В основе деятельности любого хозяйствующего субъекта находится система договоров. Грамотность, осознанность и обоснованность их составления, равно как и наличие условий их исполнения, в значительной степени определяют успешность деятельности этого субъекта. К сожалению, одной из отличительных особенностей ведения хозяйственной деятельности в нашей стране, сформировавшейся в годы советской власти, является правовой нигилизм. Это явление крайне негативно сказывается на внедрении и развитии современных форм организации бизнес-отношений в стране, а потому преодоление этого в определенном смысле уродливого явления представляется одной из самых важных задач постперестроечного периода. Правовой нигилизм зародился под воздействием множества причин, многие из них достаточно очевидны, однако их объяснение не является предметом настоящей книги. Мы упоминаем об этой проблеме лишь потому, что в области арендных отношений правовая культура, умение правильно составить и заключить договор играют первостепенную роль, в том числе и с позиции возможных экономических последствий. Справедливости ради отметим, что с появлением рыночных отношений ситуация в этой области начала постепенно меняться, а каждый серьезный бизнесмен стал, в частности, понимать необходимость соблюдения договорной дисциплины. До сих пор существует мнение, что вопросы права – это исключительная прерогатива юристов, а, например, экономисты, бухгалтеры, бизнесмены, руководители должны обращать внимание лишь на экономические и организационно-управленческие аспекты ведения хозяйства. Жизнь показывает, что такое мнение, скорее всего, ошибочно – любой специалист, имеющий отношение к бизнесу, должен владеть основами регулирования предпринимательской деятельности.

Проблема усугубляется тем обстоятельством, что в современную бизнес-среду вводятся принципиально новые операции и виды договоров, незнание или неадекватное понимание которых может иметь печальные последствия для самого факта существования данного бизнеса. В числе таких нововведений – всевозможные договоры финансового характера; договоры, в основе которых лежат финансовые инструменты; договоры, сопровождающие отношения аренды, и др. Интерес к арендным операциям обусловлен, в частности, тем обстоятельством, что в ходе их осуществления участниками конкретного договора аренды могут инициироваться различные действия по прекращению договора, изменению его условий, отклонению от некоторых его требований и т. д. Подобные действия могут осуществляться как собственно руководителями фирм (менеджерами), так и специалистами, т. е. людьми, не только не являющимися профессиональными юристами, но и зачастую не имеющими базовых знаний в области договорного права. Отсюда следует очевидный вывод: базовые блоки правовых знаний и правовой культуры должны стать непременным элементом системы подготовки экономистов, менеджеров, бухгалтеров, финансистов. Заметим, что подобная традиция существовала в системе подготовки экономических кадров в университетах дореволюционной России; более того, идея обособления специальных экономических факультетов в системе университетского образования сложилась, по меркам истории, сравнительно недавно, а изначально экономисты обучались на юридических факультетах (подробнее см.: [Очерки по истории финансовой науки]).

Арендные отношения известны человечеству с древнейших времен и в той или иной форме всегда применялись в хозяйственной жизни. На практике существует множество понятий и определений, характеризующих указанные отношения: от общеупотребительных и известных, как, например, аренда или наем, до весьма специфичных (например, в русской дореволюционной хозяйственной жизни – половничество или кортомное содержание) [Змирлов, с. 43]. Несомненное разнообразие арендных отношений в хозяйственной жизни приводило к существованию неоднозначных трактовок данного комплекса операций и в правовых системах разных стран в разное время. Следует отметить, что далеко не всегда градация арендных операций, выделение в них различных подвидов и категорий с экономических и правовых точек зрения являлись и являются абсолютно корректными и обоснованными.

Характеристике арендного договора как элемента гражданского права должно предшествовать корректное как в юридическом, так и в экономическом аспектах определение этой формы договорных отношений. Несложно понять, что отдельные признаки и свойства арендных операций присущи также некоторым другим видам гражданско-правовых отношений (например, подряд, возмездное оказание услуг и т. д.), поэтому попытаемся выделить аренду в системе гражданских правоотношений путем сопоставления ее с указанными категориями.

