|
|
Оглавление1. Основные понятия, используемые в работе 2. Рынок недвижимости как объект исследования 3. Зарубежный опыт исследования и прогнозирования рынка недвижимости 4. Источники данных для моделирования рынка недвижимости и методология их обработки 8. Методика комплексного среднесрочного прогнозирования развития локального жилищного рынка Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу9. Опыт прогнозирования развития локальных рынков жилой недвижимости при различных макроэкономических сценарных условияхМетодика была апробирована для рынков жилой недвижимости Москвы [122–125], Перми [64], Московской области [126]. Ниже показан опыт использования методики для рынка Москвы. 9.1. Прогнозирование развития рынка жилой недвижимости Москвы на 2011–2014 гг.9.1.1. Макроэкономические условия развития рынка жилой недвижимости и разработка сценариев динамики изменения макроэкономических параметровВпервые методика использовалась для расчета прогноза развития рынка жилой недвижимости Москвы на 2012–2014 гг. (базовый год — 2011). При разработке сценариев изменения макроэкономических условий развития рынка недвижимости использовались как официальные (утвержденные) документы (Стратегия социально-экономического развития России до 2020 г. (Стратегия 2020), правительственный прогноз социально-экономического развития на 2014–2016 годы и др.), так и экспертные разработки (Промежуточный доклад о результатах экспертной работы по актуальным проблемам социально-экономической стратегии России на период до 2020 года, Среднесрочный прогноз развития экономики и финансовой сферы РФ (до 2016 г.) Института экономической политики им. Е. Т. Гайдара). В Докладе отмечается, что в ходе кризиса 2008–2009 гг. российская экономика продемонстрировала рекордные среди крупных экономик мира масштабы сокращения ВВП (–7,8%) и падения фондового рынка. Кризис показал, что экономический рост 2000-х гг. не обладал качеством устойчивости и вел к накоплению диспропорций в экономике. Темпы посткризисного восстановления российской экономики нельзя считать вполне удовлетворительными. Средние темпы роста экономик стран СНГ без России (5,6% в 2010 г.) заметно выше темпов роста российской экономики. В мировой экономике сложились три группы стран: развитые страны с прочным экономическим фундаментом и умеренными темпами посткризисного роста (1–2% ВВП), страны с развивающимися рынками и высокими темпами роста (6% ВВП и более) и, наконец, страны со средними темпами роста около 4% (страны ЦВЕ и Россия). Скромные темпы посткризисного восстановления этих стран указывают на значительную неопределенность и уязвимость их положения в посткризисной конфигурации мировых рынков. Такой рост (3–4% в год), лишь немногим превышающий темпы роста развитых стран, в долгосрочной перспективе не обеспечивает догоняющего развития. В то же время внешние макроэкономические условия на протяжении предстоящей декады (до 2020 г.) с большой вероятностью будут не столь благоприятными, как в предыдущей. В этих условиях поддержание достаточных темпов экономического роста окажется возможным лишь за счет перехода на его более интенсивную модель. Перспективы экономического роста в России в предстоящем периоде будут определяться способностью экономики найти новую модель устойчивого роста, глобальными тенденциями мировой экономики и конъюнктурой мировых рынков. Суммируя дискуссии в мировом экспертном сообществе и в рамках работы экспертных групп, в Докладе выделены два основных сценария. Оптимистичный сценарий предполагает выход в среднесрочной перспективе мировой экономики на траекторию общего динамичного роста (4–4,5% ВВП), что подразумевает и высокие цены на сырье, и относительно невысокую, хотя и с тенденцией повышения, стоимость капитала. Менее оптимистичный сценарий («встречный кризис») предполагает неравномерное развитие на протяжении предстоящей декады (более длительный период замедления роста развитых экономик; трудности в поддержании темпов роста у лидеров «догоняющего развития»). В этом сценарии на фоне достаточно высоких цен на сырье (характеризующихся, впрочем, высокой волатильностью) следует ожидать роста процентных ставок, т. е. роста стоимости привлечения капитала. Этот сценарий представляется целесообразным принять за базовый. Большинство прогнозов сходится в том, что изменение ценовых пропорций на сырьевом рынке носит долгосрочный характер: цены на ресурсы будут расти в связи с ростом спроса, в то время как рост цен на промышленные товары будет сдерживаться растущим предложением со стороны развивающихся стран. Базовым считается сценарий медленного (в соответствии с ростом фактического спроса) роста цен на ресурсы. Однако темпы роста цен на ресурсы в последние годы значительно превосходили темпы роста спроса на них. Это означает, что в рамках долгосрочного повышательного тренда возможны серьезные краткосрочные и среднесрочные колебания цен, связанные со спекулятивными эффектами, сформировавшимися в период ослабления денежной политики во второй половине 2000 — начале 2010-х гг. В дальнейшем экономике не удастся расти столь высокими темпами за счет