Деловая Стерник Г.М., Стерник С.Г. Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка. Монография

Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка. Монография

Возрастное ограничение: 0+
Жанр: Деловая
Издательство: Проспект
Дата размещения: 26.09.2018
ISBN: 9785392285600
Язык:
Объем текста: 311 стр.
Формат:
epub

Оглавление

Введение

1. Основные понятия, используемые в работе

2. Рынок недвижимости как объект исследования

3. Зарубежный опыт исследования и прогнозирования рынка недвижимости

4. Источники данных для моделирования рынка недвижимости и методология их обработки

5. Законы, закономерности и особенности функционирования отечественного рынка недвижимости — основа содержательных гипотез при моделировании и прогнозировании рынка

6. Эволюция методов прогнозирования отечественного рынка недвижимости в условиях становления и развития рыночной экономики России

7. Методики углубленного исследования рынка недвижимости, необходимые для его моделирования и прогнозирования

8. Методика комплексного среднесрочного прогнозирования развития локального жилищного рынка

9. Опыт прогнозирования развития локальных рынков жилой недвижимости при различных макроэкономических сценарных условиях

Приложения

Об авторах



Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу



7. Методики углубленного исследования рынка недвижимости, необходимые для его моделирования и прогнозирования


7.1. Методика определения доступности жилья для различных по доходам групп населения


7.1.1. Некоторые особенности стандартной методики ХАБИТАТ ООН


Проблема обеспечения доступности качественного и комфортного жилья для населения России становится все более актуальной, и вместе с тем в зарубежных научных публикациях последнего времени вновь обсуждаются разнообразные подходы к оценке этой доступности [4, 15, 10, 18, 30]. Активно происходит развитие показателей и методик оценки доступности жилья для населения в России [59, 51, 52, 53, 60, 44].


На наш взгляд, это свидетельствует о недостаточной удовлетворенности специалистов методикой расчета коэффициента доступности жилья, восходящей к стандартной методике Организации ООН по развитию городов (ХАБИТАТ ООН, 1947 г.).


Согласно стандартной методике, оценка доступности жилья производится с помощью коэффициента доступности Кд и используется для межстрановых сопоставлений уровня жизни населения. Он рассчитывается как отношение средней (медианной) цены типовой квартиры к совокупному годовому доходу среднего (медианного) домохозяйства и показывает число лет, в течение которого семья может накопить из текущих доходов сумму, необходимую для приобретения квартиры.


Существует общепринятая классификация рынков с точки зрения доступности жилья, табл. 26.


Таблица 26


Классификация рынков жилья по критерию доступности


Категория рынка
Значение Кд
1
2
Жилье доступно (affordable)
До 3 лет
Жилье не очень доступно (moderately unaffordable)
От 3 до 4 лет
Приобретение жилья серьезно осложнено (seriously unaffordable)
От 4 до 5 лет
Жилье существенно недоступно (severely unaffordable)
Более 5 лет

Источник: www.demographia.com


Под типовой квартирой понимается квартира (unit), общая площадь которой равна значению средней для данной страны обеспеченности населения жильем (в восточноевропейских странах — 30, в западноевропейских — 40, в США — 70 кв. м на человека), умноженному на средний размер домохозяйства, рис. 59.



Рис. 59. Средний размер жилья в России и странах ЕС, кв. м


Источник: Росстат, Housing statistics in the European Union 2004.


Таким образом, коэффициент доступности жилья для населения Кд согласно стандартной методике рассчитывается в зависимости от четырех переменных, выраженных средними (медианными) для данной страны значениями: цены 1 кв. м жилья, размера (общей площади) квартиры согласно сложившемуся уровню обеспеченности населения жильем, годового душевого дохода, размера (числа членов) домохозяйства.


