Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный). 2-е издание. Учебно-практический комментарий

Под ред. Сергеева А.П.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Юридическая Издательство: Проспект Дата размещения: 04.06.2018 ISBN: 9785392279425 Язык: Объем текста: 1262 стр. Формат: epub

Оглавление

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Раздел I. Общие положения. Подраздел 1. Основные положения

Подраздел 2. Лица

Подраздел 3. Объекты гражданских прав

Подраздел 4. Сделки. Решения собраний. Представительство

Подраздел 5. Сроки. Исковая давность

Раздел II. Право собственности и другие вещные права. Глава 13. Общие положения

Глава 14. Приобретение права собственности

Глава 15. Прекращение права собственности

Глава 16. Общая собственность

Глава 17. Право собственности и другие вещные права на землю

Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Глава 19. Право хозяйственного ведения, право оперативного управления

Глава 20. Защита права собственности и других вещных прав

Раздел III. Общая часть обязательственного права. Подраздел 1. Общие положения об обязательствах

Подраздел 2. Общие положения о договоре

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 18.
Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Статья 288. Собственность на жилое помещение

1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

1. Комментируемая глава появилась в ГК в условиях действия устаревшего жилищного законодательства и была призвана восполнить собой образовавшийся вакуум в правовом регулировании тех реальных отношений, которые складывались в жилищной сфере в связи с появлением собственности на квартиры в многоквартирных домах. Хотя закрепленные главой правила трудно признать удачными и до конца продуманными, они сыграли свою положительную роль в становлении нового для российского правопорядка субинститута собственности на жилые помещения.

В настоящее время в связи с вступлением в силу нового ЖК, который содержит специальный раздел «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения», надобность в существовании гл. 18 ГК фактически отпала. Нормы разд. II ЖК не только перекрыли собой правила гл. 18 ГК, но и расширили число вещных прав на жилые помещения, а также детальнее и более корректно урегулировали возникающие здесь отношения.

2. В коммент. ст., как и во всей гл. 18 ГК, под жилыми помещениями понимаются жилые дома, квартиры и комнаты, предназначенные и пригодные для постоянного проживания граждан и зарегистрированные в этом качестве в установленном законом порядке. В силу этого действие гл. 18 ГК не распространяется на дачи, садовые домики, гостиницы и другие помещения, хотя бы и пригодные для постоянного проживания, но предназначенные для иного целевого использования.

3. Пункт 1 коммент. ст. подчеркивает, что собственник владеет, пользуется и распоряжается жилым помещением строго в соответствии с его назначением.

Назначение жилого помещения раскрывается в п. 2 ст. 288: жилое помещение предназначено для проживания граждан. При этом неважно, будет ли проживать в жилом помещении сам собственник с членами своей семьи или помещение будет им сдаваться для проживания других граждан.

Действующее законодательство не ограничивает количество жилых помещений, которые могут находиться в собственности отдельных субъектов гражданского права. В силу этого граждане, в частности, могут использовать для проживания не одно, а несколько жилых помещений; жилое помещение может какое-то время вообще не использоваться для проживания; допускается приобретение жилых помещений лишь с целью сдачи их в пользование другим лицам и т. п. При этом важно лишь, чтобы не менялось целевое назначение жилых помещений.

Закрепление принципа о строго целевом характере использования жилых помещений представляет собой ограничение права собственности на жилое помещение, которое установлено в целях охраны прав и законных интересов других граждан (абз. 2 п. 2 ст. 1 ГК).

4. Пункт 3 ст. 288 прямо запрещает размещать в жилых домах промышленные производства. Данная норма дублирует аналогичное положение ст. 17 ЖК и, строго говоря, относится к правилам жилищного законодательства.

Смысл данного запрета сводится к тому, что если соответствующее здание согласно правоустанавливающим документам является жилым домом, в нем вообще исключается устройство и размещение каких бы то ни было промышленных производств. Под последними понимаются любые виды деятельности, связанные с использованием станков, механизмов, приборов и иного специального оборудования, использование которых вредно воздействует на внешнюю среду, создает угрозу здоровью или причиняет беспокойство поживающим в жилом доме.

