Основы экономики недвижимости в схемах. Учебное пособие

Рогожина Н.Н.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Экономика Издательство: Проспект Дата размещения: 20.12.2017 ISBN: 9785392265848 Язык: Объем текста: 117 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

Тема 1. Основные понятия рынка недвижимости

Тема 2. Современная ситуация на рынке недвижимости. Рекомендации по анализу

Тема 3. Рынок земельных участков (Земельный кодекс РФ)

Тема 4. Правовые основы рынка недвижимости

Тема 5. Налоговое регулирование рынка недвижимости

Тема 6. Арендная политика в объектах коммерческой недвижимости

Тема 7. Рынок арендного жилья

Тема 8. Основные подходы к оценке недвижимости

Тема 9. Создание и развитие объекта недвижимости

Тема 10. Финансовые аспекты рынка недвижимости. Финансирование строительства объекта недвижимости

Тема 11. Финансовые аспекты рынка недвижимости. Финансирование приобретения объекта недвижимости

Тема 12. Некоторые процедуры ипотечного жилищного кредитования

Тема 13. Роль государственно-частного партнерства (ГЧП) в развитии рынка жилищной недвижимости

Тема 14. Управление рисками на рынке недвижимости

Тема 15. Управление объектами коммерческой недвижимости

Тема 16. Управление реализацией девелоперского проекта

Тема 17. Управление многоквартирным домом (Жилищный кодекс РФ)

Тема 18. Современная государственная жилищная политика

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Тема 10.
Финансовые аспекты рынка недвижимости. Финансирование строительства объекта недвижимости

Источники средств и способы их привлечения для финансирования строительства объекта недвижимости [19, 20, 26, 30]

— Собственные средства

— Заемные средства (долговое финансирование):

• кредитование;

• эмиссия облигаций;

• вексельный кредит;

• жилищное микрокредитование

— Инвестиционные средства:

• эмиссия акций;

• привлечение средств инвесторов;

• привлечение средств граждан;

• закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости;

• проектное финансирование

— Бюджетные средства:

• государственные и местные программы;

• государственные заказы

— Накопительные схемы финансирования

• жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Понятие строительного кредита

— Цель кредита — осуществление подготовительных, строительно-монтажных и пуско-наладочных работ, которые связаны со строительством вновь создаваемых объектов жилой и коммерческой недвижимости или завершением строительства (реконструкцией) уже существующих объектов недвижимости

— Заемщики — юридические или физические лица

— Сроки кредитов — определяются длительностью строительного цикла (12—36 месяцев — среднесрочные кредиты)

— Наличие ряда особых процедур подготовки, выдачи и управления кредитом

— Обеспечение:

• залог земельных участков, на которых ведется строительство, вновь создаваемые на этих земельных участках объекты недвижимости в процессе строительства (ипотека);

• строительные материалы, права по соответствующим договорам подряда и поставки стройматериалов;

• любые иные виды обеспечения, допускаемые законодательством

— Специфика кредитования строительства:

• обеспечение строго целевого характера кредита;

• предоставление кредита траншами либо в рамках кредитной линии;

• учет строительных и других специфических рисков;

• особенности выдачи и погашения;

• особенности обслуживания кредита

Способы снижения рисков кредитования

— Предоставление гарантий со стороны какого-либо третьего лица относительно того, что по завершении строительства данный заемщик сможет получить кредит на стабилизационный период

— Предоставление обязательств со стороны будущих покупателей или арендаторов объектов на покупку или аренду части площадей объекта (предварительные договора купли-продажи или договора резервирования)

— Залог иных активов заемщика

— Иные способы снижения риска (государственные или муниципальные гарантии, поручительства третьих лиц и т. д.)