7.1.2. Отличия базовой методики, используемой в официальных документах РФ, от стандартной методики


С самого начала рыночных преобразований в России американские и отечественные ученые проводили исследования, направленные на оценку доступности жилья для населения РФ. В частности, в работе Института экономики города, Вашингтон [41] предложено использовать в качестве типовой квартиру размером 54 кв. м, что соответствовало не норме обеспеченности населения жильем (в то время она равнялась 14–15 кв. м на человека), а социальной норме предоставления субсидий на приобретение жилья (по 18 кв. м на человека) семье из трех человек (согласно Положению Совета Министров РФ от декабря 1993 г. № 1278).


Именно эти переменные были заложены в дальнейшем в методику (назовем ее «базовой») Госстроя и Минрегиона РФ при формировании целевых показателей Госпрограмм «Жилище», в Стратегии развития жилищного строительства до 2020 года, в программе «Доступное жилье — гражданам России» и в других официальных документах, а также используются повсеместно в научных исследования и публикациях.



Рис. 60. Коэффициент доступности жилья в США в 2006 г. [101]


Источник: UN Habitat, 3rd Annual Demographia International Housing Affordability Survey.


В то же время стандартная методика (международная) и ее базовая модификация (в России) используются для оценки доступности жилья в разрезе регионов и городов. Такая территориальная дифференциация Кд вполне объяснима с учетом существенных различий в доходах населения и ценах на жилье между городами и регионами. К сожалению, в отличие от зарубежных исследований, где варьируется медианный доход домохозяйства, т. е. душевой доход и размер домохозяйства, и полная цена квартиры, т. е. удельная цена и размер квартиры (рис. 60), в большинстве отечественных работ из четырех переменных варьируются лишь средний душевой доход и средняя удельная цена, а размер квартиры и размер домохозяйства оставляются на уровне, заданном в базовой методике — 54 кв. м и 3,0 человека.


7.1.3. Дальнейшая эволюция методики расчета Кд


В 2000 г. в работе Фонда «Институт экономики города» [51] предложена модификация базовой методики, в которой учтена стоимость годовых текущих расходов на все потребности семьи в виде годового прожиточного минимума семьи:


,


где ПМ — годовой прожиточный минимум семьи.


Однако приведенная формула не отражает возможность полного отсутствия накоплений у граждан, когда годовой доход меньше или равен минимальным потребительским расходам. В связи с этим в 2006 году в работе [103] была предложена модификация этой формулы в виде, показывающем, что при невыполнении условия «доходы больше расходов» Кд стремится к бесконечности:


при I > ПМ,


иначе Кд = ∞.


Далее в той же работе рассмотрена возможность учета стоимости имеющейся квартиры при улучшении жилищных условий (альтернативные сделки), тогда в числителе формулы (2) величина S принимает вид


S = (Sн — Sи),


где Sн — площадь новой (приобретаемой) квартиры, кв. м;


Sи — площадь имеющегося жилья, кв. м (принято допущение о равенстве удельной стоимости приобретаемого и имеющегося жилья).


Следующим шагом в развитии методики расчета Кд стал предложенный в [108] и реализованный в [109] переход от использования средних по территории доходов и средних по рынку удельных цен к дифференцированным по доходности группам населения (децильным, квинтильным и любым доступным в статистике) и к дифференцированным по классу качества размерам квартир и средним удельным ценам. Такой подход опирается на определение понятия «доступное жилье», сформулированное в работе [107]: «доступное жилье — это жилье, которое семья может приобрести по рыночной стоимости, используя свои сбережения, накопленные из своих текущих доходов за разумный период времени (возможно, с учетом стоимости имеющейся квартиры) при необходимом уровне текущих расходов, а также используя при необходимости ипотечное кредитование и/или государственную поддержку, и при этом ее текущих доходов достаточно для обслуживания полученного кредита с момента приобретения жилья».