Очевидно, что по содержанию наиболее близкими к арендным операциям являются отношения кредитования и отношения купли-продажи имущества. Несомненное сходство договора аренды с договором купли-продажи было подмечено уже давно и потому нашло отражение в законодательствах многих стран. Если по договору купли-продажи покупатель приобретает право собственности на купленную вещь, то в соответствии с договором аренды арендатор равным образом становится полным распорядителем плодов, продукции или доходов, которые извлечены им в результате использования арендуемого имущества. Арендатор получает в свою собственность все выгоды от нанятого в соответствии с договором имущества, при этом собственник вещи в пределах срока договора на эти выгоды не имеет никакого права.

Необходимо сделать одну оговорку: договором аренды может предусматриваться, что часть продукции, полученной в результате использования нанятого имущества, передается арендодателю в качестве арендной платы. Данное положение не противоречит определенной выше позиции, поскольку продукция является собственностью арендатора по крайней мере до тех пор, пока она не передана арендодателю.

Таким образом, между продукцией, получаемой с помощью арендованного имущества, и арендодателем прерывается всякая связь; иными словами, арендатор по договору аренды приобретает права владения, пользования и распоряжения полученными выгодами, т. е. приобретает право собственности на них. Здесь имеет место полная аналогия с договором купли-продажи, поскольку связь между вещью и выгодами, полученными от ее использования, с одной стороны, и продавцом имущества, с другой стороны, уничтожается актом купли-продажи.

Договор аренды устанавливает для арендатора вещное право на все выгоды, которые вещь по своему существу, не разрушаясь и не меняя своего вида, может дать при ее использовании без потребления. Иными словами, арендованное имущество не должно меняться по своим основным характеристикам в процессе его эксплуатации арендатором и подлежит возврату в том состоянии, в котором последний его получил с учетом нормального износа.

До тех пор, пока права пользования и владения имуществом рассматриваются только в контексте права собственности на само имущество, невозможно надлежащим образом уяснить сущность и юридическую природу договора аренды. Конечно, между договорами купли-продажи и аренды существует громадная разница, однако если попытаться выделить функции владения и пользования из категории собственности и рассматривать их как самостоятельные экономические ценности, то становится очевидным сходство, которое существует между данными договорами.

При договоре аренды арендатор, как и покупатель при договоре купли-продажи, получает от арендодателя право собственности на выгоды от нанимаемого имущества, т. е. эти выгоды приобретают особое экономическое значение и фактически становятся предметом покупки со стороны арендатора и предметом продажи со стороны арендодателя. Ситуация осложняется только тем, что эти выгоды, не имея возможности существовать отдельно и находясь поэтому в связи с самой вещью, налагают на их собственника (т. е. арендатора) обязанность не разрушать и не изменять вида самой вещи, остающейся собственностью хозяина.

Фактически сущность аренды заключается в том, что она представляет собой покупку будущих выгод (например, продукции) от пользования имуществом; иными словами, как и в случае договора купли-продажи, имущество приобретается для дальнейшего использования. По сути, единственная разница между этими категориями состоит в том, что на нанимателя налагаются определенные обязанности по содержанию и возврату нанятого имущества, а также определенные ограничения при его распоряжении .

Начиная с середины XIX в. цивилистами велась дискуссия о вещной или обязательственной природе договора аренды. Кратко поясним различие между вещными и обязательственными правами. Вещное право, называемое также абсолютным, предоставляет человеку непосредственное господство в той или иной форме над вещью, т. е. объектом вещного права является вещь. Обязательственное право дает одному лицу право требовать от другого совершения определенного действия, которое и является объектом права. Это право называют еще относительным . Вещное право абсолютно и устанавливается независимо от воли субъектов. Например, право собственности, составляющее наиболее значимую часть категории вещных прав, может приобретаться по рождению. Что касается обязательственного права, то для его возникновения необходима воля субъектов, которая и выражается в виде договора, заключенного на определенных условиях по обоюдному согласию контрагентов. При столкновении абсолютного права с относительным последнее всегда уступает первому. Так, собственник практически всегда может потребовать обратно вещь, отданную другому лицу, при условии возмещения ущерба, вызванного несвоевременным расторжением договора.