— Основные этапы кредитования строительства недвижимости

— Заявление на строительный кредит

— Анализ рынка недвижимости

— Оценка кредитоспособности

— Анализ строительного проекта и обеспечения по кредиту

— Обоснование схемы предоставления кредита

— Предоставление кредита

— Управление кредитами на строительство

Заявка на строительный кредит

— Цель, размер, срок и предлагаемое обеспечение кредита

— Сметная стоимость проекта

— Источники погашения кредита и источники средств для финансирования затрат по проекту, превышающих размер запрашиваемого кредита

— Краткая характеристика заявителя, информация о направлениях его деятельности, опыте, деловых партнерах, клиентах и др. информация

Анализ рынка недвижимости проекта

— Выделение территории и границ рынка недвижимости

— Анализ спроса на объекты недвижимости проекта:

• классификация потенциальных потребителей недвижимости проекта;

• прогноз динамики спроса;

• вторичный рынок, реконструкция

— Анализ предложения:

• классификация конкурирующих объектов недвижимости по группам;

• прогноз динамики предложения;

• вторичный рынок, реконструкция;

• анализ рынка стройматериалов

— Анализ емкости рынка недвижимости

Анализ компании заемщика

— Анализ финансово-хозяйственной деятельности заемщика

— Проверка способности заемщика погасить кредит за счет:

• доходов от строящихся объектов;

• дополнительных кредитов или инвестиций;

• собственных средств

— Анализ работы предприятия-заемщика с банками

— Проверка опыта и квалификации подрядных организаций

— Опыт реализации аналогичных строительных проектов

Анализ строительного проекта и обеспечения по кредиту

— Проверка наличия и анализ строительной документации

— Комплексный финансовый анализ проекта и оценка

— Анализ строительных и прочих затрат

— Составление и анализ моделей потоков денежных средств

— Проверка наличия контрактов с подрядными организациями

— Контроль качества планируемых к использованию материалов и технологий

— Наличие утвержденного плана-графика СМР

— Окончательное структурирование кредитной схемы

— Оценка достаточности и гарантии обеспечения кредита

Предоставление кредита

— Порядок выделения средств при кредитовании строительства — поэтапное кредитование фактически произведенных работ

— Часто: выдача кредита не для авансирования работ, а для компенсации произведенных застройщиком затрат

Управление кредитами на строительство

— Регулярный мониторинг проекта, архитектурный и инженерный надзор за ходом его реализации, а также за расходованием кредитных средств

— Основная угроза — нецелевое использование средств

Специфика управления кредитами на строительство

— Регулярный мониторинг проекта и кредита

— Архитектурный и инженерный надзор

— Инспектирование проекта непосредственно банковскими работниками

— Контроль за соблюдением графика СМР

— Проверка наличия закупленных материалов на складах

— Поэтапное предоставление кредитных средств

— Ответственность заемщика за правильность оценки себестоимости

— Проверка достаточности остатка средств для завершения проекта

— Обязательство заемщика ликвидировать дефицит финансирования за свой счет

Факторы, ограничивающие кредитование строительства

— Высокий уровень рисков

— Проблемы с обеспечением кредита (трудности залога на объекты незавершенного строительства и др.)

— Низкий уровень прозрачности финансово-хозяйственной деятельности строительных компаний

— Низкий уровень подготовки бизнес-планов, проектов по строительству объектов недвижимости, долгий срок подготовки и утверждения проектной документации

Рогожина Н.Н. Основы экономики недвижимости в схемах. Учебное пособие

Рогожина Н.Н. Основы экономики недвижимости в схемах. Учебное пособие

Пособие «Основы экономики недвижимости в схемах» является вспомогательным материалом для изучения курса «Основы экономики недвижимости», предназначено для бакалавров и магистров, изучающих данный курс.<br /> В пособии содержится презентационный материал, охватывающий весь комплекс вопросов, рассматриваемых при изучении курса «Основы экономики недвижимости», схемы и графики по отдельным темам курса. В частности, в презентационном материале представлены основные понятия рынка недвижимости, правовые и финансовые аспекты рынка, современные тенденции развития рынка недвижимости, особенности управления объектами недвижимого имущества.<br /> Законодательство приведено по состоянию на ноябрь 2017 г.

Внимание! Авторские права на книгу "Основы экономики недвижимости в схемах. Учебное пособие" (Рогожина Н.Н.) охраняются законодательством!