Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка. Монография

Стерник Г.М., Стерник С.Г.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Деловая Издательство: Проспект Дата размещения: 26.09.2018 ISBN: 9785392285600 Язык: Объем текста: 311 стр. Формат: epub

Оглавление

Введение

1. Основные понятия, используемые в работе

2. Рынок недвижимости как объект исследования

3. Зарубежный опыт исследования и прогнозирования рынка недвижимости

4. Источники данных для моделирования рынка недвижимости и методология их обработки

5. Законы, закономерности и особенности функционирования отечественного рынка недвижимости — основа содержательных гипотез при моделировании и прогнозировании рынка

6. Эволюция методов прогнозирования отечественного рынка недвижимости в условиях становления и развития рыночной экономики России

7. Методики углубленного исследования рынка недвижимости, необходимые для его моделирования и прогнозирования

8. Методика комплексного среднесрочного прогнозирования развития локального жилищного рынка

9. Опыт прогнозирования развития локальных рынков жилой недвижимости при различных макроэкономических сценарных условиях

Приложения

Об авторах

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

5. Законы, закономерности и особенности функционирования отечественного рынка недвижимости — основа содержательных гипотез при моделировании и прогнозировании рынка

5.1. Проблемы прогнозирования развития рынка недвижимости в трансформирующейся экономике России

С самого начала новейшей истории рынка недвижимости России (оно датируется маем — июнем 1990 г., когда прошли первые легальные аукционные продажи кооперативных квартир в Москве) специалистами и общественностью была осознана потребность в предвидении, прогнозировании тенденций развития рынка, и в первую очередь — динамики цен на нем.

В условиях стартующего, хаотического рынка в первую очередь были востребованы (и наиболее широко используются по настоящее время) экспертные предсказания — наименее формализованный метод, вызывающий обоснованное доверие в случае высказываний опытных экспертов о качественных тенденциях рынка в краткосрочном периоде (несколько месяцев). Однако этот метод вызывал неудовлетворенность потребителей прогнозов при попытках дать количественные оценки темпам изменения цен и привязке этих изменений к моментам времени.

Несмотря на то, что первые формализованные, расчетные прогнозы (краткосрочные — на 1–3 года) появились уже в 1995 г. [90], создание и совершенствование методов прогнозирования сталкивалось и до настоящего времени сталкивается с существенными трудностями (кроме описанной выше информационной закрытости рынка):

1) неприспособленность сложившихся в плановой экономике методов народно-хозяйственного прогнозирования на основе отраслевых балансов к прогнозированию в условиях рыночной экономики. Примером такой неприспособленности являются многочисленные попытки прогнозирования развития строительного комплекса как отрасли народного хозяйства в отрыве от макросистемы — рынка недвижимости, включающей этот комплекс в качестве производственной подсистемы наряду с подсистемой финансирования оборота недвижимости из доходов и накоплений граждан, ипотечного кредитования и других источников;

2) неприспособленность стандартных эконометрических методов к прогнозированию тенденций рынка недвижимости в современных условиях. В результате высокой волатильности динамики цен на развивающемся рынке жилья (табл. 3) применение стандартных эконометрических методов регрессионного моделирования и прогнозирования ценовых трендов, прекрасно работающих в области монотонного изменения динамики, возможно лишь в краткосрочном периоде (8–18 месяцев), и это сопряжено с риском непредсказуемой ошибки вследствие возможного перелома тенденций в среднесрочном периоде.

Таблица 3

Темпы роста цен на жилье в Москве на различных стадиях фазы роста второго долгосрочного цикла

3) Непригодность методов, разработанных в странах с развитой рыночной экономикой, к прогнозированию в странах с переходной экономикой. Примером такого несоответствия служит работа Института ССIM (Чикаго, США), посвященная прогнозированию спроса на коммерческую недвижимость [35] для девелоперов, планирующих строительство в различных городах США. Анализируемой методикой предусмотрено, что объем спроса в прогнозируемом периоде определяется количеством домохозяйств, миграционный приток в город которых прогнозируется с учетом планируемого увеличения занятости в базовых и небазовых отраслях экономики города, с учетом размеров домохозяйства (числа членов семьи) и принятой в данной местности нормы обеспеченности жильем (в кв. м на человека).

Основная формула методики:

Dunits = Nb × Meb × Kn, шт., (1)

Dareal = Dunits × n × S, кв. м, (2)

где Dunits — прогнозируемый объем спроса на жилые помещения, шт.;

Nb — прогнозируемое увеличение базисной занятости (занятости в экспортно-ориентированных отраслях) за счет миграционного притока, чел.;

Meb — мультипликатор экономической базы (отношение общей занятости в экономике города к занятости в базовых отраслях);

Kn — коэффициент незанятости (отношение общей численности населения к общей занятости);

Dareal — прогнозируемый объем спроса на площади и поглощения площадей, кв. м;

n — средняя численность домохозяйства в городе, чел.;

S — средняя обеспеченность населения жильем в данном регионе, кв. м/ чел.

