Деловая Стерник Г.М., Стерник С.Г. Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка. Монография

Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка. Монография

Возрастное ограничение: 0+
Жанр: Деловая
Издательство: Проспект
Дата размещения: 26.09.2018
ISBN: 9785392285600
Язык:
Объем текста: 311 стр.
Формат:
epub

Оглавление

Введение

1. Основные понятия, используемые в работе

2. Рынок недвижимости как объект исследования

3. Зарубежный опыт исследования и прогнозирования рынка недвижимости

4. Источники данных для моделирования рынка недвижимости и методология их обработки

5. Законы, закономерности и особенности функционирования отечественного рынка недвижимости — основа содержательных гипотез при моделировании и прогнозировании рынка

6. Эволюция методов прогнозирования отечественного рынка недвижимости в условиях становления и развития рыночной экономики России

7. Методики углубленного исследования рынка недвижимости, необходимые для его моделирования и прогнозирования

8. Методика комплексного среднесрочного прогнозирования развития локального жилищного рынка

9. Опыт прогнозирования развития локальных рынков жилой недвижимости при различных макроэкономических сценарных условиях

Приложения

Об авторах



Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу



3. Зарубежный опыт исследования и прогнозирования рынка недвижимости


3.1. Эволюция взглядов на проблемы прогнозирования рынков недвижимости в западной литературе до кризиса 2006–2008 гг.


Западные экономисты XX-го в. практически игнорировали рынки недвижимости как часть макроэкономики. Например, только одна статья, написанная в первой половине века Ирвином Фишером (1933), связана с рынком недвижимости, и является исследованием о дефляции долгов [21]. Стандартные учебники по макроэкономике определяли жилье как один из многих товаров потребления или вовсе не считали нужным упоминать его. В лучшем случае некоторые из теоретических и эмпирических исследований городской и жилищной экономики включали макроэкономические факторы (такие как инфляция, экономический рост, ВВП, уровень безработицы, и т. д.) в качестве внешних «контрольных переменных». Например, в 4 томах «Руководства по региональной и городской экономике» [19] только две статьи Чарльза Беккера и Эндрю Моррисона об «Урбанизации в преобразовании экономических систем» и Стивена Мэлпеззи об «Экономическом анализе рынков недвижимости в развитии и переходных экономических системах» пытались установить принципы взаимодействия между макроэкономикой и рынками жилья.


В 1991 г. Гринвуд и Герковитц выяснили, что в США стоимость основного капитала в виде жилья больше, чем стоимость всего коммерческого капитала, и обычно ежегодная рыночная стоимость новых жилых инвестиций больше, чем стоимость бизнес- и капитальных инвестиций [16]. Таким образом, жилье — не просто очередной потребляемый товар. Существенные колебания в стоимости жилья подразумевали бы существенные колебания в капиталах людей и благосостоянии домашних хозяйств. Затем Дэвис и Хиткоут в 2001 г. установили, что рыночная стоимость американской жилой собственности приблизительно равнялась среднегодовому показателю ВВП. Как сравнение, величина агрегатов денежной массы M1 и M2 в США составляла приблизительно 30% и 60% ВВП, соответственно [27].


Но даже такие существенные факты не заставили макроэкономистов XX-го века своевременно осознать, в какой степени макроэкономика и рынки недвижимости взаимозависимы.


Статья Ричарда Грина «Следуя за лидером: как изменения в жилищных и нежилищных инвестициях предсказывают изменения в ВВП» (1997) показывает, что, в отличие от макроэкономистов, западные отраслевые экономисты рынков строительства и продажи недвижимости задолго до последнего финансового кризиса задавались вопросами: важно ли, чтобы рынок недвижимости был включен в макроэкономический анализ и прогноз, и наоборот? Что должно быть областью макрожилищного исследования? Как связаны фазы бизнес-циклов на рынках недвижимости с макроэкономическими циклами? [23].


В публикациях западных специалистов, в том числе — учеников Митчелла, неоднократно описывались «длинные циклы» на рынках недвижимости [19]. Например, Уитон в своих работах 1987–1999 гг. показал, что в США циклы востребованности офисов и офисного развития составляют приблизительно 10 лет. Болл, Лицьери и Макгрегор (1998) показали, что в Соединенном Королевстве новые циклы коммерческой недвижимости также имеют продолжительность 10 лет, и независимы от бизнес-цикла [2]. Кроме того, используя информацию по незастроенным территориям, Болл, Моррисон и Вуд (1996, 1999) обнаружили на рынках жилой недвижимости и недвижимости, не связанной с постоянным проживанием, существенно более долгие циклы нового строительства, с периодичностью 20–30 лет (аналогичные циклам Саймона Кузнеца) [3].


