Оценка недвижимости. Учебник

Касьяненко Т.Г.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Экономика Издательство: Проспект Дата размещения: 17.10.2016 ISBN: 9785392227709 Язык: Объем текста: 469 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Раздел I. Правовое, экономическое и информационное обеспечение деятельности в сфере недвижимости. Глава 1. Рынок недвижимости и его составляющие

Глава 2. Правовые основы оценки недвижимости

Глава 3. Регулирование оценочной деятельности

Глава 4. Инвестиции в недвижимость

Глава 5. Цели и принципы оценки недвижимости

Глава 6. Информационное обеспечение в оценке недвижимости. Техническая экспертиза и описание улучшений

Раздел II. Подходы и методы оценки недвижимости. Глава 7. Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ)

Глава 8. Затратный подход в оценке недвижимости

Глава 9. Сравнительный подход в оценке недвижимости

Глава 10. Доходный подход в оценке недвижимости

Глава 11. Ипотечно-инвестиционный анализ

Глава 12. Согласование результатов оценки

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Раздел I.
Правовое, экономическое и информационное обеспечение деятельности в сфере недвижимости

Глава 1.
Рынок недвижимости и его составляющие

1.1. Понятие недвижимости

Термин «недвижимость» разрабатывался уже в гражданском праве Древнего Рима. Если к движимому имуществу относились все пространственно перемещаемые вещи, то недвижимость — это прежде всего земля, независимо от ее состояния — разработанная или нет, и все то, что неразрывно связано с ней.

В американском законодательстве недвижимость — это земельные и другие естественные угодья, а также всякое иное имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней (здания, сооружения, заводы и т. п.). Кроме определенного участка земли, недвижимость включает воздух над ней и воду, а также ископаемые под ней. То есть недвижимость имеет три уровня и включает поверхность, пространство над и под поверхностью (и охватывает при этом водопроводную, канализационную и отопительную системы). Все, что возводится на земле, наверху или внизу, становится недвижимостью. Любой уровень такой недвижимости может быть продан или приобретен отдельно от других. Начинаясь высоко над землей, пересекая поверхность Земли по контуру участка и простираясь до ее ядра, «конус» недвижимости с вершиной в центре Земли порождает совокупность прав, которые могут принадлежать лицу, группе лиц, юридическому лицу, государству.

Понятие «недвижимость» неотделимо от понятия «имущество». Еще со времен римского права имущество принято делить на движимое и недвижимое. Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Термин «недвижимое имущество» в российском законодательстве появился довольно поздно, — его установил своим указом Петр I в 1714 г.

С 1917 г., после отмены частной собственности, термин «недвижимость» исчез из юридического оборота и из практики, т. е. в послеоктябрьские времена деление на недвижимое и движимое имущество в советском законодательстве отсутствовало 70 лет. Появилось оно в законе «О собственности в РСФСР», а затем в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик. Лишь после 1990 г., вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

Заметим, что законом может быть установлено, что какое-либо имущество, формально не имеющее признаков недвижимого имущества, подпадает под режим правового регулирования, предусмотренный для недвижимости. Например, к режиму недвижимости ГК РФ относит морские и речные суда, воздушные суда и др. Эти объекты «относятся» по закону к недвижимости, но не «являются» ею по своей природе, — именно поэтому они оцениваются оценщиками движимого имущества.

Кроме того, недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Отнесение предприятия как имущественного комплекса к категории недвижимости независимо от того, входит в его состав объект недвижимости, принадлежащий предприятию на правах собственности, или нет, вызвано необходимостью подчинения сделок с предприятием специальному правовому режиму недвижимости в целях повышения надежности таких сделок, защиты прав как участников, так и третьих лиц. Кроме того, здесь прослеживается еще один мотив отнесения предприятия к недвижимости — это подключение принципов неделимой, сложной и главной вещи, каковой может считаться используемый объект недвижимости в составе имущественного комплекса предприятия как единого целого. Однако, признав предприятие объектом недвижимости, ГК РФ не подчиняет его автоматически всем общим правилам о недвижимости, а устанавливает для сделок с предприятиями более формализованный и строгий режим.

