|
|
Оглавление1. Основные понятия, используемые в работе 2. Рынок недвижимости как объект исследования 3. Зарубежный опыт исследования и прогнозирования рынка недвижимости 4. Источники данных для моделирования рынка недвижимости и методология их обработки 8. Методика комплексного среднесрочного прогнозирования развития локального жилищного рынка Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу8. Методика комплексного среднесрочного прогнозирования развития локального жилищного рынка8.1. Общая характеристика методикиВ 2012 году впервые была разработана методика, обеспечивающая комплексное прогнозирование основных показателей рынка жилой недвижимости (спрос, строительство, предложение, поглощение, динамика цен на первичном и вторичном рынке) в их взаимосвязи и взаимозависимости [120]. В дальнейшем методика совершенствовалась, и были получены адекватные результаты прогнозирования развития рынка жилья Москвы и Перми на глубину 5–7 лет [121]. Эти результаты получили положительную оценку Экспертного Совета по градостроительной деятельности Комитета по земельным отношениям и строительству Государственной Думы, который рекомендовал «Одобрить и считать целесообразным продолжить кафедре «Управление проектами и программами» РЭУ им. Г. В. Плеханова исследования рынков жилой недвижимости по отдельным регионам с учетом оценки динамики роста макроэкономических показателей в среднесрочной и долгосрочной перспективе» [70]. Методика основана на использовании блочно-модульной имитационной (пошаговой) итерационной модели с обратными связями. Имитационный тип модели отражается в последовательном расчете всех показателей на глубину одного шага (один календарный год) и использовании результатов расчета в качестве исходных данных на следующем шаге. Итерационный характер модели заключается в том, что на каждом шаге сначала рассчитываются предварительные значения прогнозируемых показателей на текущий год по данным о состоянии рынка по соотношению спрос/предложение в конце предшествующего года, а затем они в одной или более итерациях корректируются на основе последовательного уточнения прогноза состояния рынка и типа рынка в текущем году. Блочно-модульная структура модели подразумевает включение наряду с одноуровневыми блоками также автономных блоков-модулей, позволяющих при необходимости рассчитывать исходные данные к основным блокам (двух-трехуровневая структура модели). Методика использует в качестве базовых исходных данных объявленные планы и прогнозы федеральных, региональных, муниципальных властей в части макроэкономических параметров и отраслевых показателей развития рынка недвижимости. Возрастание роли государства в экономике, особенно в период кризиса, сопровождалось в последние годы повышенным вниманием к стратегическому и среднесрочному прогнозированию как на федеральном, так и на региональном и местном уровне. Параметры прогнозов развития экономики в целом и отдельных отраслей и сегментов становятся жестким ориентиром для всех руководителей и нацеливают их внимание на безусловное достижение заданного уровня. Однако в части параметров рынка недвижимости эти прогнозы недостаточно детализированы. Кроме того, недостаточная обоснованность прогнозов, сопровождаемая изменением внешних условий функционирования экономики и рынка недвижимости, приводит к их неожиданным и слишком частым корректировкам. Поэтому одной из особенностей разрабатываемой методики является, наряду с использованием официальных прогнозов в качестве предварительных ориентиров, их детализация и проверка. Кроме того, условием работы методики является наличие еще одного вида исходных данных — результатов регулярного мониторинга первичного и вторичного рынка жилья региона (по показателям объемов ввода, строительства, предложения, поглощения жилья, спроса, доли ипотечных сделок, размеров предлагаемых на рынке квартир, уровня цен, эластичности предложения на вторичном рынке по цене и др.) и результатов углубленного исследования рынка (типология рынка, закономерности циклического развития рынка, классификация жилья, сегментация спроса по уровню доходов покупателей, потребительским предпочтениям относительно классов качества жилья, желаемой площади приобретения в прямых и альтернативных сделках, доли нерезидентов в общем количестве домохозяйств — приобретателей жилья, доли инвестиционного (спекулятивного) спроса на жилье). Подготовка рыночных исходных данных представляет собой достаточно сложную задачу, но результаты прогнозирования, получаемые с помощью данной методики, оправдывают произведенные затраты. Основная идея методики: объем продаж (поглощения площадей) всегда ниже минимальной из трех величин — спроса-потребности, предъявленного платежеспособного спроса и объема предложения. По результатам прогнозирования на текущий год производится расчет и сопоставление этих показателей, и минимальное значение из них используется как ограничение для прогноза объема поглощения. В соответствии с итерационным характером модели, это позволяет в порядке обратной связи корректировать заданные на следующий прогнозный год исходные данные об объеме предложения и ввода жилья, потребности в жилье с учетом индикатора соотношения спрос/предложение (4 значения индикатора). Кроме того, индикатор соотношения спрос/предложение, темп роста цен на жилье в предшествующем году и темп роста доходов в текущем году используются для определения индикатора типа рынка (6 значений индикатора), что