|
|
Оглавление1. Основные понятия, используемые в работе 2. Рынок недвижимости как объект исследования 3. Зарубежный опыт исследования и прогнозирования рынка недвижимости 4. Источники данных для моделирования рынка недвижимости и методология их обработки 8. Методика комплексного среднесрочного прогнозирования развития локального жилищного рынка Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу2. Рынок недвижимости как объект исследования2.1. Определение понятия «рынок недвижимости», функции и структура рынка как сектора национальной экономики и сложной социально-экономической системыРынок как общее научное понятие — система возмездного общественного перераспределения благ. Рыночная экономика — система создания и обмена благ, в которой каждый субъект обмена имеет право накапливать блага путем предпринимательской деятельности. Социальная функция рыночной экономики заключается в частичном безвозмездном государственном перераспределении создаваемых благ от субъектов предпринимательской деятельности к субъектам, которые таковыми не являются. Рынок недвижимости (Realty Market) — сектор национальной экономики, объединяющий в сложную социально-экономическую систему элементы «субъекты рынка», «объекты недвижимости», «процессы функционирования рынка» и «функция управления ими» при создании/развитии, использовании/эксплуатации и обороте недвижимости в интересах общественного потребления. К рыночному обороту недвижимости относятся только процессы, в которых хотя бы один из субъектов рынка ставит целью накопление благ путем предпринимательской деятельности, а государство обладает правом и обязанностью регулирования рынка и частичного перераспределения благ от субъектов-предпринимателей к субъектам, не являющимся таковыми [73, 74]. В соответствии с данным определением базовыми экономическими функциями рынка недвижимости (РН) являются: — создание объектов недвижимого имущества для обеспечения национальной экономики и общественного потребления как конечная социальная функция рынка недвижимости, осуществляемая путем предпринимательской деятельности, регулируемой государством. Это внешняя базовая экономическая функция рынка недвижимости как системы по отношению к макросистеме; — возмездное перераспределение (частичное или полное) возникающих объектов недвижимости и прав на них — внутренняя базовая экономическая функция рынка недвижимости как системы по отношению к объектам данного рынка (элементам системы). Две названные базовые функции реализуются в национальной экономике путем конкурирующих между собой рыночных макропроцессов, составляющих пять институциональных экономических задач рынка недвижимости и одну внеинституциональную: 1) экономически эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости; 2) экономическое перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель и видами недвижимости; 3) экономическое перераспределение всех видов прав на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому; 4) экономическая защита возникающих у субъектов прав (в виде обеспечения экономической ликвидности вещных и иных прав на недвижимое имущество); 5) экономически свободное (саморегулируемое) формирование цен на объекты и услуги. Внеинституциональная задача заключается в том, что рынок недвижимости как сектор развивающейся национальной экономики России является макроэкономическим инструментом возврата теневых доходов населения в состав ВВП страны. В исторически короткий срок в Российской Федерации были созданы основы рыночной экономики и, в частности, сложился рынок недвижимости (РН). Вместе с ним зародилась и получила развитие отраслевая экономическая теория РН — совокупность знаний о закономерностях функционирования рынка в условиях транзитивной (развивающейся) экономики России. Объектом научного исследования отраслевой экономической теории является рынок недвижимости как сложная саморегулируемая и управляемая социально-экономическая система, составляющая сектор национальной экономики России. Предметом научного исследования отраслевой экономической теории РН являются структура (объекты, субъекты, процессы, механизмы функционирования), свойства и закономерности функционирования рынка и научное обоснование возможностей управления комплексной эффективностью деятельности как внутри указанного сектора национальной экономики, так и во взаимодействии его с другими секторами и экономикой в целом. Особенность организационно-экономического механизма функционирования и инвестиционного развития РН как сектора национальной экономики заключается в том, что он является сложной саморегулируемой системой и одновременно подвергается управляющему и регулирующему воздействию государства в трех аспектах: — как сфера, объединяющая предприятия отрасли; — как территориально-распределенная система; — как элемент системы территориальных рынков (региональных и местных социально-экономических систем). Поэтому исследование рынка недвижимости в рамках отраслевой экономической теории осуществляется на основе принципов системного подхода к исследованию сложных объектов. Элементами рынка недвижимости как сложной системы, определяющими его функциональную структуру, являются [76, 77]: — объекты недвижимости (включая объекты как имущественных, так и обязательственных прав на недвижимость, например — по договорам долевого участия в строительстве); — экономические субъекты рынка (профессиональные участники рынка — операторы и непрофессиональные участники — клиенты); — процессы функционирования рынка (процесс создания, развития недвижимости, процесс потребления, эксплуатации недвижимости, процесс обмена, оборота недвижимости, процесс управления отдельными процессами и рынком в целом); — инфраструктура рынка недвижимости (совокупность организаций, обеспечивающих функционирование рынка недвижимости); — правовая среда (законодательные, нормативные, методические документы, определяющие правила осуществления процессов функционирования рынка). Сочетания элементов создают морфологическую структуру рынка, включающую следующие подсистемы: — производственная подсистема (совокупность компаний, работ и услуг по созданию (развитию) недвижимости; — подсистема обмена, оборота недвижимости (совокупность компаний, работ и услуг по обеспечению оборота товара); — подсистема управления недвижимостью (совокупность компаний, работ и услуг по обеспечению экономической и технической эксплуатации недвижимости); — подсистема управления (регулирования) рынка недвижимости (совокупность организаций, устанавливающих правила осуществления процессов на РН). Как сектор национальной экономики РН — территориально-распределенная система, по принципу неподвижности объектов и распределения прав собственности являющаяся сектором либо национальной, либо региональной, либо муниципальной экономики, либо экономики более мелкой локации. На каждом из указанных территориальных уровней рынок недвижимости является подсистемой, объединяющей предприятия и игроков данного уровня, и одновременно — элементом иерархической системы территориальных рынков и территориальных социально-экономических систем. Расчленение, декомпозицию, дезагрегирование рынка недвижимости для его исследования и прогнозирования необходимо начинать с признака территориального масштаба: — глобальный рынок; — континентальный, субконтинентальный рынок; — рынок страны; — межрегиональный, региональный рынок; — муниципальный рынок (города, района); — локальный рынок. 2.2. Рыночная классификация недвижимых объектов по назначениюПервый элемент структуры рынка недвижимости — объекты недвижимости — согласно Гражданскому кодексу (ГК), представляют собой земельный участок (незастроенный) либо земельный участок с улучшениями (объектами капитального строительства — ОКС, многолетними зелеными насаждениями и др.), т. е. земельно-имущественный комплекс. Для целей анализа рынка недвижимости ОКС необходимо классифицировать по различным признакам (основаниям): по морфотипам, по юридическому статусу, по назначению, по качеству, по местоположению, по цене и др. В контексте данной работы основное внимание уделено классификации по назначению и по классам качества. Категория функционального назначения — существенная комплексная технико-экономическая характеристика недвижимости. Из нее вытекают: — законодательно утвержденный набор градостроительных норм землепользования, размещения, проектирования, строительства и эксплуатации каждой категории — технологических, технических, санитарных, противопожарных, и др.; — ставки аренды земли или иные затраты на права землепользования; — базовые укрупненные показатели сметной стоимости строительства; — особенности сдачи-приемки в эксплуатацию, сертифицирования под определенную деятельность, нормативные сроки эксплуатации; — среднерыночные показатели сроков окупаемости, доходности, амортизации, ликвидности зданий и сооружений, сложным образом связанные, а зачастую неотделимые от соответствующих показателей для оборудования; — особенности ценообразования, связанные с закономерностями профильного вида бизнеса. В связи с этим моделирование процессов функционирования рынка недвижимости и прогнозирование тенденций его развития необходимо осуществлять раздельно для каждого сегмента рынка различных по назначению объектов недвижимости. Укрупненно ОКС (здания и помещения) по назначению разделяют на жилые и нежилые. Для практических целей мы детализировали классификацию объектов недвижимости по назначению до четырех уровней: вид, подвид, категория и профиль [74]. Выделено 4 вида объектов: А — жилье (жилая недвижимость); Б — коммерческая недвижимость; В — производственная недвижимость; Г — недвижимость социально-культурного назначения. А. Жилая недвижимость (жилые здания и помещения). С учетом физического и юридического статуса жилых объектов по признаку назначения они подразделяются на следующие подвиды и категории: — многоквартирные жилые дома и комплексы; — квартиры в многоквартирных жилых домах (малоэтажных — до 3 этажей и многоэтажных); — помещения для постоянного проживания в домах нежилого назначения (апартаменты в многофункциональных зданиях, в апартотелях, в гостиницах, квартиры при домах отдыха, больницах, школах и т. п.); — односемейные (индивидуальные) жилые дома с участками (домовладения) и комплексы; — дома традиционного типа (без полного комплекта коммунальных удобств); — дома нового типа (с полным комплектом коммунальных удобств — коттеджи) — сблокированные коттеджи или рядные дома (таунхаусы); — дачи (дачные и садово-дачные дома с участками) для временного (сезонного) проживания. Внимание! Авторские права на книгу "Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка. Монография" ( Стерник Г.М., Стерник С.Г. ) охраняются законодательством! |
||||||||||||||||||||||