тех же источников. Ресурсы восстановительного роста исчерпаны. Опережающее расширение внутреннего спроса ведет к общему росту внутренних цен, в том числе к росту издержек на труд, и соответственно, к снижению конкурентоспособности отечественной промышленности в условиях глобального рынка. В менее оптимистическом (консервативном) сценарии при определенных предположениях ежегодные темпы роста на уровне 4% ВВП в течение десятилетия возможны. Однако даже в рамках этого сценария и связанных с ним крайне позитивных (и строго говоря, маловероятных) предположений экономический рост столкнется с проблемами во второй половине десятилетия. Для решения этой проблемы неизбежно потребуется увеличить склонность населения к потреблению и кредитование нефинансового сектора, для чего будут использоваться в возрастающем объеме внешние займы, а также расширено рефинансирование банковской системы. По расчетам модель приходит в предкризисное состояние к концу десятилетия. Оптимистический (форсированный) вариант инерционного сценария, предполагающий ежегодный рост на уровне 6% ВВП за счет стимулирования кредитования и потребления, ведет к образованию к концу десятилетия «кредитной ямы» в размере 16,2% ВВП, снижению банковской ликвидности и в результате — к полномасштабному кризису в 2019–2020 гг. В рамках инерционного сценария, опирающегося на сохранение прежней модели, экономический рост возможен, однако невозможен устойчивый экономический рост. Таким образом, при сохранении существующей модели экономического развития России просматриваются два варианта «инерционного сценария» — консервативный, ведущий к затуханию темпов экономического роста, и форсированный, ведущий к образованию нового «пузыря» и новому кризису. Обобщая, в качестве базового сценария на ближайшие годы можно рассматривать сценарий неравномерного роста на протяжении ближайших лет с ростом стоимости привлечения капитала. Следует ожидать затухания темпов роста в силу замедления роста спроса и ограниченных возможностей повышения производительности, или — в случае активного стимулирования спроса и кредитования — формирования нового пузыря, грозящего новым кризисом в конце 2010-х годов. В качестве макроэкономических условий для разработки сценариев в Докладе был взят инновационный сценарий Минэкономразвития России (от 8 февраля 2011 г.), скорректированный с учетом прогноза на 2012–2014 гг. от 21 апреля 2011 г. (табл. 53, 54). Отметим, что уже в 2012 и 2013 гг. фактические значения ряда показателей (ИПЦ, курс доллара) оказались хуже заложенных в прогноз. Таблица 53 Прогноз Минэкономразвития России макроэкономических параметров от апреля 2011 г.
Таблица 54 Макроэкономический прогноз развития экономики России до 2015 г., разработанный в Докладе
Таким образом, уже в 2011 г. эксперты прогнозировали замедление темпов роста экономики РФ и включали в сценарии социально-экономического развития России до 2016 г. не только базовый «оптимистический» сценарий, но и реалистический (стагнация). Наряду с этим, эксперты рассматривают и вариант повышения темпов роста экономики («сверхоптимистический» сценарий), и переход экономики к рецессии в случае неблагоприятной конъюнктуры цен на сырьевой экспорт («пессимистический» сценарий). 9.1.2. Мезоэкономические (региональные) условия развития рынка жилой недвижимости МосквыПо данным Росстата, валовый региональный продукт в Москве демонстрировал рост с 2010 по 2012 г. Индекс промышленного производства ежегодно увеличивается с 2010 г. Объем инвестиций в основной капитал падал в течение 2008–2010 гг., однако в 2011–2012 гг. наблюдался значительный рост и этого показателя (табл. 55). Таблица 55 Основные макроэкономические показатели Москвы
Источник: Росстат Прогноз социально-экономического развития города Москвы на 2013 г. и плановый период 2014 и 2015 гг. [135] разработан в 2012 г. на вариантной основе с учетом сценарных условий, утвержденных Правительством РФ, и основных параметров прогноза социально-экономического развития РФ на соответствующий период, разработанных Минэкономразвития России, в основу которых в условиях возросшей неопределенности мировых цен на сырье положена различная динамика цен на нефть. Вариант 1 (умеренно-оптимистичный) — отражает развитие экономики в условиях реализации активной государственной политики, направленной на улучшение инвестиционного климата, повышение конкурентоспособности и эффективности бизнеса, на стимулирование экономического роста и модернизации, а также на повышение эффективности расходов бюджета города Москвы (основан на сценарных условиях варианта 2 прогноза социально-экономического развития РФ). Вариант 2 (консервативный) предполагает пессимистичную гипотезу снижения внутреннего спроса и, следовательно, инвестиционной активности (основан на сценарных условиях варианта 3 (негативного) прогноза социально-экономического развития РФ). Анализ сложившихся тенденций социально-экономического развития города Москвы показывает, что факторы, которые способствовали восстановительному росту экономики, не позволят обеспечивать в дальнейшем высоких темпов развития. Во-первых, такая