Как следует трактовать права арендатора, к какой категории относить – к категории вещных прав или к сфере обязательственного права? Данный вопрос, на первый взгляд кажущийся несущественным, на практике имеет чрезвычайно большое значение, прежде всего с позиции четкого и последовательного подхода к регулированию арендных сделок.

В мировой практике исторически сложились соответственно два подхода к определению юридической природы договора аренды (в той или иной форме влияние указанных подходов наблюдается в законодательствах разных стран) [Брагинский, Витрянский, с. 401]. Согласно первому подходу при аренде устанавливаются вещные права нанимателя на арендуемое имущество. В этом случае продажа или иное отчуждение вещи у собственника не прекращает действия ранее заключенного договора аренды. Определяющим моментом операции является прежде всего нанятая вещь как материальный объект.

Особенность второго подхода состоит в том, что согласно ему аренда, напротив, не устанавливает вещный характер прав между нанимателем и нанятой вещью, т. е. носит обязательственный характер. В частности, указанный подход был характерен для русских цивилистов дореволюционной России (Г. Ф. Шершеневич, Д. И. Мейер) [Брагинский, Витрянский, с. 399]. Продажа или отчуждение имущества собственником должны автоматически прекращать аренду, заключенную между бывшим собственником имущества и нанимателем. В этом случае на передний план выступает именно договор, а логика рассуждений в случае продажи объекта аренды такова: существенным образом изменился статус его участников и условия хозяйствования, следовательно, действие соглашения прекращается.

Попытка разрешения данного противоречия упирается прежде всего в порядок осуществления собственником сдаваемого в аренду имущества своих прав на него. Право собственности традиционно определяется как право абсолютного господства над вещью и включает в себя три правомочия – владение, пользование и распоряжение. Право владения – это возможность фактического обладания имуществом. Право пользования – это основанная на законе возможность эксплуатации имущества с целью извлечения полезных свойств, поступлений и доходов, которые будут принадлежать лицу, использующему данное имущество. Право распоряжения состоит в том, что собственник вправе совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие законодательству и не нарушающие права других лиц (в частности, отчуждать имущество, уничтожить его и т. п.). В некотором роде указанные правомочия не являются равноценными, хотя без совокупности упомянутых категорий говорить о собственности на некий предмет некорректно. Наиболее значительным, безусловно, является право распоряжения – не случайно традиционно право определения юридической судьбы имущества часто вообще сопоставляется с полным правом собственности на него.

Очевидно, что при сдаче вещи в аренду собственник имущества лишается прав владения и пользования вещью, однако попытаемся определить, стеснен ли собственник имущества в осуществлении основного для него права – права распоряжения. На первый взгляд, какого-либо ограничения в распоряжении имуществом у арендодателя нет – он может продать его по своему усмотрению, нисколько не считаясь с мнением арендатора. Однако ограничение права распоряжения следует рассматривать не только в контексте с продажей или иным отчуждением имущества, но и применительно к возможности арендодателя в любой момент удалить нанимателя по своему усмотрению. В этом случае наложение запрета (пусть и относительного) на возможность собственника имущества самостоятельно избавиться от арендатора в любой момент без возникновения каких-либо юридических затруднений устанавливает, в сущности, вещный характер прав нанимателя.

Законодательство многих стран, в том числе и современное российское (ст. 619 ГК РФ), устанавливает такое положение вещей, при котором у арендодателя нет никаких возможностей расторгнуть договор аренды по своему требованию в том случае, если его контрагентом выступает добросовестный, т. е. соблюдающий все условия договора, арендатор.

Вещный характер прав арендатора проявляется и при отчуждении имущества у первоначального собственника. Право арендатора – вещное право, так как в течение всего срока договора аренды устанавливается неразрывная связь между арендатором и нанятым имуществом. Следовательно, переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для расторжения или изменения договора аренды; права нанимателя, как вещные права, превалируют над договорными отношениями между покупателем и продавцом-арендодателем, являющимися элементом обязательственного права.

