|
|
Оглавление1. Основные понятия, используемые в работе 2. Рынок недвижимости как объект исследования 3. Зарубежный опыт исследования и прогнозирования рынка недвижимости 4. Источники данных для моделирования рынка недвижимости и методология их обработки 8. Методика комплексного среднесрочного прогнозирования развития локального жилищного рынка Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу4. Источники данных для моделирования рынка недвижимости и методология их обработки4.1. Информационная закрытость рынка недвижимости — главная причина трудностей в анализе и прогнозировании рынкаКак в зарубежной практике, так и особенно в отечественной существует проблема сбора данных о рынках недвижимости. К трудностям чаще всего относят недостаточную унификацию и доступность рыночных данных (Волович Н. В. и Кляйбер В. О. [38]). На основе этой работы в отношении первой проблемы об унификации данных можно отметить, что этот процесс требует значительных временных ресурсов и часто наталкивается на специфику деятельности государственных статистических органов, органов регистрации прав на недвижимость, на особенности регулирования внутренних рынков и, в конечном итоге, историко-культурную специфику определенной страны. К сложившимся информационным условиям и особенностям рынка недвижимости следует отнести несколько групп факторов: 1. Особенности отдельных сегментов внутренних рынков недвижимости (жилой, коммерческой, земельных участков и т. д.), специфичность устоявшихся рыночных отношений в конкретных странах, а также различия в уровнях регулирования внутренних рынков, стадиях производственного (экономического) цикла, качестве предоставляемой информации и т. п. Нивелирование рассмотренных особенностей на рынках недвижимости если и идет, то намного медленнее, чем, к примеру, на финансовых рынках. Так, даже на Западе не происходит реального объединения законодательного и иных уровней функционирования рынка недвижимости. 2. Различия в доступности рыночной информации — экспертной, обзорной, статистической (данные о ценах, зарегистрированных договорах долевого участия и т. д.) В итоге главным образом именно качество, унификация и сопоставимость информации, а также условия ее получения участниками рынка требуют выравнивания и гармонизации в международном порядке. Из стран с развитым рынком недвижимости, как приводят авторы работы, только в Германии существует объединение государственных и муниципальных органов с частными институтами для целей сбора информации и предоставления информации всем субъектам рынка. Тем самым формируется наиболее полная прозрачность рынка недвижимости. Практика организации экспертных советов, позволяющих иметь всестороннее и профессиональное мнение о ситуации и динамике рынка недвижимости с учетом всех факторов, уже организована в Германии. Такие коллективные органы образуются на уровне муниципалитетов или же сельских административных районов. В их составе присутствуют эксперты из разных сфер (муниципальные и государственные служащие, архитекторы, риелторы, другие специалисты). При этом сама деятельность экспертных советов является государственной деятельностью и подтверждена нормами Градостроительного кодекса и решениями судов всех инстанций. Главной задачей экспертных советов в первую очередь является обеспечение прозрачности рынка недвижимости путем систематизации информации о ценах и других показателях его функционирования. Немаловажно указать, что сами эксперты работают, как правило, на общественных началах. В целом различные полные базы данных повышают информированность и делают рынок максимально прозрачным, причем доступ к данным имеют все, а не только специалисты. В США также решена задача доступности значительного объема данных, однако принципиально другим образом. Например, союзы риелторов (Board of Realtors) публикуют на местном уровне ежегодные обзоры цен и сами базы данных о проданных объектах недвижимости, прежде всего о земельных участках под жилищное строительство (Multiple listing service, MLS). Ряд крупных риелторских компаний дают на платной основе допуск к своим базам данных (TortoWheaton — http://www.twr.com от CBRE и др). Существуют и иные общенациональные базы данных, например, Real Capital Analytics — http://www.rcanalytics.com. Доступна в Америке и значительная информация о территориальном планировании — содержится на сайтах отдельных штатов и городов (например, www.nyc.gov/html/dcp/home.html). Эти базы данных позволяют в совокупности с открытой официальной статистикой строить индексы цен на недвижимость. Это, прежде всего, такие индексы, как RUSSEL-NCREIF и NCREIF. Последний, рассчитываемый по всем регионам и типам недвижимости, позволяет увидеть динамику и состояние ставок доходности, аренды и стоимости объектов недвижимости на основе собираемых и обрабатываемых данных с 1978 года. Есть и другие индексы, например, индекс акций недвижимости — NAHB (Housing Market