Известно, что в экономической теории установлена закономерность изменения структуры расходов домохозяйств при возрастании их дохода, известная как закон Энгеля: по мере роста дохода каждое домохозяйство начинает тратить на потребление меньшую долю доходов, и большую долю — сберегать. В связи с этим необходимо формулу (2, 3) применять не только для расчета среднего коэффициента доступности жилья в стране, но и дифференцированно для различных регионов и групп населения по доходу (рис. 61).



Рис. 61. Коэффициент доступности жилья различного класса качества для разных классов населения по уровню доходов


Необходимо отметить, что в работе [108] дифференциация населения по доходам осуществлена путем экспертного формирования диапазона доходов, соответствующего «классам населения» (малообеспеченный, средний, высокообеспеченный, элита, рис. 62.


В дальнейшем доходы населения дифференцируются не по экспертным решениям, а на основе децильных или иных доходных групп, представляемых Росстатом. Переход в настоящей работе к дифференциации по статистическим данным рассматривается как одно из направлений совершенствования методики расчета Кд.



Рис. 62. Распределение среднедушевых доходов в Москве (2007 г.)


7.1.4. Оценка доступности жилья по двум показателям


В 2000 г. в работе Фонда «Институт экономики города» было предложено наряду с Кд использовать при оценке доступности второй показатель — долю населения, которой жилье доступно с учетом возможности получения ипотечного кредита (индекс возможности приобретения жилья с кредитом HАI — Housing affordability index).


Индекс возможности приобретения жилья с кредитом показывает соотношение доходов среднестатистического домохозяйства с доходами, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях. Значение показателя в 100% означает, что среднестатистическая семья имеет доходы, в точности соответствующие необходимым доходам для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита. Если индекс возможности приобретения жилья с кредитом меньше 100%, то среднестатистическое домохозяйство не в состоянии приобрести стандартную квартиру:


100%,


где А — величина ипотечного кредита;


V — средняя стоимость квартиры;


I — годовой доход семьи.


В работе [108] показано, что переход от расчета коэффициента доступности к другому индикатору — доле накоплений (с учетом кредита) в стоимости квартиры — исключает возможность оценки влияния кредита на коэффициент доступности жилья, т. е. расчет первого (стандартного) показателя Кд.


Кроме того, формула учитывает только одну составляющую — размер ипотечного кредита, но не учитывает необходимость обслуживания кредита (размер годовых выплат по кредиту). Тем не менее учет ипотечной поддержки при оценке доступности жилья для населения является важным методическим достижением и должен быть сохранен.


В связи с этим в этой работе для расчета коэффициента доступности жилья с учетом кредита предложена следующая модель:


(5)


при 0,4 І > 12PMT(n, j), (6)


иначе kД ,


где — стоимость типовой квартиры, тыс. руб.;


S — площадь квартиры, кв. м;


I — средний годовой доход типовой семьи, тыс. руб.;


ПМ — годовой прожиточный минимум семьи.


P — удельная цена квартиры, тыс. руб./кв. м;


αПВ — доля первоначального взноса в стоимости квартиры,%;


VД — дополнительные затраты заемщика при получении кредита, руб.;


PMT(n, j) — сумма ежемесячных выплат по обслуживанию кредита, руб.;


n — срок кредитования, лет;


j — годовая ставка кредита,%.


В формуле (6) использовано стандартное ограничение банковского андеррайтинга «ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 40% от доходов семьи».


Экономический смысл числителя αПВ × V + VД состоит в том, что гражданин, накопивший определенную долю от стоимости квартиры (по различным банковским программам — от 10 до 30%), с помощью ипотечного кредита сразу получает ее в собственность.


Экономический смысл условия (6) состоит в том, что при превышении расчетного годового платежа за кредит над текущим (ожидаемым) годовым доходом семьи покупатель не получит кредит в банке.


В свою очередь, выплаты по кредиту зависят от срока кредитования (в настоящее время предлагается от 5 до 30 лет) и ставки кредита (сегодня — от 10 до 15%). По опыту многих банков, в России пока нет спроса на кредиты с плавающей ставкой, заемщики предпочитают выплачивать равные ежемесячные взносы.