График Мануэля Готтлиба из Национального бюро экономических исследований в Нью-Йорке (1976), возможно — самый точный систематический анализ циклов на рынке недвижимости в западной литературе [14]. Приняв опубликованную в 1946 г. методологию измерения бизнес-циклов Бернса и Митчелла [6], Готтлиб исследовал больше чем 100 циклов строительства недвижимости в различных городах в разных странах и рассчитал, что по его статистике строительные циклы показывают среднюю периодичность в 19,7 лет при стандартном отклонении в 5 лет. Периодичность местных, региональных и национальных циклов в этой статистике, как правило, взаимосвязана. Периодичность циклов жилищного строительства может быть значительно более длительной, чем периодичность обычных бизнес-циклов, и амплитуды также больше, чем у бизнес-циклов. Процент пустующих помещений также показывает наличие циклических движений. Интересно, что согласно данным Готтлиба процент пустующих помещений в различных сообществах в различные периоды времени одинаков. Они (пустующие помещения) имеют свойство «приводить» новый строительный цикл.


Вместе с тем на развитых рынках недвижимости западных стран, в условиях низкой инфляции, динамика цен была не столь значительна, как в переходной экономике России, начиная с 1991 г. Поэтому в пределах десятилетних долгосрочных циклов (т. е. при исключении кризисных стадий) точное прогнозирование ценовой динамики не представляло большого практического интереса. Отсюда становится понятной некоторая небрежность рекомендаций для инвестиционных аналитиков рынков недвижимости, сохранявшаяся в западной методической литературе до начала ипотечного кризиса на рынке недвижимости США 2006–2008 гг.: если прогнозируется положительная динамика, то принимать пятилетний прирост цен в пределах +10%, если отрицательная — то в пределах –10% [132].


Однако с тех пор как Кевин Готхэм в своей статье, написанной еще до начала кризиса (2006), показал степень вовлеченности системы жилищного финансирования США в глобальную финансовую систему [13], стало понятно, что рекомендации, подобные указанным выше, являются ключевой институциональной проблемой экономики США: никакие прогнозы не включают в себя оценку вероятности системного кризиса отрасли. Все инвестиционные проекты и кредитные риски рассчитываются на основании предпосылки о сохранении тенденции к росту рынка в большей или меньшей степени. Ситуация тотальной несостоятельности методологии финансового анализа и инвестиционного прогнозирования рынков недвижимости в США подтверждается и в статье Р. Грина (2008), который обращается к проблеме ассиметрии информации на финансовом рынке [22]. Он приходит к выводу о том, что именно информационные проблемы привели к неверной оценке рисков, связанных с ипотечными активами, что создало условия для распространения кризиса.


Этот вывод подтверждает в своей статье и Энтони Сандерс. На основании данных о ценах жилья и дефолтах по ипотечным кредитам, он показывает наличие структурного сдвига в их отношении после начала кризиса. Эти результаты указывают, что не всегда на основании исторических данных можно предсказать уровень финансового риска в случае наступления кризиса. Так, количество дефолтов по кредитам в кризис существенно превзошло количество, которое можно было предсказать при данном уровне падения цен [28].


3.2. Развитие исследований рынка недвижимости в западной литературе с момента кризиса 2006–2008 гг.


Уже в работе Leamer (2007) [26] отмечается, что из составляющих ВВП (США) инвестиции в жилье являются, безусловно, лучшим ранним предупреждающим сигналом надвигающейся рецессии. Помимо этого, среди всего объема факторов спада экономики в течение года (2007 г.), проблемы на рынке жилых инвестиций способствовали 26%-ному снижению роста экономики.


По мнению Seth (2011) [29], многие предыдущие исследования были сосредоточены на рынке жилой недвижимости, поскольку этот сектор рынка касается людей на их личном уровне. Однако изучение рынка коммерческой недвижимости также важно, поскольку это широкий сегмент, с высоким финансовым рычагом. Кроме того, проблемы на рынке жилья приводят к проблемам на рынке коммерческой недвижимости. Это вызывает несомненное опасение, учитывая текущее состояние экономики. Компании, которые связаны с рынком жилья, например, фирмы строительной отрасли и розничной торговли, быстро выросли и расширили спрос на коммерческую недвижимость. В результате лопнувшего пузыря на рынке жилья, снижение инвестиций в жилую недвижимость вызвало значительное сокращение потребительских расходов, понижая тем самым спрос на коммерческую недвижимость.


Возвращаясь к вопросу инвестиций, Leamer (2007) отмечает, что в некоторых иностранных публикациях жилищное строительство определяется как наиболее важная отрасль в экономических рецессиях, и любая попытка контролировать экономические циклы нуждается главным образом в сосредоточении на инвестициях в жилье.


В целом, существует достаточное количество иностранной литературы по моделированию инвестиций в жилищное строительство. Исследуется влияние потребительских доходов и процентных ставок на инвестиции в жилищное строительство. Но после вывода о том, что инвестиции в жилье являются важным каналом, через который денежно-кредитная политика влияет на экономику, особое внимание этому факту не уделяется и к дальнейшему изучению он не принимается.


