Экономика Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. Учебник

Оценка недвижимости. Учебник

Возрастное ограничение: 0+
Жанр: Экономика
Издательство: Проспект
Дата размещения: 17.10.2016
ISBN: 9785392227709
Язык:
Объем текста: 469 стр.
Формат:
epub

Оглавление

Введение

Раздел I. Правовое, экономическое и информационное обеспечение деятельности в сфере недвижимости. Глава 1. Рынок недвижимости и его составляющие

Глава 2. Правовые основы оценки недвижимости

Глава 3. Регулирование оценочной деятельности

Глава 4. Инвестиции в недвижимость

Глава 5. Цели и принципы оценки недвижимости

Глава 6. Информационное обеспечение в оценке недвижимости. Техническая экспертиза и описание улучшений

Раздел II. Подходы и методы оценки недвижимости. Глава 7. Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ)

Глава 8. Затратный подход в оценке недвижимости

Глава 9. Сравнительный подход в оценке недвижимости

Глава 10. Доходный подход в оценке недвижимости

Глава 11. Ипотечно-инвестиционный анализ

Глава 12. Согласование результатов оценки



Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу



Глава 11.
Ипотечно-инвестиционный анализ


Подавляющее большинство решений, принимаемых субъектами рыночного хозяйства, основано на предварительной оценке вызываемых ими последствий. Теоретическому обоснованию связанных с этим проблем посвящены целые разделы экономической науки. Однако в последние годы появилась потребность в последовательном использовании методологии ипотечно-инвестиционного анализа для целей оценки решений при инвестировании в недвижимость, что связано с оживлением интереса к рынку недвижимости как к инвестиционному рынку.


В странах с развитыми рыночными отношениями почти все инвестиционные сделки с недвижимостью совершаются при привлечении ипотечных кредитов, поскольку ипотека как залог недвижимого имущества с целью получения долгосрочной ссуды в банке — наиболее надежный способ обеспечения кредита. Это объясняется высокой ценностью недвижимости как объекта кредитования и наличием ряда специфических особенностей ее как товара.


Ипотечно-инвестиционный анализ, представляющий собой расширение Доходного подхода на случай использования инвестором заемного капитала, позволяет реализовать обоснованный подход к анализу инвестиционных и финансовых решений в рыночных условиях.


11.1. Расчеты по ипотечным обязательствам с постоянными выплатами


Как уже отмечалось в параграфе 4.4, все ипотечные кредиты могут быть разделены на две группы — с постоянными и переменными выплатами при их погашении. Рассмотрим варианты расчетов, проводимых оценщиком, при анализе ипотечных кредитов с постоянными выплатами.


11.1.1. Основные параметры кредита


Большинство постоянных закладных, используемых на развитых рынках недвижимости, являются самоамортизирующимися, предусматривающими периодические равномерные выплаты.


Самоамортизирующийся кредит с равномерными платежами — кредит, равновеликие равномерные платежи по которому включают в себя как процент по кредиту, так и погашение основной суммы.


Процент по кредиту рассчитывается исходя из ставки процента и остающегося баланса основной суммы.


В банковском деле амортизация — это уменьшение остатка основной суммы кредита.


Кредитор задает максимальную величину основной суммы кредита в процентах (часто 75% или 80%) от стоимости собственности, устанавливает максимальный срок кредита (который будет короче, чем срок оцененной экономической жизни объекта) и предлагает процентную ставку исходя из преобладающих на рынке условий.


Затем рассчитываются периодические (обычно ежемесячные) выплаты по ипотеке; во внимание принимаются три вышеназванных показателя:


• основная сумма кредита (PRN — principal);


• срок (оставшийся) кредита N (лет),


• процент по кредиту (INT — interest).


Пример 11.1. Сумма кредита — 10 000 у.е. Срок кредита — 30 лет. Платежи производятся в конце года. Ставка процента по кредиту равна 15%.


Рассматривая периодический платеж как еще одну переменную, получаем, что любой кредит описывается четырьмя показателями. В том случае, если известны любые три из них, четвертый может быть определен. Сделаем расчет характеристик кредита (табл. 11.1).