Отметим, что большинство законодательств западноевропейских стран последовательны в определении прав добросовестного арендатора, однако не всегда корректны при сохранении договора аренды в силе в случае смены собственника объекта сделки.

Пожалуй, наиболее противоречиво в этой области было римское право , согласно которому договор аренды носил обязательственный характер (в дальнейшем эта и другие идеи в отношении арендных операций были переняты современными законодательными системами разных стран). Данная норма определялась тем обстоятельством, что сущность договора аренды, по мнению римских юристов, заключалась не в установлении для арендатора прав на вещь, а в предоставлении известной совокупности действий для участников сделки в составе, определенном договором. Сама вещь в договоре оказывалась как бы на втором плане; например, договор считался исполненным и в случае, когда вместо установленной первоначально вещи нанимателю предлагалась другая, равновеликая.

В подтверждение трактовки арендного договора как элемента обязательственного права следовал также и порядок его осуществления при отчуждении имущества – «отдавший в наем землю или жилище при продаже их должен заботиться, чтобы нанимателю было дозволено пользоваться своим правом и после покупки, при несоблюдении этих условий наниматель может начать иск против продавца» [Змирлов, с. 64]. Автоматическое сохранение договора аренды в силе не было установлено законодательно, а потому добросовестный арендатор, по сути, не имел никаких возможностей продолжать пользоваться арендованным имуществом в случае, если новый хозяин не пожелал бы оставить имущество сданным в наем. Единственное право арендатора – право на обращение в суд с иском к бывшему собственнику-арендодателю с требованием возмещения убытков.

Некорректность данного подхода заключается в том, что акт покупки (приобретения права собственности) рассматривался как первичное абсолютное обстоятельство. С этой точки зрения все права третьих лиц на имущество при смене права собственности уничтожались; договоры, по которым возникли определенные обязательства, заключались с прежним собственником, следовательно, претензии должны были направляться к нему. В этом случае обязательственное (договорное) право становится превалирующим по отношению к праву абсолютному (вещному праву).

Позже правовая наука, в том числе и отечественная, постепенно дистанцировалась от столь очевидной ортодоксальности и пришла к тому, что противопоставление права собственности всем остальным правам не должно выражаться столь буквально. Абсолютный характер права собственности не означает, что оно может быть реализовано в должной мере всегда (имущество может находиться в залоге). При смене собственника на арендуемое имущество первичным является именно вещный характер прав арендатора на арендуемую вещь, т. е. покупатель имущества прежде всего должен озаботиться о правах третьих лиц на данное имущество, поскольку они сохраняются в силе.

Подчеркнем, что здесь необходимо различать, на что направлены договорные отношения: на личность собственника или на объект имущества. Совершенно очевидно, что арендные права направлены именно на объект аренды (арендатор берет в пользование индивидуально определенное имущество) и поэтому при смене собственника они не должны автоматически прекращаться. Именно этим объясняется тот факт, что более поздние законодательства многих стран, в том числе и современное российское законодательство, устанавливают такое положение вещей, при котором, в случае если арендатор добросовестно исполняет все условия договора, у арендодателя нет возможности расторгнуть договор аренды по своему требованию, в том числе и при смене собственника.

В то же время отдельные страны данную позицию четко не определяют. Например, современное немецкое законодательство (а ранее и германское законодательство XIX в.) устанавливает, что договор аренды сохраняется в силе при добровольной продаже имущества, но подлежит расторжению в том случае, если арендуемая вещь продается за долги прежнего хозяина-арендодателя. Данное положение весьма формально и не совсем корректно увязывается с экономической стороной производимой операции. Действительно, по своей природе публичная продажа на аукционе совершенно сходна с продажей вообще и фактически отличается только тем, что при ней имущество отчуждается не самим собственником, а иным лицом (в данном случае аукционистом); иными словами, продажа за долги не может создать других правоотношений, кроме тех, которые устанавливаются актом любого приобретения имущества в собственность.