Несмотря на это, в некоторых научных публикациях выдвигается идея о том, что показатели рынка недвижимости уведомляют о надвигающемся спаде в экономике. Аналитики, ссылаясь на прогноз Moody’s Investors Service о стремительном падении рынка жилья, предупреждают о возможной проблеме для глобального восстановления экономики.


Более того, на Западе уже есть некоторое ощущение, что рынки недвижимости представляют тот же риск для мировой экономики, какой они преподнесли ранее ипотечному кризису в США. Так, цены на недвижимость начинают расти во всем мире вместе с ростом индекса мировых цен на недвижимость (International Monetary Fund). За последнее время две трети стран, в которых учитывается этот индекс, показали рост цен. Безусловно, остается ряд еще скрытых рисковых рынков жилья, так, например, в Австралии и Канаде цены выглядят завышенными. Но, во всяком случае, макроэкономические последствия от возможных «обвалов» цен и каких-либо других дальнейших коррекций, должно быть, будут менее серьезными, чем они были в 2007 г.


В 2013 г. в русском переводе вышла книга Роберта Шиллера об иррациональном поведении субъектов экономики [134], в которой целая глава посвящена анализу пузырей на рынках недвижимости разных стран. Данная работа является столь значимой в исследуемой нами теме, что ниже мы остановимся на ее подробном пересказе.




Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка. Монография

В настоящей монографии изложена методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка, в создании и развитии которой авторы принимали участие прошедшие 25 лет новейшей истории рыночной экономики России. Основополагающим тезисом при этом являлось мнение академика В. В. Ивантера о том, что экономическое прогнозирование – это не только ответ на вопрос «что будет?», но и в первую очередь на вопрос «что будет, если…», т. е. попытка оценить последствия какого-либо действия или бездействия власти, бизнеса и общества.<br /> Книга включает 9 разделов, в которых даются основные термины и определения, описывается рынок недвижимости как самоуправляемая система и объект моделирования, анализируется зарубежный опыт прогнозирования рынков жилья, излагаются сведения об источниках данных для моделирования рынка недвижимости в РФ и методология их обработки, результаты исследования закономерностей функционирования отечественного жилищного рынка, описывается эволюция методов прогнозирования отечественного рынка в условиях становления и развития рыночной экономики России, излагаются авторские методики углубленного исследования рынка недвижимости, приводится методика комплексного среднесрочного прогнозирования локального рынка жилой недвижимости на основе имитационной блочно-модульной итерационной модели развития рынка, анализируется опыт прогнозирования рынка жилой недвижимости Москвы при различных макроэкономических сценарных условиях на 2011–2014 гг. и на 2014–2020 гг.<br /> Монография предназначена как для широкого круга профессионалов рынка недвижимости, так и для современных аналитиков-прогнозистов объективных циклических процессов в макроэкономике, отраслевой и региональной экономике России.

369
 Стерник Г.М., Стерник С.Г. Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка. Монография

Стерник Г.М., Стерник С.Г. Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка. Монография

Стерник Г.М., Стерник С.Г. Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка. Монография

В настоящей монографии изложена методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка, в создании и развитии которой авторы принимали участие прошедшие 25 лет новейшей истории рыночной экономики России. Основополагающим тезисом при этом являлось мнение академика В. В. Ивантера о том, что экономическое прогнозирование – это не только ответ на вопрос «что будет?», но и в первую очередь на вопрос «что будет, если…», т. е. попытка оценить последствия какого-либо действия или бездействия власти, бизнеса и общества.<br /> Книга включает 9 разделов, в которых даются основные термины и определения, описывается рынок недвижимости как самоуправляемая система и объект моделирования, анализируется зарубежный опыт прогнозирования рынков жилья, излагаются сведения об источниках данных для моделирования рынка недвижимости в РФ и методология их обработки, результаты исследования закономерностей функционирования отечественного жилищного рынка, описывается эволюция методов прогнозирования отечественного рынка в условиях становления и развития рыночной экономики России, излагаются авторские методики углубленного исследования рынка недвижимости, приводится методика комплексного среднесрочного прогнозирования локального рынка жилой недвижимости на основе имитационной блочно-модульной итерационной модели развития рынка, анализируется опыт прогнозирования рынка жилой недвижимости Москвы при различных макроэкономических сценарных условиях на 2011–2014 гг. и на 2014–2020 гг.<br /> Монография предназначена как для широкого круга профессионалов рынка недвижимости, так и для современных аналитиков-прогнозистов объективных циклических процессов в макроэкономике, отраслевой и региональной экономике России.

Внимание! Авторские права на книгу "Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка. Монография" ( Стерник Г.М., Стерник С.Г. ) охраняются законодательством!