Таблица 11.1


Расчет характеристик кредита


№ платежа Ежегодное обслуживание кредита, у.е. (РМТ — payment) Остаток кредита на конец года, у. е. (BAL — balance) Погашенная основная сумма кредита, у. е. (PRN — principal) Оплаченный процент по кредиту, у. е. (INT — interest)
1 1523 9977 23 1500
2 1523 9951 26 1497
3 1523 9921 30 1493
15 1523 8906 163 1360
20 1523 7644 327 1196
25 1523 5105 658 865
29 1523 1324 1152 371
30 1523 0 1324 199

1. Ежегодные выплаты (в расчетах РМТ — платеж) в размере 1523 у. е. по данному кредиту могут быть рассчитаны на калькуляторе (компьютере, по таблицам) с учетом двух составляющих:


• процента (дохода на инвестированную кредитом сумму);


• возмещения капитала (возврата инвестированной кредитором основной суммы).


2. Расчет основной суммы кредита PRN. В тех случаях, когда известны ставка процента, оставшийся срок и ежегодные выплаты, можно определить остаток непогашенной основной суммы: PV = — 10 000 у. е.


Построим график амортизации кредита (рис. 11.1).



Рис. 11.1. График амортизации кредита


3. Расчет срока кредита. Когда известны ставка процента, сумма кредита и ежегодные выплаты, можно определить срок кредита: N = 30.


4. Расчет ставки процента. В случае самоамортизирующегося кредита платежи производятся равномерными и равными выплатами. Если известны сумма кредита, оставшийся срок и ежегодные выплаты, можно определить ставку процента по кредиту: I/Y = 15.


11.1.2. Определение ипотечной постоянной


Годовая ипотечная постоянная (ИП) — это отношение обязательных выплат по кредиту за год (ОД — обслуживание долга, РМТ) к первоначальной основной сумме кредита (ИК, в расчетах — текущая стои­мость РV):


(11.1)


Ипотечная постоянная включает процент и выплаты в счет погашения основной суммы кредита, поэтому она должна превышать номинальную ставку процента по кредиту.


Для рассмотренного выше примера ИП = 15,23%.


Таким образом, ипотечная постоянная для ипотечных обязательств, предусматривающих ежегодные равные выплаты в счет погашения долга, равна фактору шестой функции сложного процента, т. е. фактору взноса на амортизацию денежной единицы.


Если условия кредита предусматривают ежемесячные выплаты, то ИП равна фактору взноса на амортизацию единицы, посчитанному на основе ежемесячных платежей, умноженному на 12.


Ипотечная постоянная является удобным инструментом для быстрого нахождения баланса между сроками амортизации и процентными ставками, а также для расчета выплат по обслуживанию долга (по формуле 11.1).


Ипотечная постоянная используется также при проведении оценки эффективности использования заемных средств — при определении финансового левериджа (см. параграф 11.3).


При заданных ставке процента и сроке амортизации ипотечная постоянная равна обязательным ежегодным выплатам по обслуживанию долга на единицу кредита.


Для определения размера действительных выплат ипотечную постоянную следует умножить на основную сумму кредита.


Многие заемщики стремятся свести ипотечную постоянную к минимуму для того, чтобы минимизировать текущий остаток денежных средств, несмотря на то, что это ведет к росту суммарных процентных выплат и замедлению прироста собственного капитала за счет платежей в погашение ипотечного долга.


Пример 11.2. Рассмотрим, как влияет на ипотечную постоянную изменение только одного из условий кредита для рассмотренного выше примера, а именно: изменение процентной ставки по кредиту, срока кредитования или изменение порядка осуществления платежей.


1. Понижение ставки по кредиту. Пусть теперь I/Y = 12%, тогда:


PMT = 0,1241, т. е. ведет к уменьшению ИП.


2. Учащение платежей по кредиту (платежи ежемесячные, P/Y = 12): PMT = 0,0216) — это месячная ИП; для определения годовой ее следует умножить на 12 месяцев: 0,0126 × 12 = 0,1517), следовательно, понижение ставки по кредиту ведет к уменьшению ИП.


3. Увеличение срока кредита (с 30 до 40 лет):


PMT = 0,1506 — ведет к уменьшению ИП.


4. А как зависит величина ИП от суммы ипотечного кредита?


Ответ. ИП не зависит от величины ИК.


11.1.4. Кредитные дисконты и отдача по кредитам


Часто ипотечные кредиты под недвижимость предоставляются заемщикам с дисконтом (со скидкой), и ипотечные обязательства часто продаются со скидкой для ипотечных инвесторов.


Скидки с сумм кредита оцениваются в пунктах (points). Каждый пункт равен 1% от основной суммы кредита.


Реально заемщик получает сумму меньшую, чем это определено кредитным договором, однако возврату подлежит вся сумма полностью плюс проценты на нее.


