Жилищное право. Учебник для бакалавров

Под ред. Богдановой Е.Е., Файзрахманова К.Р.

Возрастное ограничение: 0+ Жанр: Юридическая Издательство: Проспект Дата размещения: 10.10.2018 ISBN: 9785392287369 Язык: Объем текста: 306 стр. Формат: epub

Оглавление

Глава 1. Общая характеристика жилищного права

Глава 2. Основные направления государственной жилищной политики и их реализация

Глава 3. Жилое помещение как объект вещных прав

Глава 4. Система договоров о предоставлении жилых помещений в пользование

Глава 5. Социальный наем. Договор найма жилого помещения фонда социального использования

Глава 6. Пользование специализированными жилыми помещениями

Глава 7. Понятие и правовой режим общего имущества в многоквартирном доме

Глава 8. Управление многоквартирным домом

Глава 9. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Для бесплатного чтения доступна только часть главы! Для чтения полной версии необходимо приобрести книгу

Глава 9.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Обязанность собственников и иных правообладателей жилых помещений по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Размер и порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Меры государственной социальной поддержки отдельных категорий граждан по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, основания и порядок их предоставления.

9.1. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Физические и юридические лица, в собственности или в пользовании которых находятся жилые помещения, несут обязанность по своевременной и полной оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится в соответствии с ЖК РФ и иными нормативными правовыми актами, регулирующими отношения в этой сфере. К отношениям по внесению соответствующих платежей собственниками нежилых помещений в многоквартирном доме применяются нормы жилищного законодательства.

Доктрина. В.Н. Литовкин отмечает, что государственная жилищная политика предусматривала переход на оплату населением затрат на обслуживание и ремонт жилья и коммунальных услуг. Главная задача была – вывести государство из сферы выполнения ранее взятых на себя в советский период обязательств по эксплуатации и ремонту жилищного фонда.

ЖК РФ в разделе VII «Плата за жилое помещение и коммунальные услуги» подробно регулирует порядок исполнения обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. ЖК РФ определяет круг лиц, обязанных вносить соответствующую плату, устанавливает момент возникновения у них обязанности по внесению такой платы, предусматривает перечень лиц, которым должна исполняться данная жилищная обязанность и закрепляет последствия ее неисполнения. Детальное правовое регулирование внесения платы за жилье осуществлено в отношении пользователей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

В соответствии со ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения (или нежилого помещения в многоквартирном доме) с момента возникновения права собственности на такое помещение. Особенности наступления и исполнения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества установлены разделом IX ЖК РФ «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» (ст. 168 и ст. 169 ЖК РФ).

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания своего имущества (в том числе бремя расходов по уплате налогов, сборов и иных платежей, а также издержек по его содержанию и сохранению), если иное не предусмотрено законом или договором.

Момент возникновения права собственности на жилое помещение определяется в соответствии с ГК РФ. По общему правилу право собственности на жилое помещение возникает в момент его государственной регистрации, если законом не установлено иное (ст. 8.1 ГК РФ). Право собственности на квартиру, дачу, иное жилое помещение возникает у члена жилищного, жилищно-строительного, иного специализированного потребительского кооператива в момент полной выплаты пая за соответствующее жилое помещение, предоставленное кооперативом этому лицу (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Наследник, принявший наследство (жилое помещение), независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, со дня открытия наследства (п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

Если жилое помещение принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности, сособственники несут обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг соразмерно их доле в праве общей долевой собственности на жилое помещение (ст. 249 ГК РФ). Участники совместной собственности несут общую обязанность по оплате необходимых платежей.

Судебная практика. Участники общей долевой собственности на жилое помещение вправе определить разные способы оплаты жилого помещения и коммунальных услуг. Они могут заключить соглашение между собой и производить оплату за жилое помещение и коммунальные услуги на основании одного платежного документа. В то же время каждый из сособственников жилого помещения вправе требовать заключения с ним отдельного соглашения, на основании которого вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, и выдачи отдельного платежного документа.

Если же сособственники не придут к соглашению о порядке внесения ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги, они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально доле в праве долевой собственности для каждого из собственников жилого помещения (п. 27 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 №22, Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2006 года).