служит основанием для прогнозирования темпов роста цен в текущем году. Эта величина также передается в порядке обратной связи для корректировки заданных исходных данных о покупательной способности населения на рынке жилья, спросе на ипотечное кредитование, доступности жилья и ипотечных кредитов. В ходе разработки методики потребовалось уточнить ряд понятий (терминов и определений), используемых при анализе и моделировании рынка недвижимости. В частности, понятие «спрос» было разделено на шесть категорий: спрос-потребность, совокупный платежеспособный спрос, потенциальный платежеспособный спрос, предъявленный платежеспособный спрос, предъявленный спрос с перетеканием, удовлетворенный (реализованный) спрос. Спрос-потребность — разность между желаемым и фактическим уровнем средней обеспеченности комфортным и благоустроенным жильем городского населения в регионе (без учета некачественного, в том числе подлежащего капитальному ремонту, ветхого и выводимого жилого фонда). Совокупный платежеспособный спрос — объем жилья, которое городское население может приобрести на рынке за счет своих накоплений. Потенциальный платежеспособный спрос — объем жилья, который городское население предполагает приобрести на рынке в течение ближайших 3–5 лет за счет всех источников финансирования (собственные сбережения, кредиты, зачет имеющегося жилья, государственные сертификаты и т. д.). Предъявленный платежеспособный спрос — объем жилья, которое городское население предполагает приобрести на рынке в течение ближайшего года при текущем уровне цен за счет всех источников финансирования, скорректированный на изменение склонности населения к расходованию сбережений с учетом изменения экономической ситуации в стране и регионе, степени недоверия к застройщикам, условий ипотечного кредитования, изменения уровня цен. Предъявленный спрос с перетеканием между первичным и вторичным рынками — объем спроса, формирующийся на каждом из рынков в результате перетекания от рынка с дефицитом предложения к рынку с избыточным предложением. Удовлетворенный (реализованный) спрос — предъявленный в текущем году спрос, удовлетворенный в форме сделки, направленной на приобретение прав требования на строящийся объект (по ФЗ-214 или иными практикуемыми способами) или приобретение прав собственности на построенное жилье, в том числе с использованием государственных субсидий. Приблизительно равен объему поглощения. Уточнены понятия в области оценки доступности жилья для населения и ипотечного кредитования. Доступное жилье — это жилье определенного качества и размера, которое семья с определенным уровнем доходов может приобрести по рыночной стоимости, используя свои сбережения, накопленные из своих текущих доходов за разумный период времени (возможно, с учетом стоимости имеющейся квартиры) при необходимом уровне текущих расходов, а также используя при необходимости ипотечное кредитование и/или государственную поддержку, и при этом ее текущих доходов достаточно для обслуживания полученного кредита с момента приобретения жилья. Коэффициент доступности жилья для населения определенной доходной группы — срок, в течение которого семья (домохозяйство) может накопить средства, достаточные для приобретения доступной по цене и площади квартиры, возможно с зачетом имеющейся квартиры. Доля населения определенной доходной группы, которой доступно жилье — доля населения города в составе домохозяйств, для которой коэффициент доступности жилья определенного качества/размера не превышает три года. Доля населения определенной доходной группы, которой доступен ипотечный кредит — доля населения города, которая может выполнить условия банковского андеррайтинга при покупке квартиры определенного размера/качества по уровню доходов домохозяйства. Планируемый объем ипотечного кредитования — планируемый властями (на основе прогнозов АИЖК) объем кредитования в денежном выражении. Объем предложения ипотеки в натуральном выражении — рассчитанный с учетом прогнозируемой динамики цен потенциальный объем прокредитованных площадей. Объем предложения ипотечных кредитов — потенциальное количество выданных кредитов (с учетом площади приобретаемого жилья на вторичном и первичном рынке). Предъявленный объем спроса на ипотеку — суммарная доля населения различных доходных групп, которым доступен ипотечный кредит при покупке квартир различного качества/размера, скорректированная на величину предъявленного спроса на квартиры. Объем поглощения ипотечных кредитов — количество выданных ипотечных кредитов с учетом ограничений по доступности (в силу уровня доходов населения) и по наличию ипотечного предложения, а также предложения квартир на рынке. 