Таким образом, если акцентировать внимание только на правах владения и пользования, которые предоставляются на возмездной основе в течение определенного срока, то аренда в данном понимании часто может фактически подменяться другими категориями, например возмездным оказанием услуг. В частности, право собирать плоды в саду бесспорно несет на себе отпечаток пользования, однако это право не становится договором аренды только потому, что за него уплачивается вознаграждение и оно является срочным.

В силу вышеприведенного определение аренды обязательно должно содержать в себе указание на вещный характер данного договора; таким образом, это определение может выглядеть следующим образом.

Договор аренды – это договор, по которому одна сторона (собственник имущества или уполномоченное им или законом иное лицо) предоставляет на известный срок и за известное вознаграждение индивидуально определенную вещь в пользование и владение другой стороне (арендатору). Последний в пределах срока договора приобретает, во-первых, право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества, и, во-вторых, неотъемлемое право пользования и владения имуществом в течение срока договора на определенных условиях.

На практике арендные операции весьма разнообразны и характеризуются наличием всевозможных видов классификации с различных точек зрения, как закрепленных законодательно, так и используемых только в учебной литературе.

Еще в римском праве комплекс арендных отношений был разделен с точки зрения экономической цели аренды на «наем» и собственно саму «аренду». Под наймом (лат. locatio) понималось владение и пользование вещью, выражаясь современным языком, для потребительских целей. Термин «аренда» (лат. colonia) применялся в приложении к сделкам, в которых арендатор пользовался плодами от нанятого им имущества. Это различие имело свое значение, поскольку при найме величина наемной платы, в соответствии с законодательством, понижалась только в случае возникновения для нанимателя объективных препятствий для непосредственного пользования вещью (например, ее повреждения не по вине нанимателя). При аренде величина платы могла быть изменена еще и при неурожае, в случае когда арендованное поле или огород не приносили достаточного количества плодов. Таким образом, назначение пользования имуществом (для потребительских или предпринимательских целей) являлось определяющим при классификации подобного рода сделок. Отметим, что подобная схема была принята и некоторыми современными западноевропейскими законодательствами. Например, немецкое право различает пользование только вещью (miethe – прокат, наем) и извлечение из нее доходов (pacht – аренда).

В ряде стран различие между понятиями аренды и найма увязывается с классификацией объекта имущества. Так, в соответствии с австрийским законодательством в аренду можно взять сельскохозяйственное оборудование, а также землю; любое остальное имущество можно лишь взять в наем. Различие данных формальных терминов играет роль при заключении договора. В то же время данная классификация экономически не вполне обоснована; отсутствуют принципиальные объективные экономические различия между сдачей в аренду того или иного вида имущества, классификация строится в большей степени на формальных юридических критериях.

Отечественное законодательство представляет собой симбиоз указанных подходов. Термины «наем» и «аренда» признаются равнозначными и равно-употребительными, а классификация аренды осуществляется как с точки зрения предмета аренды (выделяется аренда транспортных средств, земли, предприятий), так и с позиции цели аренды (категория «прокат» и «лизинг»). Нельзя сказать, что подобная классификация вносит стройность в юридические формулировки категорий аренды, особенно когда речь идет о трактовке такого ее вида, как лизинг.

Договор имущественного найма (аренды) относится к числу классических договорных институтов, и в том или ином виде выделение арендных отношений в отдельную правовую категорию в системе гражданского законодательства или хотя бы упоминание о них были присущи всем без исключения развитым правовым системам разных государств. Не являлось исключением и русское (российское) право . Необходимо отметить прежде всего, что система российского дореволюционного права характеризовалась двумя основными чертами: преемственностью и заимствованием. Преемственность в регулировании правоотношений состояла в том, что более поздние источники русского права включали в себя слегка переработанные или вообще оставленные без изменений законодательные акты, выпущенные ранее. Например, Свод законов Российской империи от 1832 г. включал в себя ряд статей, изданных еще во времена царя Алексея Михайловича. Что касается заимствования, то эту черту, строго говоря, нельзя трактовать в полной мере как специфически российскую, поскольку законодательства многих стран в значительной степени дублировали друг друга. Тем не менее, действительно, отдельные статьи и положения из законодательств ряда западных стран, в частности Франции и Германии, включались в отечественные нормативы практически без переработки и надлежащего осмысления. Вероятно, не случайно видный русский ученый-правовед конца XIX – начала XX в. Г. Ф. Шершеневич, характеризуя специфику российского гражданского права, использовал даже более жесткий термин – «поверхностное заимствование».