Вместе с тем данный запрет не действует, если здание или строение, в котором расположено жилое помещение, не является жилым домом. При определенных условиях такое жилое помещение может быть признано непригодным для проживания в порядке, установленном жилищным законодательством.

5. Из п. 3 коммент. ст. следует, что размещение в жилых домах предприятий, учреждений и организаций, которые не занимаются промышленным производством, законом не запрещено, несмотря на то, что это также может причинять вред и беспокойство проживающим в доме. В данном случае интересы отдельных частных лиц — собственников отдельных жилых помещений и других проживающих — ущемляются в публичных или общественных целях.

Баланс частных и публичных интересов учитывается либо изначально при утверждении проектов строительства, либо в последующем при переводе жилых помещений в нежилые, что является необходимой предпосылкой использования помещений в иных, помимо проживания, целях. Пункт 3 ст. 288 указывает, что такой перевод осуществляется в порядке, определяемым жилищным законодательством.

Согласно ст. 22 ЖК перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом требований ЖК и законодательства о градостроительной деятельности. В частности, невозможен перевод жилого помещения в нежилое, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; если переводимое помещение является частью жилого помещения и т. д.

6. Норму п. 3 ст. 288 не следует, однако, толковать слишком буквально, а именно как устанавливающую безусловное требование перевода жилого помещения в нежилое, если оно начинает использоваться не только для проживания. Например, жилищное законодательство традиционно учитывает, что лица некоторых профессий (в частности, творческие работники и ученые) работают на дому; совмещение жилых и хозяйственных построек в едином домовладении — обычное явление для сельской местности; трудовое законодательство выделяет категорию работников-надомников и т. п. В настоящее время об этом прямо сказано в п. 2 ст. 17 ЖК.

Статья 289. Квартира как объект права собственности

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290).

1. В коммент. ст., по сути, выражена лишь идея о том, что собственнику квартиры в многоквартирном доме потенциально принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Однако сделано это крайне неудачно.

Во-первых, указанное положение по своему содержанию неразрывно связано с правилами ст. 290 ГК, в связи с чем не было никакой необходимости выделять его в отдельную статью.

Во-вторых, помимо собственников квартир долей в праве собственности на общее имущество дома могут обладать и собственники нежилых помещений в доме.

В-третьих, и это главное, указанная статья порождает иллюзию того, что право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает автоматически одновременно с приобретением по тому или иному основанию права собственности на отдельное жилое помещение в соответствующем доме. Между тем в действительности этого не происходит и произойти в принципе не может, если принять во внимание закрепленные самим же ГК и иными законами требования, предъявляемые к недвижимому имуществу и сделкам с ним.

Под ред. Сергеева А.П. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный). 2-е издание. Учебно-практический комментарий

Под ред. Сергеева А.П. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный). 2-е издание. Учебно-практический комментарий

Издание представляет собой постатейный научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса РФ. Комментарии к статьям Кодекса основаны на доктрине гражданского права, а также материалах их практического применения. Все нормы проанализированы во взаимодействии с правилами других законов и иных нормативных актов, действующих по состоянию на 1 января 2018 г.<br> Комментарий рассчитан на научных и практических работников в области права, студентов и аспирантов юридических вузов и факультетов, а также всех граждан, интересующихся вопросами гражданского права. <br><br> <h3><a href="https://litgid.com/read/kommentariy_k_grazhdanskomu_kodeksu_rossiyskoy_federatsii_chast_pervaya_postateynyy_2_e_izdanie_uchebno_prakticheskiy_kommentariy/page-1.php">Читать фрагмент...</a></h3>

Внимание! Авторские права на книгу "Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая (постатейный). 2-е издание. Учебно-практический комментарий" (Под ред. Сергеева А.П.) охраняются законодательством!