Практика апробирования данной методики в российских исследованиях показала, что она может быть ограниченно использована в специальных условиях строительства технопарков и иных подобных территориально-производственных образований, а для применения в сложившихся городах с многопрофильной экономикой она непригодна. Причинами такого положения являются принятые в методике допущения, естественные для развитого рынка (вне кризисных периодов), но не соответствующие закономерностям развивающегося рынка:

— относительно связи рынка труда и миграции (планируемое открытие новых рабочих мест в городе вызывает адекватный приток мигрантов вместе с семьями, причем пропорционально увеличивается численность населения за счет роста численности сферы обслуживания, медицины, транспорта и т. д. и дополнительного притока мигрантов в них);

— относительно закономерностей развитого рынка недвижимости (принято допущение о равенстве (тождестве) объемов строительства, предложения, спроса и поглощения площадей).

4) Недостаточная изученность закономерностей развития рынков недвижимости. С одной стороны, это является следствием ранее названной причины — недостатка информации о рынке, с другой — следствием все еще не сложившейся законодательно-правовой базы рынка, непрерывного и существенного изменения «правил игры», гипертрофированного влияния на рынок политических решений федеральных и местных властей, что делает объективно существующие закономерности неустойчивыми и слишком часто изменяющимися. Тем не менее на сегодняшний день ряд устойчивых закономерностей развивающегося рынка недвижимости России изучены [91] и могут быть использованы при совершенствовании методик прогнозирования на рынке недвижимости.

5.2. Факторы ценообразования на рынке недвижимости

5.2.1. Ключевой интегральный фактор динамики и структура факторов в методологии прогнозирования рынка недвижимости

Развитие любого отраслевого розничного рынка зависит от соотношения трех фундаментальных факторов:

— степени глобальной потребности населения в экономическом благе, формирующем данный рынок (степени приоритета в структуре потребностей);

— степени дефицита данного экономического блага (развития адекватного предложения);

— доходов населения (экономической доступности блага и эластичности платежеспособного спроса на него по цене и по доходам населения).

Очевидно, что текущее состояние и прогноз перечисленных фундаментальных экономических факторов для рынка недвижимости, в свою очередь, зависят от меняющейся иерархии макро- и микроэкономических факторов, от государственного регулирования и институционального развития рынка, а также от состояния строительных ресурсов.

Здесь необходимо уточнить системное понимание собственно объекта прогнозирования. Используемое в литературе и практике по настоящее время понятие «строительная отрасль» как объект государственного управления не полностью отражает сущность реальных экономических отношений. Понятия «инвестиционно-строительный комплекс», «рынок строительства и продажи недвижимости», «первичный рынок недвижимости» больше соответствуют современному пониманию рассматриваемой сложной системы как совокупности производственных и непроизводственных отраслей, а также организационно-экономического механизма управления ими, обеспечивающих в форме капитальных вложений расширенное воспроизводство основных фондов (включая жилой фонд, а также реализацию государственной политики в жилищной сфере).

Таким образом, с точки зрения системного экономического анализа, строительная отрасль — производящий компонент (элемент) рынка недвижимости как сектора национальной экономики (сложной социально-экономической системы).

Существенные аспекты прогнозирования состояния системы:

— фундаментальной особенностью продукции строительства является ее территориальная закрепленность (что придает любым исследованиям рынка недвижимости РН) четко выраженный региональный аспект);

— одновременно с пространственной закрепленностью предложения на РН, глобальный платежеспособный спрос на данном рынке для России экстерриториален;

— инвестирование и проектное финансирование строительства на региональных РН, в силу глобализации финансовых рынков, может осуществляться на местном, на межрегиональном, и на транснациональном уровне, что переводит всю систему региональных строительных проектов на глобальный экономический уровень. При этом вторичный и первичный рынки недвижимости системно объединены и зависимы между собой как экономические категории «запас» — «поток».

С этой точки зрения на рынке жилья в развивающейся экономике России сложились следующие условия экономического воспроизводства:

— глобальная потребность действует долгосрочно как основополагающий генератор развития;

— адекватное предложение хронически отстает от глобального спроса по количеству и качеству;

— экономическая доступность блага в целом пока мало соответствует доходам населения.

При этом необходимо подчеркнуть, что в России жилье значительно чаще приобретается за т. н. «серые доходы» населения, чем за счет семейных накоплений, легальных доходов, ипотеки и др.

Таким образом, в ближайшие десятилетия, пока глобальный дефицит жилья в России не будет исчерпан, циклы реального роста рынка, в основном, будут прямо связаны с мировым и национальным глобальным финансовым рынком через механизм «рост денежной массы — рост суммарных доходов населения — рост рынка жилья — рост остальных сегментов РН».

Многолетние исследования РН России как сектора национальной экономики с момента его образования подтвердили действенность на этом рынке перечисленных положений экономической науки и позволили сформулировать изложенную ниже экономическую парадигму его расширенного воспроизводства, зависящего от платежеспособного спроса:

Ключевым фактором развития РН в переходных экономиках (приоритетно исследуемым страновым и региональным макроэкономическим статистическим показателем) является показатель суммарного легального и теневого дохода населения с учетом изменяющейся склонности к потреблению, инвестированию, сбережению и накоплению.