Законодательно гражданские правоотношения были прописаны впервые в Псковской и Новгородской судных грамотах XIV–XV вв. Данные документы нельзя считать целостными, поскольку они представляли собой свод постановлений совета бояр, княжеских указов, постановлений веча, а также законодательно закрепленные нормы обычного права Псковской и Новгородской феодальных республик. Тем не менее именно в этих источниках впервые определялись правила относительно аренды имущества. В роли предмета аренды могло выступать только недвижимое имущество (поля, луга, пастбища). Например, в Псковской судной грамоте описывалось, что при заключении сделки о найме земли стороны должны были оговорить три условия, четко определив: земельный участок, срок и вознаграждение хозяина. Именно в указанных документах, хотя и не явно, возникает понятие существенных условий договора, т. е. условий, которые должны быть в обязательном порядке прописаны в договоре. Кроме того, сдавать имущество в наем мог лишь собственник имущества (иными словами, не предусматривалось института субаренды или субнайма); отметим, что указанное условие просуществовало в отечественном законодательстве вплоть до середины XIX в.

Следующим документом, в котором правила об аренде имущества получили дальнейшее развитие, следует считать Уложение царя Алексея Михайловича от 1649 г. Отдельные статьи глав X и XVI данного Уложения были посвящены правилам совершения арендных сделок. В аренду уже разрешалось сдавать и движимое, и недвижимое имущество, а также лавки, дворы, торговые ряды (своего рода аренда предприятия как имущественного комплекса). Срок аренды устанавливался договором, однако Уложение предписывало, что в случае найма земель у татарских, чувашских, башкирских и ряда других князей договор не должен был заключаться на длительный срок; данное положение имело, по сути, сущностный характер, поскольку четкого указания о количестве лет не было [Змирлов, с. 17].

В 1782 г., во времена царствования Екатерины Великой, законодательные источники права были сведены в Устав полицейский, который являлся на тот момент единым документом, регулирующим гражданские и уголовные взаимоотношения. Статья 179 Устава содержала требования об указании в договоре аренды следующих обязательных условий: а) наименование имущества, подлежащего сдаче в аренду; б) срок договора; в) время его совершения; г) лиц, вступающих в сделку; (д) цены сделки.

Наконец, в 1832 г. различные источники гражданского права были окончательно оформлены в Свод законов Российской империи. Данный документ, по сути, собрал в себя все нормативно-правовые акты (гражданские и уголовные), действовавшие на тот момент в российском праве. Положения, указы, постановления, относящиеся к различным гражданско-правовым договорам (купли-продажи, мены, аренды и т. д.), которые до того момента не были сгруппированы, были сведены в разделы, что явилось значительным достижением в унификации системы государственного права. Тем не менее деление законодательства на гражданское и уголовное в Своде не присутствовало – гражданские и уголовные законы были разбросаны по всему Своду. Только в 1887 г. разделы, посвященные гражданскому праву, были изданы особо и получили название Гражданского уложения (при этом нумерация и содержание статей оставались неизменными). В 1905 г. Уложение было переиздано и в целом просуществовало в этой редакции до Октябрьской революции 1917 г.

Арендным отношениям были посвящены восемнадцать статей X тома Свода законов в редакции от 1882 г., а также восемь статей в приложении к X тому Высочайше утвержденного 19 февраля 1861 г. мнения Государственного Совета («Об отдаче помещичьих земель в аренду»). В отношении местных законодательств, посвященных вопросам аренды, следует отметить Собрание гражданских законов губерний Царства Польского (8-й раздел, «О договоре найма», ст. 1708–1831) и Свод местных законов губерний Остзейских (III том, 13-й раздел, «Требования по договорам о предоставлении пользования», ст. 4025– 4171) [Змирлов, с. 20].