Размер ежемесячных равных взносов определяется по формуле:


(7)


где PMT — размер ежемесячного платежа по ссуде;


В0 — размер ипотечной ссуды;


j — номинальная годовая ставка процента;


m — число начислений/ выплат в год (m=12);


n — срок погашения ссуды в годах.


Таким образом, модель оценки доступности жилья для населения, реализованная в [109], наиболее полно учитывает все факторы, формирующие коэффициент доступности. Однако порядок расчета второго показателя — доли населения, которой жилье доступно (как без ипотеки, так и с ипотечной поддержкой), в этих работах не приведен, и его разработка выполнена в работе [110].


Одновременно уточнен порядок формирования классов качества жилья, влияющий на среднюю площадь квартир и среднюю удельную цену в каждом классе, в связи с разработкой в 2011 г. Единой методики классифицирования строящихся жилых домов по потребительскому классу (качеству).


7.1.5. Среднеарифметические показатели против медианных


В базовой методике расчет коэффициента доступности жилья ведется не для медианных, а для среднеарифметических значений душевого дохода и цены 1 кв. м жилья. Этот аспект вызвал возражения в некоторых научных работах в связи с тем, что расчет по среднеарифметическим, а не медианным доходам, по мнению авторов, существенно (до 70%) завышает оценку доступности жилья для населения. Для проверки данного утверждения проанализируем эмпирические данные.


Известно, что распределение доходов населения асимметрично, и медианные доходы всегда ниже среднеарифметических, рис. 63.



Рис. 63. Распределение среднедушевых доходов в 2012 г.


Источник: расчеты автора по данным Росстата


Из данных рис. 63 следует, что медианный доход в Москве в 2012 г. составлял около 28 тыс. руб. При этом средний арифметический доход был равен 48,6 тыс. руб., т. е. превышал медианный на 74%. Вместе с тем распределение удельной цены квартир — асимметрично (рис. 64).



Рис. 64. Ассиметричное распределение цен на жилье Москвы, 2012 г.


Источник: база данных ООО «Sternik’s Consulting»


Из данных рис. 64 следует, что медианная удельная цена предложения жилья в Москве в 2012 г. составила 155,4 тыс. руб./кв. м. При этом среднеарифметическая цена составила 202,6 тыс. руб./кв. м, т. е. превышала медианную на 30,4%.


Следовательно, использование среднеарифметических значений душевых доходов и цен вместо медианных вносит в расчет коэффициента доступности жилья погрешность, равную 44,2%. Такой результат весом, но не критичен — неопределенность в оценке теневых доходов и другие допущения еще более снижают точность оценки.


Тем не менее, существует способ устранить данную погрешность, который позволяет отказаться от использования как средних арифметических, так и средних медианных доходов, и цен. Он связан с введением дифференциации групп населения по доходам и удельных цен — по различным классам качества жилья.


7.1.6. Отличия новой методики оценки доступности жилья и ипотеки для населения


В связи с этим основными отличиями новой методики являются:


— переход от использования среднедушевого дохода к дифференциации населения по доходам на основе статистических данных о децильных, квинтильных или иных доходных группах, представляемых Росстатом;


— переход от использования единой площади квартиры и средних по рынку цен 1 кв. метра к дифференцированным по классу качества квартирам с их средним размером и удельной ценой;


— переход от учета только финансового капитала (собственных и заемных средств) к зачету (при необходимости) имеющегося «жилищного капитала» — стоимости имеющегося жилья;


— переход от оценки доступности жилья по одному показателю (коэффициенту доступности) к оценке по двум и разработка порядка расчета второго показателя (доли населения, которой жилье доступно) — как без учета ипотеки, так и с учетом ипотечной поддержки.


В методике принята следующая система понятий.