Index) на основе ежемесячного опроса застройщиков-строителей, в том числе ожидания в ближайшие 6 месяцев. Есть индексы продаж новых квартир, доли строительства в ВВП, есть индексы опросов риелторов, ипотеки, занятости, нового строительства и т. д. В Великобритании аналогично формируется индекс INVESTMENT PROPERTY DATABASE (IPD). Его рассчитывают с 1987 г. по данным 50 фондов недвижимости, пенсионных фондов и страховых компаний. Он учитывает только те объекты недвижимости, которые минимум 2 раза выходили на рынок и были оценены. И США, и Великобритания успешно практиковали формирование информационных баз частными образованиями, в том числе с участием публичных структур. В других же странах такая работа по обеспечению данными игроков рынка ограничена обзорами солидных консалтинговых фирм, научными работами и общей федеральной экономической статистикой. Однако Волович Н. и Кляйбер В. указывают [38], что все эти материалы и в Великобритании, и в США, отличаются, во-первых, неполнотой, а во-вторых, двойственностью, в частности под влиянием заинтересованности самих экспертов в итогах своей деятельности. В Германии также ведется обширная статистика (с 1997 г.), генерируемая независимыми бюро по обработке данных крупнейших участников (институциональных инвесторов) на рынке недвижимости. Помимо этого, есть возможность доступа к различным аналитическим отчетам. Несмотря на это, только в Германии благодаря консолидированной обработке данных экспертными советами существует, по мнению всех международных специалистов, высокий уровень прозрачности рынка. В общем и целом, опыт Германии в реализации обеспечения оптимального уровня информационной открытости рынка может быть использован и в России. Проблема информационного обеспечения моделирования и прогнозирования рынка недвижимости существует во всех странах, но в РФ она усугубляется рядом факторов: коротким историческим периодом рыночных преобразований; вначале отсутствием, а затем медленным развитием официальной статистики; беспрецедентным ростом цен и волатильностью их темпов в условиях перехода от плановой к рыночной экономике; бивалютностью номинирования цен на региональных рынках. В отличие от развитых рынков, где давно сложились лицензированные государством статистические бюро, обеспечивающие специалистов полной и достоверной информацией о показателях рынка недвижимости, в России за 20 лет продвижение к нормальной открытой статистике все еще далеко от завершения. Использование подобных структур в российских условиях затруднено как в силу их отсутствия, так и в силу информационной закрытости отечественного рынка, высокой доли ценовых искажений, «серого» оборота, теневых (незарегистрированных) сделок и др. Жилищный рынок принято разделять на рынок строительства и продажи квартир (договоров долевого участия) в строящихся домах (первичный рынок) и рынок купли-продажи готового жилья (вторичный рынок). Что касается информации о ходе строительства, то Росстат, как преемник статистического ведомства СССР, сделал попытку сохранения имевшейся системы статистического наблюдения. Однако механизмы сбора данных через местные органы планирования разрушились, а статистическая отчетность частных строительных компаний, аккумулируемая местными статорганами, в значительной степени искажает информацию. Несмотря на распоряжения правительства, местные органы управления за редкими исключениями (Москва, Санкт-Петербург и некоторые другие регионы) не создали реестры строящегося жилья и не владеют первичными данными. Другая часть показателей, касающаяся цен на первичном и вторичном рынке, оборотов вторичного рынка, долгое время была Росстату недоступна, и лишь в последние 10 лет был налажен сбор этих данных по специфической методике, аналогичной методике сбора данных на рынках товаров и услуг (что приемлемо при подсчете потребительской инфляции, но не всегда приемлемо на рынке недвижимости). В получении и использовании государственных статистических данных, которые ведут такие организации, как Федеральная служба государственной статистики (Росстат), Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), существуют определенные особенности и ограничения. Во-первых, несовершенство учета показателей и методических пояснений к системе их расчета. Во-вторых, не все федеральные показатели находятся в единой базе, и для их получения приходится обращаться к многочисленным источникам. В-третьих, если в целом по Российской Федерации ведется учет многих показателей, то уже в региональном разрезе возможность получения таких данных зачастую отсутствует. Поэтому и сегодня большинство специалистов не доверяет данным Росстата, тем более что доступ к ним (особенно в разрезе городов/муниципальных образований) затруднен. Внимание! Авторские права на книгу "Методология моделирования и прогнозирования жилищного рынка. Монография" ( Стерник Г.М., Стерник С.Г. ) охраняются законодательством! |
||||||||||||||||||||||