Ключевое определение категории найма (аренды) в Своде законов давалось в следующей формулировке. Имущественный наем (аренда) – это договор, по которому одна сторона за определенное вознаграждение обязывается предоставить другой стороне временное пользование своей вещью (ст. 1691, ч. 1, т. X, Свод законов Российской империи). Следует подчеркнуть, что российское гражданское законодательство не различало с юридической точки зрения аренду, наем, прокат и т. д. – указанные категории законодательно подразумевались как единое целое.

В заключение отметим, что комплекс арендных отношений в системе дореволюционного права характеризовался существенными противоречиями, связанными прежде всего с отсутствием стройной системы гражданского законодательства в целом. Данные противоречия в наиболее общем виде можно определить следующим образом.

Во-первых, сам факт существования множества законодательных актов, регулировавших арендные сделки (наряду со Сводом законов арендные отношения регулировались указами и постановлениями Сената, решениями суда и т. д.), служил основой для противоречий и нестыковки отдельных норм и статей. Во-вторых, отсутствовал унифицированный подход к трактовке и определению некоторых категорий и явлений в системе права, регулировавшего арендные сделки (например, некоторые установленные ограничения или положения носили, по мнению Г. Ф. Шершеневича, «совершенно случайный характер» [Шершеневич, 1995, с. 357]). В-третьих, имели место определенные «перекосы» в системе гражданского права, выражавшиеся в том, что отдельным вопросам или явлениям законодательные акты уделяли слишком много внимания, а некоторые важные моменты могли быть не прописаны вовсе, что влекло за собой необходимость их регулирования обычаями делового оборота. Как справедливо указывал Н. Принтц: «Наши законы о найме имуществ весьма кратки и неопределенны. Заключая в себе несколько постановлений касательно сроков и порядка совершения договоров имущественного найма, они почти не вдаются в регулирование отношений хозяина к нанимателю и обратно. Хорошая сторона этих законов заключается только в том, что они предоставляют полный простор воле частных лиц, допуская включать в договор найма всякие произвольные условия, законами не противные» [Принтц, с. 1].

Отметим, что отечественные юристы того времени прекрасно осознавали «слабые» моменты существовавшей системы права, поэтому в предреволюционные годы велась активная подготовка нового проекта гражданского уложения, который должен был стать первым российским гражданским кодексом. Однако данные работы по совершенствованию системы права были прерваны Октябрьской революцией.

В первые годы советской власти вопросам гражданского права практически не уделялось внимания, а хозяйственная жизнь протекала в соответствии с законами и обычаями, принятыми в дореволюционной России. Не случайно первый Гражданский кодекс РСФСР фактически вобрал в себя многие законодательные решения дореволюционного периода с учетом новых реалий. В период нэпа в части арендных сделок действовало дореволюционное право. Позже, с началом коллективизации, положения по аренде были изменены в части введения запрета на осуществление найма отдельных объектов, а также изменения предельных сроков договора. Так, была запрещена аренда земли и предприятий частными лицами.

Гражданский кодекс от 1964 г. содержал главу «Имущественный наем» , регулировавшую лишь общие вопросы арендных отношений, при этом аренда по видам не выделялась в самостоятельные параграфы. Соответственно в условиях изменения хозяйственных отношений, обусловленных так называемой горбачевской перестройкой, нормы кодекса 1964 г. оказались недостаточными и отчасти устаревшими применительно не только к арендным договорам. Издание в 1991 г. Основ гражданского законодательства существенно расширило свободы сторон, в частности при арендных отношениях, которым была посвящена глава X «Основы законодательства при аренде». Например, была введена аренда предприятия (ст. 16–25 Основ законодательства при аренде).

Система параллельного существования двух основополагающих источников гражданского права (имеются в виду Основы гражданского законодательства и в части, не противоречащей им, – Гражданский кодекс 1964 г.) вызывала много нареканий и в конечном итоге была изменена выпуском в свет частей I и II современного Гражданского кодекса РФ. Трактовка правовых вопросов арендных сделок в соответствии с действующим законодательством будет рассмотрена в следующем разделе настоящей главы.