Например, если взять кредит в 10 000 у. е. с тремя дисконтными пунктами, то это означает, что кредитор предоставляет заемщику 97% от основной суммы кредита в 10 000 у. е. Но 97% от 10 000 у. е. составляет 9700 у. е., однако заемщик должен выплатить полностью 10 000 у. е. плюс процент на всю эту сумму.


Таким образом, предоставляя кредит со скидкой, кредитор увеличивает свой доход на инвестиции (конечную отдачу), а заемщик идет на это, получая взамен, возможно, более низкий процент по кредиту по сравнению со среднерыночным.


11.2. Расчеты по ипотечным обязательствам с переменными выплатами


Рассмотрим некоторые виды ипотечных кредитов, относящихся ко второй группе — группе кредитов с переменными выплатами. Для таких ипотечных кредитов величины расходов по обслуживанию долга изменяются в течение срока кредитования под влиянием самых разнообразных факторов. Отметим некоторые из них.


1. Ипотечный кредит с переменной ставкой процента — кредит, который подразумевает периодическое изменение ставки процента.


Изменение ставки может быть заранее указано в договоре на получение кредита, а может измениться в зависимости от колебаний какого-либо индекса, например, темпа инфляции, индекса потребительских цен, ставки рефинансирования Центрального банка и т. д.


Пример 11.3. Для приобретения объекта недвижимости предоставлен ипотечный кредит на 10 лет. Платежи по кредиту составляют 2000 долл. в первые 5 лет и 2500 долл. в последующие годы, и уплачиваются в конце каждого месяца. В договоре определено, что ставка процента по кредиту составляет 12% на первые 5 лет и 14% на следующие 5 лет (начисление процентов ежемесячное). Какова сумма кредита, предоставленного банком для приобретения данного объекта недвижимости?



Оценка недвижимости. Учебник

В книге рассмотрены теоретические и методологические аспекты оценки различных объектов недвижимости, правовое и информационное обеспечение оценки, особенности операций и сделок на рынке недвижимости, а также вопросы финансирования инвестиций в недвижимость и ипотечно-инвестиционный анализ.<br /> Особенностью данной книги является изложение теоретических вопросов оценки в широком контексте экономики недвижимости с учетом факторов нормативно-правового регулирования оценочной деятельности. В ней уделено внимание как глубокой проработке самых сложных концептуальных аспектов теории оценки недвижимости, так и вопросам методологии, а также нюансам применения подходов и методов оценки недвижимости на практике. При этом изложение материала книги доступно, убедительно и проиллюстрировано на большом количестве примеров.<br /> Самоконтроль читателю в освоении теории помогут провести наборы контрольных вопросов, размещенные после каждой главы, и тесты, а практические навыки позволят закрепить многочисленные задачи, отражающие тонкости применения оценочной методологии.<br /> Законодательство приводится по состоянию на январь 2016 г.<br /> Книга предназначена для студентов, магистрантов и аспирантов, обучающихся по специализации «Оценка недвижимости», преподавателей, ведущих оценочные дисциплины, а также специалистов и руководителей фирм, ведущих свою деятельность на рынке недвижимости.

279
Экономика Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. Учебник

Экономика Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. Учебник

Экономика Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. Учебник

В книге рассмотрены теоретические и методологические аспекты оценки различных объектов недвижимости, правовое и информационное обеспечение оценки, особенности операций и сделок на рынке недвижимости, а также вопросы финансирования инвестиций в недвижимость и ипотечно-инвестиционный анализ.<br /> Особенностью данной книги является изложение теоретических вопросов оценки в широком контексте экономики недвижимости с учетом факторов нормативно-правового регулирования оценочной деятельности. В ней уделено внимание как глубокой проработке самых сложных концептуальных аспектов теории оценки недвижимости, так и вопросам методологии, а также нюансам применения подходов и методов оценки недвижимости на практике. При этом изложение материала книги доступно, убедительно и проиллюстрировано на большом количестве примеров.<br /> Самоконтроль читателю в освоении теории помогут провести наборы контрольных вопросов, размещенные после каждой главы, и тесты, а практические навыки позволят закрепить многочисленные задачи, отражающие тонкости применения оценочной методологии.<br /> Законодательство приводится по состоянию на январь 2016 г.<br /> Книга предназначена для студентов, магистрантов и аспирантов, обучающихся по специализации «Оценка недвижимости», преподавателей, ведущих оценочные дисциплины, а также специалистов и руководителей фирм, ведущих свою деятельность на рынке недвижимости.