Доступное жилье — это жилье определенного качества и размера, которое семья с определенным уровнем доходов может приобрести по рыночной стоимости, используя свои сбережения, накопленные из своих текущих доходов за разумный период времени (возможно, с учетом стоимости имеющейся квартиры) при необходимом уровне текущих расходов, а также используя при необходимости ипотечное кредитование, и при этом ее текущих доходов достаточно для обслуживания полученного кредита с момента приобретения жилья.


Коэффициент доступности жилья для населения определенной доходной группы — срок, в течение которого семья (домохозяйство) может накопить средства, достаточные для приобретения доступной по цене и площади квартиры, возможно с зачетом имеющейся квартиры.


Доля населения определенной доходной группы, которой доступно жилье — доля населения города в составе домохозяйств, для которой коэффициент доступности жилья определенного качества/размера не превышает три года.


Доля населения определенной доходной группы, которой доступен ипотечный кредит — доля населения города, которая может выполнить условия банковского андеррайтинга при покупке квартиры определенного размера/качества по уровню доходов домохозяйства.


В качестве экзогенных переменных (исходных данных модели) приняты следующие показатели.


1. Данные о населении города:


— численность населения, чел.;


— средний размер домохозяйства, чел.;


— среднемесячный денежный душевой доход, руб./чел. в месяц;


— прожиточный минимум, руб./чел. в месяц.


2. Распределение населения по доходам:


— номер доходной группы;


— диапазон доходов в группе, руб./чел. в месяц;


— средний доход в группе, руб./чел. в месяц;


— доля населения в группе,%.


3. Данные об объектах недвижимости по классам качества:


— номер объекта и его класс качества;


средний размер квартиры, кв. м;


— средняя разность общей площади приобретаемой и имеющейся квартиры;


— средняя удельная цена квартиры, руб./кв. м.


4. Среднестатистические данные об условиях ипотеки в городе:


— годовая ставка кредита, %;


— доля первоначального взноса от стоимости квартиры, %;


— срок кредитования, лет;


— доп. расходы на получение кредита от стоимости квартиры, %;


— максимальная доля годового дохода семьи, допускаемая банковским андеррайтингом для выдачи кредита, %.


В ходе расчета определяются следующие показатели.


1. Расчет без учета ипотеки:


— коэффициент доступности жилья каждого класса для каждой доходной группы населения, лет;


— средневзвешенный коэффициент доступности населению объекта данного класса, лет;


— суммарная доля населения, которой доступен объект данного класса, %;


— номер объекта наилучшего класса, доступного данной группе;


— суммарная доля населения, которой доступно жилье, %.


2. Расчет доступности ипотеки:


— размер ежемесячного платежа по кредиту для приобретения квартиры каждого класса населением каждой доходной группы, руб.;


— доступность кредита (выполнение условия банковского андеррайтинга) для приобретения квартиры каждого класса населением каждой доходной группы (да/нет);


— суммарная доля населения, которой доступен кредит на приобретение квартиры данного класса, %;


— номер объекта наилучшего класса, кредит, на приобретение которого доступен данной доходной группе;


— суммарная доля населения, которой доступен кредит, %.


Расчет доступности жилья с учетом ипотечной поддержки:


— коэффициент доступности жилья каждого класса для каждой доходной группы населения, лет;


— средневзвешенный коэффициент доступности населению объекта данного класса, лет;


— суммарная доля населения, которой доступен объект данного класса (в соответствии с международным стандартом жилье считается доступным, если коэффициент доступности не превышает три года), %;


— номер объекта наилучшего класса, доступного данной группе;


— суммарная доля населения, которой доступно жилье, %.