8.2. Структура модели развития локального жилищного рынка8.2.1. Структура модели и назначение основных блоков 1–7Структура модели включает 7 блоков (рис. 75). Рис. 75. Структура модели развития локального рынка жилой недвижимости В Блоке 1 определения объема жилфонда, потребности городского населения в жилье и объема предложения на вторичном рынке рассчитывается потребность городского населения в жилье как разность желаемой обеспеченности качественным и комфортным жильем городского населения и текущей обеспеченности, с учетом прогнозируемого (в блоке 5) изменения объема жилищного фонда за счет нового строительства, а также планируемых объемов сносимого/выводимого (ветхого, под переселение и т. д.) жилья и планируемого объема реконструкции, капитального ремонта. Рассчитывается потенциальный объем предложения на вторичном рынке как произведение объема жилфонда и доли квартир в обороте. Желаемый (на период прогнозирования) средний уровень обеспеченности определяется на основании утвержденной Стратегии развития жилищного строительства до 2020 года и уточняется с использованием социологических опросов населения. Фактический (на начало периода прогнозирования) средний уровень обеспеченности жильем городского населения рассчитывается как отношение прогнозируемого на текущий год объема жилого фонда городов (поселений городского типа) минус объем некачественного жилья (подлежащего капитальному ремонту и реконструкции) с учетом планируемого объема ремонтируемого и выводимого (ветхого, под переселение и т. д.) жилого фонда к численности населения. Потенциальный объем предложения квартир (площадей) на вторичном рынке для базового года задается в исходных данных, для остальных в исходной итерации вычисляется как произведение объема жилфонда на долю квартир в обороте в предшествующем году (задается в исходных данных в зависимости от состояния рынка по соотношению спрос/предложение): Результаты расчета в блоке 1 передаются в Блок 5. В Блоке 2 определяется потенциальный объем ввода, строительства, предложения жилья в текущем году с учетом состояния рынка по соотношению спрос/предложение. Выходные данные блока 2 передаются в Блок 5. В Блоке 3 определения объема предложения ипотеки (в натуральном выражении) по данным о денежном объеме кредитования рассчитываются объемы предложения в натуральном выражении (в кредитуемых площадях — с учетом текущих цен и в количестве кредитов — с учетом площади квартир) на первичном и вторичном рынках. Выходные данные блока 3 передаются в Блок 5. В Блоке 4 определения предъявленного спроса на городское жилье производится (с использованием автономно рассчитанных результатов в Модуле М4 или с использованием фактических исходных данных) определение объема предъявленного платежеспособного спроса населения, с учетом уровня доходов населения в текущем году и его дифференциации по различным доходным группам. Производится расчет объема спроса населения (собственные сбережения, зачет имеющегося жилья, ипотечное кредитование), нерезидентов (иммигрантов) и инвесторов (спекулятивный спрос) на городское жилье в натуральном выражении (с учетом размеров квартир и уровня цен на жилье) и доли предъявленного спроса от общего количества, а также с учетом доли нерезидентов/инвесторов относительно спроса резидентов, заданной в исходных данных в зависимости от типа рынка. Более подробная структура Блока 3 приведена в разделе 4. Результаты расчетов в Блоке 3 передаются в Блок 5. В Блоке 5 определения состояния рынка по соотношению спрос/предложение и расчета прогнозируемого объема поглощения, предложения, строительства и ввода жилья производится сопоставление объема потребности населения региона в жилье, объема потенциального предложения жилья и объема предъявленного спроса на жилье. Выполняется сопоставление спроса на ипотечные услуги и объема предъявленного предложения ипотечных кредитов, а также объема предложения квартир, и по минимальному значению фиксируется объем поглощения ипотеки. Определяется объем спроса с перетеканием (с первичного рынка на вторичный или наоборот в случае избыточного спроса на одном и дефицита спроса на другом сегменте), затем выполняются логические операции по сопоставлению рассчитанных в Блоках 1–4 объемов спроса-потребности, спроса с перетеканием и предложения на рынке, и по результатам сопоставления выбирается минимальное значение (ограничение), затем вычисляется объем поглощения площадей с учетом коэффициента поглощение/ограничение, соответствующего ранее определенному значению индикатора состояния рынка по соотношению спрос/предложение. Вычисляется (по алгоритму модуля М3) предварительный уровень доходности инвестиций в девелопмент и изменение предварительного объема строительства и предложения жилья. По данным о предварительных значениях объема предъявленного спроса, предложения, строительства, ввода и выбранным значениям коэффициентов, соответствующих ранее определенному состоянию рынка, рассчитываются прогнозные значения объемов предъявленного спроса на жилье и ипотеку, предложения, строительства, ввода с дифференциацией по категории рынков и классам качества. Условия определения индикаторов состояния рынка по соотношению спрос/предложение» приведены в табл. 43. Таблица 43 Условия определения индикаторов состояния рынка по соотношению спрос/предложение
В Блоке 6 определяется тип рынка и выполняется прогноз динамики цен на жилье на конец исследуемого года. По данным о состоянии рынка по соотношению спрос/предложение (из Блока 4), темпах роста цен в предшествующем году и планируемых темпах роста доходов населения в текущем году производятся логические операции по определению типа рынка. Производится выбор соответствующей регрессионной модели. По выбранной модели рассчитываются прогнозируемые на конец текущего года средние удельные цены на жилье в дифференциации по категории рынков и классу качества. Результаты передаются в Блок 7. Признаки выбора типа рынка приведены в табл. 44. Таблица 44 Признаки выбора типа рынка
Внимание! Авторские права на книгу "Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка. Монография" ( Стерник Г.М., Стерник С.Г. ) охраняются законодательством! |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