Термины «недвижимость» и «оценка недвижимости» получили достаточно широкое практическое распространение, однако специфика российского рынка, нуждающегося в упорядочении, проявилась в неоднозначной трактовке данного понятия. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральные стандарты оценки, к сожалению, не содержат определения термина «недвижимость» для целей оценки, которое могло бы быть уточнением формулировки этого понятия, данного в ГК РФ. Поэтому практикующие оценщики недвижимости руководствуются международными стандартами, монографиями и учебной литературой, в которых к недвижимости относят землю и все, что неразрывно с ней связано.

В зарубежной литературе имеет место разделение понятий «недвижимая вещь, недвижимое имущество» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property). При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе, кроме того, отражает юридическую сущность этого понятия как совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи. При этом в состав материальной сущности включаются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, то есть все, что прочно связано с землей и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению, то есть недвижимое (физически неперемещаемое) имущество представляется в виде суммы двух компонентов: «земли» (land) и «улучшений» (on-site improvement).

В физическом аспекте для целей различных видов учета (кадастрового, инвентаризационного и пр.) и изучения (оценка, управление и пр.) понятие «недвижимость» допускает использование термина объект недвижимости, традиционно понимаемого как совокупность земельного участка и его улучшений. Улучшениями земельного участка называется то, что неразрывно связано с ним, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов. К улучшениям относятся построенные здания и сооружения различного назначения вместе со всем тем, что необходимо для функционирования объекта недвижимости в целом в соответствии с конкретным его использованием, а также выполненная человеком в пределах границ земельного участка обработка почвенного слоя. При этом в теории принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле. Однако для целей учета объект недвижимости — это недвижимость, прошедшая государственную регистрацию как единый объект. Именно поэтому появились такие «объекты недвижимости» (и их рынки), как квартиры, комнаты и встроенные помещения. Развитие системы кондоминиумов постепенно устранит этот понятийный «казус», и каждый объект недвижимости, как это и положено, будет иметь в своем составе тот или иной земельный участок или его долю.

Для земель поселений в состав улучшений объектов недвижимости входят:

• здания и сооружения, внутренние инженерные сети и системы, а также внутреннее инженерное оборудование, обеспечивающее функциональное назначение зданий и сооружений (электроснабжение, освещение, водоснабжение, канализация, отопление, вентиляция, кондиционирование, газоснабжение, пожаротушение, сигнализация, лифты, подъемники и др.), инженерная инфраструктура, ограждения и пр.;

• вспомогательные здания и сооружения (пристройки, трансформаторные, насосные, котельные, мосты, путепроводы и т. д.);

• инженерные сети, элементы благоустройства (кабельные сети, трубопроводы, дороги, тротуары, ограждения, газоны, постоянные элементы благоустройства и т. д.).

Согласно Градостроительному кодексу РФ (далее — ГСК РФ) объекты недвижимости — это объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. Градостроительная деятельность — деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Относимые по закону к недвижимости зеленые насаждения подразделяются на два вида. Деревья, многолетние кустарники, не требующие ежегодной посадки, считаются недвижимостью. Однолетние растения обычно считаются движимым имуществом. Но часто при сделках с недвижимостью и однолетние растения рассматриваются как часть недвижимой собственности, если в договоре не указано иначе. Бывший владелец (или арендатор) имеет право на урожай, выращенный его трудом. Но срубленное дерево, собранные в саду вишни становятся движимой собственностью. И наоборот, привезя камни, песок и цемент, можно из этой движимой собственности сделать дорожку к гаражу — и она станет недвижимостью.

Существует и менее очевидный переход движимого имущества в недвижимость, — например, встроенный шкаф или вмонтированное оборудование. В США такие объекты называются фикстурами (fixtures), и в судах они определяются (классифицируются) по четырем признакам:

1. Намерение: намеревался установивший какое-либо приспособление к недвижимости прикрепить его временно или постоянно?

2. Метод прикрепления: насколько постоянно было крепление? Можно ли его открепить, не повредив предмет?

3. Отношение к недвижимости: используется ли предмет как недвижимая собственность или как движимая?

4. Соглашение: договорились ли стороны считать предмет недвижимой собственностью или движимой?

Однако в ряде штатов вопрос об отнесении подобных спорных объектов к фикстурам (к недвижимости) определяется нормативными документами данных штатов.

Таким образом, при отнесении того или иного объекта к недвижимости важно учитывать намерение устанавливающего данный объект субъекта. Приспособления для бизнеса при этом к недвижимости не относятся и оцениваются оценщиком движимого имущества.