1.2. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ В ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

1.2.1. Общие вопросы регулирования арендных операций

В настоящее время правовые нормы арендных отношений приведены в главе 34 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Статьи 606–625 Кодекса посвящены общим вопросам регулирования арендных операций, тогда как описание правоотношений по отдельным видам договоров аренды приведено в отдельных статьях: договор проката (ст. 626–631); аренда транспортных средств с экипажем (ст. 632–641); аренда транспортных средств без экипажа (ст. 642–649); аренда зданий и сооружений (ст. 650–655); аренда предприятий (ст. 656–664); финансовая аренда (ст. 665–670).

Кроме того, в развитие и дополнение условий, изложенных в ГК РФ, действует и специальное законодательство об аренде. Сюда относятся следующие ситуации и соответствующие нормативные акты :

• арендные отношения, возникающие при сдаче государственного имущества в аренду, регламентируются помимо Гражданского кодекса рядом других нормативно-правовых актов (см. п. 1.3.4. «Аренда зданий и сооружений»);

• нормы ГК РФ в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в которой это допускается земельным законодательством, а именно Земельным кодексом РФ (Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ);

• аренда участков недр, водных объектов, лесов регулируется следующими законодательными актами: Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах», Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г., Лесной кодекс РФ от 14 декабря 2006 г. Данные нормативно-правовые акты действуют в части, не противоречащей более позднему законодательству;

• особенности аренды отдельных видов транспортных средств устанавливаются транспортными уставами и кодексами (специальное транспортное законодательство – Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г., Кодекс торгового мореплавания от 30 марта 1999 г.);

• финансовая аренда (лизинг) регулируется помимо Гражданского кодекса Федеральным законом от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;

• некоторые специальные вопросы смежного характера, возникающие иногда при заключении договоров аренды, регулируются также другими законодательными актами; упоминание о подобных ситуациях будет приведено ниже в ходе обсуждения особенностей документального оформления арендных отношений по отдельным объектам.

Купить

Лизинг: финансовые, учетно-аналитические и правовые аспекты

В книге рассмотрены экономические основания арендных отношений, дана правовая характеристика различных видов договоров аренды и лизинга, приведено описание системных характеристик экономико-правовой оболочки договоров. Подробно изложены вопросы учета и налогообложения лизинговых операций на основе действующих нормативных документов. Приведены типовые и оригинальные методики расчета величины арендных платежей, в том числе основанные на технике дисконтирования. Предложены методики оценки экономической эффективности лизинговых сделок. Рассмотрены вопросы учета и налогообложения в нетиповых ситуациях (переуступка права требования, досрочный выкуп, досрочное прекращения договора и т. д.), приведена методика бюджетирования финансовой деятельности лизинговой компании с помощью механизма двойной записи, позволяющая, в частности, оптимизировать расчеты с бюджетом по налогам. Описаны принципы и методика трансформация бухгалтерской отчетности отечественной лизинговой компании в формат МСФО. Все методики проиллюстрированы примерами. Для практических и научных работников, специализирующихся в области бухгалтерского учета, аудита, анализа и финансового менеджмента, а также студентов старших курсов, аспирантов и преподавателей экономических вузов. <br><br> <h3><a href="https://litgid.com/read/lizing_finansovye_uchetno_analiticheskie_i_pravovye_aspekty/page-1.php">Читать фрагмент...</a></h3>

319

Экономика Ковалев В.В. Лизинг: финансовые, учетно-аналитические и правовые аспекты

Внимание! Авторские права на книгу "Лизинг: финансовые, учетно-аналитические и правовые аспекты" (Ковалев В.В.) охраняются законодательством!

Лизинг: финансовые, учетно-аналитические и правовые аспекты

Оглавление

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДНЫХ И ЛИЗИНГОВЫХ ОТНОШЕНИЙ

1.1. ЭКОНОМИКО-ПРАВОВОЕ СОДЕРЖАНИЕ АРЕНДНЫХ ОПЕРАЦИЙ

1.2. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ В ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

1.2.1. Общие вопросы регулирования арендных операций

ЛитГид

Помощь

Книги

ЛитГид в соцсетях