В качестве выходных данных расчета используются:


— доля населения, которой доступно жилье без зачета имеющейся квартиры и без ипотеки;


— доля населения, которой доступно жилье с зачетом имеющейся квартиры и без ипотеки;


— доля населения, которой доступен кредит на приобретение жилья с зачетом имеющейся квартиры;


— доля населения, которой доступно жилье с зачетом имеющейся квартиры и с ипотечным кредитом (доступен ипотечный кредит по уровню текущих доходов и доступно накопление первоначального взноса за срок не более трех лет).


7.1.7. Алгоритм новой методики


Усовершенствованная методика оценки доступности жилья для населения включает следующие этапы.


Этап 1. Доступность жилья без ипотеки (без зачета и с зачетом имеющегося жилья).


1) Для каждой из выделенных доходных групп населения рассчитывается показатель Кд по каждому из классов качества жилья, включая случай альтернативных сделок. Расчет производится по следующим формулам:


,


при I > ПМ, иначе kД


I = Iд × nс,


S = (Sн – Sи),


где V — средняя стоимость приобретаемой квартиры, тыс. руб.;


I — средний годовой доход семьи в данной доходной группе, тыс. руб.;


ПМ — годовой прожиточный минимум семьи, тыс. руб.;


Iд — среднедушевой годовой доход в данной группе, тыс. руб./чел.;


nс — средний размер семьи, чел;


S — площадь приобретаемого жилья;


Sн — площадь приобретаемой квартиры, кв. м;


Sи — площадь имеющегося жилья, кв. м;


Р — средняя удельная цена приобретаемой и имеющейся квартиры, тыс. руб./кв. м.


Условие (2) означает, что в случае превышения среднего годового дохода семьи над годовым прожиточным минимумом приобретение жилья данной доходной группой невозможно.


Рассчитывается средневзвешенное по доле населения в группе значение Кд для каждой группы по каждому классу объектов.


Рассчитывается средневзвешенное значение Кд по всем размерам/классам для объектов наилучшего класса, доступных данной группе.


Рассчитывается по каждому объекту конкретного размера/класса доля населения, которой жилье доступно, как сумма долей каждой из групп с Кд ≤ 3,0.


Этап 2. Доступность ипотечного кредита.


1) Рассчитывается сумма ежемесячных выплат по обслуживанию кредита на приобретение жилья каждого класса каждой доходной группой РМТ и проверяется условие доступности кредита (выполнения требований банковского андеррайтинга)


PMT(n, j) = (B0 j/m) / (1 – 1 / (1 + jmmn)),


если Аб × I > 12 PMT(n, j), то кредит доступен, иначе кредит недоступен,


где Аб — максимальная доля годового дохода семьи, допускаемая банковским андеррайтингом для выдачи кредита,%;


PMT(n, j) — сумма ежемесячных выплат по обслуживанию кредита, руб.;


n — срок кредитования, лет;


j — годовая ставка кредита,%;


B0 = V(1–αnb)— размер ипотечной ссуды;


m — число начислений/ выплат в год (m=12).


Рассчитывается доля населения, которой доступен кредит на приобретение жилья каждого класса.


Рассчитывается суммарная доля населения, которой доступен кредит на приобретение жилья наилучшего класса.


Этап 3. Доступность жилья с ипотечной поддержкой.


Рассчитывается коэффициент доступности жилья с ипотечным кредитом:


при Аб × I > 12 PMT(n, j),


иначе Кди = Кд,


где αПВ — доля первоначального взноса в стоимости квартиры, %;


VД — дополнительные затраты заемщика при получении кредита, руб.;


Рассчитывается средневзвешенное по доле населения в группе значение Кди и для каждой группы по каждому классу объектов.


Рассчитывается средневзвешенное значение Кди и по всем размерам/классам для объектов наилучшего класса, доступных данной группе.


Рассчитывается по каждому объекту конкретного размера/класса доля населения, которой жилье доступно, как сумма долей каждой из групп с Кди ≤3,0.


Рассчитывается по совокупности объектов наилучшего класса, доступных данной группе, доля населения города, которой жилье доступно, как сумма долей каждой группы (за исключением групп с Кди = ∞).