В разные периоды развития рынков данный показатель зависит от разных причин импульсного роста денежной массы (макроэкономических денежных потоков) и преобладающих механизмов образования «серых» доходов населения:

— периодов либерализации предпринимательской деятельности и приватизации в различных кластерах;

— периодов интенсивных бюджетных инвестиций в различные национальные и региональные программы, проекты, предвыборные кампании и др.;

— стадий «газово-нефтяного» роста, «ипотечно-нефтяного» роста и др. на рынке недвижимости [91].

Главные выявленные свойства РН как динамической системы, оказывающей сопротивление действию ключевого интегрального фактора:

— неравномерность пространственного развития;

— цикличность параметрического развития в рамках неравномерности пространственного развития.

В основу изучения РН положены представления о том, что он является сложной социально-экономической управляемой и саморегулируемой системой. В соответствии с этим, анализ и прогнозирование рынка проводится на основе принципов системного подхода к исследованию сложных объектов. К ним относится:

— изучение функционирования объекта не как изолированного, а как включенного в макросистему (внешнюю среду), и, следовательно — изучение условий функционирования объекта во внешней среде (экономические и политические условия в городе, регионе, стране, в мире);

— вычленение объекта из макросистемы, четкое определение границ исследуемой системы и элементов макросистемы;

— расчленение (многоуровневую декомпозицию, дезагрегирование) структуры объекта и процессов его функционирования на элементы (составные части), изучение элементов раздельно, и обратный синтез (объединение, агрегирование) элементов на подсистемы все более высокого уровня.

5.2.2. Многоуровневая структура факторов ценообразования, прямые, горизонтальные и обратные связи между ними

Проведенное в 2009 г. комплексное исследование и феноменологический (казуальный) анализ факторов динамики ценообразования на рынке жилья позволили построить многоуровневую иерархию факторов спроса и предложения (рис. 13) [92].

Для разработки схемы взаимодействия факторов ценообразования была проведена их классификация по 8 признакам: по иерархическому уровню, по глубине исследуемого периода, по отношению к исследуемой системе, по состоянию рынка, по направлению действия на цены, по степени участия субъектов рынка, по взаимосвязанности, по направлению связей (табл. 4).

Таблица 4

Признаки классификации факторов ценообразования на РН

Разделение факторов по иерархическому уровню позволяет при исследовании закономерностей рынка выбрать тот или иной вариант пары «фактор-индикатор» в зависимости от целей исследования и наличия данных. Так, моделирование изменения объема предъявленного спроса на рынке недвижимости (фактор 1 порядка 1 на рис. 12) может производиться в зависимости от уровня доходов населения (фактор 4) и других факторов порядка 2 (как это показано в разделе 8.4 Блок 4), либо от изменения денежной базы (фактор 6) и других макроэкономических факторов уровня 3, либо от изменения цен на экспортную нефть (фактор 10 порядка 5 — см. раздел 5.3).

При анализе и моделировании рынка разделение факторов по глубине действия необходимо для правильного отбора в соответствии с глубиной исследуемого периода.

Учитывать разделение факторов на внутренние и внешние необходимо для того, чтобы при моделировании рынка тщательно отбирать и включать в исходные данные модели по возможности все внутренние факторы различных уровней, а также внешние факторы того или иного уровня (см. раздел 8.3).

Стерник Г.М., Стерник С.Г. Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка. Монография

Стерник Г.М., Стерник С.Г. Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка. Монография

В настоящей монографии изложена методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка, в создании и развитии которой авторы принимали участие прошедшие 25 лет новейшей истории рыночной экономики России. Основополагающим тезисом при этом являлось мнение академика В. В. Ивантера о том, что экономическое прогнозирование – это не только ответ на вопрос «что будет?», но и в первую очередь на вопрос «что будет, если…», т. е. попытка оценить последствия какого-либо действия или бездействия власти, бизнеса и общества.<br /> Книга включает 9 разделов, в которых даются основные термины и определения, описывается рынок недвижимости как самоуправляемая система и объект моделирования, анализируется зарубежный опыт прогнозирования рынков жилья, излагаются сведения об источниках данных для моделирования рынка недвижимости в РФ и методология их обработки, результаты исследования закономерностей функционирования отечественного жилищного рынка, описывается эволюция методов прогнозирования отечественного рынка в условиях становления и развития рыночной экономики России, излагаются авторские методики углубленного исследования рынка недвижимости, приводится методика комплексного среднесрочного прогнозирования локального рынка жилой недвижимости на основе имитационной блочно-модульной итерационной модели развития рынка, анализируется опыт прогнозирования рынка жилой недвижимости Москвы при различных макроэкономических сценарных условиях на 2011–2014 гг. и на 2014–2020 гг.<br /> Монография предназначена как для широкого круга профессионалов рынка недвижимости, так и для современных аналитиков-прогнозистов объективных циклических процессов в макроэкономике, отраслевой и региональной экономике России.

Внимание! Авторские права на книгу "Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка. Монография" ( Стерник Г.М., Стерник С.Г. ) охраняются законодательством!