В случае, если собственником жилого помещения является несовершеннолетний, то обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг несут его родители независимо от факта совместного с ним проживания. В то же время обладающие частичной дееспособностью несовершеннолетние (в возрасте от 14 до 18 лет) вправе самостоятельно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги при наличии у них такой возможности. При недостаточности у несовершеннолетнего собственных средств обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг субсидиарно возлагается на его родителей (статья 26 ГК РФ).

Члены семьи собственника жилого помещения (проживающие совместно с собственником в данном жилом помещении супруг, дети, родители, а также другие граждане, вселенные собственником в жилое помещение в качестве члена семьи и проживающие в нем), а также бывший член семьи собственника, сохраняющий право пользования жилым помещением, исполняют солидарную обязанность по внесению платы за коммунальные услуги, если иное не предусмотрено соглашением с собственником (ч. 3 ст. 31 ЖК РФ).

Судебная практика. ВС РФ сформировал позицию, согласно которой солидарную с собственником обязанность члены его семьи несут только в части оплаты коммунальных услуг. Обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт, исходя из ст. 210 ГК РФ, несет только собственник жилого помещения (п. 27 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 №22, Апелляционное определение Саратовского областного суда от 14.09.2017 по делу №33-6528/17, Апелляционное определение Свердловского областного суда от 25.07.2017 по делу №33-11448/17).

Если жилое помещение передано во владение и пользование на основании гражданско-правового договора (договора коммерческого найма, аренды, договора безвозмездного пользования, договора пожизненного содержания с иждивением и др.) порядок расчетов с собственником по оплате жилого помещения и коммунальных услуг определяется соглашением сторон с учетом норм закона.

Согласно ст. 694 ГК РФ ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.

Согласно ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При этом по общему правилу лицом, обязанным перед исполнителем работ и (или) услуг, предоставляемых в целях содержания жилого помещения и обеспечения коммунальными услугами, является собственник жилого помещения.

В силу прямого указания ст. 33 и 34 ЖК РФ дееспособные и ограниченные судом в дееспособности граждане, проживающие в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу (или на основании договора пожизненного содержания с иждивением) несут солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданами (то есть наравне с собственником оплачивают коммунальные услуги).

В силу ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за помещение и коммунальные услуги возникает у члена жилищного, жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, с момента предоставления ему кооперативом жилого помещения.

С этого момента (независимо от срока полной выплаты пая и перехода к нему права собственности на жилое помещение) член кооператива, пользующийся жилым помещением, переданным ему кооперативом, несет в полном объеме вытекающую из его права пользования жилым помещением обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг посредством внесения обязательных платежей и (или) взносов в порядке, установленном общим собранием членов кооператива.

Доктрина. ЖК РФ прямо не урегулировал вопросы, связанные с отношениями, возникающими между членом кооператива и членами его семьи в связи с пользованием жилым помещением. В науке указывается, что, проживая в доме жилищного кооператива, члены семьи, вселенные членом кооператива, перед третьими лицами и самим кооперативом будут иметь все те полномочия по владению и пользованию жилым помещением, общим имуществом многоквартирного дома и земельным участком, какими пользуется сам член-пайщик, а их права будут ограничиваться уставом кооператива и решениями общего собрания в той же мере, что и права члена кооператива. Член-пайщик может заключить письменное соглашение с членами своей семьи, не противоречащее уставу кооператива и решениям общего собрания. Данное соглашение может содержать условия проживания в доме жилищного кооператива, включая срок проживания и порядок оплаты коммунальных услуг.

ЖК РФ урегулировал вопросы, связанные с содержанием и обеспечением коммунальными услугами возведенного многоквартирного дома до государственной регистрации права собственности лиц, которым помещения в данном доме переданы по передаточному акту или иному документу о передаче.

В ст. 153 ЖК РФ были последовательно (в 2011 и 2015 годах) введены нормы, направленные на справедливое распределение бремени содержания помещений во вновь построенных многоквартирных домах.

В силу императивного указания п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

В силу п. 7 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ до полной передачи помещений в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию существует обязанность по содержанию и оплате коммунальных услуг в отношении непереданных помещений.

Согласно ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора.

Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги является обязанностью не только нанимателя, но и проживающих с ним членов его семьи (дееспособных и ограниченных судом в дееспособности), имеющих равное с нанимателем право на жилое помещение. Члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность за невыполнение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Бывший член семьи нанимателя, продолжающий проживать в жилом помещении вместе с нанимателем, сохраняет право пользования жилым помещением и самостоятельно отвечает по обязательствам, связанным с оплатой жилого помещения и коммунальных услуг.

Судебная практика. Суды приходят к выводу, что самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя реализуется в случае определения порядка и размера его участия в расходах по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги путем заключения с наймодателем (управляющей организацией) и нанимателем соглашения или в судебном порядке. Поэтому бывший член семьи нанимателя вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. В случае отсутствия такого соглашения суд вправе определить размер расходов бывшего члена семьи нанимателя по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из приходящейся на него доли общей площади всего жилого помещения с учетом количества лиц, имеющих право пользования этим жилым помещением. При этом на наймодателя (управляющую организацию) возлагается обязанность заключить с бывшим членом семьи нанимателя соответствующее соглашение и выдать ему отдельный платежный документ на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (п. 25 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22, п. 30 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).

Обязанность по внесению платы за помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения такого договора.

Следует учитывать, что содержание и текущий ремонт жилого помещения, предоставленного по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, являются обязанностью наймодателя, если иное не установлено указанным договором. В то же время наниматель, внося плату за наем, компенсирует собственнику все издержки, связанные с содержанием жилого помещения, а также со строительством и реконструкцией наемного дома. Таким образом, размер платы нанимателя по данному договору гораздо выше в сравнении с платой за наем, вносимой нанимателем по договору социального найма.

Правовое положение членов семьи нанимателя такое же, как и у членов семьи нанимателя по договору социального найма. Дееспособные и ограниченно дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность за невыполнение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Бывший член семьи нанимателя, продолжающий проживать в жилом помещении вместе с собственником, сохраняет право пользования жилым помещением и самостоятельно отвечает по обязательствам, связанным с оплатой жилого помещения и коммунальных услуг.

Обязанность по внесению платы за помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя (арендатора) жилого помещения по договору найма (аренды) жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора, и детализируется в соответствующих договорах. Отношения, возникающие из этих договоров, регулируются нормами ГК РФ о коммерческом найме (гл. 35) и об аренде (гл. 34).

Согласно ч. 3 ст. 153 ЖКРФ до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Доктрина. В науке подчеркивается, что данная норма закрепляет обязанность содержания жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов до момента их предоставления в пользование гражданам. Отмечается, что на практике такие помещения нередко содержатся за счет организаций, за которыми они были закреплены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а не за счет средств соответствующего бюджета. ЖК РФ возложил эту обязанность на органы государственной власти и органы местного самоуправления или на управомоченных ими лиц.

Следует указать, что судебная практика до сих пор возлагает бремя содержания как жилых помещений, так и нежилых помещений в многоквартирном доме и оплаты коммунальных услуг на обладателей права хозяйственного ведения и оперативного управления с момента возникновения у них соответствующего права.

Под ред. Богдановой Е.Е., Файзрахманова К.Р. Жилищное право. Учебник для бакалавров

Под ред. Богдановой Е.Е., Файзрахманова К.Р. Жилищное право. Учебник для бакалавров

В предлагаемом учебнике излагается курс жилищного права по учебной программе, разработанной в соответствии с ФГОС ВО по направлению подготовки 40.03.01 «Юриспруденция» (уровень бакалавриата). На основе действующего жилищного законодательства РФ анализируются базовые институты жилищного права и актуальные проблемы правоприменения. Для закрепления полученных теоретических знаний в учебник включены практические задания.<br /> Законодательство приведено по состоянию на 3 апреля 2018 г.<br /> Настоящее издание предназначено для студентов юридических вузов, аспирантов, преподавателей, практических работников, а также всех интересующихся вопросами жилищного права.

Внимание! Авторские права на книгу "Жилищное право. Учебник для бакалавров" ( Под ред. Богдановой Е.Е., Файзрахманова К.Р. ) охраняются законодательством!