В тех случаях, когда известны ставка процента, оставшийся срок и ежегодные выплаты, можно определить остаток непогашенной основной суммы: PV = — 10 000 у. е.
Построим график амортизации кредита (рис. 11.1).
Рис. 11.1. График амортизации кредита
3. Расчет срока кредита. Когда известны ставка процента, сумма кредита и ежегодные выплаты, можно определить срок кредита: N = 30.
4. Расчет ставки процента. В случае самоамортизирующегося кредита платежи производятся равномерными и равными выплатами. Если известны сумма кредита, оставшийся срок и ежегодные выплаты, можно определить ставку процента по кредиту: I/Y = 15.
11.1.2. Определение ипотечной постоянной
Годовая ипотечная постоянная (ИП) — это отношение обязательных выплат по кредиту за год (ОД — обслуживание долга, РМТ) к первоначальной основной сумме кредита (ИК, в расчетах — текущая стоимость РV):
(11.1)
Ипотечная постоянная включает процент и выплаты в счет погашения основной суммы кредита, поэтому она должна превышать номинальную ставку процента по кредиту.
Для рассмотренного выше примера ИП = 15,23%.
Таким образом, ипотечная постоянная для ипотечных обязательств, предусматривающих ежегодные равные выплаты в счет погашения долга, равна фактору шестой функции сложного процента, т. е. фактору взноса на амортизацию денежной единицы.
Если условия кредита предусматривают ежемесячные выплаты, то ИП равна фактору взноса на амортизацию единицы, посчитанному на основе ежемесячных платежей, умноженному на 12.
Ипотечная постоянная является удобным инструментом для быстрого нахождения баланса между сроками амортизации и процентными ставками, а также для расчета выплат по обслуживанию долга (по формуле 11.1).
Ипотечная постоянная используется также при проведении оценки эффективности использования заемных средств — при определении финансового левериджа (см. параграф 11.3).
При заданных ставке процента и сроке амортизации ипотечная постоянная равна обязательным ежегодным выплатам по обслуживанию долга на единицу кредита.
Для определения размера действительных выплат ипотечную постоянную следует умножить на основную сумму кредита.
Многие заемщики стремятся свести ипотечную постоянную к минимуму для того, чтобы минимизировать текущий остаток денежных средств, несмотря на то, что это ведет к росту суммарных процентных выплат и замедлению прироста собственного капитала за счет платежей в погашение ипотечного долга.
Пример 11.2. Рассмотрим, как влияет на ипотечную постоянную изменение только одного из условий кредита для рассмотренного выше примера, а именно: изменение процентной ставки по кредиту, срока кредитования или изменение порядка осуществления платежей.
1. Понижение ставки по кредиту. Пусть теперь I/Y = 12%, тогда:
PMT = 0,1241, т. е. ведет к уменьшению ИП.
2. Учащение платежей по кредиту (платежи ежемесячные, P/Y = 12): PMT = 0,0216) — это месячная ИП; для определения годовой ее следует умножить на 12 месяцев: 0,0126 × 12 = 0,1517), следовательно, понижение ставки по кредиту ведет к уменьшению ИП.
3. Увеличение срока кредита (с 30 до 40 лет):
PMT = 0,1506 — ведет к уменьшению ИП.
4. А как зависит величина ИП от суммы ипотечного кредита?
Ответ. ИП не зависит от величины ИК.
11.1.4. Кредитные дисконты и отдача по кредитам
Часто ипотечные кредиты под недвижимость предоставляются заемщикам с дисконтом (со скидкой), и ипотечные обязательства часто продаются со скидкой для ипотечных инвесторов.
Скидки с сумм кредита оцениваются в пунктах (points). Каждый пункт равен 1% от основной суммы кредита.
Реально заемщик получает сумму меньшую, чем это определено кредитным договором, однако возврату подлежит вся сумма полностью плюс проценты на нее.
Например, если взять кредит в 10 000 у. е. с тремя дисконтными пунктами, то это означает, что кредитор предоставляет заемщику 97% от основной суммы кредита в 10 000 у. е. Но 97% от 10 000 у. е. составляет 9700 у. е., однако заемщик должен выплатить полностью 10 000 у. е. плюс процент на всю эту сумму.
Таким образом, предоставляя кредит со скидкой, кредитор увеличивает свой доход на инвестиции (конечную отдачу), а заемщик идет на это, получая взамен, возможно, более низкий процент по кредиту по сравнению со среднерыночным.
11.2. Расчеты по ипотечным обязательствам с переменными выплатами
Рассмотрим некоторые виды ипотечных кредитов, относящихся ко второй группе — группе кредитов с переменными выплатами. Для таких ипотечных кредитов величины расходов по обслуживанию долга изменяются в течение срока кредитования под влиянием самых разнообразных факторов. Отметим некоторые из них.
1. Ипотечный кредит с переменной ставкой процента — кредит, который подразумевает периодическое изменение ставки процента.
Изменение ставки может быть заранее указано в договоре на получение кредита, а может измениться в зависимости от колебаний какого-либо индекса, например, темпа инфляции, индекса потребительских цен, ставки рефинансирования Центрального банка и т. д.
Пример 11.3. Для приобретения объекта недвижимости предоставлен ипотечный кредит на 10 лет. Платежи по кредиту составляют 2000 долл. в первые 5 лет и 2500 долл. в последующие годы, и уплачиваются в конце каждого месяца. В договоре определено, что ставка процента по кредиту составляет 12% на первые 5 лет и 14% на следующие 5 лет (начисление процентов ежемесячное). Какова сумма кредита, предоставленного банком для приобретения данного объекта недвижимости?