ситуация связана с сокращением возможностей роста за счет извлечения «сырьевой ренты» вследствие ухудшения внешнеэкономической конъюнктуры, в частности, прогноза уровня цен на углеводороды и объемов их экспорта. Во-вторых — с сокращением возможностей наращивания объема производства за счет экстенсивных факторов: повышения загрузки имеющихся мощностей и роста занятости. В связи с этим прогноз исходит из формирования модели развития города Москвы на основе стимулирования инвестиционного роста, в том числе путем реализации активной инвестиционной политики, выполнения государственных программ города Москвы на период 2012–2016 гг. В качестве базового для разработки параметров бюджета города Москвы на 2013–2015 гг. предложено использовать умеренно-оптимистический вариант 1 (табл. 56). Согласно базовому прогнозу, в 2013–2015 гг. реальные денежные доходы населения будут ежегодно увеличиваться на 0,5–3,0 процентных пункта. Рост доходов населения будет обеспечиваться ростом заработной платы, в первую очередь работающих в бюджетной сфере города Москвы, и пенсий. Величина прожиточного минимума в среднем на душу населения в 2015 г. прогнозируется на уровне 12 071 рублей с ростом к 2011 г. на 29,6%. Прогноз величины прожиточного минимума рассчитан исходя из индексов потребительских цен с учетом сложившегося за ряд лет превышения темпов роста величины прожиточного минимума над индексами потребительских цен. Доля населения с денежными доходами ниже прожиточного минимума в процентах от общей численности населения сократится с 10% в 2012 г. до 9,5% в 2015 г. В 2015 г. денежные доходы в расчете на душу населения будут в 4,8 раза превышать величину прожиточного минимума. В прогнозный период будет достаточно стабильной структура денежных доходов населения. Заработная плата продолжает оставаться основным источником доходов населения. Ее доля увеличится с 46,9% в 2012 г. до 49,0% в 2015 г. Прогнозируется рост среднемесячной заработной платы в 2015 г. к 2012 г. в 1,4 раза до 68,8 тыс. рублей. Темп роста реальной заработной платы будет ускоряться с 5,2% в 2012 г. по отношению к 2011 г. до 6,5% в 2015 г. по отношению к 2014 г. Таблица 56 Основные макроэкономические показатели социально-экономического развития города Москвы на 2013 г. и плановый период 2014 и 2015 гг. (вариант 1)
Размер среднемесячной заработной платы работников в городе Москве стабильно превышает среднероссийский уровень в 1,8 раза, что обусловлено концентрацией в городе Москве высокооплачиваемых рабочих мест. Вследствие этого заработная плата в городе Москве значительно дифференцирована — 10% работающих в городе Москве в апреле 2011 года получали заработную плату свыше 155 тыс. рублей в месяц. Заработная плата в бюджетной сфере города Москвы в 2013–2015 годах будет повышаться поэтапно с целью достижения в 2018 году показателей, определенных указами Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года. Таким образом, базовый прогноз социально-экономического развития Москвы является «умеренно-оптимистическим». Наряду с этим, рассматривается «консервативный» прогноз, согласно которому темп роста ВРП г. Москвы увеличится с 1,5% в 2012 до 3,0% в 2016 году. Темп промышленного производства в 2014–2016 гг. будет на уровне 1,5–2,0%. Инвестиции в основной капитал будут расти с темпом не ниже 6,0% ежегодно. Индекс потребительских цен будет снижаться и к 2016 г. должен составить 4,7%. Реальная заработная плата в прогнозном периоде увеличится на 5,4–5,8%. 9.1.3. Формирование сценариев развития рынка жилой недвижимостиНа основании анализа официальных и экспертных прогнозов макроэкономических условий социально-экономического развития РФ и Москвы выработано 4 сценария динамики макроэкономических параметров для прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости до 2014 г. Сценарий № 1 «оптимистический» (по правительственному прогнозу от 2013 г. — «консервативный»): темп роста номинальных доходов населения — 9–11%, денежный объем ипотечного кредитования — по прогнозу АИЖК. Сценарий № 2 «сверхоптимистический» (правительственный прогноз от 2008 г. согласно Стратегии-2020); темп роста доходов населения в номинальном выражении (13–14)%, денежный объем ипотечного кредитования +20% от Сценария № 1. Сценарий № 3 «реалистический» (предусмотрена стагнация в экономике и минимальный рост доходов населения): темп роста номинальных доходов населения (1,5–2,0)%, денежный объем ипотечного кредитования на уровне Сценария № 1. Сценарий № 4 «пессимистический» (предусмотрена вероятность ухудшения макроэкономической ситуации и снижение доходов населения): темп роста доходов населения в номинальном выражении (–4–7)% — доходы снижаются, денежный объем ипотечного кредитования –20% от Сценария № 1. Конкретные значения макроэкономических параметров приведены в табл. 57, 58. Таблица 57 Параметры, заданные на глубину прогнозирования (векторные)
Внимание! Авторские права на книгу "Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка. Монография" ( Стерник Г.М., Стерник С.Г. ) охраняются законодательством! |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