Современная российская юридическая практика установила ряд признаков, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимому имуществу:

• прочная связь с определенным земельным участком (невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению);

• законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению;

• удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность конкретному собственнику — государству, субъекту Федерации, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц;

• возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (то есть наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости);

• функциональная самостоятельность объекта недвижимости (можно ли использовать данный объект недвижимости отдельно от других объектов или его функциональное назначение предполагает частичное использование других объектов недвижимости);

• наличие (или отсутствие) сервитутов и иных ограничений прав пользования.

Как физический объект недвижимость обладает следующими свойствами:

• неподвижностью (т. е. постоянством местоположения, фиксированностью, неперемещаемостью);

• уникальностью (т. е. индивидуальностью, единственностью в своем роде);

• неоднородностью;

• долговечностью существования и эксплуатации.

Однако определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных ее содержанию. При изучении понятия недвижимого имущества следует также выделять определяемый им комплекс экономико-правовых и социальных отношений.

С экономической точки зрения недвижимость следует рассматривать как эффективный материальный актив, объект инвестирования (в целях его сохранения и развития) и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические характеристики недвижимого имущества — стоимость и цена — вытекают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. Имея определенную стоимостную оценку, недвижимость характеризуется следующими качествами экономического порядка: редкостью, дефицитностью, развитостью, зависимостью от местоположения объекта (отражающей влияние качества и степени использования земли и объектов на ней).

Социальная роль недвижимости состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Недвижимое имущество — это основа свободы и независимости людей, источник благ, основа гордости и т. п. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость определяет совокупность пуб­личных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. В России законодательно гарантировано право частным лицам свободно распоряжаться своей собственностью, т. е. покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям.

В юридическом (правовом) аспекте недвижимое имущество является объектом (недвижимой) собственности, с которым непосредственно связано право собственности и по поводу которого формируются отношения собственности. С ним также связан широкий спектр имущественных прав лиц, не являющихся собственниками, но имеющих права реализации тех или иных имущественных интересов, соотносимых с данным объектом (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и право пожизненного наследуемого владения земельным участком, различного рода обязательства и обременения и т. п.).

1.2. Специфические черты и структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости — система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектами недвижимости.

Однако более правильный подход состоит в определении сначала общего понятия рынка, а затем в его сужении до понятия рынка недвижимости.

Удачное и общеупотребительное для оценочной практики определение рынка приведено в Международных стандартах оценки (МСО):

«Рынок представляет собой систему, в которой товары и услуги переходят от продавцов к покупателям посредством ценового механизма (иногда рынком называют также место, где совершаются эти операции). Концепция рынка подразумевает способность товаров и/или услуг переходить из рук в руки без излишних ограничений деятельности продавцов и покупателей.

Каждая из заинтересованных сторон действует в соответствии с соотношением спроса и предложения и другими ценообразующими факторами, в меру своих возможностей и компетенции, понимания относительной полезности конкретных товаров и/или услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний. Рынок может быть местным (локальным), национальным или международным».

Экономика Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. Учебник

Экономика Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости. Учебник

В книге рассмотрены теоретические и методологические аспекты оценки различных объектов недвижимости, правовое и информационное обеспечение оценки, особенности операций и сделок на рынке недвижимости, а также вопросы финансирования инвестиций в недвижимость и ипотечно-инвестиционный анализ.<br /> Особенностью данной книги является изложение теоретических вопросов оценки в широком контексте экономики недвижимости с учетом факторов нормативно-правового регулирования оценочной деятельности. В ней уделено внимание как глубокой проработке самых сложных концептуальных аспектов теории оценки недвижимости, так и вопросам методологии, а также нюансам применения подходов и методов оценки недвижимости на практике. При этом изложение материала книги доступно, убедительно и проиллюстрировано на большом количестве примеров.<br /> Самоконтроль читателю в освоении теории помогут провести наборы контрольных вопросов, размещенные после каждой главы, и тесты, а практические навыки позволят закрепить многочисленные задачи, отражающие тонкости применения оценочной методологии.<br /> Законодательство приводится по состоянию на январь 2016 г.<br /> Книга предназначена для студентов, магистрантов и аспирантов, обучающихся по специализации «Оценка недвижимости», преподавателей, ведущих оценочные дисциплины, а также специалистов и руководителей фирм, ведущих свою деятельность на рынке недвижимости.