7.1.8. Пример расчета доступности жилья и ипотеки для населения Москвы


Апробация методики произведена на примере расчета показателей доступности жилья для населения на первичном рынке жилой недвижимости Москвы в 2012 г.


Исходные данные для расчета приведены в табл. 27–30.


Таблица 27


Данные о населении


Показатели
Значения
Численность населения, млн чел.
11,98
Средний размер домохозяйства, чел.
2,6



Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка. Монография

В настоящей монографии изложена методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка, в создании и развитии которой авторы принимали участие прошедшие 25 лет новейшей истории рыночной экономики России. Основополагающим тезисом при этом являлось мнение академика В. В. Ивантера о том, что экономическое прогнозирование – это не только ответ на вопрос «что будет?», но и в первую очередь на вопрос «что будет, если…», т. е. попытка оценить последствия какого-либо действия или бездействия власти, бизнеса и общества.<br /> Книга включает 9 разделов, в которых даются основные термины и определения, описывается рынок недвижимости как самоуправляемая система и объект моделирования, анализируется зарубежный опыт прогнозирования рынков жилья, излагаются сведения об источниках данных для моделирования рынка недвижимости в РФ и методология их обработки, результаты исследования закономерностей функционирования отечественного жилищного рынка, описывается эволюция методов прогнозирования отечественного рынка в условиях становления и развития рыночной экономики России, излагаются авторские методики углубленного исследования рынка недвижимости, приводится методика комплексного среднесрочного прогнозирования локального рынка жилой недвижимости на основе имитационной блочно-модульной итерационной модели развития рынка, анализируется опыт прогнозирования рынка жилой недвижимости Москвы при различных макроэкономических сценарных условиях на 2011–2014 гг. и на 2014–2020 гг.<br /> Монография предназначена как для широкого круга профессионалов рынка недвижимости, так и для современных аналитиков-прогнозистов объективных циклических процессов в макроэкономике, отраслевой и региональной экономике России.

369
 Стерник Г.М., Стерник С.Г. Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка. Монография

Стерник Г.М., Стерник С.Г. Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка. Монография

Стерник Г.М., Стерник С.Г. Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка. Монография

В настоящей монографии изложена методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка, в создании и развитии которой авторы принимали участие прошедшие 25 лет новейшей истории рыночной экономики России. Основополагающим тезисом при этом являлось мнение академика В. В. Ивантера о том, что экономическое прогнозирование – это не только ответ на вопрос «что будет?», но и в первую очередь на вопрос «что будет, если…», т. е. попытка оценить последствия какого-либо действия или бездействия власти, бизнеса и общества.<br /> Книга включает 9 разделов, в которых даются основные термины и определения, описывается рынок недвижимости как самоуправляемая система и объект моделирования, анализируется зарубежный опыт прогнозирования рынков жилья, излагаются сведения об источниках данных для моделирования рынка недвижимости в РФ и методология их обработки, результаты исследования закономерностей функционирования отечественного жилищного рынка, описывается эволюция методов прогнозирования отечественного рынка в условиях становления и развития рыночной экономики России, излагаются авторские методики углубленного исследования рынка недвижимости, приводится методика комплексного среднесрочного прогнозирования локального рынка жилой недвижимости на основе имитационной блочно-модульной итерационной модели развития рынка, анализируется опыт прогнозирования рынка жилой недвижимости Москвы при различных макроэкономических сценарных условиях на 2011–2014 гг. и на 2014–2020 гг.<br /> Монография предназначена как для широкого круга профессионалов рынка недвижимости, так и для современных аналитиков-прогнозистов объективных циклических процессов в макроэкономике, отраслевой и региональной экономике России.

Внимание! Авторские права на книгу "Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка. Монография" ( Стерник Г.М., Стерник С.Г. ) охраняются законодательством!